Андрей Смирнов
Время чтения: ~16 мин.
Просмотров: 0

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Соглашение о расторжении арендного договора по квартире

Данный документ – это добровольное решение обеих сторон о завершении сотрудничества (если все требования этого договора были выполнены).

  • Для составления соглашения используют ту же самую форму, что и для самого договора. Другими словами, если для заключения арендного договора была нужна государственная регистрация, то и при заключении соглашения права тоже должны пройти регистрационный процесс в госреестре.
  • Преамбула соглашения должна содержать имена участников договора. Они должны быть аналогичны тем наименованиям, которые были прописаны в договоре.
  • После чего стороны заявляют, что хотят закончить договорные отношения по аренде жилого помещения (с указанием всех договорных реквизитов – наименования, номера, даты, когда он был заключен). В обязательном порядке должны быть перечислены условия расторжения (лучше всего включить процесс передачи имущества, сведения о расчетах между сторонами).

Если соглашение не отражает дату завершения договора аренды, его считают прекращенным со дня, когда такое соглашение было подписано.

Еще отражают число копий соглашений. Обязательно отражение адресов, реквизитов и подписей обоих участников. Если подписывается представитель юридического лица – должно быть заверение с помощью печати.

Так как жилое помещение – это очень дорогое имущество, как правило, предоставляемое в пользование с хорошей техникой и мебелью, лучше всего осуществлять передачу имущества по описи. Она оформляется в качестве приложения к договору.

Причины и основания

Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:

  • Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
  • Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
  • Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
  • Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
  • Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
  • Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
  • Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
  • Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
  • Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
  • Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
  • Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.

СПРАВКА: Гражданин, который имеет другое место для проживания, может отказаться от муниципальной квартиры, чтобы не обременять себя оплатой коммунальных счетов за услуги, которыми он уже не пользуется.

Расторжение договора арендатором

  1. В соответствии с законодательством Российской Федерации арендатор может расторгнуть соглашение досрочно если хозяин квартиры:
    1. Мешает полноценно пользоваться недвижимостью или ограничивает в потреблении коммунальных услуг, которые не оплачивает;
    2. Предоставляет  квартиру, в которой невозможно проживать ввиду отсутствия условий, мебели и техники;
    3. Не проводит ремонтные работы в установленный договором срок.
    4. Все вышеперечисленные пункты дают право квартиросъемщику прекратить отношения с арендодателем. Если собственник с претензиями не согласен, то спорная ситуация решается в судебном заседании.
  2. По инициативе нанимателя при возникновении претензии первоначально необходимо оговорить этот момент с арендодателем, так возможно прийти к компромиссу. Только после получения отказа в решении ситуации можно обращаться с иском в суд.
    1. Иск должен содержать:
      • Наименование органа, в который направляется;
      • Личные данные обеих сторон (ФИО, адрес, дата рождения и контактный телефон);
      • Условия договора;
      • Содержание ситуации (необходимо описать, что конкретно не устраивает и почему договор должен быть прекращен).
        1. Совместно с иском на ознакомление суду следует приложить:
          • Договор аренды;
          • Документ подтверждающий оплату государственной пошлины;
          • Аргументированные доказательства нарушения договора стороной.
  3. Существует и расторжение договора по его содержанию, когда хозяин нарушает правила или договоренности, прописанные в договоре:
    1. Заходит в квартиру, когда арендатора нет дома;
    2. Не приобрел мебель или технику, которую обещал предоставить;
    3. Не оплатил возникшую ранее задолженность.

Претензия на арендодателя

Для чего необходима?

Перед тем как подать исковое заявление в суд, арендатор должен направить арендодателю письменную претензию с предложением о расторжении договора в указанный срок. Отказ арендодателя или отсутствие ответа в течение 30 дней является основанием для подачи иска (п.2 ст.452).

Смысл направления претензии заключается в возможности заключения соглашения о взаимном прекращении обязательств. Это поможет сократить время, которое будет потрачено на судебные тяжбы и разбирательства, и сократить возможные убытки обеих сторон.

Узнать об особенностях соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образец документа, можно здесь.

Так как претензионное письмо будет одним из доказательств в гражданском процессе, арендатору нежилого помещения стоит позаботиться о грамотном его составлении.

В письме обязательно указываются:

  1. Реквизиты арендатора.
  2. Место, дата составления.
  3. Реквизиты договора аренды, дата и номер.
  4. Данные сторон, заключивших договор.
  5. Информация о нежилом помещении: адрес, расположение, площадь.
  6. Пункты договора, которые нарушил арендодатель.
  7. Нормы законодательства, на которые ссылается арендатор.
  8. Требование расторгнуть договор.
  9. Список приложений.
  10. Подпись, дата.

При составлении претензии стоит опираться на законодательство РФ:

  • Обязательно указать пункт ст.ст. 450, 620 ГК РФ, в которых указывается основание для расторжения.
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
  • Ст. 309 ГК РФ, обеспечивающая надлежащее исполнение обязательств участниками правоотношений.
  • Иные нормативные акты.

Составление

Оформить претензионное письмо можно самостоятельно, соблюдая некоторые правила:

  1. В «шапке» документа должна содержаться информация о получателе и отправителе. Пример: ООО «Недвижимость» от «ИП Семенов Андрей Ильич».
  2. В центре ставится заголовок «Претензия».
  3. Необходимо указать договор аренды, его номер, дату оформления и участников. Пример: «На основании договора аренды нежилого помещения № 234 от 18.04.2017 (далее – Договор), заключенного между ООО «Недвижимость» (далее – Арендодатель) и «ИП Семенов Андрей Ильич» (далее -Арендатор)«.
  4. В письмо нужно включить описание помещения, его адрес, этаж, расположение. Пример: «Согласно Договору Арендодатель передает, а Арендатор получает во временное пользование помещение №12, расположенное на 1 этаже административного здания «Горизонт» по адресу ул.Ленина 34«.
  5. Прежде чем описывать суть претензии стоит сослаться на пункты договора, которые регламентируют отношения между арендодателем и арендатором. Имеются ввиду те пункты, неисполнение или ненадлежащее исполнение которых привело к спорной ситуации. Пример: «Пункт 2.3.1 Договора содержит обязанность Арендодателя предоставить нежилое помещение в пользование Арендатору в состоянии, не препятствующем эксплуатации по назначению.»
  6. Далее следует суть претензии, которая должна быть изложена четко, кратко и исчерпывающе. Описывая проблему необходимо указывать реквизиты документов, на которые ссылается отправитель (номера чеков, квитанций, писем).

    Пример: «Арендодатель предоставил в пользование помещение с существенными недостатками, которые препятствуют пользованию помещением: неисправность отопительной системы. Арендатор не был поставлен в известность о наличии неисправности, а предварительный осмотр не позволил ее выявить. К письму прилагается заключение эксперта.«

  7. После указания причины отказа, необходимо сослаться на соответствующее законодательство и выдвинуть требование. Пример: «На основании изложенного и пункта 2 статьи 620 ГК РФ требую расторгнуть договор аренды № 234 от 18.04.2017 в порядке заключения соглашения о расторжении договора«.
  8. Перечисляются приложения к письму.
  9. Ставится дата и подпись отправителя.

Внимание! Отправить претензию лучше всего ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о получении.

  • Скачать бланк претензии по договору аренды нежилого помещения
  • Скачать образец претензии по договору аренды нежилого помещения

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: 8 (800) 350-29-87 просто кликните для звонка

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ. Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.

Если инициатор — собственник жилого помещения

Эту сторону арендных отношений регулирует статья 619 ГК РФ

Прежде всего, следует обратить внимание, что именно собственник или его законный представитель может заявлять о своем желании прекратить арендные отношения. Владелец жилого помещения должен иметь документы, подтверждающие его права, а лицо, его заменяющее – доверенность, подтвержденную нотариально

Сам договор аренды должен содержать в себе пункты с описанием случаев, наступление которых может дать повод одной из сторон разорвать отношения раньше срока. Подобным образом собственник жилья или его представители защищают свои интересы. Как правило, к таким ситуациям можно отнести многократные просрочки и неполная оплата стоимости аренды, ухудшение имущества, возмущение соседей и прочее.

Когда разговор с арендатором не приводит к изменению положения, и принятие решения о расторжении договора является единственным способом, первым делом необходимо оповестить жильцов о своем решении, желательно в письменном виде, отправив уведомление по почте. Если и в этом случае арендатор отказывается покидать квартиру, можете смело обращаться в суд.

Когда арендатор решил досрочно выехать

Квартиросъёмщик также имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, руководствуясь своими причинами. Об этом говорится в статье 620 ГК РФ. Объяснять их нет никакой необходимости. Условия расторжения также отражаются в документе на аренду жилья и предусматривают оповещение собственника заблаговременно.

В распространенных формах договора срок уведомления – 1 месяц. Если данная информация не отражена в бумагах, сообщить о своем решении следует за 3 месяца в соответствии со статьей 687 ГК РФ.

Собственники квартиры реагируют на эту информацию по-разному, вплоть до отказа в возврате залога или требованием уплаты дополнительных штрафов. Если подобное развитие событий не указано в договоре, платить дополнительные сборы нет необходимости. Однако подобные ситуации случаются нет так часто.

Условия расторжения договора раньше срока

Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и рассматриваемого нормативно-правового документа.

Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

  • один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
  • инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
  • было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

Если одна из сторон отказывается от расторжения договора, тогда придется обращаться в суд с исковым заявлением.

По инициативе нанимателя

Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

  • наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
  • имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
  • в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
  • арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
  • имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

  • арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
  • наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
  • арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

По инициативе наймодателя

Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

В качестве примеров стоит привести такие:

  • в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
  • более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
  • жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
  • наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

  • было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
  • владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
  • собственник решил продать помещение;
  • наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Кто составляет?

Закон не дает четких указаний относительно того, кто составляет акт приема-передачи нежилого помещения при ее возврате. Как правило, бумага составляется представителями арендодателя. Если одной стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или обычный гражданин, то именно он составляет бумагу.

Когда в роли арендодателя выступает юридическое лицо, составление акта может быть поручено человеку, наделенному подобными полномочиями. Иногда представители сторон занимаются составлением акта, это возможно при наличии доверенности и по правилам, прописанным в законодательстве.

При составлении акта важно проверить:

  • Внешний вид арендованных помещений;
  • Состояние пола и потолка, а также дверных конструкций и окон;
  • Коммуникации, системы отопления и приборы.

При осмотре лицо, составляющее акт, фиксирует все параметры. Если дело дойдет до суда, то грамотно составленный акт позволит избежать проблем

Именно поэтому важно отнестись к бумаге максимально серьезно

Особые случаи

В некоторых ситуациях нельзя законным способом лишить человека государственного жилья, даже если на это есть перечисленные ранее основания. В законе указаны категории граждан, которых муниципалитет вправе выселить только с предоставлением другого жилья, в случае признания имеющегося непригодным.

Кто не может лишиться права на проживание?

На особом законном положении находятся:

  • Ветераны ВОВ.
  • Несовершеннолетние дети, которые не имеют другого жилья.
  • Члены семьи погибшего работника некоторых госструктур. В том числе военнослужащие, сотрудники полиции, таможни, ФСБ, прокуратуры, уголовно-исполнительной системы, противопожарной службы.
  • Пенсионеры.
  • Члены семьи погибшего профессионального работника, которому было предоставлено жилье в связи с его деятельностью.
  • Инвалиды 1 и 2 группы, если их состояние здоровья было ухудшено в результате профессиональной деятельности.

Причины расторжения договора аренды

Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны: арендодатель и арендатор. В перечень причин на расторжение по инициативе арендодателя входят следующие обстоятельства:

  1. Неаккуратное обращение с недвижимостью, вызывающее разрушение объекта или нарушение его целостности.
  2. Многократное нарушение условий арендного соглашения.
  3. Несвоевременное внесение арендной платы. Для расторжения договора в одностороннем порядке достаточно двух месяцев задолженности подряд.

В перечень причин на расторжение по инициативе арендатора входят следующие обстоятельства:

  1. Отказ от предоставления недвижимого объекта в пользование.
  2. Создание препятствий для использования жилья по целевому назначению.
  3. При использовании жилого помещения выявлены недостатки, которые были скрыты арендодателем на момент заключения договора найма помещения. При этом необходимо доказать, что гражданин не подписывал бы документ, если бы знал о наличии указанных проблем.
  4. Нарушение собственником жилого помещения условий о проведении текущего и капитального ремонта.
  5. Порча объекта собственности по независящим от арендатора причинам (например, стихийные бедствия).
  6. Нарушение иных условий подписанного арендного соглашения.

Договоры могут быть расторгнуты в односторонне порядке и по другим основаниям, если они прописаны в условиях соглашения.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора

Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.
В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем

Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.

В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Какие есть выплаты у соцзащиты для безработных матерей: размер и период выплаты

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации