Торец здания

Комментарии

• 23.05.2018

  Подскажите, какие документы нужны для технического перевооружения котельной резервное топливо на СУГ, а именно замена горелки на котле, установка емкостей и прокладка газопровода. И необходимо ли на документацию проводить государственную экспертизу. Спасибо.

  Анастасия

  14.06.2018

  Такие проекты, как правило, проходят экспертизу промышленной безопасности, если котельная является ОПО. Присылайте предварительное ТЗ и генплан. Далее наши проектировщики оценят объем работ и помогут составить окончательное ТЗ. Последующую экспертизу (промышленной безопасности) мы также сделаем сами. Обращайтесь.

  Менеджер: позвонить | написать письмо

• 31.08.2018

  Добрый день!
  Подскажите пожалуйста, можно ли провести ЭПБ Рабочей документации на ТП без проектной документации, в частности без описательной части объекта, без разделов ПБ и т.п.?
  Нормативная документация никак не регламентирует какая именно документация проходит ЭПБ на техперевооружение (проектная или рабочая), соответственно если сделать ЭПБ ТП на РД Ростехнадзор зарегистрирует такое заключение?

  Сергей

  10.12.2018

  Ростехнадзор сейчас что хочешь зарегистрирует, если назвать правильно, однако ответственность потом нести руководителю экспертной организации и эксперту. Рабочая документация экспертизе не подлежит, только документация на тех.перевооружение.

  Менеджер: позвонить | написать письмо

• 04.12.2018

  Существующая пристроенная котельная (ОПО)-здание требует ремонта,оборудование устарело-необходимо новое современное.Возможен ли вариант отдельно стоящей котельной от той же точки врезки газа,нужны ли проект и экспертиза его ,а также новая регистрация ОПО.

  Людмила

  10.12.2018

  Проект и экспертиза однозначно нужны, только вопрос какой проект и какая экспертиза. Тут надо рассмотреть два варианта: проект технического перевооружения ОПО, экспертиза промышленной безопасности, а дальше внесение изменения в сведения, характеризующие ОПО. Второй вариант: проект на строительство новой котельной и негосударственная экспертиза этого проекта, далее проект на ликвидацию старого ОПО, экспертиза ПБ этого проекта, подача в Ростехнадзор на снятие с учета старого ОПО и на регистрацию нового ОПО. Пришлите более подробные сведения, чтобы выбрать один из этих вариантов. Все эти работы мы проводим.

  Менеджер: позвонить | написать письмо

• 17.10.2019

  Подскажите, расширение площадки ДНС и перевод её в УПСВ (установка дополнительного емкостного и насосного оборудования) будет являться техперевооружением или реконструкцией?

  Юрий

  06.11.2019

  Отталкивайтесь от определения «Техническое перевооружение опасного производственного объекта» в ФЗ-116 и Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в Градостроительном кодексе

  Менеджер: позвонить | написать письмо

Как правильно составить долгосрочный договор аренды

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений? Достаточно соблюсти несколько простых правил:

1. В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример :

На фото — пример описания предмета договора аренды на недвижимое имущество. Для заполнения этого пункта нужно взять сведения ЕГРН на объект.

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре. Стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…”.

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и технический план.

Технический план можно заказать у кадастровых инженеров компании Смарт Вэй. Документ оформляется после изучения договора и кадастровых сведений, обследования на месте. Образец технического плана можно скачать в списке полезных документов..

Стоимость технического плана определяется индивидуально. У нас это можно узнать по телефону, это займет несколько минут. Примерные расценки на услуги компании Смарт Вэй можно узнать из таблицы ниже:

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Разработка договора аренды	от 5000 руб.
2	Разработка договора аренды на часть помещения или здания	от 5000 руб.
3	Оформление технического плана на сдаваемое помещение	от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 15000 руб.

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки. Это стандартное требование к любым видам юридических документов. Помощь в правильном заполнении договора окажут наши юристы.

5. Срок аренды. Кадастровый учет и регистрация нужна, если договор заключен на срок более года. Когда срок действия такого договора истек, аренда закрывается. а временный кадастровый номер будет аннулирован. Если срок договора менее года, либо аренда оформляется на неопределенный срок,  обращаться в Росреестр не нужно.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п	Условия договора аренды	Описание
1	Предмет договора аренды	Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2	Срок аренды	Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3	Условия оплаты по договору	Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4	Ответственность сторон	Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта.
5	Целевое назначение объекта	Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Прием заявления и документов в Росреестре подтверждается распиской. С этим документом можно получить выписку ЕГРН и зарегистрированный экземпляр договора.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления, либо в ЕГРН содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины.

Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Образец и пример технического плана

Чтобы лучше понять, как выглядит технический план, успешно прошедший кадастровый учет, мы прикрепляем несколько типовых образцов документа на разные виды объектов. Чтобы правильно заполнить разделы техплана и описать характеристики объекта, недостаточно просто нарисовать его на схеме. Кадастровый инженер отвечает за достоверность и точность сведений, которые он передает в Росреестр. Вот некоторые важные особенности оформления технического плана и выполнения кадастровых работ:

• для определения характеристики здания или помещений проводится обследование, замеры, съемки, результаты которых фиксируются в абрисах, чертежах, схемах;
• выполнение обмеров здания и помещений проходит по внешнему и внутреннему контуру с определением границ;
• на каждом этаже здания описывается местоположение помещений, конструкций, инженерных коммуникаций и оборудования, мест общего пользования;
• при оформлении документа используются специальные условные обозначения.

Специальные особенности есть для описания линейного объекта (они указаны в Приказе № ). Так как линейные объекты могут проходить по территории нескольких земельных участков, необходимо точно указывать геодезических координат  и построений, границы и контуры.

Чтобы составить техплан и правильно заполнить его разделы, кадастровые инженеры используют специальные программы, онлайн-ресурсы Росреестра. В ходе обмера можно нарисовать абрис (упрощенный чертеж), указать на нем результаты измерений. После этого сведения из абрисов переносятся в программы, отображаются на поэтажных планах. Также в документе указываются условные обозначения, их расшифровка.

Типовой образец технического плана здания

Техплан подготавливается с незначительными различиями от техплана помещения. При подаче на кадастровый учет, вместе с техпланом здания предоставляются технические планы всех внутренних помещений. Чтобы указать местоположение контура здания на участке, проводится координирование. Для определения координат границ объекта капитального строительства делается привязка к существующей сети координат. Точки всех координат инженер укажет в техническом плане здания. Обработку данных после обмеров и координирования делают через профессиональные программы.

Образец техплана здания:

Образец технического плана здания 001

Образец технического плана здания 002

Образец технического плана здания 003

Образец технического плана здания 004

Образец технического плана здания 005

Образец технического плана здания 006

Образец технического плана здания 007

Образец технического плана здания 008

Образец технического плана здания 009

Образец технического плана здания 010

Образец технического плана здания 011

Типовой образец технического плана помещений

Технические планы помещений делают после из образования. Для этого жилое или нежилое помещение должно отвечать признакам обособленности, изолированности. Чтобы добиться соответствия этим признакам, делают отдельные выхода, возводят капитальные стены и перегородки. Заполнение техплана после изменения планировки или конфигурации жилого или нежилого помещения происходит с отображением новых характеристик. Если в результате таких работ меняется целевое назначение помещения, это будет отмечено в заключении кадастрового инженера. Все условные обозначения, которые нанесены на графические схемы, должны быть расшифрованы.

Образец технического плана помещения:

Технический план помещения образец 1

Технический план помещения образец 2

Технический план помещения образец 3

Технический план помещения образец 4

Технический план помещения образец 5

Технический план помещения образец 6

Технический план помещения образец 7

Технический план помещения образец 8

Технический план помещения образец 9

Технический план помещения образец 10

Технический план помещения образец 11

Технический план помещения образец 12

Образец и пример технического плана части помещения

Для целей арендатора не обязательно менять планировку основного помещения, возводить стены и перегородки. Допускается выделение и создание временной части помещения, а ее границы, площадь и местоположение описываются на схемах и чертежах договора, в техническом плане. Стороны могут сами нарисовать схему на часть помещения, однако только ее подтверждение в техплане позволит пройти временный кадастровый учет. Целевое назначение части помещения или основного объекта при этом не меняется.

Классификация по назначению

Производственные

Предназначены для размещения различных цехов, выпускающих ту или иную продукцию предприятия.

Это могут быть следующие цехи:

• литейные, кузнечные;
• сборочные;
• деревообделочные;
• прядильные, ткацкие и т.д.

Подсобно-производственные

Используются для обеспечения различных, способствующих оптимизации основного производства, ремонту оборудования, поддержания в целостности инженерных сооружений, сетей предприятия, мебели.

К ним относятся:

• ремонтно-механические цеха;
• экспериментальные цеха;
• конструкторские бюро;
• различные лаборатории при производстве.

Энергетические

Энергетические объекты, предназначенные для снабжения предприятий необходимой энергией, которая может быть световой, силовой, паровой, газ под давлением и т.д. К этой группе можно отнести:

• ТЭЦ.
• Компрессорные, газогенераторные здания.
• Трансформаторные подстанции.

Транспортно-складское хозяйство

К транспортным зданиям относятся сооружения, приспособленные для обслуживания и размещения транспорта предприятия:

• гаражи;
• зарядные депо для погрузчиков и электрокар;
• мастерские техобслуживания.

Складские здания для размещения и хранения производственных и вспомогательных материалов:

• сырья, готовой продукции;
• комплектующих деталей;
• ГСМ и т.д.

Склады могут быть как открытые, так и закрытые.

Санитарно-технические

Назначение санитарно-технических объектов в обеспечении функционирования водопровода и канализации:

• насосные станции;
• очистные сооружения;
• градирни.

Вспомогательные

Это здания связанные с административной и бытовой организацией предприятия, без которых производство невозможно:

• администрация предприятия;
• бытовые сооружения (гардеробы, душевые комнаты, прачечные);
• медпункты;
• столовые;
• курительные;
• библиотеки;
• контрольно-пропускные пункты.

Технологические элементы

Здание – это результат строительных работ. Оно представляет собой объемную конструкцию, обладающую надземной и подземной частями. Кроме того, любая постройка имеет внутренние помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Строительные объекты предназначены для осуществления той или иной деятельности людей. Если их используют в качестве жилищ, то это жилые здания. Постройки могут предназначаться для хранения продукции и для размещения производств, а также для содержания в них животных. Любой из этих объектов относится к категории «здание нежилое».

1. Помещения. Они расчленяют все внутреннее пространство определенного объекта. Определенная часть объема строительного объекта – это и есть помещение. Здание, как правило, разделено на пространства (комнаты, коридоры и т. д.), имеющие ограждения со всех сторон. Совокупность таких помещений, полы которых располагаются на одном уровне, называют этажом.

2. Подвал. Это этаж здания, который находится ниже отметки уровня земли. 3. Цокольный этаж (полуподвальный). К нему относят помещения, находящиеся ниже уровня отмостки (но не более чем на половину своей высоты). 4. Надземные этажи. Это совокупность помещений, расположенных выше отметки земли. 5. Чердак. Им является помещение, находящееся выше перекрытия над последним этажом постройки и ниже крыши. 6. Мансарда. Так называют помещение, которое получилось в результате выделения части внутри чердачного пространства. Образована мансарда скатной крышей и предназначена для жилья или подсобок. 7. Технический этаж. Это пространство предназначено для размещения инженерного оборудования, а также для прокладки необходимых для функционирования дома коммуникаций. Находиться такой этаж может как в нижней части здания (техническое подполье), так и в верхней (технический этаж). Иногда его устраивают непосредственно над проездами. Размещаться он может и над первым этажом жилого дома, имеющим общественное предназначение.

Специальное сооружение

Как такового, понятия «технические здания» нет. Однако оно тесно связано с предыдущим объектом. Производственное предприятие включает в себя специальные сооружения. В них нет помещений для пребывания людей. Промышленные сооружения подразделяются на:

• Строения для промышленного транспорта. Здесь выделяются эстакады для мостовых кранов, наклонные галереи.
• Сооружения для коммуникаций. К ним относятся: тоннели и каналы, опоры и эстакады и т.д.
• Устройства для установки оборудования (фундаменты для машины).
• Этажерки, располагающиеся снаружи промышленного здания и вмещающие в себя оборудование.
• Специальные сооружения. К таковым относятся: дымовые трубы, емкость для хранения жидкости (в промышленных масштабах), бункер для хранения сыпучего материала, водонапорная башня и т.п.

Вывод: в эту категорию входят объекты, призванные разрешить вопросы коммунального и энергетического обеспечения.

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся объекты, которые характеризуются такими признаками, как долговечность, материальная ценность и стационарность. Это означает, что такое строение не может быть перенесено на другое место без разрушения, здание приносит пользу владельцу и имеет физические характеристики, ценность которых можно определить в денежном выражении, а также обладает сроком службы не менее 15 лет.

Понятие и классификация сооружений

Прежде всего, объекты недвижимости можно поделить на рукотворные и нерукотворные. Ко второму типу относятся земельные участки, а к первому — всевозможные строения.

Строения, в свою очередь, делятся на здания и сооружения:

• Согласно (ОК 013–94) здание — это построенный по архитектурному проекту объект, который люди используют для жизни, работы, отдыха, производства материальных ценностей, хранения вещей и предоставления различных услуг населению. Строения этого вида имеют стены, крышу и все необходимые коммуникации.
• Сооружения — это объекты недвижимости, спроектированные для технических целей. К ним относятся мосты, эстакады, нефтяные скважины.

Другая классификация делит недвижимость на коммерческую и жилую. Внутри каждого из этих видов существуют деления объектов по разным признакам. Например, среди объектов жилой недвижимости выделяют городские и загородные дома.

Классификации коммерческой и жилой недвижимости уместнее рассматривать применительно не к целым строениям, а к помещениям, которые, будучи отдельными частями зданий, могут использоваться в различных целях.

Строения, предназначенные для проживания

Определение этого объекта недвижимости дано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Согласно законодательству, такое помещение должно быть изолированно и пригодно для проживания людей в течение длительного срока. В российском праве имеется ряд законодательных актов, утверждающих санитарные и технические нормы, которым должно соответствовать жилое помещение. К ним относятся:

• № 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.
• № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 (в ред. от 22.08.2004).
• Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 «Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании» (в ред. постановлений от 6.02.2004 № 51, от 17.11.2004 № 648).

Помещение считается жилым, если характеризуется признаками:

• подходит для проживания в течение длительного срока;
• является изолированным;
• по всем признакам подходит под определение недвижимого имущества;
• в законном порядке признано жилым.

Классификации жилых помещений:

1. По виду здания, в котором находятся, жилые помещения делятся на общежития, квартиры и дачи, пригодные для проживания в течение всего года.
2. По способу использования подразделяются на постоянные и предназначенные для проживания в течение относительно недолгого срока, т. е. временные.
3. По типу жилые помещения могут быть как простыми квартирами, комнатами, так и отдельными домами и др.
4. По основаниям, на которых люди пользуются недвижимостью, жилье может быть предоставлено по договору социального найма, по коммерческому найму, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, по праву собственности, как служебное и т. д.

Нежилые объекты

Помещение, которое по каким-либо причинам не подходит под определение жилого, относится к категории нежилых помещений. Оно отличается следующими признаками:

• изолированно от других помещений;
• зарегистрировано как объект недвижимости в соответствии с № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015);
• является частью здания;
• имеет конкретный адрес (о том, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете, определяющий нахождение объекта по конкретному адресу, читайте тут);
• состоит в нежилом фонде;
• имеет целевое назначение, исключающее использование в качестве постоянного жилья.

Классификации нежилых помещений:

1. По характеру использования нежилые помещения делятся на основные и вспомогательные. Последние служат для обеспечения нормального функционирования основных площадей. В здании бизнес-центра к основным помещениям относятся собственно офисы, а к вспомогательным — холл, коридоры, туалеты и т. д.
2. По назначению нежилые помещения подразделяются на производственные и непроизводственные (школы, детсады, больницы, магазины, химчистки, кинотеатры, объекты коммунального хозяйства и др.).

Хотите узнать больше о правилах пользования и владения нежилой недвижимостью? Читайте наши статьи о том, как в нежилом помещении:

• поселиться и прописаться;
• оформить процедуру раздела;
• сделать перепланировку, переустройство и реконструкцию.

Отличительные характеристики части помещения (здания)

Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Росреестр). Многие спорные вопросы постепенно закрываются. В ближайшее время планируется решить спорный момент с необходимостью оформлять технический план при сдаче в аренду части помещений. Росреестр настаивает на оформлении такого документа, тогда как суды многих регионов имеют другую позицию.

Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)». Но это касается применения ФЗ №221 и ФЗ №122, а также постановлений Правительства, действовавших до 01.01.2017 года. В 2017-2018 году позиция судов относительно необходимости подготовки технического плана для регистрации договора аренды соответствует ФЗ №218 – технический план на часть помещения при регистрации аренды необходим. Отказ Росреестра произвести регистрацию аренды без предоставления соответствующего технического плана  является законным ответом государственного органа на неверно оформленные документы заявителя. Тем не менее, в некоторых регионах практика все еще отличается.

Следует пояснить, что часть помещения (здания) при сдании в аренду должна быть  учтена в ЕГРН на основании технического плана. С 01 января 2017 года учет части происходит исключительно одновременно с регистрацией аренды (или иного обременения на объект). Ранее, до 01.01.2017 года, можно было заранее разделить помещение или здание на части и присвоить им временные кадастровые номера. Сейчас такая процедура упразднена – часть помещения можно зарегистрировать только одновременно с договором аренды на нее.  Если же собственник здания (помещения) желает продать его часть (долю), то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости – помещение. Такое действие тоже требует подготовки технического плана и регистрации права на выделенный объект.

Если для передачи в аренду нужно изменить конфигурацию помещений, необходимо заказать проект, согласовать перепланировку, пройти кадастровый учет на основании технического плана.

Выделение части объекта недвижимости как отдельного объекта (с новым кадастровым номером), предполагает более строгий порядок и совпадение всех необходимых характеристик, установленных законом — критерии обособленности и изолированности от основного объекта недвижимости. Это связано с тем, что при его образовании должны учитываться интересы потенциального собственника: возможность пользоваться созданным помещением без необходимости обращения к иным лицам. Так же для выделения части помещения нужно описание координат здания.

Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта сдать ее в аренду, соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерия обособленности и изолированности необязательны к исполнению (об этом есть отдельная статья у нас на сайте). Верхняя планка по размерам части ограничена только общей площадью основного объекта.

План части этажа прикладывается к техническому плану. По этому документу пройдет временный кадастровый учет в Росреестре.