Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Статья 549 гк рф. договор продажи недвижимости

Судебная практика по ст. 556 ГК РФ

Позиции высших судов по статье 556 Гражданского кодекса.

Верховный Суд Российской Федерации

  1. Определение от 27 сентября 2019 г. по делу № А56-18643/2017
  2. Определение от 12 сентября 2019 г. по делу № А32-8784/2018
  3. Определение от 14 января 2019 г. по делу № А40-69782/2017
  4. Определение от 26 ноября 2018 г. по делу № А84-3015/2017
  5. Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А03-2361/2016
  6. Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А67-4905/2017
  7. Определение от 17 октября 2018 г. по делу № А75-7844/2017
  8. Определение от 17 августа 2018 г. по делу № А68-4805/2016
  9. Определение от 13 марта 2018 г. по делу № А40-179202/2015
  10. Определение от 9 февраля 2018 г. по делу № А17-8371/2016

Может ли товар, не соответствующий ГОСТу, быть качественным?

Исходя из п 4 ст 469 ГК РФ, продавец предоставляет покупателю товар соответствующий обязательным требованиям к качеству. Однако нормы этой статьи прямо не предусматривают возможность признания некачественным товара, не соответствующего этим обязательным требованиям.
Что же такое ГОСТ? Аббревиатура расшифровывается как государственный стандарт. Говоря простым языком, это эталон, который при производстве принимается за исходный. Ранее такие стандарты регламентировали производство практически всех товаров — от продуктов до автомобилей. Однако сегодня в своём большинстве ГОСТы уже не носят обязательный характер и применяются добровольно. Они разделены на технические регламенты и стандарты.И в связи с этим разделением стандарты утратили свою обязательность. А вот технические регламенты, после регистрации в Минюсте, имеют силу нормативно-правовых актов.
Итак, ГОСТы на сегодняшний день имеют рекомендательный характер, поэтому товар, не соответствующий им, вполне может быть признан качественным. Однако, если товар не соответствует техническому регламенту, то его качество можно признать ненадлежащим.
Теоретики разделяют понятия “качества” и “доброкачественности” продукции. Доброкачественной является продукция, соответствующая требованиям технического регламента, стандарта. Качественным же может быть и тот товар, на который не распространяются какие-либо государственные требования.
Если же товар не соответствует техническим условиям тогда, когда стандарты к нему применяются, или не соответствует договору, то он будет являться товаром ненадлежащего качества.
Если при изготовлении продукции была нарушена технология и товар перестал соответствовать предъявляемым требованиям, установленным на государственном уровне, то на основании признания этой продукции некачественной договор с её продавцом можно расторгнуть.

Комментарий к статье 475 Гражданского Кодекса РФ

1. Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, наступают, если покупатель обнаружил в переданном продавцом товаре недостатки, о которых не был им предупрежден.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся недостатки, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (например, лабораторные анализы или испытания). Скрытые — это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны. В противном случае он будет нести ответственность перед покупателем.

2. Покупатель в случае обнаружения в товаре недостатков, не оговоренных продавцом, вправе по своему выбору предъявить ему одно из следующих требований:

а) соразмерного уменьшения покупной цены. Это требование предъявляется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества;

б) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок. Это требование предъявляется, когда недостатки товара могут быть устранены путем ремонта, замены комплектующих деталей, узлов, агрегатов и т.п. Ремонт товара и замена указанных изделий производится за счет продавца;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Покупатель может устранить недостатки сам либо поручить это третьим лицам. Тогда ему полностью возмещаются расходы на устранение недостатков, однако они должны быть разумными, во всяком случае, не превышать цену самого товара.

3. Иные правовые последствия предусмотрены п. 2 для существенных нарушений требований к качеству товара, примерный перечень которых определен в нем. При таких нарушениях покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать либо возврата уплаченной за товар денежной суммы, либо замены товара на тот, который будет соответствовать договору, а если качество договором не определено — требованиям, предусмотренным п. 2 ст. 469 (см. коммент. к ней). Представляется, что при существенном нарушении требований к качеству покупатель с учетом правил, закрепленных п. 3, может предъявить продавцу требования, установленные п. 1, вместо указанных в п. 2.

4. Требования об устранении недостатков товара либо о его замене могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. Так, индивидуально-определенная вещь, в силу своего характера, не может быть заменена.

5. Если предъявление предусмотренных п. п. 1, 2 требований не покрывает всех убытков, причиненных вследствие продажи товара ненадлежащего качества, покупатель в соответствии со ст. ст. 15 и 393 вправе потребовать от продавца возмещения убытков.

6. Положения п. п. 1 и 2 применяются также к товарам ненадлежащего качества, входящим в комплект (см. коммент. к ст. 479). Если какие-либо из товаров, входящих в комплект, окажутся ненадлежащего качества, покупатель в отношении их вправе предъявить требования, предусмотренные п. п. 1, 2.

7. Права, закрепленные п. п. 1 и 2, могут быть осуществлены покупателем, если недостатки в товаре обнаружены в течение сроков, установленных ст. 476 (см. коммент. к ней), и покупатель известил продавца о них в порядке, определенном ст. 483 (см. коммент. к ней).

8. ГК или другие законы могут устанавливать иные правовые последствия передачи товара ненадлежащего качества, чем предусмотренные ст. 475. В этом случае к отношениям сторон будут применяться не ст. 475, а нормы этих законов. Так, ст. 503 и ст. 18 Закона о защите прав потребителей предусматривают иные последствия продажи товаров ненадлежащего качества.

Что понимается под качеством товара?

В юридическом смысле под качеством понимается такая совокупность свойств товара, которая способна удовлетворить потребности и запросы покупателей этого товара, и которая позволяет ему соответствовать своему назначению и всем предъявляемым требованиям.
Согласно ст 469 ГК РФ обязанностью продавца признается предоставление покупателю товара, качество которого соответствует договору.
Договор о продаже товара не всегда содержит в себе условие о качестве передаваемой вещи. Если о качестве в соглашении ничего не написано, то по закону товар всё равно должен годиться для тех целей, в которых он обычно используется. По п 2 ст 469 ГК РФ, если, приобретая вещь, гражданин сообщил продавцу цель своей покупки — то для чего он этот товар планирует использовать, то продавец обязан передать вещь, соответствующую этой цели.
Качество товара в общем определяется мерой соответствия его требованиям договоров, стандартов и запросам потребителей.
Поэтому, когда продавец или поставщик нарушают свою обязанность по предоставлению покупателю качественного товара, соответствующего стандартам либо договору, покупатель вправе не принимать такой товар, требовать его замены, возврата, либо устранения недостатка при возможности.

Комментарий к статье 557 ГК РФ

В комментируемой статье говорится о возможной ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В этом случае законодатель отсылает к ст. 475 ГК (см. комментарий), которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К их числу относятся: соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству (обнаружение неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое соответствовало бы условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

Другой комментарий к статье 475 ГК РФ

1. Продавец отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю (см. ст. 476 ГК и коммент. к ней). Исключение составляют случаи, когда недостатки товара были оговорены продавцом при заключении договора. По смыслу п. 1 коммент. ст. подобная «оговорка» не может носить общего характера, а должна содержать указание на конкретные недостатки товара. Коммент. ст. не устанавливает особой формы, в которой продавец должен сообщить покупателю о недостатках (исключения из этого правила могут предусматриваться нормативными актами — см., например, п. 11 Правил продажи отдельных видов товаров). Соответственно, такое предупреждение может быть сделано продавцом в любой форме. При этом в случае спора бремя доказывания факта уведомления покупателя о недостатках товара лежит на продавце.

2. Коммент. ст. устанавливает последствия нарушения условия о качестве товара, дифференцирует их в зависимости от характера недостатка. При этом в качестве единственной юридически значимой классификации недостатков коммент. ст. закрепляет деление на существенные и несущественные (обычные).

К числу существенных относятся: недостатки, носящие неустранимый характер; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатки, которые проявляются вновь после их устранения (абз. 1 п. 2 ст. 475 ГК). Все остальные недостатки считаются обычными (несущественными).

При обнаружении в товаре обычных недостатков покупатель вправе по своему выбору требовать: а) соразмерного уменьшения цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 коммент. ст.).

При обнаружении существенных недостатков дополнительно к трем указанным выше покупатель получает возможность использования еще двух вариантов защиты: а) потребовать замены товара товаром надлежащего качества; б) отказаться от договора (п. 2 коммент. ст.). Таким образом, в подобной ситуации покупатель имеет пять возможных способов защиты и может воспользоваться любым из них по своему усмотрению (с учетом положений п. 3 и 5 коммент. ст.).

3. Особый характер товара или само существо обязательства могут препятствовать предъявлению покупателем ряда требований, предусмотренных п. 1 и 2 коммент. ст. Так, право требовать замены недоброкачественного товара отпадает, если предметом является недвижимая вещь или уникальный предмет искусства (см. также п. 17 Постановления ВС N 7). Требование об устранении недостатков не может быть заявлено, если вещь в силу своих особых свойств не подлежит ремонту или восстановлению (например, продовольственные товары, лекарства и т.п.).

Вместе с тем возможность предъявления покупателем требований, указанных в п. 1 и 2 коммент. ст., не может быть исключена его договором с продавцом. Равным образом договор не может устанавливать особых правил реализации предусмотренных коммент. ст. способов защиты.

4. Если предметом договора является комплект товаров (см. ст. 479 ГК и коммент. к ней), нарушение требований к качеству части товаров, входящих в комплект, дает покупателю возможность использовать в отношении такой части способы защиты, предусмотренные п. 1 и 2 коммент. ст.

5. Нормы коммент. ст. являются общими и подлежат применению, если специальные правила, регламентирующие последствия продажи товара ненадлежащего качества, не предусмотрены законом (см., например, ст. 503, 518 ГК, ст. 18 Закона о защите прав потребителей).

Комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже — после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Подобная практика не противоречит комментируемой статье, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку комментируемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества — до или после государственной регистрации.

3. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца — от вручения, а покупателя — от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

4. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

5. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество примет и даже отметит в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков.

6. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Кто и как проводит

Проверка качества товара может быть предусмотрена нормативными актами или обязательными требованиями согласно законодательству о техническом регулировании, а также договором купли-продажи.

Если порядок такой проверки не установлен, она производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. п. 1, 2 ст. 474 ГК РФ).

Кто проводит проверку качества товара

Качество и безопасность предлагаемого для продажи товара продавец обязан проверить путем осмотра, испытания, анализа и т.п., если проведение такой проверки предусмотрено законодательством или условиями договора. В этом случае продавец должен предоставить покупателю доказательства осуществления им проверки.

Внимание!
В свою очередь покупатель, приобретая товар, вправе осмотреть его, потребовать проверить свойства товара или продемонстрировать его действие, если это не исключено в силу характера товара и не противоречит принятым в розничной торговле правилам (п. 3 ст

474 ГК РФ; п. 17 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.01.1998 N 55).

Кроме того, продавец (изготовитель) должен принять у потребителя приобретенный товар ненадлежащего качества и при необходимости провести проверку его качества. Покупатель должен быть проинформирован о времени и месте такой проверки, так как он вправе участвовать в ней (абз. 2 п. 5 ст. 18 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; п. 28 Правил).

Иногда проверку качества проводят уполномоченные представители продавца (изготовителя), в частности сотрудники магазина, в котором товар был приобретен. Однако чаще они не обладают нужной квалификацией, особенно если недостатки выражены неявно, внешне никак не проявляются и их можно выявить только при специальном исследовании.

Тогда проверку качества товара выполняет, как правило, авторизованный сервисный центр, сотрудники которого обладают необходимыми навыками, квалификацией и оборудованием для полного исследования товара.

Независимую экспертизу качества и безопасности товаров вправе проводить также общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы). С этой целью, например, они могут иметь экспертов в штате (абз. 3 п. 2 ст. 45 Закона N 2300-1; Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2016 по делу N 33-12925/2016).

Как проводится проверка качества товара

Проверка качества направлена на установление ситуаций, при которых качество товара действительно является ненадлежащим. Также она выявляет и устраняет трудности, возникающие у потребителя при использовании товара, в том числе возникшие из-за неознакомления с правилами его эксплуатации.

Проверка качества товара — это проверка товара для определения его соответствия (ст. 469 ГК РФ; ст. 4 Закона N 2300-1):

  1. требованиям, установленным законом;
  2. условиям договора купли-продажи;
  3. обычно предъявляемым требованиям к этому виду товаров;
  4. целям, для которых товар такого рода обычно используется, а также целям, указанным потребителем при покупке товара;
  5. образцу и (или) описанию при покупке товара по образцу и (или) по описанию.

Проверку качества проводят следующими способами:

  • исследуют товар (в частности, путем осмотра, вскрытия корпуса и т.д.);
  • анализируют внешний вид и содержание товара на соответствие заявленным свойствам;
  • проверяют товар согласно руководству по эксплуатации.

Чем отличается экспертиза качества товара

Проверка качества товара может включать проведение экспертизы (п. 3 разд. VIII Приказа МАП России от 20.05.1998 N 160).

Экспертиза товара отличается тем, что является дополнительной проверкой качества товара (помимо проверки, сделанной продавцом) с привлечением сведущих в науке, технике, искусстве, ремесле специалистов, применением научных методов исследования и выдачей заключения или акта экспертизы.

Продавец (изготовитель) обязан за свой счет провести экспертизу товара при возникновении спора с покупателем о причинах возникновения его недостатков. Покупатель должен быть проинформирован о времени и месте экспертизы, так как он вправе присутствовать при ее проведении.

Если при проведении экспертизы будет установлено, что недостатки товара возникли из-за обстоятельств, за которые продавец (изготовитель) не отвечает, покупатель должен возместить продавцу (изготовителю) расходы на проведение экспертизы, а также связанные с ее проведением расходы на хранение и транспортировку товара.

При несогласии с результатами экспертизы покупатель вправе оспорить ее заключение в суде (абз. 3, 4 п. 5 ст. 18 Закона N 2300-1).

Другой комментарий к статье 557 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации