Андрей Смирнов
Время чтения: ~10 мин.
Просмотров: 0

Что такое «существенные условия договора»

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Отличие госконтракта от договора

Государственный контракт – это, по сути, стандартный гражданско-правовой договор. Но он обладает уникальными характеристиками из-за участия особого субъекта – государственного заказчика.

Можно выделить следующие отличительные черты государственного контракта, которые отличают его от договора:

  1. Государственные контракты подписываются на основании тендера. Без проведения торгов оформить госконтракт можно в исключительных случаях и только если это допускается законодательно. Обычный гражданско-правовой контракт также можно подписать по результатам торгов (компании за счет торговых процедур могут оптимизировать свои издержки на закупку, это практикуется у представителей крупного бизнеса), но обычно они не проводятся. Контракты подписываются на основании оферты одной стороны и подтверждения ее – второй.
  2. Сроки подписания государственного контракта строго регламентируются законодательно в 44-ФЗ. При стандартном договоре сроки подписания определяются по соглашению сторон.
  3. Существенные условия договоров в обоих случаях регламентированы ГК, но применительно к госзаказу они дополнены прочими положениями.
  4. Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении государственного договора определена по ст. 34 44-ФЗ, и она не подлежит пересмотру. При обычном договоре стороны могут устанавливать ответственность по Гражданскому кодексу или корректировать ее по своему усмотрению.
  5. Стороны в рамках обычного контракта наделены правом внесения изменений через подписание дополнительных соглашений или в иной оговоренной форме. Существенные условия по государственному контракту менять строго запрещено, кроме ряда исключений по ст. 95 44-ФЗ.

Еще одно отличие госконтракта состоит в том, что протоколы разногласий к нему составляются только в следующих случаях:

  1. Когда положения проекта не соответствуют документации.
  2. Когда положения противоречат информации, которая была представлена победителем торгов в заявке.

При подписании обычного договора данный аспект законодательно не регулируется.

Основные пункты договора

Предмет договора – это формулировка существа взаимных обязательств сторон, то есть того, что стороны должны сделать, какие действия совершить, какой товар передать, какую услугу оказать или какие работы выполнить.

Далее имеет смысл детально изложить перечень обязанностей, которые возлагаются на каждую из сторон в целях исполнения договора, и прав, которыми наделяются стороны в этой связи.

Условие о сроке подразумевает, что обязанная сторона должна выполнить принятые на себя обязательства к определённому сроку (полностью или поэтапно). Нарушение сроков будет основанием для применения к нарушившей стороне мер ответственности (например, начисления неустойки), а в некоторых случаях – расторжения договора.

Если планируется передача вещи или результата работы, важно также прописать порядок приема-передачи такой вещи или сдачи-приемки результата работ.

Особое внимание следует уделять положениям о цене договора и порядке расчетов. В соответствующем разделе должны быть указаны: способ платежа (напр., безналичный банковский перевод, аккредитив и др.); сумма, валюта расчетов, сроки осуществления платежей (кроме случаев, когда составляется рамочный договор, а платежи осуществляются на основании отдельных заявок/спецификаций)

В случае, если оплата осуществляется не единовременно, приводится соответствующий график платежей.

При желании указать сумму договора в иностранной валюте следует учитывать положения статьи 317 ГК РФ, согласно которой денежные обязательства должны быть выражены в рублях, а указание эквивалентной суммы в иностранной валюте возможно, опять же, при условии оплаты в рублях (по официальному курсу иностранной валюты на день платежа либо по курсу и на дату, определённые договором).

Также необходимо иметь в виду нормы Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» о том, что валютные операции между резидентами РФ по общему правилу запрещены; тогда как валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений.

В разделе «Ответственность сторон» желательно чётко прописать взаимоприемлемые формулировки о том, какие санкции вы можете применить к контрагенту в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им договора, и какие санкции могут быть применены к вам в случае аналогичных нарушений с вашей стороны. Часто данный раздел ограничивается лишь указанием, что стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Из пунктов, посвященных расторжению договора, должно быть ясно, в каких случаях вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке. Здесь же должны быть прописаны финансовые последствия досрочного расторжения договора для каждой из сторон.

В разделе «Порядок разрешения споров» следует обозначить согласованные сторонами способы урегулирования споров, могущих возникнуть из их отношений в рамках данного договора. Среди таких способов:

  • переговоры и консультации;
  • досудебный претензионный порядок;
  • разрешение споров в третейском суде;
  • разрешение споров в суде (арбитражном суде, суде общей юрисдикции).

Обычно выбирается несколько последовательных способов, например, сначала переговоры, а в случае невозможности разрешения спора путём переговоров – суд, либо сначала – обязательный претензионный порядок, затем – суд.

В договоре стороны вправе самостоятельно определить суд (или третейский суд), в котором будут рассматриваться их споры. В этом случае нормы процессуального законодательства о подсудности не будут применяться (кроме случаев исключительной подсудности).

Когда стороны подписывают договор, а когда – контракт

В 44-ФЗ не содержится каких-либо дополнительных указаний и требований о том, что документ с условиями исполнения госзаказа требуется именовать именно «контрактом» или «договором».

При этом исходя из положений ст. 431 ГК и пп. 1,6 ст. 13 АПК при рассмотрении спора по договору в судебном порядке суд будет учитывать существо отношений, которые он регулирует. То есть не будет иметь значения, договор ли подписан сторонами или контракт, ни прочая терминология.

Соответственно, любой подписанный государственным или муниципальным заказчиком договор на выполнение строительных или подрядных работ будет квалифицирован по нормам параграфа 5,  гл. 37 ГК как контракт на подрядные работы, а договор на поставку товара по параграфу 4 гл. 30 «Купля-продажа» как контракт на поставку.

Согласно рекомендациям Минэкономразвития по письму №Д28и-1889 от 2014 года, при выборе формы оформления сделки по 44-ФЗ следует придерживаться таких наименований:

  • бюджетным учреждениям – подписывать гражданско-правовые договоры;
  • муниципальным образованиям – муниципальные контракты;
  • органам госвласти, внебюджетным фондам, казенным учреждениям – государственные контракты.

Несмотря на такие рекомендации, Минэкономразвития подтверждает тот факт, что, с юридической точки зрения, разницы между контрактом и договором нет. Форма документирования взаимоотношение никак не зависит от вида закупки и ее объекта.

Таким образом, наименование договора, который подписывается сторонами в рамках 44-ФЗ, не имеет принципиального значения. Он может именоваться как «договором», так и «контрактом». Более важным для сторон является соблюдение порядка заключения договора, а не правильный выбор формы сделки.

Особенности контракта

Условия муниципального контракта, в отличие от государственного, должны учитывать не только федеральные, но и региональные нормативные акты, относящиеся к сфере деятельности заказчика и исполнителя.

Важно отдельно прописать условия использования областных займов, субсидий и грантов, средства которых направляются на оплату труда исполнителя.

Дополнительно указывается порядок проведения аудита исполнения контракта местными службами и надзорными органами со ссылкой на соответствующие акты муниципалитета. Следует перечислить особые условия взаимодействия с исполнителем, зарегистрированном в другом муниципальном образовании или регионе.

Существенные условия отдельных видов договоров

Все изложенное можно свести в следующую таблицу:

Вид договора Существенные условия
Купли-продажи Предмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Купли-продажи недвижимости Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить , подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК).
Цена каждого объекта
При продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями.
ПоставкиПредмет (наименование, количество товара — п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Мены Предмет (наименование, количество — п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК)
Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом — п. 1 ст. 572 ГК
Аренды Предмет (наименование, количество арендуемого имущества)
Аренды недвижимости Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду — п. 3 ст. 607 ГК) Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК)
Финансовой аренды (лизинга)

Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК); Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”).

Возмездного оказания услугКонкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
ПодрядаПредмет (вид выполняемой работы — п. 1 ст. 702 ГК);
Начальный и конечный сроки выполнения работ — п. 1 ст. 708 ГК
Перевозки Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения)
Транспортной экспедиции Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза)
ЗаймаПредмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество)
Кредита Предмет (денежная сумма)
Факторинга Предмет (уступаемое денежное требование)
Банковского вклада Предмет (денежная сумма)
Банковского счета Предмет (условия предоставления счета)
Хранения Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение)
Страхования Объект страхования (имущество либо имущественный интерес)
Страховой случай
Размер страховой суммы
Срок действия договора
Поручения Предмет (юридические действия)
Комиссии Предмет (совершаемые комиссионером сделки)
Агентский Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала)
Коммерческой концессии Состав имущества, передаваемого в доверительное управление
Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя
Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором
Срок действия договора
Залога Предмет залога (наименование, количество) и его оценка
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом
Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Ипотеки Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю
Наименование органа, зарегистрировавшего это право
Поручительства Указание на обеспечиваемое обязательство
Простого товарищества Предмет (совместная деятельность товарищей)

Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена —

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Когда можно законно изменить существенные условия

Скорректировать существенные условия госконтракта можно в случаях, предусмотренных . В частности, при наличии соответствующего пункта в закупочной документации стороны вправе:

  • снизить цену контракта при прежнем объеме заказанных работ, товаров или услуг;
  • уменьшить или увеличить объем заказанных товаров, работ или услуг не более, чем на 10%.

В случае изменения объема заказанных товаров изменяется также и цена контракта, но не более, чем на 10%. Изменение цены при этом должно быть пропорционально изменению объема заказанных товаров (работ или услуг). Например, если стороны определили увеличить поставки товаров со 100 штук до 110 при стоимости одной единицы товара 500 рублей, то добавочная цена контракта рассчитывается как (110 – 100) * 500 = 5000 рублей. Если цена контракта была изменена в сторону уменьшения, то исполнитель вправе уменьшить объем поставляемых товаров, работ или услуг пропорционально изменению цены – подробная методика расчета таких изменений приведена в .

Любое изменение контракта происходит путем заключения дополнительного соглашения, в котором стороны обговаривают новые условия и указывают основания для их введения. Соглашение имеет юридическую силу договора или контракта.

Также изменение важных условий контракта допустимо в случаях:

  • когда исполнить контракт на прежних условиях невозможно;
  • при непрогнозируемом росте цен на энергоносители, необходимые для исполнения контракта;
  • при урезании финансирования госзакупок;
  • при возрастании цены на лечение граждан РФ в зарубежных клиниках.

При отказе одной из сторон принимать изменение существенных условий по вышеперечисленным обстоятельствам вторая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изменении условий госконтракта на основании .

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации