Андрей Смирнов
Время чтения: ~20 мин.
Просмотров: 0

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Параметры

Обратимся к различных параметрам, которые позволят эффективно рассчитать общую стоимость с учетом рыночных изменений и желаний потенциального покупателя:

  1.  Расположение недвижимости. Жилье в центре города будет дороже, чем на окраине. Учитывается так же престижность района, его безопасность, удаленность от метро или автобусных остановок.
  2.  Количество и качество сопутствующих построек (инфраструктура). Наличие поблизости школы, детского сада, больницы, фитнес-центра и даже развлекательных заведений сильно влияет на итоговую цену.
  3. Доступность транспорта. Чем проще добраться до объекта недвижимости, тем выше его цена. Например, если до квартиры можно добраться без пересадок на автобусе, трамвае или метро — это существенно повысит стоимость и привлекательность квартиры.
  4. Состояние здание. В этот пункт входит не просто качество ремонта в квартире, но и ухоженность территории вокруг дома, состояние подъезда и самого здания в целом. Квартира в новостройке стоит дороже, чем аналогичная в доме советской постройки. Возможны исключения, но общее правило такого.
  5.  Состояние рынка недвижимости. Стоимость квадратного метра сильно зависит от экономической ситуации в стране, а так же спроса на конкретное жилье. К тому же застройщики, подражая трендам, предлагают различные акции при покупке. Что говорит о том, что у разных компаний цена на квадратный метр может существенно различаться.

Основные методы оценки

На практике существует 3 вида оценки недвижимости, которые помогут грамотно оценить продаваемую или покупаемою недвижимость. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Сравнительный

Самый распространенный метод на практике. Может использоваться как продавцом или покупателем самостоятельно, так и риелтором или сторонней организацией.Из названия метода понятно, что способ оценки основан на сравнении объектов недвижимости по различным параметрам.

Квартиру или дом делят на элементы и оценивают каждый в отдельности, чтобы определить, к примеру, наименьшую стоимость на рынке. Обычно недвижимость разделяют по:

  •  площади;
  •  месту расположения;
  •  этажности;
  •  возрасту дома;
  •  качеству материалов из которых возведен дом и т.д.

Например, на продажу выставлена однокомнатная квартира с ремонтом в спальном районе. Сравнение будет происходит по тем же самым параметрам, чаще всего в том же районе, где осуществляется продажа. Отметим явные плюсы метода:

  1.  Очень простой в использовании, который дает приемлемый результат при достаточной выборке недвижимости и устойчивости рынка.
  2. Сравнительная оценка максимально точно отображает мнение покупателей и продавцов на определенной территории.
  3. Позволяет проанализировать рынок спроса и предложения, делая поправку на процесс инфляции.

Из минусов отметим, что невозможно найти 2 одинаковых квартиры, чтобы все параметры совпали. К тому же нет возможности оценить окончательный итог купли-продажи. Ведь на практике подобную квартиру могли приобрести со скидкой.

Затратный

Метод подразумевает под самой факт, при котором потенциальный покупатель не будет платить определенную сумму, если она больше, чем сумма требуемая для возведения, например, дома с нуля. Различают два подвида метода:

  •  ситуация, когда оценщик определяет во сколько ему обошлось бы строительство аналогичного здания — восстановительная стоимость.
  •  ситуация, когда оценщик определяет во сколько ему обойдется строительство улучшенной версии здания (современные, качественные материалы, другая архитектура и т.д.) — стоимость замещения.

Так или иначе за основу расчетов берут готовое здание и отталкиваются от него. Метод самый затратный в плане расчетов т.к. стоит учесть массу нюансов: стоимость строительных материалов, зарплату строительной бригаде, износ здания, непредвиденные ситуации (землетрясение, наводнение, оползни) и так далее.

Метод применяется для расчет стоимости следующих зданий:

  1.  школа, больница, тюрьма и прочие специальные здания;
  2. любого здания на начальном этапе строительства;
  3. реконструкции любого здания;
  4.  для специфических заданий, например страхования недвижимости.

Главным плюсом метода станет надежность при оценке новых зданий с учетом современных нормативов. Рассмотрим типовой метод расчета:

  •  Определяется стоимость земли, на которой будет возведено здание.
  •  Определяется тип расчета. Это или восстановительная стоимость или стоимость замещения.
  •  Рассчитывается коэффициент износа здания.
  •  Путем вычислений отнимаем полученный износ из восстановительной или стоимости замещения.
  •  Общая стоимость здания получается путем складывания общей стоимости земли и значения полученного после вычета коэффициента износа.

Стоимость земли всегда оценивается отдельно от стоимости возведенного здания.

Доходный

Метод заключается в расчете прибыли, которую принесет покупка нового жилья. Как правило, аренда имущества. Возникают вопросы об грамотной инвестиции в недвижимость и расчет максимальной прибыли при наиболее эффективном использовании.Обратимся к типовому методу расчета:

  1.  Вычисляем все возможные доходы от приобретения нового жилья (аренда);
  2.  Вычисляем все возможные расходы (коммунальные услуги, налоговый сборы, пошлины, стоимость возможной порчи имущества квартирантами и т.д.);
  3.  Путем вычитания первых пунктов определяем потенциальный доход.
  4.  Переносим получившуюся цифру в реалии сегодняшнего дня.

Из очевидных минусов можно отметить факт, что без комбинирования остальных методов правдивость доходного метода будет низкой.

Отметим еще несколько нюансов:

  • В условиях нестабильной экономики или кризиса сложно рассчитать текущую прибыль.
  •  Недостаток информации (рынок не прозондирован, индексный коэффициент неизвестен) достоверность будет стремиться к нулю.

Когда нужно знать ликвидационную стоимость?

Реализация различных объектов собственности по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной. Как правило, такая продажа -это вынужденное действие владельца, связанное с негативными обстоятельствами его жизни.

Граждане сталкиваются с этой необходимостью, когда по каким-либо причинам вынуждены быстро «избавляться» от своего имущества. Например, человек не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и готов продать залог, чтобы полученные деньги вернуть банку и закрыть долг. Банк же, в свою очередь, требует продать залог по ликвидационной стоимости в кратчайшие сроки.

Применяемые методы

Самым часто применяемым методом является «сравнение продаж». Он является наиболее старым, и также, по мнению многих экспертов, наиболее точным. Рассмотрим, в чем же заключается данный метод.

Если вдаваться в теорию метода сравнения продаж, то можно вычислить, что базируется он на статическом мониторинге и факторном анализе конкретного сегмента рынка.

В данном случае нас интересует рыночная оценка объектов недвижимости. Этот метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости использует поэтапный подход:

  1. Первым делом необходимо определить, как позиционирует себя объект недвижимости на рынке, в своем сегменте.
  2. Проводим анализ наиболее эффективного использования объекта.
  3. Далее происходит действие, помогающие анализировать рынок в конкретном сегменте.
  4. После, специалист проводит факторный анализ.
  5. После того, как будет проанализирован рынок, необходимо изучить аналоги. Результатом должен стать расчёт стоимости с учётом всех вышеперечисленных факторов.

Второй способ оценки недвижимости именуется как «капитализация дохода».

Суть — определить стоимость объекта недвижимости путём преобразования годового чистого дохода.

Для этого используется формула C=Nko/P, где с – это стоимость объекта недвижимости, Nko – это чистый доход. Обратимся к последнему понятию и дадим ему определение, чтобы наиболее чётко понимать вышеуказанную формулу.

Коэффициент капитализации является показателем соотношения ожидаемого дохода от имеющейся собственности конкретной недвижимости.

Ещё существует масса других методов, которые используются при оценке недвижимости. Например, метод Инвуда. Данный метод используется в том случае, если сумма возврата капитала зависит от суммы доходности имеющихся инвестиций.

Ещё один метод, это метод Ринга. Он используется в случаях, когда продавцом ожидается, что возмещение основной затраченной суммы будет осуществлено равными частями.

Последние два метода используются крайне редко, и только при возникновении индивидуальных ситуаций, требующих применения данных способов.

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

Доходный

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Сколько стоит квартира в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка недвижимости?

Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. Цены на квартиры в Москве и Московской области зависят от множества различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений – истина окажется где-то посередине.

Сервис «Оценка стоимости квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является одним из способов узнать примерную рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье с помощью всего одного нажатия клавиши! Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать только ее основные параметры, которые существенно влияют на цену жилья. Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1%-2% и находятся в пределах погрешности метода оценки. В большинстве случаев эта погрешность в сумме составляет 3%-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» специалиста. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость квадратного метра таких квартир может заметно выбиваться из среднего уровня цен на жилье.

Пример оценки затратным способом

Задача оценить стоимость земли, если определены следующие факторы: незанятые участки на этой территории не продавались в течение долгого срока, цена стандартного дома с участком варьируется от 200 до 300 тысяч рублей, цена идентичного по масштабу участка в соседних районах примерно 90 000 рублей, расходы на создание стандартного дома – 100 000, доход инвестора и косвенные затраты – 80 000.

Процесс оценки:

Шаг первый: расчет общей доли цены участка в полной стоимости объекта: 90/(90+100+80) = 1/3.

Второй шаг: оценивание участка: цена на участок колеблется в диапазоне от 67 000 до 100 000 (1/3 от размера значений имущества, от 200 до 300 т. р.).

Как определить стоимость?

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок. В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Установление сервитута может происходить как с согласия собственника (частный), так и без его согласия (публичный).

Как правильно купить земельный участок у собственника и какие нюансы стоит при этом учесть? Узнайте об этом здесь.

Зачем нудно межевание земельного участка и в каких случаях его проведение является обязательным? Подробно об этом можно прочитать в нашей статье.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Цели проведения оценки недвижимости

  • Оценка арендной ставки помещения
  • Оценка для купли / продажи недвижимого имущества
  • Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости
  • Оценка при внесении взноса в уставной капитал
  • Оценка для инвестирования
  • Оценка при разделе имущества и имущественных спорах
  • Оценка имущества для обеспечения залога
  • Оценка для передачи в доверительное управление
  • Оценка для привлечения финансирования
  • Переоценка недвижимости
  • Оценка для получения кредита
  • Оценка права пользования недвижимостью
  • Оценка стоимости при постановке на баланс
  • Оценка для списания имущества
  • Рыночная оценка объектов недвижимого имущества при страховании
  • Оценка объектов недвижимости для судебного процесса
  • Оценка причиненного ущерба и упущенной выгоды

Примеры выполненных проектов

  • Определение справедливой стоимости активов фармацевтической компании для МСФО (IFRS 3)
  • Оценка рыночной стоимости встроенного помещения офисного назначения в целях залога
  • Определение рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) для целей оспаривания их кадастровой стоимости
  • Оценка имущественного комплекса склада на границе с Латвией для кредитования
  • Оценка права требования по возмещению убытков вследствие сноса (демонтажа) конструкций для рекламного агентства

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценки относятся:

  • все виды недвижимости (в т.ч. земельные участки);
  • средства транспорта (автотранспорт, водный и воздушный транспорт);
  • бизнес (предприятия, компании, организации и их основные средства);
  • ценные бумаги (акции, облигации, векселя и др.);
  • объекты интеллектуальной собственности;
  • оборудование (машины, станки, мебель и др.).

Необходимость проведения оценки

Оценка необходима в случаях:

  • проведения сделок с движимым и недвижимым имуществом (при купле-продаже);
  • оформления наследства, дарения, раздела имущества;
  • составлении брачного контракта;
  • приватизации, ликвидации, конфискации, национализации объектов;
  • получения кредита (с предоставлением недвижимости в качестве залога);
  • исчислении налогов, госпошлин, различных сборов;
  • оформления страхового полиса;
  • аренды – для определения объективной арендной платы;
  • определение доли имущества;
  • передача прав на владение;
  • передача объектов в управление;
  • отчуждения имущества для нужд государства;
  • определения цены размещенных акций компании, приобретенных на основании решения собрания акционеров;
  • определения ущерба, причиненного оцениваемому объекту;
  • установления цены имущества должника — банкрота;
  • проведения торгов, аукционов, конкурсов;
  • в суде при разрешении имущественных споров.

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку.

Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом. Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела.

Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости. Объектом оценки могут быть участки: под строительство жилья, пром.назначения или коммерческого назначения, рекреационные с базами отдыха.

Оценка стоимости участка с жилым домом зависит от назначения земельных участков при оценке. Оценивается обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Что это такое

Для начала остановимся на общем определении. Рыночная стоимость недвижимости — определенная цена, которую покупатель готов заплатить за недвижимость согласно рыночным принципам. Стоимость имущества может быть завышенной. Например, в центре города.

Или продаваться практически по себестоимости. Например, на окраинах города, где не так развиты транспортные коммуникации. Конечно, существует ряд нюансов, но в общих чертах это так. На практике существует ряд условий характерных для рыночной стоимости. Перечислим некоторые из них:

  •  Обе стороны (покупатель и продавец) одинаково заинтересованы в покупке объекта недвижимости. Исключено любое давление, которое влияет на принятие взвешенного решения по продаже или покупке.
  • Обе стороны хорошо проинформированы о состоянии рынка на данный момент и ведут переговоры, исходя из собственных интересов.
  • Обе стороны не идут на большие уступки в денежном вопросе.

Существую мнения, что определить стоимость недвижимости можно по техническому паспорту. Но это не всегда так. Так же стоимость может быть обозначена в документах Росреестра или БТИ. Но, как правило, все цены в подобных документах носят ориентировочный характер.

Они призваны направить и дать первое представление о реальной стоимости недвижимости. К тому же реальная стоимость объекта может быть устаревшей.

Оценка рыночной стоимости недвижимости обычно производится специализированными организациями, которые используют комплексные методы для определения и предоставляют заказчики официальный документ, где указана реальная на данный момент стоимость представленной недвижимости.

Государство регулирует процесс оценки в ФЗ 135 от 1998 года.

Это касается случаев, когда объект недвижимости по праву отчуждения отходит государству или его субъекту. В остальных случаях оценка рыночной недвижимости дело сугубо добровольное.

В каких случая может потребоваться оценка стоимости недвижимости? Рассмотрим несколько распространенных случаев:

  1. продажа или покупка недвижимости (особенно актуально для организаций);
  2.  страхование недвижимости;
  3. кредит под залог недвижимости. Банк заинтересован в точной стоимости квартиры или дома;
  4.  судебные разбирательства по поводу раздела имущества между супругами или родственниками;
  5. гражданин вступает в наследство.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.

Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.

Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.

Подъездные пути и высота помещения

Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты

Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов на тему купли-продажи недвижимости. Из них вы узнаете:

  • размер налога для продавца;
  • перечень необходимых документов;
  • нюансы покупки объекта у застройщика;
  • правила оформления сделки между физлицами;
  • как грамотно составить ДКП, правила оформления договора при сделке с нежилым объектом и ЗУ, а также как подписывают соглашение, если одна из сторон — ООО.

Особенности затратного метода

Основной особенностью затратного способа оценки является то, что его нецелесообразно использовать для уже созданного объекта. К примеру, применять его при оценке готовой недвижимости неразумно потому, что она требуют минимальных вложений средств – восстановления или ремонта, а оценивая стоимость улучшения имущества, лицо не оценивает его, как недвижимость, а только лишь рассчитывает цену отделки.Рекомендуется использовать затратный метод:

  • Решая вопрос о создании;
  • Определяя направление эксплуатации земли (будет ли она использоваться для сельскохозяйственной деятельности либо возведения комплекса гражданского назначения, гаражного кооператива и т.д.);
  • Определяя, будет ли здание снесено или восстановлено (возможность сравнить расходы);
  • Рассчитывая последствия природных бедствий (вычитая инвестиции, которые будут направлены на реконструкцию);

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) осуществляется федеральными органами исполнительной власти.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации