Андрей Смирнов
Время чтения: ~16 мин.
Просмотров: 0

Ст 42 фз 218 «о государственной регистрации недвижимости»

Судебная практика

Обновление закона произошло недавно, но сам проект существует уже как несколько лет. Насколько он удобен для применения в разрешении многочисленных споров, касающихся недвижимости?

Законодательство, разрабатывая нормативные акты, старается учитывать права собственников и подчеркнуть, что у них также имеются обязательства. ФЗ 218 содержит еще требования, относящиеся к Росреестру и системе госрегистрации.

Зачастую споры, возникающие между гражданами, касаются факта принадлежности недвижимости или определения ее границ. Например, когда два землевладельца разбираются, кто именно перешел незримую (порой весьма осязаемую) границу и устроился на чужой территории.

Осуществление регистрации приобретенного земельного участка обязует нового землевладельца проводить межевание. Таким образом, надел приобретает индивидуальный кадастровый номер, межевой план. и там устанавливаются специальные межевые знаки. Права нового землевладельца отражаются в системе Росреестра, это упрочняет его позицию в споре с ближайшими соседями.

ФЗ 218 частично отражается и на риэлторской деятельности. Изменился порядок предоставления госуслуг, регистрации недвижимости. Более того, покупатели смогут выяснить больше о понравившемся им объекте недвижимости через систему Росреестра. Для этого достаточно отправить специальный письменный запрос.

Изменение статуса машино-места

Введенные поправки имеют как положительные, так и отрицательные стороны.

К негативным моментам можно отнести:

  • Отсутствие выдачи свидетельства о собственности в бумажном виде. Как ни странно, именно этот факт является для новых собственников отрицательным;
  • Необходимость вызова технического инженера для первичного освидетельствования участка;
  • Некоторые эксперты по имущественным вопросам нашли в законе не точные формулировки. Специалистам, работающим над созданием документа было указано на ошибки, в ближайшее время закон будет доработан.

Плюсов у нового закона гораздо больше:

  1. Значительное сокращение сроков. До изменений только постановка в кадастровый реестр занимала 21 день;
  2. Возможность подать документы удобным способом, что привело к уменьшению очередей;
  3. Снижение уровня мошенничества с недвижимостью. Собственник может обратиться в реестр с заявлением о внесении ограничений на сделки с его имуществом, что особенно актуально для пожилых людей, которые часто становятся жертвами «черных» риелторов;
  4. Отменено территориальное ограничение для процедуры оформления. Например, если гражданин получил наследство в другом городе, то весь процесс оформления имущества он может пройти в месте своего фактического пребывания;
  5. Взаимодействие государственных структур между собой, что исключает возникновение ошибок в данных на объект недвижимости;
  6. Доступность информации для населения. Благодаря нововведениям, появилась возможность проверки квартиры перед покупкой без обращения к агентам, достаточно заказать выписку. Теперь можно посмотреть информацию о своем имуществе и уточнить кадастровую стоимость на сайте Росреестра.

До внесения поправок машино-место определялось в качестве доли объекта, тогда как кадастровому учету подлежал весь комплекс. Благодаря нововведениям с 2020 года возможна регистрация каждого отдельного машино-места в качестве самостоятельного и независимого объекта недвижимости. Тем не менее, детали проекта и предельные нормативы для одного такого места, разработаны еще не до конца.

Изменения в ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

10.06.2019 12:34

Кропоткинский отдел

Опубликован Федеральный закон от 01.05.2019 №76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 данный документ вступает в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru — 01.05.2019).

Статья 5  Федерального закона от 01.05.2019 №76-ФЗ
 
В части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N 23, ст. 3296; N 27, ст. 4248, 4284; 2017, N 27, ст. 3938; N 31, ст. 4766; 2018, N 32, ст. 5131) третье предложение изложить в следующей редакции: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями»
С  31 июля  текущего года отменяется обязательное нотариальное удостоверение для значительной части сделок с долевой собственностью.
С 31.07.2019 года участники долевой собственности при одновременном отчуждении всеми участниками смогут отчуждать её (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей ) без нотариального удостоверения, по договору, соглашению в простой письменной форме.
Разумеется, принципиальные исключения из этого правила остаются.
Подлежат удостоверению нотариусами в обязательном порядке (и требуют разрешения органов опеки и попечительства) сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним собственникам (приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке), как и раньше, требуют нотариального удостоверения и письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Далее, закон позволяет оформить в совместную собственность квартиру, дом, земельный участок, комнату или долю в праве на эти объекты недвижимости на законных супругов в простой письменной форме (общая совместная собственность — законный режим собственности супругов).
Но если супруги приобретают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), требуется удостоверить сделку у нотариуса, либо предоставить в Росреестр вместе с договором в простой письменной форме нотариальный брачный договор, где прописан договорной режим собственности на имущество, нажитое в браке.
 
Источник публикации
Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.05.2019,
Примечание к документу
Начало действия документа — 31.07.2019.
 

Текст

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.

3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

5. Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого недвижимого имущества или сделок с таким недвижимым имуществом наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются:

1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав;

2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Другие важные нюансы

Обязательно ли межевание при осуществлении регистрации приобретенного участка? Считается, что сложнее регистрировать землю, чем другое имущество. Почему? Многие владельцы наделов пользовались ими десятилетия, не задумываясь об оформлении дополнительных бумаг или проведении каких-то процедур. Межевание казалось им дорогостоящим и лишним. Ведь границы и так видны, зачем волноваться? Достаточно установить забор.

Однако проблемы появляются, когда такой собственник решает продать надел. Согласно ФЗ 218, стороны обязаны провести сделку и отметить ее проведение в Росреестре. Однако реализовать можно лишь зарегистрированную недвижимость. Известно, что измерительные работы проводят приглашенные специалисты. Их услуги обходятся в определенную сумму, цены назначаются индивидуально. Конечно, существуют категории граждан и разновидности участков, для которых межевание обойдется бесплатно. Но это скорее исключительный случай. Что делать обычному собственнику?

Если ранее межевание им не проводилось, но участок зарегистрирован, возможно, измерительные работы проведет позднее сам покупатель. Эта процедура выгоднее ему, ведь стоит выяснить конкретную площадь участка, который он собрался приобрести.

Можно как-то зарегистрировать несколько владельцев, если имущество планируют разделить? Да, долевая собственность — понятие давно известное, и ФЗ 218 не умаляет его значимости. Бывают случаи, когда единый объект недвижимости достается группе лиц, и они решают разделить поровну, чтобы каждый стал долевым полноправным владельцем. Законопроект требует обязательной регистрации изменений прав владения на указанный объект. Собственникам нужно посетить Росреестр, составить там заявление и провести госрегистрацию разделенного объекта недвижимости.

Кадастровый учет как-то отражается на обязательствах собственника как налогоплательщика? Да, ведь налоговая ориентируется по указанной кадастровой стоимости. Когда недвижимость получает свой кадастровый паспорт, там специалисты, кроме основных характеристик, указывают еще цену объекта. Ее налоговая и берет для расчета выплат. Кстати, если гражданин – хозяин имущества, против указанной стоимости, он вправе оспаривать ее, обратившись с соответствующим заявлением в суд.

В системе Росреестра хранится актуальная информация? Да, она будет обновляться своевременно, ведь собственники обязаны регистрировать все проводимые сделки.

Оформление договора о долевом строительстве

При оформлении договора долевого строительства должно быть подписано заявление о его регистрации одновременно застройщиком и участником.В случаях, когда заявление подается застройщиком совместно с первым дольщиком, должны быть предоставлены Регистратору следующие документы:

  • разрешение на ведение строительства;
  • планировку здания;
  • проектную декларацию;
  • заключение, предоставленное контролирующим органом;
  • страховой договор гражданской ответственности от застройщика;
  • договор поручительства по обязательствам застройщика.

Помимо названных документов застройщиком могут быть предоставлены списки граждан, имеющих право покупки экономжилья в многоквартирном доме, который строится на участке единого института развития в сфере жилья. При отсутствии подобного списка, он может быть запрошен государственными органами, для которых его в праве предоставить местный орган самоуправления.

Изменения законодательства для 2019 года

Основные изменения 2019 года, внесённые в документ, касаются новых правил функционирования СНТ. Это связано с реформированием системы садоводческих и огороднических товариществ. Большинство дачных кооперативов упразднено, а вместе с ними и понятие дачи (№217-ФЗ от 29.07.2017). Теперь правомерно создание только двух видов объединений: ОНТ и СНТ. Это потребовало внесения поправок в ряд законодательных актов, в том числе и в закон №218;

Основные новшества новой редакции ФЗ №218 включают:

  • принципы перехода права на долю в общей собственности садоводческих и огороднических товариществ;
  • новые правила ведения кадастрового учёта зданий, расположенных на территории товариществ.

Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимое имущество

Поправки внесены в ст. 42 ФЗ №218 — об «Особенностях государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество». Ранее она регулировала только процесс перехода прав на общую долевую собственность в многоквартирных домах.

Новая редакция изменяет п. 1 ст. 42 и с 1 января 2019 года регулирует процесс регистрации права на объекты, находящиеся в общей долевой собственности на территории садоводческих и огороднических товариществ.

По обновлённым правилам при регистрации прав на садовый или огородный участок земли, расположенный в ОНТ или СНТ, автоматически происходит регистрация права доли в общей собственности на совместное имущество.

Особенность осуществления кадастрового учета и госрегистрации в отдельных случаях

Ещё одно изменение касается нюансов регистрации прав на различные строения (а также их постановки на кадастровый учёт), которые относятся к имуществу общего пользования. Речь идёт об объектах, созданных до принятия Градостроительного кодекса РФ. Согласно п. 10 ст. 70 №218 ФЗ:

  1. Технический план, необходимый для постановки таких объектов на кадастровый учёт (и/или регистрации прав на них), разрабатывается на основе декларации и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения, на котором расположены такие строения.
  2. Декларация составляется и заверяется председателем товарищества.
  3. Для подготовки плана не требуется разрешение на строительство или на ввод в эксплуатацию подобных зданий.
  4. Правило действует до 1 января 2024 года.

Данные нормы не применимы к общему имуществу, которое принадлежит СНТ или ОНТ как юридическому лицу (для кооперативов, созданных до 1 января 2019 года), а также в случае, если в соответствии с решением общего собрания членов товарищества соответствующее имущество было передано в муниципальную или региональную собственность.

При этом вопрос о передаче объектов недвижимости, принадлежащих товариществу (СНТ или ОНТ), в общую долевую собственность граждан, владеющих земельными участками на территории кооперативов, в обязательном порядке выносится на рассмотрение общего собрания членов СНТ или ОНТ не позднее 1 января 2024 года. Размер долей в совместной собственности определяется пропорционально площади участков граждан (Письмо Министерства Финансов от 15 января 2019 г. №03-05-06-03/1110).

Иные изменения

В новой редакции также имеется ряд незначительных поправок. В частности, запрещена регистрация собственности на отдельное помещение в садовом доме по ч. 7 ст. 41 №218-ФЗ.

Ранее правило применялось только к жилым строениям без указания на садовый дом.

Последние изменения, внесенные в закон о государственной регистрации недвижимости

Насколько масштабными стало обновление действующего законопроекта? Чтобы понять, как выглядит новый закон, нужно подробно изучить нововведения отдельно.

ИзмененияПодробности
Формирование новой структурыСоздан ЕГРН, он стал объединением двух ранних структур – ЕГРП плюс ГКН
Стало обязательным ведение и контроль кадастрового учетаРосреестр продолжает регистрировать новых собственников и все происходящие с имуществом сделки. Однако, наряду с ведением системы, специалисты Росреестра обязаны вести еще кадастровый учет. Проверка их деятельности указана в содержании 14 статьи данного закона
Используется теперь экстерриториальный принципЭто касается предоставления гражданам услуг Росреестра. Людям облегчили процедуру получения госуслуг. Теперь можно спокойно обращаться в ближайший МФЦ, чтобы зарегистрировать имущество.
Как известно, МФЦ – специальные многофункциональные центры, они считаются посредниками между простыми людьми и системой Росреестра. Сдача бумаг и получение выписки осуществляется там в стандартом установленном порядке
Теперь юридические лица при обращении в Росреестр не обязаны показывать учредительные документыФедеральный орган сможет самостоятельно получать все комментарии и необходимые сведения, отправляя запросы
Изменились установленные сроки осуществления регистрацииТеперь они составляют:
●       3 дня (рабочих) + 2 дня (также рабочих) – на логистику в МФЦ. Актуально подавать бумаги, заверенные нотариусом, когда граждане осуществляют оформление своих прав собственника, также регистрация прав на полученное наследство или разделение долей (совместное имущество, между супругами);
●       5 дней (рабочих) + 2 дня – идет логистика МФЦ. Действует, если подается документация на осуществление регистрации ипотеки или регистрация собственника после решения суда;
●       7 дней (рабочих) + 2 дня – идет логистика МФЦ, действует, если осуществляется переход прав (дарение, передача недвижимости);
●       10 дней + 2 дня – идет логистика МФЦ, действует, если осуществляется подача документов на проведение регистрации и одновременно постановкой указанного объекта на общий кадастровый учет
Можно увеличить период (по необходимости) приостановки процесса регистрации прав●       3 месяца (календарные) – когда есть инициатива регистратора (раньше был месяц);
●       6 месяцев (календарные) – когда есть инициатива обращающегося заявителя (раньше было 3 месяца)
Данные ЕГРН теперь можно менять без личного присутствия заявителяКасается основных характеристик недвижимости и других сведений
Обязательства нотариусовКогда они осуществляют выдачу наследникам свидетельства, дающие им возможность оформления недвижимости, ставшего частью общей наследственной массы, специалисты сами обязаны направлять сведения в систему Росреестра
Регистрирование машины обновленоТеперь процедура напоминает регистрацию недвижимости
Государственные пошлиныУтверждены официально Налоговым Кодексом. Физическим лицам расценки следующие:
●       за процедуру госрегистрации прав, также обременение прав – 2000 рублей;
●       за процедуру госрегистрации прав землевладельца – 350 рублей;
●       при осуществлении изменений в данные ЕГРП – 350 рублей;
●       госрегистрация ипотеки, согласно 61 статье в НК РФ – 1000 рублей;
●       за госрегистрацию нового договора дарения (дарственной) — 350 рублей;
●       электронная выписка (она же выписка ЕГРН) – 300 рублей, бумажная выписка – 750 рублей

Что регламентирует федеральный закон №218

Закон регулирует те отношения, которые неизбежно возникают после создания в РФ системы госреестра и процедуры обязательной регистрации всего приобретенного имущества. Граждане, осуществляющие сделки, предметом которых является недвижимость, теперь обязаны каждую фиксировать в базе Росреестра.

Федеральный закон облегчает государству контроль за движением объектов недвижимости на рынке. При этом права граждан иметь собственность и распоряжаться ею не будут никак ущемлены. Наоборот, система регистрации закрепляет их, мешая мошенникам осуществлять незаконные операции. Вдобавок покупатели, решившие приобрести какую-нибудь недвижимость, смогут проверить через систему Росреестра факт принадлежности объекта продавцу. Ведь зачастую недобросовестные продавцы стараются реализовать то, что в реальности не принадлежит им.

В едином Росреестре будут содержаться основные сведения, касающиеся объектов недвижимости. Регистрация для собственников – юридический акт, суть которого — подтвердить документально их права. Взамен граждане получают выписку, где содержится вся необходимая информация, касающаяся объекта недвижимости, и сведения о его владельце.

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принят
Государственной Думой
3 июля 2015 года

Одобрен
Советом Федерации
8 июля 2015 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положенияСтатья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации правСтатья 3. Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию правСтатья 4. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации правСтатья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимостиСтатья 6. Геодезическая и картографическая основы Единого государственного реестра недвижимости

Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости

Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимостиСтатья 8. Кадастр недвижимостиСтатья 9. Реестр прав на недвижимостьСтатья 10. Реестр границСтатья 11. Реестровые делаСтатья 12. Кадастровые картыСтатья 13. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости

Глава 3. Государственный кадастровый учет недвижимого
имущества и государственная регистрация прав
на недвижимое имущество

Глава 4. Внесение сведений в Единый государственный реестр
недвижимости в порядке межведомственного
информационного взаимодействия

Глава 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр
недвижимости в уведомительном порядке

Глава 6. Особенности осуществления государственного
кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и
государственной регистрации отдельных видов прав
на недвижимое имущество

Глава 7. Исправление ошибок, содержащихся в Едином
государственном реестре недвижимости

Глава 8. Предоставление сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре недвижимости

Глава 9. Государственный регистратор прав

Статья 64. Государственный регистратор прав и гарантии при осуществлении им должностных обязанностейСтатья 65. Права и обязанности государственного регистратора прав

Глава 10. Ответственность при осуществлении государственного
кадастрового учета недвижимого имущества и государственной
регистрации прав на недвижимое имущество, ведении единого
государственного реестра недвижимости, предоставлении
сведений из единого государственного реестра недвижимости

Глава 10.1. Компенсация добросовестному приобретателю
за утрату им жилого помещения

Глава 11. Заключительные и переходные положения

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимостиСтатья 70. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаяхСтатья 71. Особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительстваСтатья 71.1. Особенности внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводовСтатья 72. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН

Москва, Кремль
13 июля 2015 года
N 218-ФЗ

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации