Андрей Смирнов
Время чтения: ~22 мин.
Просмотров: 0

Варианты продажи домов в ипотеку: как продать жилье с обременением

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

Порядок проведения сделки

Обслуживающие менеджеры Сбербанка помогут гражданам разобраться в том, как продать квартиру в ипотеке. Эксперты подбирают подходящие варианты с учетом индивидуальных особенностей сложившейся ситуации. Пошаговая инструкция от работников банка помогает избежать распространенных ошибок.

Шаг первый. Поиск покупателя

Ускорить поиски покупателя поможет рекламное объявление, которое следует опубликовать в востребованных базах недвижимости в интернете, например Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость. Цену недвижимости проставляют сразу со скидкой 11-16%, указав в тексте объявления то, что жилье находится в ипотеке Сбербанка.

Если кредитополучатель не планирует заниматься объявлениями самостоятельно, тогда можно обратиться в риэлторское агентство. Юристы рекомендуют использовать сразу оба варианта, но к поиску риэлтора нужно подходить внимательно, чтобы исключить все риски.

Шаг второй. Предварительный договор

Как только покупатель будет найден, с ним нужно заключить предварительный договор купли-продажи и получить задаток. Документ составляется для того, чтобы можно было подтвердить серьезность намерений одной и второй сторон, а также юридически зафиксировать их обязанности. Граждане должны понимать, что составленный предварительный договор имеет такую же юридическую силу, как и обычный ДКП. В документе должна быть указана следующая информация:

  1. Личные данные продавца/покупателя объекта недвижимости.
  2. Паспортные данные покупателя и продавца.
  3. Дата проведения сделки и подписания обеими сторонами основного договора.

Шаг третий. Расписка

Покупатель ипотечной квартиры обязуется выплатить Сбербанку всю сумму задолженности, которую не успел погасить продавец квадратных метров. Расписка составляется по стандартной схеме.

Какую информацию нужно указать

При внесении задатка должна быть составлена расписка, которая сможет подтвердить факт получения аванса от покупателя. В документе должна быть указана следующая информация:

  1. Личные данные и адреса регистрации контрагентов.
  2. Размер задатка.
  3. Адрес расположения квартиры, которую нужно продать.
  4. Время, дата подписания расписки.

Дополнительно граждане могут заверить расписку о первоначальном взносе за квартиру по ипотеке у нотариуса. После подписания ДКП и получения расписки кредитополучатель должен лично обратиться в оценочную компанию, которая имеет аккредитацию Сбербанка. Официальный отчет об оценке квартиры направляют в финансовую компанию вместе с другими документами, описывающими залоговое имущество. На следующем этапе сделки купли-продажи подписывается соглашение, в соответствии с которым можно продать жилье с использованием заемных средств. После этого остается подготовить пакет документов для регистрации ипотеки в Росреестре.

Шаг четвертый. Снятие обременения

При ипотечном кредитовании квартира, которая была куплена за средства финансовой компании, остается в собственности кредитодателя. До погашения заемщиком всей суммы долга жилплощадь будет числиться в залоге у банка, который выдал заем. После погашения задолженности залогодатель имеет право снять обременения с оформленной в залог недвижимости – погасить регистрационную запись об ипотеке в базе ЕГРП. Собственнику квадратных метров будут выданы новое свидетельство либо официальная выписка из ЕГРП, в которой нет отметки о наличии обременений.

Работники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3 дней с момента погашения ипотечного кредита, чтобы согласовать дальнейшие действия по снятию обременений. В противном случае кредитополучатель может самостоятельно позвонить в Сбербанк либо обратиться в письменном виде, отправив электронное письмо.

Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата

Остаток денежных средств должен находиться в банковской ячейке до тех пор, пока не будет получена закладная от Сбербанка и не снимется обременение. После этого заключается обычный договор купли-продажи и проводится полная оплата. Деньги из банковской ячейки поступают продавцу квартиры.

Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Успешная сделка купли-продажи после заключения договора должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого граждане должны посетить МФЦ с договором купли-продажи, закладной и паспортом. За оказание услуги придется заплатить 2000 руб. После регистрации нужно подождать от 5 до 12 рабочих дней. По истечении этого времени сделка будет официально зарегистрирована в ЕГРН.

После выполнения всех описанных действий апартаменты перейдут в пользование покупателю. Передача жилья чаще всего оформляется путем составления передаточного акта.

Мне нравитсяНе нравится

Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно. Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Способы продажи квартиры в ипотеке

  1. покупатель с наличными деньгами
  2. покупатель с ипотекой
  3. торги, организованные банком

Ипотечник правомочен продать квартиру в ипотеке только с согласия кредитной организации.

Как продать квартиру в ипотеке за наличку

1. Оповестить банк
Перед началом продажи, обязательно извещаем банк, что хотите продать квартиру.

В ином случае, кредитная организация вправе приостановить сделку купли-продажи через органы Росрестра.

Извещая банк о предстоящей продаже квартиры вы обязательно указываете причины продажи и они должны быть вескими: болезнь, переезд, финансовая несостоятельность и тд.

2. Найти покупателя
Вы находите человека, готового на следующие условия покупки:

  • купить квартиру, в ипотеке банка
  • перевести деньги за ее стоимость для снятия обременения с ипотечника продавца
  • ждать пока продавец снимет обременение с квартиры и регистрацию права собственности уже на самого покупателя

Поэтому не забудьте предупредить покупателя об особенностях покупки квартиры, находящейся в ипотеке.

3. Покупатель гасит долг (соглашение о задатке)
Покупатель обязан сначала оплатить долг ипотечника продавца перед банком.

Оформить этот этап продажи квартиры логично через соглашение о задатке. Для составления соглашения привлеките грамотного юриста и заверьте ваши подписи у нотариуса.

В этом случае покупатель будет спокоен, что вы не передумаете и выйдете на сделку в срок, ведь в противном случае, согласно ГК РФ задаток придется возвращать в двойном размере.

В соглашении о задатке обязательно указываете сроки продажи квартиры — для ипотечника продавца, сроки снятия обременения — для банка.

Порядок расчетов на сделке с ипотечной квартирой:
Покупатель сначала гасит займ продавца перед кредитным учреждением — эта сумма оформляется задатком.

Затем, после снятия обременения, выплачивается вторая часть финансовых средств за квартиру.

Обе суммы распределяются по банковским ячейкам, доступ к которым до подписания ДКП имеет только покупатель.

После снятия обременения Росреестром и перехода к покупателю права собственности — банк и продавец.

Читайте процедуру, как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки

Что обязательно предусмотреть в соглашении о задатке читайте здесь

4. Получение справки о снятии долга с ипотечника
В день подписания соглашения о задатке и перевода финансовых средств в счет погашения займа, банк вручает продавцу справку о погашенном долге и закладную.

5. Снятие обременения в Росреестре
Продавец, совместно с представителем банка подает документы и заявление в орган Росреестра на снятие обременения с продаваемой квартиры.

Пакет документов:

  • закладная
  • справка об отсутствии долга перед кредитным учреждением
  • паспорт ипотечника
  • заявление о снятии обременения
  • Свидетельство на квартиру под ипотекой

6. Выдача нового Свидетельства
По прошествии установленного срока на снятие обременения, выдается новое Свидетельство, в котором уже отсутствует запись о наличие обременения.

7. Заключение ДКП в покупателем
Как только снимите банковское обременение, квартира уже не находится под ипотекой (не в залоге у банка).

Теперь между продавцом и покупателем заключается ДКП и подается ими с остальными документами на регистрацию в Росреестр.

Как продать квартиру покупателю-ипотечнику

У покупателя ипотечника собственных (не заемных) средств должно быть достаточно для погашения займа продавца перед кредитным учреждением.

Если это условие не выполняется — сделка не состоится! Если вы нашли такого покупателя, то алгоритм следующий.

1. Сообщить в банк о желании продать квартиру

2. Заключение соглашения о задатке
Продавец-ипотечник и покупатель-ипотечник подписываеют соглашение.

По правилам ГК РФ, задаток входит в стоимость квартиры. В соглашении указываете, в каком банке покупатель берет ипотеку, чтобы купить квартиру.

3. Оплата долга
Покупатель оплачивает долг за продавца. Последний получает справку, где говорится, что задолженности по займу нет и закладную.

4. Снятие обременения в Росреестре
Продавец с банковским работником следует в Росреестр и сдает документы.

По итогу получает Свидетельство без записи, что квартира под обременением.

5. Список документов для банка

  • выписка из ЕГРП (банк удостоверится, что квартира без обременения)
  • справка на продажу
  • выписку об отсутствии прописанных
  • заключение оценщиков (список оценочных компаний даст банк)

6. Одобрение квартиры банком
На основании поданных документов, банк рассматривает и одобряет квартиру для покупателя-ипотечника.

7. Регистрация собственности в Росреестре
После одобрения, оформляется ДКП, подписывается сторонами и вместе с закладной и ипотечным договором покупателя сдается на регистрацию в Росреестр.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

При разводе

Продать дом, оформленный в ипотеку, при разводе не сложно, необходимо сообщить в заявлении о начатом бракоразводном процессе.

Если недвижимость куплена до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат заемщику. Если супруг прописан в квартире, он может получить компенсацию, равную половине средств, потраченных на погашение задолженности за период брака.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Суть процедуры в том, что клиент продает имеющуюся недвижимость, погашает задолженность, а оставшиеся средства направляет на первый взнос по новому ипотечному займу.

Как реализуется ипотечная недвижимость в Сбербанке

Существует несколько разрешенных способов продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:

  1. Путем досрочного погашения ипотеки за счет средств покупателя. В данном случае предполагается сделка за наличный расчет, когда покупатель погашает остаток долга по ипотеке продавца, а разницу между продажной ценой объекта и задолженностью передает бывшему заемщику.
  2. Через продажу закладной. Этот способ предполагает погашение покупателем ипотеки продавца за счет собственных средств с последующей передачей приобретенного объекта в залог другому банку.
  3. Посредством привлечения в качестве посредника кредитора. Эта схема повторяет предыдущую с той разницей, что покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец.
  4. Путем самостоятельной реализации недвижимости. Если заемщик прибегает к этому способу продажи, он должен рассчитывать только на себя. Главное здесь – получить разрешение кредитора и найти покупателя, который согласится приобрести обремененное ипотекой жилье.

Из всех возможных вариантов реализации Сбербанк предпочитает третий

И обусловлено это тем, что кредитору важно вернуть ссуженные средства, а вот величина прибыли, которую получит заемщик, интересует его в последнюю очередь.  Именно поэтому реальный результат может не соответствовать ожидаемому, особенно если имущество малоликвидно

Рассмотрим, в чем заключаются особенности продажи квартиры в ипотеке Сбербанка и из каких этапов будет состоять процесс реализации.

Итак, для начала нужно заручиться согласием банка. Для этого заемщик должен обратиться с письменным заявлением, содержащим просьбу дать разрешение на продажу квартиры и обоснование прошения. Еще раз напомним. Причина должна быть веской, иначе кредитор может отказать.

Возможно будет интересно!
Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры и как оформить

Если одобрение на совершение сделки получено, порядок действий заемщика будет следующим:

  1. Поиск лица, желающего приобрести квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка;
  2. Обсуждение всех нюансов будущей сделки с кредитором и покупателем;
  3. Оценка реализуемого объекта;
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи с передачей определенной сторонами суммы задатка;
  5. Подача пакета документов кредитору для одобрения сделки и кандидата на роль нового заемщика, в качестве которого выступает покупатель;
  6. Заключение основного договора купли-продажи и регистрация сделки в органах Росреестра;
  7. Обращение сторон сделки в Сбербанк с целью переоформления ипотечного соглашения и осуществление окончательного расчета. На этом этапе покупатель принимает на себя ипотечные обязательства, а продавец (бывший заемщик) получает остаток средств.

Процедура достаточно сложная, однако, если она совершается при непосредственном участии кредитора, риски минимальны. Теперь остановимся на том, какие нужны документы при реализации квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Полный перечень документов следует уточнить заблаговременно, а получить такие сведения можно в ближайшем офисе кредитной организации.

Стандартный набор обычно включает следующие наименования:

  • Паспорт заемщика и покупателя;
  • Кадастровый и технический паспорт на ипотечную квартиру. При этом если паспорта старые (прошло более пяти лет с момента выдачи), необходимо заказать документы заново;
  • Правоустанавливающий документ на объект недвижимости и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности заемщика;
  • Справка об отсутствии прописанных в квартире лиц, которых по закону нельзя снять с регистрационного учета (например, недееспособных граждан или граждан, отбывающих срок);
  • Отчет оценочной компании, составленный в отношении реализуемого объекта.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги для погашения остатка долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей

Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья»

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

  • На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
  • В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
  • В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

  • подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
  • если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Пошаговая инструкция, как купить залоговую квартиру Сбербанка с торгов

После подбора подходящего варианта недвижимости, необходимо отправить заявку на участие в аукционе.

Делается это следующим образом:

  1. Оформление электронной подписи. Без нее не получится принять участие в электронном аукционе, т.к. все исходящие от участника предложения заверяются именно таким образом. Такую подпись оформляют специальные удостоверяющие центры, аккредитованные Министерством связи. Заявку на получение подписи можно оформить в самом центре либо на сайте. Вам понадобятся паспорт, СНИЛС и ИНН. Стоимость такой услуги варьируется от 2 тыс. рублей и выше. Все зависит от того, к скольким торговым площадкам будет допуск по оформляемой подписи (чем больше площадок, тем выше стоимость).
  2. Регистрация на сайте торговой площадки. Для этого потребуется скан-копии паспорта и электронная подпись. Рассмотрение заявки может занять до 5 дней.
  3. Подача заявки на участие в торгах и внесение задатка. Сделать это необходимо до конца срока принятия заявок. Сумма задатка и реквизиты счета для оплаты указываются организатором торгов в аукционной документации по конкретному лоту.
  4. Допуск к участию в торгах, если заявка и приложенные к ней документы соответствуют установленным требованиям.
  5. Участие в аукционе. В назначенное время участнику торгов необходимо зайти на электронную торговую площадку, где в аукционной таблице будет отражаться весь ход торгов (время, количество участников, ценовые предложения). По окончании торгового периода публикуется протокол подведения итогов с указанием победителя либо признанием торгов несостоявшимися.

Обратите внимание, что купить залоговую квартиру у Сбербанка на электронном аукционе можно не только в своем регионе, но и по всей территории РФ (в том числе и в Москве).

Возможно будет интересно!
Как происходит выписка из квартиры при продаже квартиры собственником

Способы реализации ипотечной квартиры Сбербанка

Прежде чем перейти к вопросу как можно продать ипотечную квартиру, еще раз озвучим условия, повышающие шансы на получение разрешения от банка. Итак, чтобы сделка наверняка состоялась, необходимо согласовать возможность продажи с кредитором и найти покупателя, который либо погасит остаток задолженности по кредиту, либо согласится стать ипотечным заемщиком Сбербанка.

Вариант № 1. Погашение остатка по ипотеке за счет задатка

Данный способ реализации ипотечной квартиры заключается в следующем: покупатель и продавец (заемщик) заключают сделку, предусматривающую внесение по договору купли-продажи задатка, равного по величине сумме остатка по ипотечному кредиту. После получения средств кредитор снимает обременение с квартиры, а покупатель производит окончательный расчет с продавцом.

Риски для кредитной организации и заемщика минимальны, однако, существенны для продавца. Суть в том, что заемщик после перечисления задатка может отказаться от совершения сделки, в результате чего покупатель останется без квартиры, а уже переданную сумму придется взыскивать через суд. В этой связи специалисты рекомендуют оформлять сделку с участием нотариуса.

Вариант № 2. Погашение с передачей остатка по ипотеке кредитору

При выборе этого способа схема реализации будет повторять предыдущую с той разницей, что получателем задатка выступит Сбербанк. Для осуществления расчетов используются две депозитарные ячейки, в одну из которых поступает предназначенная для банка сумма задатка, равная остатку задолженности по ипотеке, во вторую помещаются средства для продавца (бывшего заемщика) в размере, составляющем разницу между продажной ценой квартиры и величиной непогашенного кредита.

Вариант № 3. Реализация с долгом по ипотеке

Это более сложный способ продажи ипотечной недвижимости, подходящий тем покупателям, у которых не хватает средств для погашения остатка по ипотеке продавца. В таком случае покупатель может оформить ипотечный кредит в Сбербанке на сумму, недостающую для покупки жилья, либо стать новым заемщиком по оформленному продавцом кредиту. Последний вариант, предполагающий передачу ипотечного долга покупателю, возможен при условии соответствия нового заемщика основным требованиям кредитора.

Вариант № 4. Реализация квартиры банком

Это одна из крайних мер, применяемая кредитором в тех случаях, когда других возможностей вернуть ссуженные средства нет, например, когда у заемщика регулярные просрочки по ежемесячным платежам или серьезные проблемы с выплатой кредита. При этом способе Сбербанк выставляет залоговую квартиру на торги по заниженной стоимости. Для заемщика от такой сделки выгоды никакой, так как первостепенная цель кредитора – вернуть собственные средства.

Возможно будет интересно!
Можно ли произвести перепланировку ипотечной квартиры

Вариант № 5. Передача ипотечной квартиры в залог другому банку

Суть этого способа сводится к следующему: покупатель получает одобрение на оформление ипотеки в любом банке, а в качестве кредитуемого объекта выбирает квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка.

Схема реализации ипотечной квартиры в данном случае предусматривает одну из следующих альтернатив:

  • с повторным наложением обременения на предмет залога в другом банке.
  • с погашением ипотеки продавца за счет личных средств покупателя и снятием обременения.

И в первом, и во втором случае заемщик Сбербанка может избавиться от старого долга, ненужной квартиры и купить другую недвижимость в ипотеку.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации