Андрей Смирнов
Время чтения: ~18 мин.
Просмотров: 0

Совместная собственность на квартиру без определения долей

Право преимущественной покупки

Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д.

Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст.

86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

    • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
    • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки.

Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст.

250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает.

Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст.

250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Зачем нужно позволение второй половины?

Сразу необходимо отметить, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Так, все активы, нажитые супружеской парой в период пребывания в браке, являются совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Право владения, пользования и распоряжения имуществом также распространяется и на супругу (супруга), которая не зарабатывала деньги, по уважительным причинам (например, из-за ведения домашнего хозяйства, воспитания детей и т.д.).

Любые действия, совершаемые в отношении общей квартиры, должны осуществляться по взаимному согласию мужа и жены.

При этом если речь идет о сделке, требующей прохождения регистрации в Росреестре или обязательного удостоверения у нотариуса, то для того, чтобы ее совершить необходимо будет получить письмо-согласие от второй половины (п. 3 ст. 35 СК РФ). Более того, для такого документа должна быть соблюдена особая форма – нотариальное удостоверение. Из изложенной выше нормы следует, что муж или жена не могут самовольно продать квартиру (за исключением отдельных случаев).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры
  • Вопросы регистрации ребенка, если родители не состоят в браке или находятся в разводе
  • Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких случаях разрешение не требуется?
  • Способы выселения из собственной или муниципальной квартиры бывшего мужа или бывшей супруги
  • Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом супругов: имеет ли муж или жена право на жилье?

Как оформить квартиру в совместную собственность

Оформление сделки купли-продажи происходит в нотариальной конторе. Все сведения о квартире нотариус запрашивает самостоятельно, в течение 3-х дней с момента обращения гражданина, в соответствии со ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате .

Документы для оформления сделки

Продавец должен представить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку;
  • проект договора купли-продажи.

После того, как договор подписан и удостоверен нотариусом, покупатель, как новый владелец, может регистрировать право собственности.

Внесение записи в ЕГРН

В России вся информация о прекращенных и существующих правах вносится в Единый реестр, в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Эту функцию выполняет орган регистрации прав – Росреестр либо кадастровая палата. Статьей 14 данного закона в качестве оснований для регистрации и перехода права собственности указывается заявление и договор купли-продажи недвижимости.

Зарегистрировать недвижимость можно несколькими способами:

  • в региональных офисах Росреестра;
  • в территориальных отделениях МФЦ;
  • при выездном обслуживании;
  • почтовым отправлением;
  • в электронном виде через сайт Госуслуги . В этом случае документы, представляемые в электронной форме, должны быть удостоверены квалифицированной электронной подписью в соответствии с Законом РФ от 06.04.2011 № 63 «Об электронной подписи».

Ст. 21 предъявляет определенные требования к документам, подаваемым в региональный отдел Росреестра:

  • заявление заполняется по особому образцу , в него вносятся данные о собственнике и характеристики приобретенной квартиры;
  • тексты на бумажных носителях должны быть написаны разборчиво, без исправлений и сокращений;
  • документы представляются в 2 экземплярах: один помещается в реестровое дело, а подлинник возвращается собственнику.

Очень часто семейные пары интересуются, как оформить квартиру в совместную собственность супругов – на мужа и жену либо на кого-то одного? Поскольку в обоих случаях жилье будет находиться в совместной собственности, супруги получат равные права владения и распоряжения имуществом.

НДФЛ возвращается при условии, что оба имеют официальный доход. Если жена находится в декретном отпуске либо кто-то из супругов не получает заработную плату по другим причинам, налоговый вычет не предусмотрен. В такой ситуации нет разницы, кто будет указан в документе в качестве собственника.

Процедура покупки и оформления квартиры

Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.

Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.

В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.

Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.

Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.

Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.

Согласие супруга на приобретение недвижимости

В Семейном кодексе РФ предусмотрено, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оно оформлено.

Оформление недвижимости на двоих супругов предполагает получение письменного согласия на проведение сделки с таким имуществом.

Согласие, составленное в письменной форме, удостоверяется нотариусом. И хотя в случае с общей долевой собственностью разрешение супруга не требуется, многие все же предпочитают заручиться таким документом во избежание споров в дальнейшем.

Порядок заключения договора купли-продажи

Оформление сделки у нотариуса при долевой собственности приобретает все большую популярность. Подписание документа в нотариальной конторе послужит гарантией того, что все будет сделано правильно, а в случае судебного разбирательства или возникновения других разногласий сделка будет иметь юридическую силу.

Напомним: законодательство не устанавливает требования обращаться к нотариусу, поэтому составить договор купли-продажи можно и самостоятельно.

Ознакомьтесь, как выглядит договор купли-продажи общей собственности:

Процедура госрегистрации

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Для этого со всеми документами нужно обратиться в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр.

Подать заявление можно также по почте или через интернет.

Перечень требуемых документов

Те, кто интересуется, как купить квартиру в долевую собственность, вместе с заявлением на регистрацию должны подать целый пакет документов:

  • удостоверение личности заявителя;
  • удостоверение личности и подтверждение полномочий представителя в случае подачи заявления третьим лицом;
  • документацию на квартиру;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Уплата государственной пошлины

За регистрацию перехода права собственности на недвижимость необходимо уплатить госпошлину. Ее ставки установлены Налоговым кодексом РФ.

В настоящее время обязательный платеж для физических лиц составляет две тысячи рублей.

Выделение долей по брачному контракту

Брачный контракт (договор) представляет собой соглашение между двумя людьми, которые намереваются или уже вступили в брачно-семейные отношения. Договор становится законным только со дня регистрации брака (п. 3 ст. 43 СК РФ) и прекращает действия в момент официального развода.

Таким документом могут определяться порядок использования совместного жилища, устанавливаться доли мужа и жены, а также способы дробления квартиры на доли.

Составление контракта позволяет семейной паре:

  • изменить законодательные требования к собственности, определив ее в качестве долевой;
  • установить конкретные размеры долей;
  • определить суммы, необходимые для внесения мужем и женой при покупке жилья;
  • определить способ раздела при разводе;
  • установить доли детей (как имеющихся, так и будущих).

Контракт обычно заключается еще до приобретения квартиры, соответственно в момент покупки жилища, доли определены заранее. Таким образом у супругов нет необходимости включать данные пункты в договор купли-продажи.

При приобретении жилища посредством заключения договора купли-продажи, новый владелец должен оформить собственнические права на покупку. Если новым хозяином квартиры выступает один человек, жилище оформляется только на него. Однако чаще всего жилье покупается несколькими гражданами, например, супругами. В таком случае жилая недвижимость «по умолчанию» приобретает статус общего владения. Однако существуют способы, позволяющие при необходимости, сразу разделить приобретаемую жилую недвижимость на долевое владение.

Следующая
ДоляОпределения порядка пользования квартирой находящейся в долевой собственности

Покупка квартиры в браке в совместную или долевую собственность супругами в 2020 году

На протяжении семейной жизни муж и жена приобретают имущество, в том числе недвижимость. Покупка жилья в браке является ответственным шагом и заставляет задуматься, как правильно оформить такое приобретение. При вступлении в брак люди редко думают о возможных размолвках, но в будущем подобная предусмотрительность может сыграть важную роль.

Как избежать раздела имущества при разводе

Брачный договор допускается составить только до брака или в период его действия, но никак не после развода.

Однако женщина при наличии веских оснований имеет возможность оспорить брачный контракт.

Основания для признания документа следующие:

  1. документ не заверен сотрудником нотариального агентства;
  2. кто-либо из супругов в момент заключения контракта был недееспособным;
  3. положения, прописанные в договоре, значительно ограничивают либо нарушают законные имущественные права супруги;
  4. в соглашении присутствуют условия, которые противоречат законодательству.

Основания для оспаривания брачного договора следующие:

  • на момент заключения брачного контракта женщина не осознавала значение проводимых действий, (причины – наркотическое/алкогольное опьянение, заболевание, нервный срыв);
  • договор заключался с человеком, дееспособность которого была частично ограничена;
  • документ составлялся в результате угроз, насилия или обмана – то есть женщина пошла на этот шаг не по своей воле;
  • документ составлялся вследствие заблуждения (женщина не осознавала, к каким юридическим последствиям приведет заключение контракта).

Чтобы оспорить документ в суде, женщине потребуется составить исковое обращение, указав в документе сложившиеся обстоятельства и основания для установления контракта недействительным. Список прикладываемых документов – стандартный (свидетельство о браке/разводе, паспорт, правоустанавливающая документация на квартиру и прочие справки).

Обращаться потребуется в мировой или районный в суд (зависит от стоимости иска) по адресу проживания ответчика. Также можно подать иск по месту нахождения спорной квартиры или по своему адресу проживания.

Период исковой давности для получения судебной помощи составляет 12 месяцев с того момента, как женщина узнала о нарушении своих имущественных прав. Это может произойти и в браке, или после его расторжения.

Варианты разделения

Различают несколько способов разделения имущества.

Основные варианты рассмотрены в таблице:

Способ разделения имущества Основания
Ценности остаются во владении мужа Ввиду законодательных обоснований или во исполнение условий брачного договора.
Недвижимость разделяется между супругами с учетом интересов совместных детей. В соответствии с требованиями нормативно-правовых актов или судебного решения.
Собственность передается во владение одному из супругов, а другой выплачивает частичную или полную компенсацию. По обоюдному согласию, зафиксированному в мирном соглашении.

В каких случаях не делится квартира при разводе

Закон устанавливает, что в ряде случаев квартира не будет поделена между супругами, даже если она была приобретена в период брака. К таковым относятся:

  • квартира была куплена одним из супругов до брака и в период существования семьи никакие существенные денежные средства из семейного бюджета (например, для ремонта) на нее не тратились;
  • недвижимость была целиком куплена на личные деньги одного из супругов, например, те, что достались ему от продажи собственного имущества;
  • жилье стало собственностью по договору дарения или наследования;
  • квартира была оформлена в военную ипотеку, и все полностью выплаты по ней произвело государство без использования средств семейного бюджета.

В ряде случаев квартиру суд делить не будет, но может вынести решение, по которому собственник обязан будет выплатить супругу денежную компенсацию. При условии, что в эту недвижимость были вложены совместные деньги не для ее покупки, а для улучшения.

Watch this video on YouTube

Какое имущество не подлежит разделу

Не подлежит разделу имущество супруга, если оно относится к категории единоличной собственности и к ней не могут быть предъявлены претензии со стороны жены, обусловленные наличием общих детей, финансированием ремонта или обеспечением условий для проживания семьи на момент инвестиций средств мужа в недвижимость.

При таких условиях нормативно-правовые акты определяют признаки неделимости ценностей:

  • подаренных или унаследованных;
  • приобретенных до брака;
  • интеллектуальной собственности.

Невозможно поделить имущество, используемое по договору социального найма, арендованное или выданное для временного проживания. На него не имеют прав ни один из супругов.

Формы собственности

Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.

Как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Перед принятием решения о приобретении, супругам предстоит определиться, что лучше: долевая или совместная собственность. Основные отличающиеся критерии представлены в таблице:

Оцениваемые параметры Форма владения
Долевая Совместная
Право распоряжения Ограниченное, находящееся в пределах доли, принадлежащей супругу. Владелец вправе продать свою часть, ограничения связаны только с приоритетом покупки совладельцами Неограниченное, но требующее при отчуждении или других юридически значимых действиях нотариально заверенного согласия второй половины
Выделение доли Выдел доли в натуре зависит от планировки объекта недвижимости, при невозможности каждый владеет частью, предусмотренной  договором Права собственности на квартиру у супругов равны, выдел доли противоречит законодательству независимо от планировки жилья
Право обустройства и регистрации сторонних лиц В принадлежащей части владелец вправе проводить реконструкцию и прописывать граждан по собственному усмотрению Обустройство помещений и регистрация сторонних лиц допускается при согласии второго супруга
Налог на недвижимое имущество Распределяется пропорционально долям имущественного владения Распределяется равными частями, независимо, на кого оформлена квартира в браке
Налоговые (имущественные) вычеты по НДФЛ Право предоставляется каждому владельцу Оформление совместной собственности супругов определяет жилое помещение, как обособленный неделимый элемент, а имущественный вычет предоставляется один раз
Раздел имущества Согласно прописанным условиям брачного договора Принцип равенства долей за исключением решения суда, отошедшего от порядка раздела по объективным причинам

Определяясь между долевой и совместной собственностью, следует оценить плюсы и минусы обеих форм. Общая долевая собственность супругов на квартиру упрощает раздел и отчуждение своей части, поскольку не требует согласования со второй половиной и экономит денежные средства путём предоставления имущественных вычетов при приобретении. Оформление совместной собственности супругов упрощает порядок пользования, но создаёт сложности при разделе и отчуждении.

Как «скрыть» квартиру при разделе имущества

Вступая в брак, особенно по любви, сложно предпринимать какие-то шаги по предохранению собственности от возможного в будущем раздела имущества. Тем не менее, о таком развитии событий стоит подумать желательно до заключения брака.

Брачный договор

Самый очевидный путь к решению проблемы заранее – оформление брачного контракта. В этом документе расписывается подробно, какая часть имущества кому отойдет.

Лицам, создающим семью, следует знать, что жилье, купленное до оформления брака, не включается в массу имущества, подлежащего разделу при разводе.

Это относится и к денежным средствам, которые были у мужа или жены до брака. Если в контракте есть такой пункт, то впоследствии квартира, приобретенная одним из супругов, или любое иное имущество, остаются за ним – при условии, что оплачивалось оно средствами, которые уже были до брака.

Польза брачного договора особенно проявляется, когда супруги покупают квартиру по ипотеке.

Например, если один из супругов приобретает жилье в кредит. Если хочется стать единоличным владельцем, лучше предложить своей второй половине оформить контракт, по которому кредит, а также имущество, купленное на заемные средства, остаются за тем, на кого все оформлялось.

При этом муж или жена теряют право на квартиру, однако им не придется выплачивать долги.

Аргументом в пользу брачного договора может послужить также тот факт, что все возможные споры по дележу собственности будут решены заранее, цивилизованно и законно. Этот документ можно составить в любой момент совместной жизни, однако работает он только после заключения брака в ЗАГСе.

Это важно знать: Как правильно оформить документы при покупке квартиры: порядок оформления

Как купить квартиру в браке и не делить ее при разводе (без брачного договора)

Если идея брачного договора не очень нравится, то подумать о предохранении квартиры от раздела нужно заранее, при оформлении ее в собственность, а лучше до вступления в брак. Хороший юрист поможет правильно провести сделку и даст советы по дополнительным действиям.

Когда не требуется согласование перепланировки нежилого помещения? Подробнее тут.

Некоторые вещи следует знать и позаботиться о них заранее:

  • Например, оплата стоимости жилья может производиться со счета, на который поступили деньги от продажи имущества, которое однозначно принадлежало гражданину до брака. Если предполагается рассрочка, то следует платить взносы с того же счета, сохраняя платежные документы. Такой ход будет принят судом и учтен.
  • Вторая половина может при разводе обратиться к суду с указанием на то, что на ремонт или благоустройство квартиры тратились совместные деньги. Поэтому, сохраняя жилье за собой, придется компенсировать своей бывшей второй половине произведенные затраты.

Вообще следует знать, что судом рассматривается только официально оформленный брак. Если речь идет о гражданском браке, то раздел квартиры будет произведен по определенным при покупке долям, или она останется за тем, на кого оформлена.

Единственное, на что может рассчитывать неофициальный супруг, не являющийся собственником или владельцем доли, это компенсация произведенных затрат на благоустройство и ремонт. Но и это придется доказывать в суде.

Как происходит продажа, если жильё в совместной собственности?

Правовая база

Вступление в брачный союз влечет за собой некоторые юридические последствия. Одним из таких последствий является возникновение режима совместной собственности. Порядок действует при отсутствии брачного договора, то есть в большинстве случаев (статья 33 СК РФ).

Супружеская собственность формируется за счет всего нажитого, заработанного и купленного каждым из супругов после заключения брачного союза (статья 34 СК РФ).

Владельцы общего имущества (супруги) обязаны использовать и распоряжаться имуществом по взаимному согласию (статья 35 СК РФ). Следовательно, недвижимость может быть продана только с согласием второго супруга.

Можно ли провести сделку с общей и долевой собственностью?

При общей собственности каждый владелец несет за нее ответственность. При этом не имеет значения, какая у них форма владения – общая долевая или совместная собственность. Оба супруга несут ответственность за своевременное внесение кварплаты, налогов и т. д.

При долевой собственности все затраты по оплате коммунальных услуг, а также на содержание жилья рассчитываются исходя из размера доли.

После развода часто возникают вопросы о том, как продать часть квартиры, которая принадлежит конкретному супругу.

Если жилплощадь является общим имуществом, продать свою долю в ней не предоставляется возможным.

Продать часть недвижимости можно после определения доли каждого супруга.

Супруги имеют право в любой момент разделить совместное имущество (статья 38 СК РФ). Провести процедуру можно по обоюдному согласию, оформив соглашение у нотариуса.

Если такая возможность отсутствует, то обращение в суд неизбежно.

Через выделение долей

Как было сказано выше, после выделения доли каждому супругу недвижимость перестает быть совместной собственностью.

Совладелец наделен преимущественным правом для покупки (статья 250 ГК РФ). Таким образом, процедура продажи начинается с переговоров о покупке вторым супругом. Если получен отказ, то можно предлагать долю третьим лицам.

Если супруги приняли решение о сделке купли-продажи между собой, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  • согласовать цену;
  • изготовить и подписать договор;
  • направить документы в Росреестр или МФЦ;
  • получить документы о переходе прав собственности.

Для регистрации гражданину нужно предоставить правоустанавливающие документы на долю в квартире, договор купли-продажи и кадастровый паспорт.

Также следует оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Важно: в договоре купли-продажи необходимо указывать максимально приближенную к рыночной оценке стоимость.

Через брачный договор

Брачный договор представляет собой письменный документ, который заключается между молодоженами или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на недвижимость. Брачный договор может содержать информацию о порядке раздела имущества после расторжения брака.

Для осуществления продажи необходимо выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в Росреестр с соглашением о распределении частей в равном размере, либо об оформлении жилого помещения во владение только одного супруга (если во втором случае будет оплачено 50% стоимости жилого объекта, то необходимость в других действиях пропадет).
  2. После получения выписок ЕГРН следует оформить брачное соглашение, обозначив в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров.
  3. Заключить договор купли-продажи.
  4. Направить документы в Росреестр для регистрации.

Если в брачном договоре будет условие о том, что недвижимое имущество полностью переходит в собственность одного из партнеров после развода, то процедура значительно упроститься.

Договор купли-продажи

Соглашение купли-продажи формируется в стандартном виде. В документе указываются характеристики жилого объекта, цена, права и обязанности сторон.

В качестве сторон выступает продавец и покупатель (кто продает и кто будет собственником в конечном результате). Заверять договор у нотариуса нет необходимости.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между супругами
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры между супругами
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации