Андрей Смирнов
Время чтения: ~17 мин.
Просмотров: 0

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Можно ли обойтись без риэлтора?

Развитие интернета и свободный доступ к информации создает ощущение, что найти дом или участок самостоятельно сегодня проще простого. Но это иллюзия.

Вы должны понимать, что самые невыгодные (неликвидные) объекты недвижимости обычно находятся быстрее всего. Их легко вычислить, так как ими «заспамлены» все сайты и доски объявлений, их продают десятки разных агентств, а с момента первого размещения уже прошли месяцы или даже годы.

Чтобы найти действительно выгодный вариант, все равно придется потратить много времени на изучение поселков и их окружение, отзывы о них и о застройщике, регулярно отслеживать динамику рынка, спрос на объекты и самостоятельно ездить на просмотры и т.д…

Представили?

А теперь умножьте это на 10.000. Примерно столько объектов загородной недвижимости ежедневно рекламируется в Московской области. А теперь представьте, сколько раз вам придется общаться с посредниками, недобросовестными продавцами, смотреть «мутные» объекты, которые ничем на похожи на свои фото или на предложения, которые завышены по стоимости и является заведомо невыгодными.

Тщательно обдумайте дальнейший план, оцените свои потребности и сроки, за которые вы хотите купить или продать дом. Затем оцените шансы. Сможете ли все сделать своими силами?

Если вы решите привлечь специалистов, учтите, что агентства работают более профессионально и официально, требуя при этом большую комиссию. Частные риэлторы возьмут меньше, но при этом предоставят минимум гарантий.

Если вы стеснены в средствах, вы, конечно, можете все сделать самостоятельно, а юридические вопросы, как-то проверить все документы на соответствие и обременения при заключении сделки — через нотариуса. Но вы должны понимать, что при этом несете колоссальный риск (и сегодняшний рынок тому пример). Сэкономив несколько процентов на услугах профессионала, вы рискуете переплатить при покупке. А, в случае продажи, надолго «зависнуть» с неликвидным объектом. И, в итоге, потерять намного больше на скидках, налогах, обслуживании и поиске нового покупателя.

Уловка 4 Нечестное ценообразование

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаетеКак прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»
ИЛИ
«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»
ИЛИ
«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»
Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»
ИЛИ
«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»
Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»
ИЛИ
«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Что обсуждаете
Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру
«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор
«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку
«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»
ИЛИ
«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»
ИЛИ
«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента
«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»
ИЛИ
«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение
«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»
ИЛИ
«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Составление основного договора купли-продажи квартиры

Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП). К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца.

ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.). Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности

Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только натурально выделенной доли (т.е

фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

  • место и дата заключения соглашения;
  • персональные реквизиты сторон сделки;
  • адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
  • стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок проведения расчетов;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок несения расходов;
  • порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
  • ответственность сторон в случае срыва сделки;
  • дата вступления настоящего договора в законную силу;
  • подписи сторон.

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь. Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата

Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

  1. «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
  2. «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
  3. «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

В тексте договора следует зафиксировать, что Продавец получит всю сумму только после перерегистрации права собственности в Росреестре. Так Продавец едва ли сможет обмануть Покупателя и исчезнуть с деньгами раньше положенного срока.

Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ

Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа. Условия не должны быть кабальными

Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.

Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге). Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя. Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.

ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца. Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам. Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины). Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно. Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.

На что обращать внимание при выборе риэлтора

Успешность сделки во многом зависит от того, насколько грамотным и профессиональным окажется риэлтор и степени его заинтересованности.

При выборе специалиста важно учитывать следующие детали:

Сегодня существует довольно много интернет ресурсов, позволяющих получить большой объем информации о риэлторах и компаний по продаже недвижимости. Например, в Едином реестре содержится информация об агентствах, которые являются членами Российской Гильдии Риэлторов и обладают соответствующим сертификатом. Интернет-портал  reestr.rgr.ru дает возможность найти риэлтора по следующим поисковым запросам:

  • название населенного пункта;
  • субъект РФ;
  • название организации;
  • фамилия риэлтора.

Не стоит пренебрегать возможностями интуиции, которая иногда может стать лучшим инструментом для выбора риэлтора. Чрезмерное навязывание услуг, стремление максимально быстро подписать договор, уклонение от прямых вопросов и явный непрофессионализм должны насторожить и стать поводом для рассмотрения иных кандидатов.

Сколько в среднем составляет комиссия и от чего она зависит?

Итак, рассмотрим подробнее сколько стоит работа агента по продаже недвижимости. Некоторые риэлторы берут фиксированную плату, которая прописана в договоре, а некоторые берут процент, который в среднем составляет 2,5% от стоимости квартиры, но не более 6%. Уровень процента за покупку жилья выше, чем за его продажу. Это обосновано тем, что для покупки специалист просматривает множество вариантов, и ему нужно тщательно проверить документы, убедившись в юридической чистоте сделки.

Существует так же смешанный тип оплаты услуг при продаже недвижимости – когда риэлтор получает оговоренный процент от покупки и подготовки необходимых бумаг, а за оформление дополнительных документов (приватизация, раздел, представительство в суде и прочее) назначает фиксированную сумму.

ВАЖНО: На этапе заключения договора обсудите, какой объем работы требуется в вашем случае. Чтобы избежать проблем в дальнейшем – пропишите стоимость необходимых работ и ваш гонорар риэлтору/фирме.. Единого тарифа на услуги нет, поэтому следует обозначить, что влияет на её стоимость:

Единого тарифа на услуги нет, поэтому следует обозначить, что влияет на её стоимость:

  1. Стаж и опыт специалиста – чем выше эти факторы, тем дороже обойдутся услуги риэлтора. Молодые специалисты берут минимальную оплату за свой труд.
  2. Услуги агентства стоят дороже, чем обращение к частному специалисту.
  3. Стоимость покупаемой квартиры. Услуги покупки элитного жилья, обойдутся покупателю дороже.
  4. Перечень дополнительных услуг для клиента.
  • Скачать бланк договора на оказание риэлтерских услуг
  • Скачать образец договора на оказание риэлтерских услуг

Новостройки

Покупка новостройки без риэлтора невозможна – у бригадира на стройке квартиру купить нельзя. В Москве, например, услуги риэлтора оплачивает не клиент, а сам застройщик. Иногда покупатель думает, что получить скидку на жилье проще у застройщика, но это не так.

Часто между ним и риэлтором заключен договор, и для покупателя услуги агента получаются бесплатными, т.к. за них агенту платит застройщик. В случае покупки новостройки с риэлтором, клиенту предоставляется персональный менеджер, который помогает подобрать вариант и подходящий способ оплаты. Если нужен кредит, то менеджер посоветует банк с наиболее выгодными условиями.

Риэлтор занимается оформлением права на собственность и представляет покупателя от его имени на основании возмездного договора по оказанию услуг.

ВНИМАНИЕ: Лучше обращаться не к частному риэлтору, а к сотруднику известного и зарекомендовавшего себя агентства – тогда ваши шансы на одобрение ипотеки значительно возрастут.

Вторичный рынок

Покупка квартиры вторичного рынка более трудоемкий процесс, чем покупка новостройки, поэтому услуги риэлтора будут стоять дороже. Средняя комиссия составляет 2-3%, но в случае сложной сделки комиссия может составлять 5-6%. В данном случае риэлтор отслеживает юридическую чистоту вторичной недвижимости, долги по ЖКХ, наличие собственников.

Ипотечный кредит

Агент берет на себя обязанности по ведению переговоров с банком, занимается оформлением и подготовкой документов для ипотечной сделки и страхования (о страховании купли-продажи квартиры вы можете прочитать тут). Гонорар риэлтора формируется, исходя из стоимости недвижимости, и составляет от 2% до 5%, а если у покупателя плохая кредитная история или он гражданин другого государства – цена может возрасти до 10-12% за услугу.

Военная ипотека

Лучше всего выбрать фирму и риэлтора, которые уже занимались подобными вопросами и знают, как правильно оформить военную ипотеку. Сколько им платят при оформлении данной сделки? Услуга риэлтора составляет 3-5% от стоимости жилья. Помощь агента зачастую очень необходима при оформлении военной ипотеке и позволяет покупателю избежать многих подводных камней.

Покупка доли

Существует множество нюансов при оформлении доли в собственность и, если в них не разбираться и оформить сделку неправильно, то это может стать причиной её отмены. Такая сделка считается самой сложной в сфере недвижимости – именно здесь услуги риэлтора будут стоить соразмерно вторичке и даже чуть выше. Но в этой сделке больше рисков и риэлтор нужен обязательно.

ВАЖНО: Если сделку о покупке признают недействительной, то деньги будет вернуть невозможно, поэтому никогда не приобретайте квартиру через договор о дарении.

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
2. расклейка, «семья купит квартиру»;
3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

— предмет — сама квартира;
— юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
— из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

— увидеть квартиру;
— на основании каких документов продают;
— мотивы продажи;
— назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

1. Согласится и подпишет;
2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

— Вы продаете квартиру?
— А какая цена на сегодняшний день?
— А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

— должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
— с правильными адекватными продавцами.

Кто должен платить риэлтору?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости? Ответ очевиден! Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает. Тот, кто обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее — тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

Должен ли покупатель платить риэлтору

Какие варианты сотрудничества клиент-риэлтор возникают:

  • у сторон сделки один риэлтор, то есть он оказывает услугу по сопровождении сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и каждая из сторон оплачивает услугу самостоятельно,то есть риэлтор получает двойное вознаграждение за одну сделку. Но и работа у него архисложная — найти компромисс между продавцом и покупателем. Не все риэлторы справляются с такой сложной работой на отлично.
  • у сторон сделки разные риэлторы, часто бывает, что они работают в разных агентствах недвижимости и ранее даже не встречались. Качество их работы может тоже отличаться. Но в этом случае каждый платить своему специалисту.
  • у одной стороны сделки есть риэлтор, а у другой нет. И чтобы «вытянуть» сделку с двух сторон он вынужден работать за двоих. Для риэлтора это плохая ситуация.

Должен ли продавец платить риэлтору

Как правило разногласия по оплате услуг возникают когда:

  • услугу не заказывали, а ее выполнили. Например при продаже квартиры объявление было размещено в интернете и вдруг звонит риэлтор с предложением привести покупателя… и приводит, а тот покупает. И продавцу «выкатывают» счет на оплату.
  • риэлтор есть у одной стороны и выполнив работу за двоих, он просит другую сторону оплатить услугу
  • риэлтор работает с двух сторон и просит оплатить полное комиссионное вознаграждение каждую из сторон, которые сомневаются, что проделанная работа стоит так дорого.

Чтобы вы не попали в неприятную ситуацию — решайте вопрос оплаты заранее.

Порой такой разговор бывает нелегким, но чем дольше его оттягивают — тем более сложным он становится и больше разногласий появляется.

Прочтите дополнительные статьи:

Какую ответственность несет риэлтор

Риэлтор должен предоставить своему клиенту полную и достоверную информацию о:

  • объекте недвижимости
  • процедуре оформления предварительных договоренностей
  • процедуре сделки
  • процедуре регистрации перехода права и пакете документов для этого
  • условиях оплаты, если участвуют заемные или бюджетные средства, субсидии и сертификаты
  • о размерах государственных пошлин

Риэлтор не отвечает за нарушение условий договора со стороны участников сделки.

Если по вине риэлтора или неправильного им оформления документов сроки сделки и фактической передачи объекта затянулись, произошла приостановка регистрации из-за необходимости предоставления в Росреестр дополнительных документов или, того хуже исправление ошибок в договоре купли-продажи, акте приема-передачи — вы можете требовать уменьшения комиссионного вознаграждения риэлтора.

Оплата услуг риэлтора

Когда нужно оплатить услуги риэлтора? Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки. А ведь впереди еще, как минимум два, напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем работы. Если риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.

Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из Росреестра. Конечно риэлтор должен сопроводить и фактическую передачу квартиры покупателю.

Впрочем. Условия оплаты услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.

Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.

Но, для этого необходимо знать этапы сделки.

Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации