Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

Для какого жилья трехлетний срок действует в 2019 году

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если квартира досталась в наследство от дяди, ее можно продать без налога и декларации спустя три года после смерти предыдущего владельца. А если дядя подарил ее племяннику за день до смерти, то продать жилье без налога наследник сможет только через пять лет. Смысл сделки один и тот же, но варианты оформления различаются на сотни тысяч рублей.

Способ №1: самостоятельная продажа

Стоимость: от 0 ₽

Плюсы: экономия на комиссиях посредникам

Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

Алгоритм продажи

1.Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10–15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

Подготовить документы:

• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
• технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры — это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.   

2.Разместить объявление о продаже

3.Ждать звонков

Если их нет, возможно:

• завышена цена — придётся снижать стоимость;
• объявление не привлекает людей — поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках. 

4.Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша. 

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5.Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток — это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом — договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов. 

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).  

7.Получить деньги 

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи. 

Сколько времени нужно для купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Средний срок продажи квартир на вторичке – 2-3 месяца. Но это зависит от многих условий: стоимость, тип дома, этаж, район, инфраструктура. Если цена выше средней по рынку, продавать можно и несколько лет. Покупатели всегда хотят найти жилье подешевле.

За какое время можно продать квартиру на вторичке и оформить все документы:

1. Предпродажная подготовка. Если нужна просто уборка, достаточно одного дня. Если требуется косметический ремонт, на него уйдет 1-2 недели.
2. Подготовка документов. Продавцу нужно заказать выписку из ЕГРН, ее отправят на электронную почту в течение трех рабочих дней. Также понадобится паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены, ренты, свидетельство о наследстве. Если он утрачен, можно заказать дубликат в Росреестре или у нотариуса. На изготовление уйдет еще 7-10 дней.
3. Поиск покупателей. С момента размещения объявления до выхода на сделку с конкретным человеком уходит около 2-3 месяцев, иногда больше.
4. Обсуждение условий сделки. Обычно это происходит после показа жилья. Покупатель просит время на раздумья. Он может позвонить как в день просмотра, так и через неделю. Получив согласие, стороны должны устно обсудить сделку: стоимость квартиры, порядок и способы расчетов, дату оформления ДКП.
5. Получение выписки из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Они нужны покупателю, оформляются в ТСЖ или УК за один день.
6. Заключение ДКП и подача документов на регистрацию. Обычно это происходит в один день, одновременно продавец получает задаток.
7. Регистрация перехода права собственности. Если документы поданы через МФЦ, процедура займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.

Важно! Если ДКП удостоверяется нотариусом, он сам подает документы на регистрацию. Право собственности будет переоформлено за три рабочих дня

Мой опыт: Я продавала однокомнатную квартиру на вторичке, однушки уходят быстрее. Поиск покупателя у меня занял один месяц. Еще месяц понадобился для сбора справок, заключения договора, подачи документов в МФЦ и получения ДКП с отметкой о регистрации.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Фактические расходы на покупку

Сумма
Сколько потратили на приобретение квартиры

Чем подтверждать
Договор, расписки, квитанции из банка

Когда подходит
Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

Сумма
1 000 000 Р или пропорционально доле

Чем подтверждать
Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Когда подходит
Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше. Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку. Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой. В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет. Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Такие вычеты можно применять и в следующем году — при продаже любого жилья, даже если оно не единственное. Их не отменяли, и это реальный способ уменьшить НДФЛ.

Подготовка документов

Лучший вариант, когда у продавца все документы будут подготовлены заранее (от покупателя обычно нужен только паспорт, так что там готовить нечего). Требуемый документы и сроки на их подготовку:

• Техпаспорт на квартиру. Должен быть на руках. Обычно не обновляется или обновляется очень редко. Если потребуется обновлять, то срок такой процедуры от 1 до 3 месяцев.
• Выписка из ЕГРН. Желательно прямо перед сделкой получить свежую. На ее оформление уходит около 3-5 дней.
• Выписка из домовой книги. Готовится около 1-5 дней.
• Справка из управляющей компании. Получить можно в день обращения. Максимум – до 3 дней.
• Разрешение от органов опеки (если требуется). Готовится в срок до 1 недели. Этот документ обычно выдается с определенным сроком действия в 1 месяц, после чего он теряет свою силу. Как следствие, нужно подгадать так, чтобы получить его прямо перед заключением сделки.
• Разрешение от супруга/супруги. Оформляется в день обращения. Срока действия не имеет, но нередко в разрешении указываются особенности и условия сделки. Как следствие, если что-то поменяется, придется менять и этот документ.

Если документы вообще не готовы, то на это уйдет около 1-3 месяцев.

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 Р. Квартиру продала за 2 122 582 Р. Таким образом, прибыль составила 204 797 Р за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Налог с продажи квартиры я уплатила, но не потеряла на этом ни копейки: у меня был неиспользованный налоговый вычет на недвижимость, который полностью покрыл сумму налога к уплате.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 Р за использование кредитных средств и 17 000 Р тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, буду ли в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Потратила на приобретение и содержание квартиры до продажи — 1 917 785 Р

Расходы при покупке квартиры в 2016 году — 362 432 Р

Первый взнос
322 732 Р

Бронирование квартиры
30 900 Р

Страхование
6800 Р

Услуги нотариуса
2000 Р

Ипотечные выплаты — 259 528 Р

Ипотечные платежи
249 328 Р

Продление страхования
10 200 Р

Расходы при оформлении собственности и квартплата — 13 129 Р

Квартплата
6629 Р

Оценка
4000 Р

Пошлина за государственную регистрацию
2000 Р

Пошлина за оформление закладной
500 Р

Дополнительные расходы на рекламу — 6900 Р

Сколько времени необходимо на альтернативную сделку?

Под альтернативной подразумевается сделка, в ходе которой один человек продает и сразу покупает другое жилье. В ней участвуют обычно минимум три стороны:

1. Продавец-покупатель, который продает одну квартиру и покупает новую.
2. Покупатель, который покупает жилье у продавца-покупателя.
3. Продавец, который продает недвижимость продавцу-покупателю.

Участников может быть и больше, и тогда цепочка усложняется. Идеально, если все ДКП подаются на регистрацию перехода права собственности одновременно. Если хотя бы один из участников отказывается от сделки, вся цепочка рушится, и приходится начинать практически заново.

Что нужно сделать продавцу-покупателю:

1. Выставить свою квартиру на продажу и найти альтернативное жилье. На активные поиски уходит около месяца. Но если собственная квартира еще не продана, придется договариваться с продавцом, чтобы он подождал. Договоренность закрепляется предварительным договором купли-продажи с задатком, он нигде не регистрируется.
2. Заключить договоры с покупателем и продавцом. Желательно в один день.
3. Подать документы на регистрацию.
4. Забрать свой экземпляр ДКП с отметкой о регистрации через 7-9 рабочих дней.

Вывод: при идеальном сценарии альтернативная сделка занимает около двух месяцев. Если же цепочка рушится, на куплю-продажу может уйти и полгода.

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут. Пешая доступность метро — идеальный вариант, но такие квартиры оказались слишком дорогими. В Москве я не нашла квартир дешевле 3—3,5 млн рублей на этапе котлована.

В Москве прямой зависимости именно от транспортной инфраструктуры я не заметила. На цену в первую очередь влияли класс новостройки, район строительства и известность застройщика. Бизнес-класс ценился дороже остальных, север Москвы — дороже юга. Еще цена росла с каждым построенным этажом, поэтому напрямую сравнивать цены было сложно.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минутНо стоит пересесть на общественный транспорт, и картина меняется: время в пути от метро «Бульвар Дмитрия Донского» до строящегося объекта — 35—40 минут

Перерегистрация права собственности и завершение сделки

После подписания договора и его регистрации обычно идет перерегистрация права собственности в Росреестре. На эту процедуру отводят около 1-2 недели, в зависимости от того, насколько будет загружено отделение этой государственной структуры.

Кроме того, после регистрации нужно завершить сделку, рассчитаться и подписать акт приема-передачи. Процедура передачи средств обычно не требует особого времени, а вот акт нередко подписывается уже после того, как покупатель еще раз проверяет квартиру, чтобы убедиться, что за все время, которое прошло с момента предварительного осмотра с жильем ничего не произошло.

Завершение сделки обычно проходит в срок от 1 до 5 дней. Итого, вся процедура займет порядка 1-3 месяцев. Если стараться все сделать как можно быстрее и заранее подготовить документы, то можно вложиться и в 1 неделю. А вот если делать все медленно, то и через полгода квартира может быть не продана.

Срок проведения сделки купли-продажи можно значительно сократить при помощи опытных юристов. Они могут подсказать, что и в каком порядке лучше делать, какие справки заказывать и так далее, для того, чтобы закрыть договор как можно быстрее. На бесплатной консультации специалисты прояснят основные важные моменты, и они же могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым не только ускоряя процедуру, но и сводя к минимуму возможные риски.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Процедура оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке требует от застройщика:

• прохождения приемки объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
• оформления сдачи новостройки в эксплуатацию;
• оформления в БТИ техпаспорта на возведенный многоквартирный дом;
• постановки объекта на кадастровый учет;
• составления протокола о распределении недвижимости;
• регистрации дома в Росреестре, присвоения ему почтового адреса.

Далее застройщик предоставляет владельцу недвижимости:

• акт приема-передачи жилья;
• акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
• копии документов о том, что дом введен в эксплуатацию, а государственная комиссия его приняла.

В полученных бумагах не должно быть исправлений, приписок, ошибок, иначе такие документы не будет приняты регистратором (закон №122-ФЗ). Если застройщик отказывается выдавать какие-либо из бумаг или старательно затягивает процесс выдачи, можно вытребовать их через суд.

В БТИ владелец заказывает:

• технический и кадастровый паспорт;
• поэтажный план.

В Росреестр или МФЦ подаются:

• паспорта собственников;
• договор ДДУ или другой договор с застройщиком;
• ипотечный договор;
• письменное согласие банка на владение и пользование залоговым имуществом;
• все вышеуказанные бумаги, которые запрашивались у застройщика и из БТИ;
• квитанция об уплате госпошлины.

Далее выдается документ о праве собственности, там будет стоять отметка об обременении квартиры залогом. После полной выплаты ипотеки в Росреестре регистрируется снятие обременения.

Прописка

Термин «прописка» больше не употребляется. Его заменил термин «регистрация». Когда можно прописаться? После оформления права собственности.