Андрей Смирнов
Время чтения: ~17 мин.
Просмотров: 0

Что такое «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора»?

Снятие обременения с квартиры после ипотеки

Стоит отметить, что при досрочном погашении ипотеки срок прекращения договора будет исчисляться датой ближайшего периодического платежа, а не днем внесения денежных средств на ссудный счет заемщика. Обязательным условием корректного учета досрочного погашения является подача заемщиком за 30 дней до планируемого полного расчёта по кредиту заявления об этом.

Согласно стандартным условиям ипотечного кредитования, находящаяся в залоге квартира – собственность заемщика (залогодателя), но с ограниченными правами распоряжения этой собственностью. Залог как обременение регистрируется в едином госреестре прав (ЕГРП). Фактически ограничения на распоряжение квартирой прекращают свое действие после погашения ипотеки, но для того, чтобы официально снять обременение, необходимо внести соответствующую запись в ЕГРП и получить выписку из реестра (новое Свидетельство о праве больше получать не нужно, его не выдают). Осуществление этой процедуры – задача заемщика или собственника недвижимости, если заемщиком и залогодателем выступают разные лица.

30 Июл 2020 yslygiur 1172

Поделитесь записью

Что нужно знать

Обременение – такой процесс, при котором не владелец недвижимого имущества приобретает права на его пользование. Что касается ипотеки, обременение лежит на плечах банка – человек оплачивает деньги, выданные банком в качестве кредита, а банк покупает права на использование квартиры.

Ипотека в силу закона возникает тогда, когда в соглашении указывается, что покупатель оплачивает недвижимое имущество за определенный период времени после его приобретения. В документации на квартиру указывается, что обременением выступает ипотека.

При проведении процедуры возникают сложности из-за особенностей банковской процедуры и возможных разногласий по поводу полного погашения ипотеки.

Банки предупреждают клиентов, что до принятия документации для Росреестра придется ждать месяц. За этот период проверяются исполненные заемщиком обязательства, проводится сверка.

Обременение снимается только после полного расчета с кредитной организацией. После оплаты последнего платежа следует удостовериться в том, что за заемщиком не числятся долги, и что кредит погашен полностью.

После полного погашения ипотеки и снятия ограничения заемщик уже не считается банковским залогодателем, а становится законным собственником недвижимости.

Собственнику разрешено каждый год подавать в налоговую инспекцию документы для получения вычета. Чтобы его оформить, понадобятся квитанция об оплате и справка, подтверждающая покупку недвижимого имущества.

Также у заемщика есть право вернуть страховку – если у полиса не закончился срок действия. Нужно быть подготовленным к тому, что страховая компания откажет в возврате средств.

Иногда банки требуют уплатить государственную пошлину за снятие ограничения. Они не имеют на это права.

Определение

Информацию об обременении хранят в базе данных Росреестра, а также в документации о праве собственности.

Простыми словами, обременение указывает на то, что владелец недвижимого имущества вправе распоряжаться жильем только после согласия залогодержателя, то есть банка.

Ситуации, которые способствуют этому:

  • покупка квартиры или дома по кредитному заему;
  • строительство недвижимости в кредит;
  • ситуация, при которой продавец сразу выступает заимодавцем и выдает клиенту займ.

Обременение является обузой для собственника жилья. С ним теряется возможность сдавать квартиру в аренду, продавать ее, осуществлять перепланировку, переносить недвижимость в новый залог для покрытия старого.

Ограничение следует снимать в ом случае, если оно является преградой для заключения сделок, связанных с недвижимостью.

Снимается обременение в таких ситуациях:

  • у владельца имеются серьезные основания для этого;
  • обязательства по обременению прекратились;
  • жилая площадь продается с целью погашения ипотеки;
  • заложенное имущество «погибло».

Ипотека регулируется статьей 488 Гражданского кодекса.

Налоговые льготы

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Порядок, сроки и необходимые документы для снятия обременения по ипотеке через Росреестр, МФЦ

Закон не предписывает более никаких документов, но практика показывает, что к заявлению необходимо приложить:

  • документы, подтверждающие личность;
  • договор займа (оригинал);
  • письмо из банка, подтверждающее погашение ипотечного кредита;
  • документы на недвижимость;
  • закладная, график платежей;
  • квитанции оплаты всех сопутствующих услуг (госпошлины).
  1. Срок снятия обременения по ипотеке составляет 3 дня.
  2. Дабы не стоять в очереди, можно отправить заявку через сайт Росреестра или МФЦ.
  3. По закону кредитор должен предоставить пакет документов на снятие обременение в трехдневный срок после погашения кредита, но в большинстве случаев это делается только после запроса клиента.
  4. Если банк не обратился к вам в течение 3-х дней, причинам в том, что за время кредитования изменились ваши контактные данные.
  5. Нежелательно откладывать снятие запрета. На законодательном уровне сроки не установлены, но в будущем могут возникнуть проблемы при совершении правовых действий.
  6. Покупая недвижимость с обременением предварительно проконсультируйтесь с юристом на предмет рисков и возможных проблем.
  7. Список необходимых документ для снятия запрета отличается в некоторых регионах.
  8. Чтобы не тратить время, вы можете обратиться в частные агентства. Они снимут обременение от вашего лица.
  9. При отправке документов почтой необходимо вложить их опись и удостоверить свою подпись нотариально.
  10. Снять обременение можно через интернет (сайт Госуслуг), но получить новое свидетельство о регистрации права только лично.
  11. Чтобы снять запрет быстрее, необходимо написать заявление на имя директора местного Росреестра и указать причину. В случае отъезда на длительный срок к документам добавляются копии транспортных билетов.
  12. Снятие обременения по ипотеке в МФЦ в теории должно проходить быстрее, но практика показывает, что получение документов по обременению затягивается.
  13. Можно подать документы в МФЦ, а получить в Регистрационной палате.

3.3. Виды залога.

1)в зависимости отвида передаваемого
в залог имущества
:

а) залог движимого имущества;

б) залог недвижимого имущества (ипотека).

!!! Следует учитывать, что общие правила
о залоге, содержащиеся в ГК, применяются
к ипотеке в случаях, когда ГК или ФЗ «Об
ипотеке» не установлены иные правила
(п.2 ст.334 ГК). Тем самым, схема нормативного
регулирования выглядит следующим
образом: спец. правила ГК
Закон об ипотеке

общие положения ГК
.

!!! Права залогодержателя по ипотеке (в
силу закона или договора) и по обеспеченному
ипотекой обязательству, если иное не
установлено законом, могут быть
удостоверены закладной. Закладная
является неэмиссионной именной ценной
бумагой, удостоверяющей следующие права
ее законного владельца:

— право на получение исполнения по
денежным обязательствам, обеспеченным
ипотекой, без представления других
доказательств существования этих
обязательств;

— право залога на имущество, обремененное
ипотекой (см. гл.3 ФЗ «Об ипотеке»);

2)в зависимости отпередачи предмета
залога залогодержателю
:

а) залог с передачейзаложенного
имущества
залогодержателю (заклад);

б) залог без передачизаложенного
имущества
залогодержателю. Особая
разновидность такого залога – т.н.твердый залог, когда предмет залога
остается у залогодателя под замком и
печатью залогодержателя либо с наложением
знаков, свидетельствующих о залоге.

Изучите ст. 338 ГК;

3)особо выделяютпоследующий
залог
, когда имущество,
находящееся в залоге, становится
предметом еще одного залога в обеспечениедругих требований.

Изучите ст.342 ГК;

4)специальный вид залога —залог
товаров в обороте.

Изучите ст.357 ГК;

5)специальный вид залога –залог
вещей в ломбарде.

Изучите ст.358 ГК, Закон о ломбардах.
Обратите внимание на следующие
особенности такого залога:

субъектный состав:

= залогодержатель: ломбард –
специализированная коммерческая
организация
, основными видами
деятельности которой является
предоставление краткосрочных займов
гражданам под залог их вещей и хранение
вещей (ст.2 Федерального закона от 19 июля
2007 г. № 196-ФЗ «О ломбардах» (далее – Закон
о ломбардах);

= залогодатель: только гражданин;

предмет залога– исключительнодвижимоеимущество, предназначенноедля личного потребления;

обеспечиваемое залогом обязательствократкосрочный(не более 1 года!)заем, выдаваемый ломбардом.

Договор займа при этом оформляется
выдачей ломбардом залогового билета
(другой экземпляр такого билета
остается у ломбарда). Существенными
условиями договора займа являются:

= наименование заложенной вещи;

= сумма ее оценки, при этом оценка
производится по соглашению сторонв соответствии с ценами на вещи такого
рода и качества, обычно устанавливаемыми
в торговле в момент и месте ее принятия
в залог;

= сумма предоставленного займа;

= процентная ставка по займу;

= срок предоставления займа (см. ст.ст.5,
7 Закона о ломбардах);

закладываемые вещи обязательно
передаются ломбарду
, при этом:

а) ломбард обязан страховатьв
пользу залогодателяза свой счетпринятые в залог вещи в полной сумме их
оценки, устанавливаемой в соответствии
с ценами на вещи такого рода и качества,
обычно устанавливаемыми в торговле в
момент их принятия в залог;

б) ломбард не вправепользоваться и распоряжатьсязаложенными вещами (данное правило –
императивное!);

в) ломбард несет ответственностьза утрату и повреждение заложенных
вещей, если не докажет, что утрата или
повреждение произошли вследствиенепреодолимой силы(т.е. ломбард
отвечает не только за свое виновное
поведение, но и за случай);

в случае невозвращенияв
установленный срок суммы займа
ломбардпо истечении льготного месячного
срока
вправе продать это имущество
в порядке, установленном Законом о
ломбардах (см. ст.ст.12, 13).

Продажа заложенного имущества
осуществляется:

= если сумма оценки невостребованной
вещи превышает 30 тыс. рублей только с публичных торгов;

= в иных случаях в
форме и порядке, определенные решением
ломбарда, если иное не установлено
договором займа.

После этого требования ломбарда к
залогодателю (должнику)
погашаются(даже если сумма, вырученная при реализации
заложенного имущества, недостаточна
для их полного удовлетворения!).

Ипотека в силу закона возникает:

  1. когда жилое помещение приобретается либо строится с использованием кредитных средств предоставляемых банком или целевых заемных средств иной финансовой организации, которые были предоставлены именно на указанные цели и это жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке»;
  2. когда жилье полностью или частично построено за счет средств предоставленных по целевому займу в соответствии с ФЗ РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», и это возведенное жилье находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП;
  3. когда земельный участок приобретается либо строится с использованием кредитных средств предоставляемых банком или целевых заемных средств иной финансовой организации, которые были предоставлены именно на указанные цели и этот земельный участок находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. (п.1 ст.64.1 Закона). Если такой земельный участок взят в аренду возникает ипотека на право аренды;
  4. когда недвижимое имущество возведено на заложенном по договору  ипотеки земельном участке, то ипотека распространяется и на здания и сооружения возведенные на нем, если другое не предусмотрено договором ипотеки земельного участка (ст.65 Закона);
  5. есмли ранее  зарегистрированный и переданный в ипотеку  объект незавершенного строительства, задается в эксплуатацию и регистрируется право на завершенный объект ипотека сохраняет свою силу на эти возведенные здания и сооружения (ст.76 Закона);
  6. ипотека в силу закона возникает когда недвижимое имущество, являвшееся предметом ипотеки было изъято в порядке установленном законом для государственных или муниципальных нужд и в замен изъятого было предоставлено другое недвижимое имущество, которое так же станет ипотечным (п.1 ст.41 Закона);
  7. в случае передачи под выплату аренды земельного участка или иного недвижимого имущества, получатель ренты приобретает право залога на это имущество (ст.587 ГК РФ);
  8. когда недвижимое имущество приобретается на кредитные средства либо в рассрочку, ипотека в силу закона возникает в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ.
  9. Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» земельный участок,  под строящимся многоквартирным домом  или иным объектом недвижимости  принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды  с момента госрегистрации договора у дольщиков (залогодержателей), считается находящимися в залоге ;
  10. с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, строительство которых было осуществлено с привлечением средств дольщиков в порядке ст.8 ФЗ РФ №214 –ФЗ такой недвижимого имущества о считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. Входящие в состав такого многоквартирного дома и другого объекта недвижимости жилые и не жилые помещения которые не являются объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (п.3 ст.13 Закона);
  11. после госрегистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства этот объект недвижимости считается находящимся в залоге у дольщиков с момента госрегистрации права собственности застройщика на объект недвижимости. в соответствии с п.2 ст.13.
  12. Ипотека в силу закона возникает и в других случаях, предусмотренных ФЗ.

Таким образом, ипотека в силу закона возникает только на основании ФЗ и возникнуть на основании иного нормативного акта не может. Письменный договор сторонами в данном случае не составляется. В зависимости от основания возникновения ипотеки можно Закон об ипотеке выделяет только  два ее вида:

— ипотека в силу договора или договорная ипотека

— ипотеку в силу закона или легальная ипотека.                  

Плюсы и минусы покупки квартиры с обременением

Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.

Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.

Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.

История и эволюция дальномеров

До появления электронных устройств для определения дистанции использовались оптические приспособления для измерения расстояния. Наблюдательные и геодезические приборы оснащались угловыми шкалами, что позволяло применять методы косвенного расчёта дистанции до предметов.

Существовали и более сложные оптические инструменты для измерений. Это были в основном приборы, основанные на явлении параллакса. Подобными системами оснащены были фотокамеры прошлого века. С точки зрения точности, все эти оптические приспособления обладали большим разбегом погрешности показаний как в зависимости от дальности замера, так и от навыков пользователей.

Теоретическая база для создания активных дальномерных приспособлений, в основе которых заложен принцип посылания сигнала в направлении объекта с последующим анализом возвращённого отражения, были готова ещё в начале XX века. Толчком к практической реализации этого принципа послужила Вторая мировая война — армии мира нуждались в мгновенном измерении расстояний до целей. Так появились и бурно эволюционировали промышленные образцы радаров и эхолотов. Эти устройства, использовавшие в качестве сигнала радиоволны или ультразвук, были довольно громоздкими и неприспособленными для личного пользования.

Право пользования недвижимостью

Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.

  1. Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
  2. Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
  3. Пожизненное содержание с иждивением – это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
  4. Сервитут – это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.

К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. – для граждан и 15 000 руб. – для организаций) дважды – и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.

Поэтапное руководство к действию

  1. Подать обращение в банк с заявкой о прекращении наличествующего ограничения, то есть ипотеки в связи с выплатой кредитной суммы;
  2. Получить все нужные для обращения в ЕГРП бумаги от банковского работника или договориться о дне общего обращения с сотрудником организации в ведомство единого Росреестра;
  3. Предоставить весь комплект документации для составления нового свидетельства о праве собственности на жилплощадь, в которое не включена отметка о наличии обременений;
  4. Ожидать выдачи нового документа работником органа регистрации.

На какую недвижимость распространяется?

Такая ипотека может быть оформлена на:

  • Объект жилой недвижимости в эксплуатируемом состоянии — дом или квартира, — купленный частично или полностью на кредитные средства от банка;
  • Любой товар, в том числе коммерческая и жилая недвижимость (не имеет значения, какой у товара статус эксплуатации), на который была оформлена рассрочка или займ. Такой товар остается в залоге у продавца до момента проведения последнего платежа по оплате объекта недвижимости;
  • Любой объект недвижимости, полученный в результате исполнения договора ренты.

А вот на следующие виды недвижимости оформить ипотеку в силу закона уже не получится:

  • Если жилье или недвижимость не могут быть приватизированы — или, наоборот, подлежат по закону обязательной приватизации;
  • Если объекты были изъяты из оборота (исключены из списка эксплуатируемых зданий по причине аварийного состояния или по другим причинам);
  • Если объект недвижимого имущества никак не может быть взыскан в силу действующих к его отношении ограничений.

Снятие ипотеки в силу закона

Чтобы быстро снять залог по закладной в Росреестре по договору купли продажи и прописать прекращение обременений, для решения данного вопроса (через 3 дня) необходимо представить следующие документы:

  • заявление банка, который выдал займ (владельца залога по закону);
  • совместно написанное заявление владельца недвижимости и кредитного учреждения;
  • завизированное заявление заемщика с указанной информацией о полном погашении обязательств по ипотеке, с подписью собственника залога;
  • решение суда об окончании срока ипотеки.

Внимание: Чтобы осуществить снятие обременения с имущества должника, необходимо погасить полную сумму кредита по ипотеке, после чего соучастие банка или другой кредитной компании прекращается

Важно учитывать нюансы, закрепленные кредитным договором

  • Скачать образец заявления о досрочном погашении ипотеки
  • Скачать образец заявления о снятии обременения

Если трудно разобраться в юридических тонкостях и моментах соглашения самому, можно обратиться к специалистам или организациям, занимающимся такими вопросами. Ипотека может выдаваться при разных жизненных обстоятельствах, но цель ее одна – удовлетворить в полной мере обе стороны, участвующие в ипотечном кредитовании.

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека является сделкой, которая совершается по требованиям законодательства, независимо от того, какие условия выдвигают стороны. Ее основное отличие от обыкновенных договоров залога, заключаемых банками, в том, что она подлежит обязательной государственной регистрации.

При данном виде обеспечения, кредитор имеет право на удовлетворение своих требований, возникающих к должнику, из стоимости заложенного имущества. Залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

Наложение обременения на залоговую недвижимость снижает риск банка, поэтому кредитные организации применяют только этот вид залога объектов недвижимости.

Порядок оформления ипотеки регламентируется ФЗ № 102 «Об ипотеке» (залоге недвижимости):

  1. Закон определяет требования к заключению ипотечного договора, к государственной регистрации сделки по передачи в залог имущества, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и т. д.
  2. Ипотека в силу закона возникает на следующее имущество: производственные объекты недвижимости, здания, сооружения, квартиры, частные домовладения, земельные участки, гаражи, дачи, и т. д. В залог может быть предоставлен объект целиком или его часть.

Схематично процесс возникновения обязательства выглядит следующим образом:

  1. Клиент выбирает банк для оформления ипотеки.
  2. Собирает необходимые документы и оформляет анкету-заявку на кредит.
  3. При положительном решении банка, заемщик ищет недвижимость, которую планирует приобрести.
  4. Согласовывает с банком приобретаемое имущество, назначается день подписания договоров.
  5. После подписания договора залога он передается на регистрацию в Росреестр.
  6. Только после прохождения регистрации, ипотека в силу закона считается вступившей в силу. В выписке из ЕГРН регистрируется информация о наличии обременения на объект.
  7. Кредит предоставляется на счет продавца или заемщика.
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации