Андрей Смирнов
Время чтения: ~22 мин.
Просмотров: 0

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Способы реализации

Гражданин всё же может попытаться продать квартиру с перепланировкой.

Обратите внимание! Эксперты всё же советуют попытаться узаконить внесённые изменения перед реализацией помещения. В этой ситуации продавец и покупатель устранят возможные риски, к которым могут привести подобные действия

Согласование перепланировки

Обычно квартиры, у которых не было осуществлено узаконивание перепланировки, стремятся продать за наличные. Использование предложения позволяет снизить риски для продавца.

Обычно стоимость таких помещений на 20% ниже. Покупатели охотно соглашаются на использование услуги, желая сэкономить.

О возможных негативных последствиях обычно не задумываются.

Важно! После того, как договор заключён, собственником недвижимости становится покупатель. На него ложиться вся ответственность за перепланировку

Процедура способна повлечь за собой возникновение дополнительных затрат. В результате выгода сойдёт на нет.

Если перепланировка не была узаконена, квартира после реализации может быть признана товаром с ненадлежащим качеством. Соответствующую возможность предусматривает ГК РФ и Закон о защите прав потребителей. Поэтому предварительно необходимо согласовать все коррективы.

Учтите! Продавец, нарушивший установленную норму, может быть привлечен к административной ответственности. Дополнительно суд может вынести решение о погашении расходов покупателя на переезд и предоставить им моральную компенсацию.

Если имущество уже реализовано, новый владелец обязан обратиться в соответствующий орган. Предварительно потребуется подготовить пакет документов:

  1. Удостоверения личности всех участников.
  2. Чек, подтверждающий факт внесения госпошлины.
  3. Договор купли-продажи и иная документация на имущество.
  4. Акт приема-передачи.

Если согласовать перепланировку хочет продавец, важно соблюдать пошаговую инструкцию:

  1. Владелец недвижимости должен посетить БТИ. Здесь предстоит получить выписку из кадастрового паспорта. В документе фиксируются все выполненные перепланировки. Дополнительно предстоит оформить справку о техническом состоянии квартиры и подготовить кадастровый паспорт. Достаточно его копии.
  2. Подготовленные документы предстоит предоставить в местную администрацию. Здесь предстоит взаимодействовать с архитектором. Он поможет составить план помещения и подготовит проект квартиры с новой планировкой. Документацию нужно согласовать с ЖЭКом, властями и пожарной службой.
  3. Если все вышеуказанные инстанции одобрили изменения, предстоит заплатить штраф. Он выписывается из-за того, что лицо не осуществило своевременное обращение в уполномоченный орган.
  4. Получить разрешение у архитектора и вызвать представителя БТИ. Затем предстоит подготовить техническую документацию.
  5. Составить договор купли-продажи.

Если самопроизвольная планировка стала причиной разрушения имущества, и собственник не может привести его в надлежащий вид, государственные органы имеют право инициировать судебное разбирательство. В случае удовлетворения требований, помещение выставляется на торги. Полученные средства распределяются следующим образом:

  1. Часть суммы направляется на покрытие расходов на судебное разбирательство.
  2. Предоставляются средства для возмещения убытков лицам, пострадавшим в результате действий собственника.
  3. Оставшаяся сумма выдается бывшему хозяину помещения.

Если торги прошли успешно, новый покупатель имущества направляет иск о выселении бывшего владельца. Осуществить манипуляцию удастся лишь после того, как произошло получение права собственности.

Важно! Человека нельзя выселить, если жилье является единственным

В ипотеку

Мнение эксперта
Волков Георгий Тарасович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член коллегии адвокатов.

Разбираясь, можно ли продать квартиру с перепланировкой, человек узнает, что допустима покупка такого имущества в ипотеку. Дело в том, что большинство банков накладывают ограничения на выполнение корректив в купленном имуществе.

Поэтому покупатели стараются приобрести помещение, в котором подобные изменения уже осуществлены. Однако заключение сделки повлечет за собой возникновение ряда особенностей.

Банк следит за юридической чистотой документации. Поэтому если коррективы не согласованы, могут возникнуть затруднения.

Кстати! Если в договоре ипотеки отражается пункт о невозможности выполнения перепланировки, ежегодно к клиенту будет приезжать сотрудник финансовой организации для уточнения условий, в которых содержится имущество.

Как продать квартиру по правилам?

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Сделать это можно двумя способами: простым, но не вполне честным, и юридически верным, но длительным и затратным. Первый способ подразумевает оформление перепланировки задним числом.

То есть вы можете собрать документы для перепланировки, начертить эскиз уже сделанных изменений и подать эти бумаги так, будто изменений и не проводилось. Завершив весь процесс узаконивания просто покажите инспекции готовое жилье и получите документы.

Но у этого метода есть один минус – повторная проверка проводится через 4 месяца после подачи бумаг, и поэтому проводить эту операцию нужно задолго до продажи.

Второй способ на порядок сложнее, но провести его при желании можно значительно быстрее. Проводится он следующим способом:

  • Напишите заявление в архитектурный отдел и запросите проверку для узаконивания перепланировки. Затем дождитесь инженера, который составит план квартиры и заверит его;
  • Пригласите представителей санэпидемстанции и МЧС для проведения проверки безопасности, получите от них необходимые росписи на плане и документы;
  • Подайте иск в суд с просьбой узаконить перепланировку, подкрепив свое заявление планом и разрешениями;
  • После того, как суд даст согласие, закажите новый план и техпаспорт квартиры в БТИ и кадастровый паспорт в Росреестре.

Как было сказано ранее, этот способ немного быстрее, но при этом потребует больше сил и денежных вложений – вам придется оплатить штрафы за перепланировку и пошлины для обращения в госслужбы и суд.

Следующая
ДругоеКак продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Что это такое?

Контролировать процесс перепланировки теперь должны жилищные организации. Нередко бывает, когда собственник ставит БТИ в известность уже тогда, когда все изменения были произведены.

Но в некоторых случаях перепланировка не возможна в соответствии с действующим законодательством.

При регистрации изменений паспорт на недвижимости остается тем же. А вот если не известить должным образом жилищную организацию можно получить штрафные санкции и последствия незаконной перепланировки.

Поэтому многие желают знать, что такое неузаконенная перепланировка и когда она таковой является. Прежде всего, это изменение пространства жилого помещения без получения разрешения.

Незаконным становится следующее:

  • Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
  • Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность. При этом жилье придется привести в первоначальный вид вне зависимости от потраченных уже средств.

Аналогичная ситуация происходит и при получении квартиры по наследству. Технический паспорт не проверяется при оформлении сделок такого рода.

Поэтому человек, которому переходит недвижимость, может даже не знать о неуказаконенной планировке.

Как правило, в техническом паспорте прописываются отметки обо всех изменениях, произведенных с недвижимостью.

Действующее законодательство оговаривает вопрос о перепланировки. Этим понятием становится преобразование интерьера недвижимости, которое необходимо отражать в техническом паспорте. Это необходимо для того, чтобы у нового или старого владельца не возникло проблем с согласованием и дальнейшей продажей.

Дополнительным списком можно обозначить все работы, на которые не требуется разрешения:

  • монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  • обновление стен, покраска потолка, обоев;
  • монтаж новых перегородок – не несущей стены;
  • замена сантехники должным образом;
  • монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  • замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  • замена оборудования на новое;
  • замена балкона;
  • монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  • снесение тамбура или перегородки – не несущих.

Дополнительно это может привести к повреждениям и разрушению полной конструкции, от чего могут пострадать граждане других квартир.

Переустройство может усложнить жизнь других жильцов в виде доступа к определенным помещениям.

Незаконной перепланировкой становятся такие действия:

  • перепланировка, которая ухудшит жилищные условия собственников и иных жильцов;
  • удаление несущей стены, что ослабит прочность постройки в целом;
  • установка отопления на балкон;
  • установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
  • объединение нескольких территорий сразу же;
  • установка теплых полов от общей теплосети;
  • объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
  • уменьшение размера каналы и удаление вентиляции путем замазывания;
  • монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее по нормативам;
  • увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
  • внутренний монтаж газовой трубы;
  • увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
  • проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
  • монтаж отключающейся техники, которая повлияет на потребление ресурсов на иной жилплощади.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Мнение эксперта
Волков Георгий Тарасович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член коллегии адвокатов.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане

Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями

Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

  • Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
  • Вынос элементов отопительной системы на балкон.
  • Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
  • Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
  • Трансформация или устранение системы вентиляции.
  • Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
  • Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
  • Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
  • Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Пример. Гражданка С. перенесла ванну в коридор, в результате чего увеличилась площадь кухни. В итоге ванная комната стала смежной с жилой комнатой соседней однокомнатной квартиры. С. положила в ванной плитку. В итоге соседка постоянно слышала шум воды, работу вытяжки в ванной и стук по плитке керамического пола. Женщина сделала запрос в БТИ, чтобы выяснить, законно ли поступила С. Госорганом была назначена комиссия, в ходе которой выяснилось, что все изменения незаконны. Комиссия обязала С. вернуть состояние квартиры к исходному.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

Поскольку большая часть покупателей жилья используют привлеченные средства банка, быстро реализовать квартиру не получится. Единственный плюс в такой сделке для Продавца — уверенность в том, что Покупатель знал о проблеме и не сможет уличить его в обмане.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

Перепланировка позволяет сделать проходные комнаты непроходными, зонировать пространство, увеличить кухню или оформить квартиру в виде студии. Однако переделать жилье под свои потребности непросто: следует соблюсти ряд требований о доведении квартиры до требований САНПИН, норм безопасности

Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой следует под руководством опытного юриста сайта law-divorce.ru, не стесняясь задавать вопросы: чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой? Куда обратиться для согласования изменений? Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:Москва и Область
  3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Какие виды работ признаются самовольными

Самовольной необходимо считать перепланировку, которая была проведена без соответствующего на то разрешения. Законодатель указывает, что собственник или арендатор (наниматель) помещения обязан подать на рассмотрение проект и другие документы для осуществления полной или частичной реконструкции.

Если даже при наличии проекта работы будут проведены с техническими погрешностями, то отвечать за это придется собственнику или проживающему в ЖП.

К работам, которые нельзя проводить без разрешения, законодатель относит:

  • смещение или перенос несущих стен, что увеличивает нагрузку на общую конструкцию дома, будь он частный или многоквартирный;
  • перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  • подключение теплых полов к общедомовому горячему водоснабжению;
  • перенос санитарной комнаты и сантехнического оборудования;
  • установку перегородок и дополнительных стен, даже если собственник желает таким образом увеличить количество жилых комнат;
  • изменение размеров дверных и оконных проемов;
  • снос или перенос балкона, лестничного пролета;
  • перенос вентиляционного канала, системы отопления (радиаторов), газового и водопровода;
  • установку нового оборудования, когда инженерные сети приходится прокладывать иначе;
  • расширение нежилой площади помещения (коридор, санузел, кухня) за счет жилой более чем на ¼;
  • снос перегородки или стены между кухней, где находится газовая плита, и жилой комнатой;
  • перенос «мокрых помещений» и расположение их над жилыми комнатами соседей снизу;
  • другое.

По закону все проводимые в помещении работы необходимо поэтапно записывать в специальном журнале, который должен предъявляться при приемке помещения строительной комиссии.

Если после проведения некоторых строительных работ, окажется, что произошла полная реконструкция помещения, а не перепланировка, то потребуется специальное разрешение для строительства. Такое часто происходит, когда к частному дому оборудуется пристройка, полностью переоборудуется крыша под мансарду или надстраивается второй этаж.

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.

Не требует разрешения

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку. А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт. Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.
Самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф порядка 2-2,5 тысяч рублей.

Покупка в ипотеку

Реально ли купить такую квартиру в ипотеку? Да, реально. Однако полагать, что финансовые учреждения без проблем примут такого заемщика, несколько наивно. Банк, вероятно, не станет кредитовать недвижимость с ограничениями, так как сделка несет дополнительные риски.

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если собственник не решит проблемы с перепланировкой в установленный законом срок, квартира может уйти на реализацию через публичные торги. При этом вероятность найти покупателя существенно снижается, поэтому заемщик вряд ли сможет исполнить обязательства перед кредитором.

Если удастся договориться с займодателем, то ипотека может быть оформлена на невыгодных условиях. Во-первых, составляется дополнительное соглашение с банком, согласно которому, заемщик обязан узаконить перепланировку в сжатые сроки (от 4 месяцев до 1 года). Во-вторых, учреждение может потребовать досрочного погашения долга, увеличить процентную ставку, отказать в страховке. Тем не менее сейчас финансовые организации лояльнее относятся к таким заемщикам, учитывая рост конкуренции и сегмента сделок с ограничениями, поэтому вероятность положительного решения довольно высока.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
Оплатить штраф

Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма
Штраф за неузаконенную перепланировкуОт 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспортаОт 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Сроки

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей ().

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы . В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту. Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки

Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации