Банкротство застройщика: что нужно знать дольщикам

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

• начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
• открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с
помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность
компании или защитить права кредиторов.

Этапы:

1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность
   ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего,
   выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра
   кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки
   положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном
   состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из
   кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух
   лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со
   стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры
   предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности
   согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может
   быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности –
   до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не
   должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить
   платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от
   дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит
   перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников,
   смена рабочего процесса.
4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что
   арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим
   следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты
   кредиторам согласно их требованиям и очередности.
5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание
   кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные
   условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности
   прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или
предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый
участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но
кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса,
пока не придет их очередь.

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания
могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие
получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому
времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще
не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете
максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Вывод: как видно из приведенных данных, понятие застройщика по закону № 127-ФЗ трактуется более широко, это связано с необходимостью обеспечения прав граждан.

Широкий подход поддерживает и Верховный суд РФ.

Кто может быть признан застройщиком по делу о банкротстве

В определении ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 отмечено, что, исходя из целей правового регулирования, нормы закона № 127-ФЗ могут толковаться расширительно. В частности, застройщиком может быть признано лицо:

• являющееся правообладателем объекта строительства, даже если оно не привлекает денежные средства для этого напрямую;
• являющееся физлицом без статуса ИП, но фактически привлекавшее денежные средства граждан для строительства МКД;
• независимо от наличия либо отсутствия у него жилых помещений, подлежащих передаче, в натуре.

Вывод: обманутым дольщиком можно считаться и после заключения договора с физлицом о передаче квартиры в строящемся доме.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

В законе № 127-ФЗ определено, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом. Особые последствия для них в ситуации, когда застройщик обанкротился, заключаются в возможности:

• Приобрести права участника ЖСК, образуемого для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ).
• Получить оплаченный ранее объект (в порядке признания права собственности или в виде отступного, если МКД введен в эксплуатацию, ст. 201.11 закона № 127-ФЗ).
• Принять решение о передаче обязательств застройщика-банкрота другому застройщику либо отказаться от этого и получить деньги со счета или от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Это вариант для владельцев счетов эскроу, участников договоров, по которым производились компенсационные отчисления в Фонд (ст. 201.12-1, 201.12-2 закона № 127-ФЗ).
• Получить деньги (ст. 201.13 закона № 127-ФЗ).

Для начала необходимо определить, являетесь ли вы дольщиком застройщика-банкрота.

Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Участники строительства по закону о банкротстве

В законе № 127-ФЗ есть 2 понятия: участник строительства и участник долевого строительства. Второе включается в первое, но является более узким за счет особенностей, показанных в таблице.

Важно! Банкротство застройщика при долевом строительстве имеет такую особенность: не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, может быть дольщиком по закону № 127-ФЗ. Для признания участником долевого строительства нужно одно из двух условий:

Для признания участником долевого строительства нужно одно из двух условий:

• застройщик уплатил средства в компенсационный фонд;
• либо деньги внесены дольщиком на счет эскроу (подробнее об этом способе расчетов читайте в статье «Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения»).

Как проверить застройщика на банкротство

Инициация банкротства начинается с оповещения участников о начале производства.

Обязательным является публикация в газете «Коммерсантъ». На официальной страничке газеты можно ознакомиться со всеми размещенными сообщениями такого типа.

Чтобы найти интересующее лицо необходимо знать ИНН или ОГРН. Идентификационный номер вводится в специальную форму, далее нажимается команда «Найти». Если информация была размещена на данном ресурсе, то в результате поиска будет найдено объявление.

Проверка застройщика на банкротство на сайте «kommersant.ru»

Также можно найти информацию при помощи сервиса «Мой арбитр»: в поле «участник дела» вводится ИНН, ОГРН или наименование фирмы, далее нажимается команда «Найти».

Получить сведения о банкротстве на перечисленных сервисах можно бесплатно и без регистрации.

Проверка застройщика на банкротство на сайте «my.arbitr.ru»

Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?

Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Юридическая сторона дела

Дело о банкротстве компании будет направлено в арбитражный суд. Весь процесс состоит из нескольких этапов и может продлиться больше 12 месяцев. Чаще всего такие судебные процессы делятся на два этапа:

1. Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов. По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.
2. Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления. На их место назначают конкурсных управляющих.

Федеральный закон № 127 (о банкротстве) подробно освещает процедуру, с помощью которой организация признается несостоятельной. В нем есть все о гарантиях пострадавших и о том, какие у дольщиков права, а также о возможности:

• выбрать денежную форму компенсации или получить жилье в том виде, в котором оно есть на момент банкротства организации;
• организовать и провести общее собрание кредиторов;
• передать квартиры владельцам несколькими способами.

Сроки подачи заявления

Регламентированные законодательством сроки подачи заявления зависят от того, на каком этапе находится процедура банкротства: реструктуризации задолженности или реализации имущества.

При нахождении на стадии реструктуризации сроки подачи заявления не регламентированы. Но если кредитор не уложится в двухмесячный срок с момент публикации сведений о начале этапа реструктуризации, то он лишается возможности участвовать в первом кредиторском собрании. Таким образом, его влияние на ход процедуры банкротства снижается, так как именно на собрании кредиторов решаются важнейшие вопросы по судьбе данного процесса.

На этом негативные последствия для кредитора, который не уложился в отведенные двухмесячные сроки, заканчиваются. Его требования все равно включаются в реестр на этапе реструктуризации и подлежат погашению на общих основаниях с другими кредиторами, обратившимися в суд раньше.

Если должник находится на финальной этапе банкротства, а именно в стадии реализации имущества, то у его кредиторов и уполномоченных органов (обычно в лице Налоговой инспекции) есть 2 месяца для того чтобы заявить о своих требованиях. Указанный срок начинает отсчитываться с даты публикации информации о введении в отношении физлица процедуры реализации имущества (п.1 ст. 213.24 Закона о банкротстве).

Информация о начале процедуре реализации в обязательном порядке размещается управляющим в открытом доступе в двух вариантах: в электронном — на сайте Федреестра (ЕФРСБ) и в печатном – в газете «Коммерсант». Даты размещения информации в онлайн и бумажном варианте не совпадают. Отсчет двухмесячных сроков ведется с появления более поздней публикации: обычно это объявление в газете «Коммерсант».

После того как 2 месяца истекают, реестр кредиторов считается закрытым, что обозначает невозможность включения в него других денежных или имущественных обязательств должника.

Но когда двухмесячные сроки были пропущены, у кредиторов есть возможность восстановления своего права на включение в реестр в судебном порядке. При этом они доказать в суде наличие уважительной причины, по которой не успели заявить о своих правах в течение 2 месяцев. Суд будет рассматривать поступившее ходатайство от кредиторов по двум основаниям:

• была ли у кредитора веская причина, сделавшая невозможным подачу заявления в установленные сроки (например, он болел, находился в длительной командировке);
• насколько обоснованы и документально подтверждены его требования.

Суд может вынести постановление о восстановлении сроков или отказе в удовлетворении ходатайства. Отрицательный вердикт может быть обжалован в соответствии п.3 ст.61 ФЗ о банкротстве.

Может возникнуть ситуация, что кредиторам отказали в восстановлении сроков, но их требования относительно долгов физлица признали обоснованными. Такие кредиторы приобретают право на удовлетворение их материальных претензий в последнюю очередь, т.е. только после того как будут закрыты все обязательства перед кредиторами в реестре.

Шансы на погашение задолженности перед такими кредиторами будут минимальны. Так как вырученных средств от продажи имущества должника не всегда хватает на удовлетворение обязательств перед реестровыми кредиторами, то до тех, кто находится за реестром, очередь в 99% случаев не доходит.

Указанные двухмесячные предельные сроки подачи заявления не распространяются на требования кредиторов в части задолженности по зарплате, выходному пособию, оплате отпуска (подобные долги могут образоваться у физлица, ранее имевшего статус предпринимателя). Заявления от таких кредиторов принимаются на любой стадии банкротства в любое время. Данная группа кредиторов является привилегированной и задолженность перед ними удовлетворяется в первую очередь.

Но лица, перед которыми у банкрота образовались долги, обычно сами заинтересованы в том, чтобы как можно раньше объявить о своих требованиях, иначе они могут пропустить очередные выплаты.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый
участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти
суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества
в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками,
предусмотренными законодательством.

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря
собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание,
нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное
требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим
в реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным
запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и
моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше
денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также
могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как
жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с
целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов
участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что
велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь
под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с
их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить
строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже
вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения
дел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить
свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно
проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Проверка

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ,
важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах.
Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше
получить информацию о статусе компании

Как проверить застройщика:

1. В
   графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать
   идентификационный код налогоплательщика.
2. Появится
   список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
3. Но
   не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно
решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ
положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и
обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, если
произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не
доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный
вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна
быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики
потеряли лицензию

Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

1. достройка дома силами кооператива,
2. передача дома для достройки новому застройщику,
3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2020 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто голосовал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, голосование проводится по каждому дому в отдельности.