Андрей Смирнов
Время чтения: ~22 мин.
Просмотров: 0

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику, какие требования можно заявить?

Обзор документа

Минстрой разъяснил, что ЖК РФ прямо предусмотрена обязанность УК, правления ТСЖ, ЖСК, иного специализированного потребкооператива вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Реестр предоставляется лицу, по инициативе которого созывается общее собрание собственников.

При этом отсутствие реестра не препятствует проведению общего собрания. Необходимые данные можно запросить в ЕГРН.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Порядок включения в реестр

В настоящее время на стадии рассмотрения находится законопроект, согласно которому, арбитражному управляющему будут переданы полномочия по включению в реестр кредиторов с бесспорными требованиями (подтвержденные ранее судебными решениями).

Но сегодня включать требования кредиторов в реестр допускается исключительно по решению арбитражного суда. Процесс предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Подача заявления в арбитражный суд одновременно с комплектом подтверждающих документов.
  2. Рассмотрение судом заявления на обоснованность требований. Заявление рассматривает суд, который ведет дело о банкротстве.
  3. Вынесение определение арбитражного суда о включении требований в реестр или об отказе в удовлетворении требований. Отказ арбитражного суда о включении в реестр допускается оспорить в апелляционном или кассационном порядке по нормам АПК РФ.

Требования кредиторов включаются в реестр в порядке очередности поступивших заявлений от кредиторов. Размер и прочие параметры значения не имеют.

В реестр требований не включаются обязательства, не имеющие документального подтверждения и возникшие после введения в отношении должника процедуры банкротства. Последние требования относят к текущим платежам, и они погашаются в ином порядке.

Госпошлина за подачу заявления на включение в реестр не взимается.

Допускается и исключение кредитора из реестра по решению суда. Например, заявление об этом может поступить от других участников дела о банкротстве.

Внесудебный порядок внесения требований предусмотрен только при банкротстве застройщика. Обязательства перед его кредиторами вносятся управляющим на основании заявления жильцов.

Зарплатная задолженность (в том числе по выходным пособиям) также включается в реестр управляющим на основании бухгалтерской документации.

Срок включения

После признания заявления должника о признании его банкротом обоснованным в отношении компании вводится этап наблюдения, и назначается временный управляющий. Соответствующее сообщение должно быть опубликовано в специальных изданиях в открытом доступе.

Со дня публикации о введении наблюдения у кредиторов будет 30 дней для включения требований в реестр. Если они пропустят указанные сроки, то кредиторы утрачивают возможность участвовать в первом кредиторском собрании. Оно имеет определяющее значение для хода процедуры банкротства.

Требования кредиторов для включения в реестр могут поступить в него и на других этапах процесса несостоятельности вплоть до закрытия реестра.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы включить свои требования в реестр, необходимо подать в суд комплект документов:

  1. Резолюцию суда, который ранее подтвердил обоснованность требований, или иные документы, подтверждающие факт задолженности (кредитные договоры, договоры поставки или подряда, договоры микрокредитования и пр.).
  2. Документы, которые подтверждают полномочия заявителя: выписка из Устава, ЕГРЮЛ, паспорт, доверенность и пр.
  3. Заявление на включение требований в реестр. Оно оформляется по правилам ст. 125 АПК и содержит сведения о сторонах правоотношений, сущности кредиторских требований, их размере, обстоятельствах возникновения долга и пр.
  4. Документы, которые подтверждают передачу копии заявления управляющему в деле о банкротстве и должнику.

В случае перехода права требования по долгам к третьему лицу может возникнуть необходимость внести изменения в реестр. Это, например, случаи подписания соглашения цессии по переуступке прав требования. В такой ситуации нужно отправить сообщение о замене в реестре требований. Такой документ оформляется в том же порядке, что и первоначальное заявление на включение в реестр, но дополнительно содержит указание на старого и нового кредитора, о правовых основаниях перехода права требования.

Какие требования целесообразно передавать

Если у дольщика есть законное право на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, и дом имеет высокую степень готовности, то целесообразно включаться именно в него. Это повышает шансы на удовлетворение таких требований по сравнению с денежными требованиями дольщика, которые взыскать бывает тяжелее. Высока вероятность, что дом в дальнейшем достроят путем привлечения нового застройщика или с созданием ЖСК. Другой приемлемый вариант в ситуации, когда дом уже построен или находится на высокой степени готовности – требовать признания права собственности на квартиру или объект незавершенного строительства.

Передавать денежные требования целесообразно, если строительство еще не началось, или дом находится на начальной стадии, либо точно известно, что застройщик не имеет другого имущества, кроме объектов строительства (последний вариант встречается на практике весьма редко).

Требования о передаче жилых помещений погашаются путем передачи квартир дольщикам, а если это невозможно, то через их переквалификацию в денежные требования. Они также погашаются в приоритетном порядке перед иными кредиторами – в составе третьей очереди.

Требования о передаче нежилого помещения, апартаментов, машино-места допускается включать в реестр. Дольщик также может выбрать один из следующих вариантов: включить их в состав денежных требований или признать право собственности на объект незавершенного строительства.

Также для дольщиков по 127-ФЗ предусмотрены такие возможности заявить о своих правах:

  1. Приобрести права участников Жилищно-строительного кооператива, который формируется для завершения строительства по ст. 201.10 127-ФЗ.
  2. Получить оплаченный ранее объект недвижимости, если дом введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
  3. Принять решение о передаче обязательств обанкротившегося застройщика другому застройщику либо отказаться и получить деньги со счета эскроу или от Фонда защиты прав граждан.

На последнем варианте стоит остановиться несколько подробнее, так как нововведение со счетами эскроу при строительстве в перспективе существенным образом повлияет на ход банкротства. Пока оно актуально только для граждан, заключивших договоры долевого участия с июля 2019 года.

Теперь застройщики обязаны использовать счета эскроу при принятии денег от дольщиков. Денежные средства дольщиков в этом случае не передаются напрямую к застройщикам, а хранятся в банке до тех пор, пока застройщик полностью не исполнит свои обязательства перед участниками строительства. То есть используются принципы «защищенной сделки», и это снижает риски утраты внесенных денег (хотя и приводит к существенному удорожанию стоимости строительства).

Требования о признании права собственности, оспаривании некоторых сделок и некоторые другие не включаются в реестр. Процедура их предъявления основана на положениях ст. 201.8 127-ФЗ.

Бизнес и финансы

БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиУправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги — контрольЦенные бумаги — оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудитМеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетикаАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Квартирный ряд

Строительство

  • Новостройки
  • Юрконсультация

Опубликовано на сайте: 25 июля 2012 г. 12:00 Публикация в газете: №28 (900) от 26 июля 2012 г. После внесения в закон 15 августа 2011 года поправок, касающихся регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися стройкомпаниями, полностью изменился порядок разрешения споров между ними.

Измененная редакция Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержит теперь ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства.

Важно отметить такую особенность: все требования о взыскании денежных средств, о включении в реестр требований кредиторов, о признании права собственности подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Чего стоит ждать, если спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, уже сдан в эксплуатацию?

Чего стоит ждать, если спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, уже сдан в эксплуатацию?

По заявлению участника строительства (дольщика), поданному в рамках дела о банкротстве, арбитражный суд может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение – квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Рассчитывать ли на успех, если спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию?

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение.

Несмотря на это, некоторые судебные составы применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд так же, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права. А их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Как быть, когда спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию?

В этом случае уповать можно разве что на везение. Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства (как квартиры, так и нежилые помещения) весьма не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

Первая. В случае, если застройщик в установленном законом порядке не получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершенного строительства. По мнению судей, необходимо обращаться с требованиями:

– о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

– о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

Вторая точка зрения. Возможно удовлетворить требования покупателей новостроек, если строительство дома не завершено. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые и нежилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Резюме? Если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен, и судебная практика в большей степени сложилась, то единого подхода при разрешении споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика, до сих пор нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии. Отказывают дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек.

Олег Сухов, адвокат

О процедуре банкротства

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Несостоятельность (банкротство) застройщика – неспособность должника выполнять свои обязательства перед кредиторами.

Понятия, применяемые при процедуре банкротства

Кредитор — лицо, перед которыми у застройщика имеется задолженность.

Конкурсная масса – это всё имущество должника-застройщика, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Конкурсное производство – это процедура, применяемая для соразмерного удовлетворения требований кредиторов (поиск и продажа имущества должника).

Инициаторы процедуры банкротства

Заявление о признании застройщика банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы;
  • фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если судом будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу. Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не кладовая или машино-место, а право требования их передачи. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика, подлежат включению в конкурсную массу и дальнейшей реализации.

Чтобы не допустить этого дольщик вправе признать право собственности на недостроенное или несданное нежилое помещение.

Защита интересов дольщиков нежилых объектов при банкротстве компании

Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях. Они предусмотрены нормами о банкротстве. И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке. Например, девелопер всё-таки достроил дом. В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность. Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен. Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию. В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения. Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение. Его претензии могут быть только денежными. Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре. Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ. Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.

С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов. А это может быть немаленькая сумма.

Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. При этом у него возникает право участвовать в собрании кредиторов. Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам. Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.

И наконец, последнее замечание. Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом. А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.

Обзор документа

Участник долевого строительства обратился в суд с целью обязать обанкротившегося застройщика передать ему нежилое помещение.

Суд округа счел, что оснований для этого нет.

Как пояснил окружной суд, Закон о банкротстве закрепляет отдельный раздел, который определяет особенности, касающиеся несостоятельности застройщиков.

В силу Закона о банкротстве с даты вынесения судом определения о введении наблюдения в ходе этой и иных последующих процедур, применяемых при несостоятельности, наступают следующие последствия.

С такой даты требования других лиц к застройщику (или его к ним) о признании наличия или отсутствия права собственности (иного права либо обременения) в отношении недвижимости, в т. ч. объектов незавершенного строительства, могут предъявляться и рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Закрепляется, что участник — это физлицо, организация, Россия, регион или муниципалитет, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается следующие.

Это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилья (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денег и (или) иного имущества не введен в эксплуатацию.

Участники строительства наделяются правом предъявлять требования о передаче жилых помещений.

Исходя из приведенных норм, они не применяются к спорным правоотношениям, поскольку их объектом является нежилое помещение.

Требования подобных кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера рассматриваются по иным правилам.

Для того, чтобы определить размер удовлетворения такого требования, оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Поэтому в такой ситуации нужно рассмотреть вопрос о возможности преобразования заявленного требования в денежное и включении его в реестр.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Действия при банкротстве застройщика могут сопровождаться всяческими сложностями. Перед тем как обращаться за помощью в уполномоченные органы, стоит убедиться в правильности собственных действий.

С какими нюансами могут столкнуться участники долевого строительства:

Как только стало известно о несостоятельности застройщика, дольщик должен незамедлительно оформить и предоставить исковое заявление с требованием включить его в реестр требований кредиторов. Для этого будет возбуждено дело.

Если вовремя не успеть со сбором всех необходимых документов и обращением в суд, то можно остаться ни с чем. Когда будет проводиться этап наблюдения, у физического лица, которое имеет долю, есть только 1 месяц, чтобы успеть подать в уполномоченный орган заявление.

В случае, если дольщик успеет подать вовремя своё заявление, то он сможет попасть на собрание кредиторов. На нём и будет решаться судьба недвижимого имущества.

Если же гражданин по какой-либо причине не успел подать иск на этапе наблюдения, то он сможет это сделать на этапе конкурсного производства. Для этого российское законодательство предусматривает 2 месяца.

Одним из главных критериев финансирования строительства является получение прав на определенное помещение в конкретном доме. Однако, дела о банкротстве застройщика говорят о том, что далеко не во всех случаях осуществляется данное право.

Мнение эксперта
Макаров Станислав Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

На вопрос о том, что делать дольщику при несостоятельности строительной компании, мы постарались ответить выше. Не затягивайте с данной процедурой и в короткие сроки обратитесь в арбитражный суд с целью урегулирования возникшего вопроса.

Банкротство застройщика: как проверить, реестр, заявление конкурсному управляющему

Для представительства и надежной защиты прав участников долевого строительства, иных лиц, участвующих в строительных спорах, в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, а также при разрешении дел, связанных с договором участия в долевом строительстве, иными договорами в сфере строительства обращайтесь в нашу компанию.

Высокое качество оказываемых нашей компанией юридических услуг по представительству интересов Клиентов в арбитражных (третейских) судах подтверждено документально.

Кроме того, вы можете ознакомиться с образцами различных документов в сфере участия в долевом строительстве (долевого строительства), а также с образцами документов, связанными с сопровождением процедуры банкротства – застройщика и иных строительных споров. Данные документы (представлены в сокращенной форме) подготовлены строительными адвокатами и юристами в сфере строительства нашей компании, успешно апробированы судебной практикой по делам, связанными с договором участия в долевом строительстве, сопровождением процедуры банкротства компании-застройщика, взысканием денежных средств с застройщика, иными строительными спорами.

Ниже представлена статья, направленная на защиту прав дольщиков (участников долевого строительства), иных лиц, участвующих в делах по строительным спорам.

В целях минимизации рисков участников долевого строительства и повышения гарантий дольщиков Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» рекомендует ознакомиться с кратким материалом, отражающим базовые аспекты процедуры банкротства компании-застройщика, знание которых необходимо каждому участнику долевого строительства (дольщику). Ситуация, когда компания-застройщик не в состоянии закончить строительство многоквартирного дома (объекта долевого строительства), является распространенной и волнует любого участника долевого строительства.

Вы – участник долевого строительства (дольщик), вы вложили свои деньги в строительство многоквартирного дома для получения в будущем квартиры, расположенной в нем. Спустя некоторое время происходит ужасающее для каждого дольщика событие – в отношении компании-застройщика вводится (будет введена) процедура банкротства.

Для удовлетворения требований о передаче квартиры в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота дольщику (участнику долевого строительства) необходимо предпринять следующие шаги.

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организацииМуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммыОтчетыпо упоминаниямДокументная базаЦенные бумагиПоложенияФинансовые документыПостановленияРубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датамРегламентыТерминыНаучная терминологияФинансоваяЭкономическаяВремяДаты2015 год2016 годДокументы в финансовой сферев инвестиционной

Обзор документа

Утвержден Федеральный стандарт профдеятельности арбитражных управляющих «Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений».

Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах-участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения. Приведен перечень включаемых в него данных.

Реестр состоит из разделов, каждый из которых содержит сведения о требованиях кредиторов о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта строительства. Он ведется на русском языке в бумажном и в электронном виде.

Записи вносятся в хронологическом порядке в дни поступления управляющему определений арбитражного суда о включении соответствующих требований в реестр.

Если арбитражный суд вынес определение о передаче объекта незавершенного строительства, то погашенные в соответствующей части требования кредиторов из реестра исключаются. Оставшаяся непогашенной часть требований при этом исключается из реестра для занесения в него в последующем.

Если арбитражный суд вынес определение о передаче участникам строительства жилых помещений, то требования о передаче таких помещений в реестре полностью погашаются.

Реестр, судебные акты, подтверждающие обоснованность требований кредиторов о передаче жилых помещений, а также обоснованность включения таких требований в реестр, хранятся до окончания производства по делу.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика

А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.

В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Они не входит в общую конкурсную массу. После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.

В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности. Их объекты входят в конкурсную массу. Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости. В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение. Однако это происходит крайне редко. Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.

Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр. Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом. Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда. Однако и он отказывал заявителям. При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона «не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Все предельно ясно и понятно.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

  • начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
  • открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

ОчередностьКто входит в категорию получателей компенсации
Первая очередьГраждане, здоровью которых действиями застройщика был причинен вред (при условии, что таковые имеются)
Вторая очередьСотрудники организации, которым полагается выплата заработной платы за определенный временной период
Третья очередьГраждане, принимающие участие в долевом строительстве
Четвертая очередьОставшиеся кредиторы организации

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Судами установлено, что после возбуждения настоящего дела о банкротстве общества «Сибстрой» общество «СХ «Полет и К» продолжало выполнение строительных работ, необходимых для ввода дома в эксплуатацию, в том числе за счет денежных средств лиц, привлеченных к участию в долевом строительстве и инвестированию жилого дома. Если же банкротство застройщика уже началось, то в некоторых случаях все равно сохраняется возможность признания права собственности на нежилое помещение, или на долю в виде нежилого помещения, хотя сделать это обычно сложнее.

Подведем итоги

Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.

Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации