Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Динамика цен на недвижимость и стоимость квадратного метра

Цены на жилье могут достигнуть минимального порога к 2020 году

Рынок недвижимости Москвы и всего региона в целом в ближайшее будущее не сможет еще выйти из своего кризисного состояния. В это же время, в свою очередь, новостройки уже смогли пережить пиковые показатели и всё худшее для них остаётся уже позади. Что касается «вторички», то специалисты различных центров аналитики выдвигают прогнозы относительно существенного снижения цен.

В последнее время различные геополитические и макроэкономические особенности, которые в былое время существенно определяли финансовую и прочую ситуацию на рынке с недвижимостью, достигают своей псевдо-стабильности. Даже учитывая тот факт, что российская экономика смогла пережить весь перечень негативных факторов, обрушившихся на неё в виде санкций и всего прочего, перемен к лучшему в ближайшее время наверняка не стоит даже ожидать. Немаловажными факторами ценообразования также выступили падение стоимости нефти и девальвация национальной валюты.

Опираясь на прогнозы правительственных и прочих различный аналитиков, до 2020 года стоит ожидать прирост ВВП не более чем на 2,3 %, а возрастание реальных доходов общества не более чем 2,1 %.

Купить недвижимость при действующих зарплатах

По данным Росстата, средняя московская квартира имела в 1995-1997 гг. общую площадь 52 кв. м. При расчете стоимости ее в ценах 1997 года используются следующие параметры:

  • стоимость 1 кв. м – $ 950;
  • среднегодовой курс доллара – 5 786,36 руб.;
  • уровень инфляции с 1997 по июль 2019 гг. – 1820,5%.

Подобное столичное жилье стоило $ 5,8 тыс., или 285,8 млн руб., что равнялось почти 229 средним заработкам. В ценах на сегодняшний день такая квартира обошлась бы в 5 203,8 млн руб., что включает в себя 58 тысяч июньских зарплат москвичей.

Справочно! Средняя заработная плата в Москве в 1997 г. составляла 1 249,5 тыс. руб., в июне 2019 г. – 89 044,86 руб.

В 2019 году средняя стоимость квадратного метра в столице достигла 208 тыс. руб. Значит, на покупку квартиры площадью 52 кв. м придется потратить в среднем 10 816 тыс. руб., что в зарплатах составит 121,4 оклада москвичей.

То есть, расценки за 20 лет, если измерять в заработных платах, упали практически в 477 раз.

Это интересно! Самые дорогие квартиры в Москве сейчас продаются за 23–50 млн $.

После августовского 1998 года кризиса пошли на спад и медленно стабилизировались цены сделок с недвижимостью. Городские власти остаются монополистами на первичном рынке жилья. Они контролируют продажу более половины из десятков тысяч квартир, ежегодно строящихся в городе, реализуя их через уполномоченные риэлторские фирмы.

О самых выгодных вложениях в жилье в московских новостройках:

Как происходит доплата за квадратные метры по реновации

В постановлении № 45-ПП от 01.02.18 г. указывается, что собственник жилья, участвующий в реновационной программе, или наниматель по договору социального найма, после осмотра и выбора «приглянувшегося» ему жилого помещения имеют право купить это жилье через обращение в городской реновационный фонд.

Справка. Приобретение за доплату дополнительных площадей собственниками жилья по реновационной программе происходит с заключением договора мены с доплатой. Приобретение за доплату дополнительных площадей съемщиками социального жилья происходит с заключением договора купли-продажи.

Для заключения договора с фондом всеми собственниками реновационного жилья и съемщиками по договору социального найма в реновационный фонд подается заявление с приложением требуемых документов, а также денежного документа (квитанции), подтверждающего уплату 100 тысяч рублей обеспечительного платежа. В случае отказа от приобретения за доплату жилого помещения эта сумма будет возвращена подавшему заявление.

После получения фондом требуемого для приобретения жилья заявления оно рассматривается фондом в течение 5 рабочих дней. Если по истечении 5 дней не появится иных претендентов на выбранное жилье, с подавшими заявление собственниками или нанимателем подписывается и оплачивается договор в срок десять рабочих дней.

Размер доплаты за выбранное жилье при этом рассчитывается по формуле: Р = (П1 — П2) x Ц — скидка 10%, где:

  • Р– величина доплаты;
  • П1 – общая площадь жилья, которое планируется приобрести;
  • П2 – средняя общая площадь жилья, предоставляемого по реновационной программе в конкретном случае;
  • Ц – выставленная независимым оценщиком стоимость 1 кв. м. общей площади жилья, планируемого к приобретению.

Например, средняя площадь реновационной однокомнатной квартиры в выстроенном по программе многоэтажном доме составляет 44 кв. м. Семья, участвующая в городской реновационной программе, имеет желание вместо получения однокомнатной квартиры купить в этом доме двухкомнатную квартиру площадью 58 кв. м. Соответственно, этой семье потребуется доплатить за 14 кв. м. за вычетом предоставляемой 10% скидки.

Важно. Закон предусматривает прием в оплату увеличения площади жилья любых не запрещенных законами РФ источников средств, в том числе собственных, кредитных средств, жилищных сертификатов, материнский капитал и т. д.

Информационно-аналитический портал IRN.RU

Портал www.irn.ru является официальным интернет-представительством одноименного аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемого известным аналитиком Олегом Репченко. Аналитический центр IRN.RU много лет занимается мониторингом и анализом рынка недвижимости Москвы, Московской области и России, проведением маркетинговых исследований и консалтингом. Среди информации, представленной на сайте www.irn.ru, наша эксклюзивная система индексов цен на квартиры и жильё в Москве и Подмосковье, позволяющая отслеживать падение и рост цен на недвижимость. Большой объем полезной информации представляют собой наши исследования рынка московских новостроек и коттеджных поселков Московской области, таунхаусов и бизнес-центров, рынка недвижимости России. Информационная служба портала www.irn.ru ежедневно отслеживает все новости и статьи по недвижимости, а также готовит собственные аналитические обзоры и комментарии.

На основе нашей системы индексов цен разработаны интерактивные сервисы по оценке недвижимости, индексации стоимости недвижимости, рейтингам цен на московскую недвижимость и жилье в Москве и Московской области. Нашим уникальным сервисом является «Электронный риэлтор», который в режиме онлайн выполняет функции агентства недвижимости — позволяет получить полный набор всех экономически возможных вариантов обмена или покупки московских квартир в рамках обозначенного бюджета, а также районы Москвы, в которых самые низкие цены на квартиры нужного класса. Объем информации про недвижимость и квартиры в Москве, Подмосковье и городах России, а также данные по ценам и стоимости недвижимости на портале www.irn.ru все время возрастает. Следите за обновлениями ежедневно!

Основные показатели при выборе недвижимости в Москве

Именно цена в большинстве случаев играет ключевую и решающую роль в процедуре подбора нового места жительства для себя. Вариативность данного вида показателей напрямую зависит от непосредственного метража жилой площади, классового превосходства самого дома, а также немаловажным фактором будет местонахождение объекта.

К процедуре выбора районного расположения будущего места проживания нужно подходить с холодным размышлением и внимательной оценкой его характерных особенностей. Радость и восторг нового собственника напрямую зависит от преимуществ и недостатков всего спектра характеристик, что учитываются во время выбора.

Низкий уровень развития инфраструктуры во взаимодействии с плохими транспортными развязками и недостаточностью экологических показателей заметно снизят, и омрачат восприятие потенциального покупателя.

Формирование стоимости жилья в Москве

На сайте developerov.net, где выполнен анализ данных о структуре и динамике цен на Московской центральной бирже недвижимости, выделяются следующие стадии:

  • С 1990 г. по июнь 1991 г. – стартовала приватизации квартир. Официальная торговля еще не носит массового характера. Цены относительно стабильны.
  • С середины 1991 г. по I кв. 1993 г. – активизация продаж жилплощади. Стоимость в валюте растет до 15-20% в месяц.
  • Со II кв. 1993 г. до конца 1995 г. – относительная стабилизация. Сохраняется рост цен, усиливается дифференциация стоимости квартир в зависимости от их расположения, типа дома и других параметров.
  • С начала 1996 г. по лето 1998 г. – расценки меняются незначительно.
  • С осени 1998 г. по лето 1999 г. – последствия кризиса – сокращение масштабов продаж и снижение стоимости в валюте.

До 1995-96 гг. рынок жилья оставался довольно однородным. Но с появлением первых признаков относительной стабилизации курса рубля к доллару США и снижением темпов инфляции он условно делится на сегменты. В каждом представлены квартиры, различные по уровню комфортности и цене:

Для рядовых покупателей.

Их финансовые возможности ограничены. Предпочитают приобретать жилье в спальных районах через «черных» посредников-одиночек (не платят налоги, работают за небольшой процент), чтобы к минимуму свести оплату услуг третьих лиц.

Рис. 2. Обстановка в обычной квартире 90-х

Таблица 3. Средняя цена сделок для рядовых покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.)2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Осень 1993 г.400-600499-748155,1-232,6
Весна 1994 г.600-800748-99892-122,7
Январь 1995 г.800-1 1002 810-3 863141,8-195
Июнь 1996 г.700-1 1003 248-5 10459,9-94,2
Январь 1997 г.650-1 0003 614-5 56062,3-95,9
Осень 1998 г.700-1 0004 172-5 96059,2-84,6
Осень 1999 г.450-70012 150-18 90071,54-111,2

Для состоятельных покупателей.

Эта категория приобретает квартиры улучшенного качества, выбирает микрорайон со всей необходимой инфраструктурой. Как правило, на первичном рынке и с целью улучшения условий проживания. Покупатели предпочитают надежных риэлторов и конфиденциальность сделки.

Таблица 4. Средняя цена в Москве для состоятельных покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.)2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Осень 1993 г.800-1 000998-1 247310,1-387,6
Весна 1994 г.1 100-1 5001 372-1 871168,8-230,1
Январь 1995 г.1 200-1 9004 214-6 673212,7-336,8
Июнь 1996 г.1 200-1 9005 568-8 816102,8-162,7
Январь 1997 г.1 100-1 8006 116-10 008105,4-172,5
Осень 1998 г.1 100-1 9006 556-11 32493,1-160,8
Осень 1999 г.700-1 20018 900-32 400111,2-190,6

Для богатых покупателей

Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.

Таблица 5. Средняя цена сделок для богатых покупателей, за 1 кв. м

Периоды$В ценах
соответствующих лет, тыс. руб. (1999 г. – руб.)2019 г., млн руб.

(1999 г. – тыс.)

Январь 1995 г.От 2 5008 780443,1
Июнь 1996 г.2 200-4 00010 208-18 560188,4-342,5
Январь 1997 г.2 000-3 80011 120-21 128191,7-364,2
Осень 1998 г.2 000-4 00011 920-23 840169,2-338,5
Осень 1999 г.1 200-3 00032 400-81 000190,6-476,4

Расчет в сопоставимые цены выполнен путем перевода долларов в рубли по курсу соответствующих лет и последующего перемножения на ИПЦ с указанного периода по август 2019 года.

К 1995 г. по стоимости жилья Москва стала одним из самых дорогих городов в мире. Квадратный метр уникальной квартиры с особой отделкой мог достигать в цене $ 5-6 тыс. или 886-1 064 млн руб. в ценах 2019 года.

Рис. 3. Типичная московская квартира 90-х

Это интересно! Купив однушку в Москве 10 лет назад, можно было заработать 47%.

Картина дня

Снижение доходности депозитов и обесценение рубля вернули вторичной недвижимости инвестиционную привлекательность. Доступная ипотека также стимулирует рост спроса. Как следствие, квадратный метр дорожает, а скидки, наоборот, сокращаются.

В «старой» Москве дешевые кредиты предотвратили снижение стоимости квартир

В Подмосковье большой выбор, в Москве – «входной билет»

Внутри ТТК еще есть место для нового строительства

В новых корпусах цены на квартиры стартовали от 3,6 млн рублей

Застройщики очень озабочены тем, как бы не продешевить

Застройщики предлагают ипотеку под 0,1% годовых и машино-места в подарок

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

  • В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
  • В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
  • В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
  • В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

Динамика стоимости квартир в Московской области

ПериодЦена за м²Изменение цены за м²
сентябрь 202089 093 ₽0,00
август 202089 092 ₽1,77
июль 202087 539 ₽0,26
июнь 202087 305 ₽0,71
май 202086 684 ₽3,90
апрель 202083 423 ₽0,19
март 202083 584 ₽3,39
февраль 202080 842 ₽0,52
январь 202081 266 ₽2,90
декабрь 201983 696 ₽2,10
ноябрь 201981 974 ₽0,72
октябрь 201981 383 ₽0,82
сентябрь 201980 714 ₽

Самые дешевые предложения сегодня

6 фото
собственник

328 440 ₽
17 754 ₽/м²

1-комн. квартира, 18,5 м²

18,5м² общая

3этаж из4

ПАО Сбербанк реализует имущество:Объект (ID I2636): комната общей площадью 18.50 кв.м. Дом кирпичный.Адрес: Россия, Московская область, г. Орехово-Зуево, Гагарина ул, д. 7, кв. 29/2.Текущая…

2 фото

330 000 ₽
7 333 ₽/м²

2-комн. квартира, 45 м²
городской округ Шатура, п. Бакшеево
90 мин общественным транспортом

45м² общая

32м² жилая

7м² кухня

2этаж из2

Продаю 2 комн квартиру в Московской области в Шатурском районе в посёлке Бакшеево.Квартира в деревянном доме на 1 этаже.Требуется ремонт.Прописка Моск области.Рядом школа,магазины,Свободная…

10 фото

400 000 ₽
19 417 ₽/м²

1-комн. квартира, 20,6 м²
городской округ Ликино-Дулёво

20,6м² общая

12,6м² жилая

8м² кухня

1этаж из

Продается 1-ком квартира в кирпичном доме 1 этаж 1-но эт. дома общая площадь 20,6 кв.м., комната 12,6 кв.м., кухня 8 кв.м., свет, газ баллонный, отопление печь, холодная вода, с/у в квартире…

Показать еще

Наиболее выгодные квадратные метры сейчас

13 фото

3 500 000 ₽
5 766 ₽/м²

3-комн. квартира, 607 м²
Коломенский городской округ, г-к Коломна-1
91 мин пешком до метро

607м² общая

39м² жилая

7м² кухня

1этаж из3

Продам 3-х комнатную квартиру по улице Октябрьской революции 289. Дом кирпичный, 1-й этаж из 3-х, подъезд тёплый. Дверь в квартиру бронированная, комнаты раздельные, су совмещён. Общая…

1 фото

850 000 ₽
10 625 ₽/м²
Ипотека

2-комн. квартира, 80 м²
Коломенский городской округ, д. Елино

80м² общая

40м² жилая

8м² кухня

1этаж

Продам 2 кв. Туалет и ванна раздельно и отремонтированные, центральная канализация, газ по границе, отопление электрическое, есть печь, комнаты под ремонт, есть третья комната. Перед домом…

10 фото

500 000 ₽
11 364 ₽/м²

2-комн. квартира, 44 м²
городской округ Егорьевск, г. Егорьевск, улица Ленина, 3

44м² общая

26м² жилая

10м² кухня

1этаж из2

Продается 2х комнатная квартира в пгт «Рязановский», Егорьевского района, Московской области. Квартира расположена на 1м этаже 2х этажного дома. Общая площадь квартиры 43кв.м., просторная…

Показать еще

Предлагаем обзор стоимости квартир в Московской области по состоянию на 23 сентября 2020. Цены на вторичное жилье. Статистика рыночных цен на квартиры в Московской области, динамика изменений стоимости недвижимости по периодам.

Методика расчета средних цен

Главные факторы, которые определяют направление колебания цен на жилье

Решающие моменты, что определяют вектор движения цен на рынке жилья, стали суммарные объёмы совокупности различных предложений непосредственно на первичном рынке. По истечении последних паре-тройке лет, по данным аналитиков и экспертов они существенно были увеличены, примерно в полтора, а то два раза.

  • 2014-2016 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • 2017 г.: 6,0 млн кв. м;
  • 2018 г.: 7,0 млн кв. м;
  • 2019 г.: 7,6 млн кв. м.

Каких-то факторов, которые могли бы повлиять на снижение рынка предложений в ближайшее время абсолютно не будет наблюдаться. В конце года специалистами данной сферы было собрано всю информацию по объектам, которые вероятно могут выйти в продажу до 2020 года. Анонсировано было очень большое количество новостроек. Если все строительные планы будут воплощены в реальность, и будут сданы в назначенные для них сроки, то предложений с новым жильем в московском регионе будет намного больше, ожидаемого спроса. Это произойдет, даже без учета сокращения строительных работ в Подмосковье.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 30 сентября 2010 г. № 438 “О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на четвертый квартал 2010 года”

29 октября 2010

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 13, ст. 1405; 2007, № 43, ст. 5208; 2008, № 15, ст. 1564; 2009, № 20, ст. 2472, № 52 ст. 6570) и с пунктом 5.2.6. Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2005 г. № 40 «Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 5, ст. 390, № 12, ст. 1042, № 13, ст. 1169; 2006, № 6, ст. 712, № 18, ст. 2002; 2007, № 45, ст. 5488; 2008, № 22, ст. 2582, № 22, ст. 2583, № 24, ст. 2867, № 24, ст. 2868, № 42, ст. 4825, № 46, ст. 5337; 2009, № 3, ст. 378, № 6, ст. 738, № 14, ст. 1669, № 38, ст. 4497; 2010, № 9, ст. 960; № 22, ст. 2776, № 25, ст. 3190; № 26, ст. 3350; № 28, ст. 3702; № 31, ст. 4251), приказываю:

Утвердить среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья (в рублях) по субъектам Российской Федерации, подлежащую применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на четвертый квартал 2010 года, для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений, в размерах согласно к настоящему приказу.

МинистрВ.Ф. Басаргин

Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 октября 2010 г.Регистрационный № 18837

Приложениек Министерства регионального развития РФ от 30 сентября 2010 г. № 438

Ипотека на недвижимость в Москве

Процентная ставка и условия получения ипотеки для москвичей примерно такая же, как и для всей страны. Однако в связи с тем, что стоимость недвижимости порой в несколько раз превышает средние показатели по стране – условия по сделкам немного могут отличаться. К примеру, наименьшая сумма ипотеки здесь может составлять не менее 1 000 000 рублей, а в регионах этот порог может составлять 300 000 рублей. Так как суммы большие, то и срок погашения зачастую повышается до 30 лет. Процентная ставка может колебаться от 7 до 12 %, в зависимости от суммы и срока погашения.

Ипотека в наше время перестала быть чем-то страшным и непонятным делом. Составленные договоры все проверяются юристами, и в договорах практически не появляется непонятных пунктов «мелким шрифтом».

Для получения ипотеки в Москве необходим большой список документов и гарантии возможности погашения. Это связано опять же с тем, что работа идет с крупными суммами. В столице возможна ипотека даже на 100 000 000 рублей, для приобретения элитного жилья.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации