Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Составление спозу: пошагово и самостоятельно

Какую программу нужно использовать

Отдел архитектуры и градостроения использует зачастую одну программу на район. Таким образом легче «читать» схемы в условиях, если придется «перемещать» земельные участки.

Коммерческие же организации, занимающиеся составлением СПОЗУ используют в своей работе различные многочисленные программы, которые наиболее удобны тому или иному специалисту.

Среди наиболее интересных и популярных программ для профессионалов выделяют следующие:

AutoCADнаиболее распространенная программа, поскольку удобный интерфейс и возможности позволяют воссоздать самые сложные проекты. Программа позволяет учесть тип почвы, рельеф, имеющиеся на участке изломы и координаты. Помимо прочего, эта программа позволяет оформить и документальную часть СПОЗУ
3D Maxиспользуется только инженерами и архитекторами, которые дополнительно проходят специализированные курсы для изучения программы. Программа обеспечивает возможностью смоделировать проекты в формате 3D
Punch! Professional Home Designпредставленная программа пользуется популярностью у простых граждан, которые желают самостоятельно спроектировать земельный участок с будущей постройкой. Удивительно, но эта программа пользуется успехом и у специалистов, потому как позволяет сформировать превосходную документацию

Программ для построения проектов много, но выбрать наиболее удобную и подходящую сложно – каждому приходится работать с несколькими проектами, чтобы подобрать для себя наиболее простой.

Лучше обратиться к специалистам, которые знают все нюансы оформления схемы, нанесения разметки и прочих обозначений. Они также в соответствии с требованиями подготовят документацию.

Как сделать своими силами?

Сначала нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра или Управление Архитектуры и Градостроительства по своему региону.

Здесь нужно получить топографическую съемку и чертеж градостроительного плана. Данные документы предоставляются без дополнительной оплаты, но потребуется ожидание в течение месяца.

Указываются следующие данные:

  1. Границы дома.
  2. Высота постройки.
  3. Ограждение.
  4. Название населенного пункта.
  5. Точный адрес дома.

Данные действия выполняются в масштабе 1:500. Информация об этом указывается на схеме в разделе «Условные обозначения».

Документ можно подготовить не только при помощи компьютерной программы, но и вручную. В этом случае необходимо придерживаться рекомендаций:

  • рисунок и текст наносятся на чистый лист формата А3 или А4;
  • используются только синие или фиолетовые чернила, лучше — специальная тушь для черчения;
  • надписи проставляются печатными буквами;
  • при появлении ошибок не нужно пользоваться корректором — внесите исправление, перечеркнув ошибку и поставив рядом подпись.

Межевание земельного участка

Межевание земельных участков нужно по нескольким конкретным причинам. И чем раньше оно произведено, тем лучше для собственника участка, потому что избавляет от множества нежелательных последствий, которые могут возникнуть и, скорее всего, возникнут в перспективе.

Межеванием называется процесс определения и фиксирования границ земельных участков. Проводится процедура методом:

  • планировки;
  • топографической съемки;
  • разноса границ в натуру;
  • формирования кадастровых документов.

Планировка происходит как изготовление предварительного проекта, предваряющего геодезическую съемку ЗУ и установление его границ. Геодезическая съемка устанавливает размеры участка на местности с расстановкой межевых знаков на тех местах, где находятся поворотные точки. Как только съемка произведена, по ее результатам готовится межевой план и другие отчетные документы, необходимые для того, чтобы ЗУ был поставлен на учет.

Как показывает практика, и это не новость в любой области, связанной с оформлением какой угодно документации, каждая услуга/документ/процесс оплачивается с учетом различных моментов. Цена на услуги по межеванию Земельных Участков не выпадает из общего списка. Ведущим моментом в оценке межевания — это специфика региона. В разных регионах стоимость устанавливается с учетом уровня жизни населения. Также не последним фактором является уровень и статус района, где будет проходить процесс.

Цены на межевание разнятся не только в разных регионах. Они могут быть разными даже в граничащих друг с другом населенных пунктах. В общем, цены неоднородные везде. Основными влияющими на стоимость работ факторами являются:

  • местонахождения участка;
  • конфигурация участка;
  • сложность и объем предполагаемо-проводимых работ.

Цена на работы будет увеличена из-за транспортировки для выполнения геодезических работ на местности. Если участок относится к территориям сельхоз назначения, и площадь его ровная, стоимость может быть уменьшена из-за более легкого процесса межевания по сравнению с землей, которая принадлежит населенным пунктам. В последних необходима исключительная точность измерения. В некоторых случаях цена будет определяться площадью ЗУ при условии, если она измерена в гектарах. Но в таких же случаях случается и снижение цены — все зависит от конкретного случая.

Каждый этап определяет количество необходимой работы со сноской на цели межевания. Предварительные шаги для различных категорий заказчиков работ также разнятся, но только в силу сложности заявки. Геодезическая и топографическая съемка связана со спецификой заказа, но не только. Конфигурация ЗУ оказывает большое влияние на съемку. В зависимости от конфигурации меняется количество колышков в поворотных точках. Камеральные работы обычно зависят от границ ЗУ и количества документов, которые подготовил кадастровый инженер при составлении документа по комплектации и межеванию.

Когда закончены геодезические и топографические работы, заказчику вручается межевой план ЗУ.

Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому

Документ можно составить самостоятельно, взяв за образец любой, находящийся в сети интернет. Но как бы он ни был приближен к вашему случаю, придется затратить немало времени и усилий, чтобы максимально соблюсти все требования.

Особых ограничений по тому, кто может оформить СПОЗУ, в законодательстве нет. Значит, вправе сделать ее самостоятельно любое физическое или юридическое лицо, обладающее определенными навыками.

Для оформления графической части схемы потребуется иметь знания и навык черчения или работы в графических программных редакторах. Помимо этого рекомендуется изучить несколько образцов для наглядного представления о том, как они должны выглядеть

. Следует помнить, что этот документ должен отвечать определенным стандартам и требованиям, а также соответствовать градостроительному плану земельного надела. Если они не будут соблюдены, то администрация вправе выдать отказ в предоставлении разрешения на осуществление возведения строения.

Отметим, что все требования, предъявляемые к схеме, довольно сложно понять простому обывателю. Профессионалы же, за плечами которых имеется опыт составления таких документов, справляются с задачей качественно и быстро

. Но их работа стоит определенных денег от 3500 рублей.

  1. За основу берется чертеж из градостроительного плана, его можно привести к требуемому формату и масштабу.
  2. Границы участка сделайте толщиной 0,3 мм и укажите, что ограждение совпадает с границей участка.
  3. На чертеже должны быть обозначены границы территории, в пределах которой можно осуществлять застройку. Ее нужно нанести штрихпунктирной линией с отступом от границ участка в 3 метра, а от основного подъезда в 5 метров.
  4. Будущий жилой дом наносится на чертеж жирной линией толщиной 7 мм.
  5. Параметры дома по выступающим элементам сопровождаются выносками.

Это самый простой вариант исполнения чертежа, к которому необходимо составить грамотное технико-экономическое описание. Поскольку разрешение на возведение хозяйственных построек не требуется, их на план можно не наносить.

Программы

Зачастую используется АРГО (Программный комплекс для кадастровых инженеров) чертеж с понятным интерфейсом, куда можно загрузить с сайта Росреестра кадастровый план территории и произвести необходимые действия по оформлению СПОЗУ. Программа платная, но имеется ознакомительная версия на 60 дней.

Если не удается самостоятельно сделать СПОЗУ, можно обратиться в проектировочную компанию и заключить договор оказания услуги. Для этого потребуется предоставить специалистам необходимую информацию, содержащуюся в официальных документах на участок земли, эскизный план дома и заявление

. Стоимость изготовления схемы и описания зависит от тарифов организации по оказанию услуги.

От каких факторов зависит стоимость?

Оформление в нашей компании СПОЗУ для ИЖС будет стоит много дешевле, чем для юрлиц, которым необходима схема планировки ЗУ для крупного строительного проекта. Во-первых, это связано с меньшими требованиями, что предъявляются к схемам планировке частных участков. Во-вторых, участки, на которых возводятся промышленные, коммерческие и общественные сооружения, обладают много большей площадью. К ним подводятся различные виды инженерно-технических коммуникаций, которые также должны быть отражены на схеме.

Сложность проведения топографически-геодезических изысканий, больший объем требований к составлению документа, особенно, к его графической части определяет большую стоимость составления схемы ЗУ именно для его промышленной застройки.

Образец схемы для ИЖС

Всегда состоит из 3 частей:

  1. Чертеж в масштабе 1:500 (в 1 см схемы 500 см реального пространства, т.е. в 1 см «бумаги» 5 метров территории).
  2. Условные обозначения.
  3. Технико-экономические показатели. Они характеризуют параметры здания, которое будет сооружено, а также площадь территории:
  • суммарная площадь дома;
  • суммарная площадь в пределах внутренней поверхности стен;
  • площадь по этажам;
  • общее количество этажей;
  • высота здания;
  • коэффициент плотности застройки (он должен быть в пределах 0,40);
  • коэффициент застройки (не более 0,20).

Как правило, под чертежом идет табличная часть, в которой указываются такие данные:

  • ФИО, должность разработчика;
  • его подпись;
  • дата создания схемы;
  • кто утвердил СПОЗУ;
  • сведения о заказчике;
  • масштаб;
  • общее количество листов;
  • номер этого листа.

На схеме обязательно указывают размеры дома и отступы внешних стен от границ участка. Все данные приводятся в метрах.

Подробный видео комментарий о строительных нормах по отступам:

Эксперт по недвижимости

Форма, структура и состав документа — образец документа

Готовая схема представляет собой схематический план, который наносится на топографическую съемку необходимой зоны застройки. Используются строго регламентированные условные обозначения. Они должны в точности соответствовать Инструкции, которая была принята на основе ФЗ № 221 от 24.07.07 г.

Условные обозначения необходимы для следующего:

  • Планируемых и существующих построек.
  • Действующего режима зонирования участка.

Документ включает следующее:

ФормаВ верхней части с правой стороны документа указывают следующие сведения:
  • Параметры постройки.
  • Экспликация.
  • Условные обозначения.
  • Адрес нахождения участка.

В центральной части листа располагается чертеж, представленный графическим отображением построек. В нижней части листа располагают примечания.

СтруктураОна включает следующие обязательные разделы:
  • Титульный лист.
  • Чертеж участка в схематическом виде.
  • Текстовые пояснения.
  • Приложения.
СоставОн дается перечислением в конце документа. Это данные, которые можно получить из кадастровых записей или топографических расчетов. Выделяют следующие обязательные данные:
  • Кадастровый номер участка и номер плана застройки.
  • Координаты поворотных точек участка.
  • Границы конфигурации земельного участка.
  • Общая площадь с расположением всех построек и схемой планируемых к возведению объектов.
  • Расположенные рядом автомобильные дороги и тротуары.
  • Схема расположения подземных и наземных инженерных коммуникаций.
  • Другие важные параметры, которые входят в зону застройки.

Когда требуется разрешение на постройку частного дома?

Зачем нужно разрешение на постройку частного дома?

Для того, чтобы построить собственный дом потребуется поучение соответствующего разрешения.

Об этом говорится в Градостроительном кодексе (ГРК РФ). Статьей 51 указанного кодекса дается определение разрешению, описывается порядок и отдельные нюансы его получения.

Отметим, что оно требуется именно при постройке объектов, отвечающих признакам капитальности.

Капремонт этих объектов, а также возведение хозяйственных (вспомогательных) сооружений никаких разрешений (гаражей, сараев, бань) не требует. Они также не нужны при возведении домов на дачных и садовых землях.

Если участок выделен именно для жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства, то получить на официальное разрешение придется.

Фактически разрешение представляет собой документ, удостоверяющий соответствие подготовленного проекта строительства существующим градостроительным правилам, регламентам, разработкам планировки и межевания данной территории.

Возведение построек, не отвечающих этим требованиям, законом не допускается. Дома, возведенные без получения разрешений, считаются самовольно возведенными постройками. Как правило, такие строения подлежат сносу.

Программы для составления СПОЗУ своими руками

На практике составить СПОЗУ своими руками довольно просто только в том случае, если обладать соответствующими навыками. Требования к этому документу предъявляются достаточно серьезными, поскольку он играет важную роль в принятии решения о разрешении ИЖС. Очевидно, что схема, изготовления, изготовленная как простой чертеж, с существенными расхождениями по фактическим координатам будет сразу отклонена.

  1. Отсканировать план участка, который изображен, например, на одном из листов кадастрового паспорта.
  2. Сохранить полученное изображение в Paint.
  3. Дочертить все нужные элементы (схему будущего дома), привести все условные обозначения.
  4. Нанести все параметры дома, расстояния отступов его внешних границ от контуров участка.
  5. Привести все технико-экономические параметры, которые также нужно рассчитать самостоятельно.
  6. Внизу указать автора-составителя, дату, распечатать документ и поставить свою подпись.

Однако здесь важно иметь в виду, что качество изображения сканируемого документа должно быть очень хорошим (от 1000 пикселей в каждом измерении и более). Точность составления чертежа тоже очень важна: в 1 см 5 реальных метров, поэтому в каждом миллиметре 50 реальных сантиметров, т.е

полметра.

название программыособенности применения
AutoCAD

самая распространенная программа, которая достаточно быстро осваивается даже любителями без соответствующих профессиональных навыков; позволяет учесть все изломы, точно нанести координаты поворотных точек, а также особенности рельефа территории
3D Max

преимущественно используется только инженерами и профессиональными архитекторами, поскольку позволяет моделировать объект в трехмерном пространстве
Punch Professional Home Designпредназначена для любителей, но также используется и профессионалами: позволяет получить достаточно точное изображение

На самом деле программ для проектирования схем местности, а также создания чертежей зданий гораздо больше. Поскольку результат, полученный с помощью компьютера, практически всегда точнее «ручного» плана, можно воспользоваться любым сервисом.

Какой должна быть схема

Документ схемы планировочной организации земельного участка состоит из двух частей – самого изображения и пояснительной текстовой записки. Графическая составляющая содержит следующую информацию:

  • определение границ земельного надела в точном соответствии с кадастровым учетом и межеванием территории;

  • обозначение контуров и правдивых габаритов планируемого к возведению объекта с указанием его точного местоположения и отсутствием каких-либо дополнительных внутренних примечаний;

  • в случае если на участке уже размещены определенные здания, их также наносят на схему;

  • объекты, планируемые под снос для организации нового строительства, обозначаются на схеме с соответствующими подписями;

  • если на территории участка по градостроительному плану размещены особые зоны, например, границы охранных зон разного целевого назначения, то они в обязательном порядке наносятся на схему;

  • также в этой части документа обозначаются возможные участки публичного сервитута1;

  • в конце необходимо графически нанести все инженерные сети с учетом их пропускной возможности, а также те места, где они будут подключаться к объекту строительства.

Публичный сервитут может стать помехой при строительстве дома

1Публичный сервитут – документально подтвержденная возможность использования части земельного надела для общего (соседского) использования. Такое может понадобиться, например, если нет других путей доступа к другому участку и других частных случаях.

О наличии публичного сервитута на территории земельного надела многие владельцы земли знают заранее, так как
для его официальной установки необходимо:

  • договор, имеющий юридическую силу, между фактическим владельцем участка и второй стороной, которая нуждается в оформлении данного обременения;

  • подтверждается нотариально;

  • заносится в Росреестр.

Публичный сервитут является крайней формой решения проблемной ситуации, и применяется лишь в том случае, если другого выхода найти невозможно. Чаще всего зоны публичного сервитута наделяются таким статусом в связи с размещением на них важных коммуникаций городского значения (водопровода или газопровода). В отличие от частной формы земель особого назначения, никакой денежной компенсации за пользование землей ее владельцу не предусмотрено.

Образцы схем планировочной застройки/реконструкции

  • технические и территориальные характеристики участка, на котором будет проводиться застройка, а также его полное описание;

  • все используемые данные (в том числе и экономические), касающиеся планируемой организации территории, учитывая все манипуляции с ней: снос, строительство, реконструкция и перемещение объектов строительства;

  • проектные данные о частном жилом доме, в соответствии с полученным разрешением на его возведение;

  • перечень всех работ по дальнейшему благоустройству надела;

  • если объект строительства не жилого, а промышленного назначения, то также необходимо указать технические обоснования к размещению каждого его здания, а также привести схематическое изображение дорог, необходимых для подъезда к каждому дому, а также для перемещений грузов.

Любая схема требует сопровождения текстовой пояснительной запиской

Указывая технические характеристики застройки обязательно нужно указать следующие параметры здания:

  • сколько этажей будет в дома (учитывая также его подземную часть, а также цокольный этаж, мансарду и прочее);

  • высота точки в двух измерениях: от отмостки и от конька крыши (в расчет не берутся трубы и выступающие части, которые могут быть выше, чем конек);

  • площадь объект индивидуального жилого строительства по его границам (в этом случае выступающие части учитываются и размеры берутся по крайним их границам: гаражам, террасе, крыльцу и прочее);

  • указывается коэффициент строительной площади, который определяется как соотношение проекта к площади всей территории;

  • просчитывается общая площадь застройки, которая учитывает все выпирающие и прилегающие объекты.

Схема обязательно должна быть утверждена владельцем территории или лицом, который уполномочил его на создание проекта по соответствующей доверенности.

Состав

Схема включает две части — текстовую и графическую. Подготовка текстовой части включает:

  • характерные особенности участка;
  • обоснование планировочной организации земли;
  • описание элементов благоустройства;
  • описание рельефа;
  • технические и экономические показатели;
  • функциональное значение;
  • расположение транспортных коммуникаций.

Графический компонент включает следующее:

  • расположение текущих построек с указанием подходов, подъездов;
  • постройки, которые планируется сносить;
  • схема движения спецтехники и транспорта на стройплощадке;
  • план земляных масс.

Также обозначается ситуационный план, на котором указываются границы населенных пунктов. Они необходимы, если непосредственно примыкают к участку. Указываются зоны с инженерными сетями, транспортными развязками, особыми условиями использования.

Сроки и стоимость

Сколько стоит СПОЗУ?

Для опытных специалистов при наличии всей необходимой документации составление СПОЗУ не составит большого труда.

Срок выполнения работ устанавливается в каждой фирме самостоятельно. Он может составлять несколько дней или недель в зависимости от объема работ специалиста, предоставленных заказчиком сведений.

Стоимость подобных услуг может варьироваться в зависимости от региона и исполнителя работ.

В среднем она составляет от трех до пяти тысяч рублей. Порядок оплаты обговаривается заказчиком при заключении договора с сотрудником проектной фирмы.

Лицам, желающим возвести собственный дом, понадобится собрать требуемый список разрешений и документов. В их число входит и план застройки участков (СПОЗУ). Без его оформления не удастся получить нужное для строительства разрешение.

Однако для его получения подойдут только правильно составленные и оформленные схемы организации земельных участков. СПОЗУ могут делать и сами собственники земельных наделов, но лучше поручить ее разработку специалистам.

Как делать генплан участка с домом? В данном видео вы также можете узнать как сделать схему генерального плана участка (генплан):

Поделитесь записью

Обсуждение: 3 комментария

  1. Светлана says: 30.01.2020 в 08:14

    Статья очень помогла. Конкретно. понятно, компактно.. Спасибо! Дай БОГ удачи!

    Ответить

  2. Иван says:

    27.04.2020 в 00:34

    Если человек является собственником земельного участка, почему он должен согласовывать использование этого участка с кем-то кроме возможно соседей, разве у государства нет иных проблем?

    Ответить

  3. 5master5 says:

    18.05.2020 в 12:08

    Купил садовый участок, где изначально был неправильно построен дом. Расположен он близко к соседскому забору и не выдерживает нормативных метров. Как теперь заказывать план участка не представляю.

    Ответить

Что нужно иметь для заказа СПОЗУ — перечень необходимых документов

Если вам необходима схема планирования организации участка, необходимо обратиться в местную администрацию. Но не все местные администрации предоставляют подобные услуги. В этой ситуации можно обратиться в коммерческую организацию, специалисты которой готовят градостроительные документы и архитектурные проекты. Согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ, составителю необходима специализированная лицензия, если объект планирования может нести угрозу для жизни и здоровья местного населения.

Для получения СПОЗУ потребуются следующие документы:

  • Заявление.
  • Гражданский паспорт заявителя.
  • Выписка из градостроительного плана.
  • Свидетельство о собственности.
  • Топографическая съемка участка.

Стоимость услуги во многом зависит от региона, выделяют следующие уровни цен:

  1. В областных и районных центрах – от 3 тысяч рублей.
  2. В Санкт-Петербурге – от 5 тысяч рублей.
  3. В Москве – от 6 тысяч рублей.

В Московской области цены существенно разнятся. Если в городах, расположенных недалеко от столицы, цены могут быть такими же. То в дальнем Подмосковье стоимость сравнивается со стоимостью в соседних регионах. Если работа выполняется в администрации, оплата не потребуется.

Сроки исполнения — сколько нужно ждать СПОЗУ?

Период выполнения заказа зависит от очереди. На подготовку схемы уходит от 2 недель до 1,5 месяцев. В большинстве случаев следует ориентироваться на 1 календарный месяц. Сроки устанавливаются по договоренности сторон перед началом работы. Не вносите средства, пока не будет подписан договор на оказание услуг.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации