Андрей Смирнов
Время чтения: ~21 мин.
Просмотров: 0

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Особенности

При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.

В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.

Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.

В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен. Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк. Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.

Купить недвижимость, которая находится в процессе возведения, можно 3 способами:

  • По договору долевого участия;
  • По договору уступки;
  • По договору жилищно-строительного кооператива.

В первом варианте покупатель получает документ, подтверждающий его инвестицию. На основании этого свидетельства впоследствии выдается свидетельство на право собственности. В договоре дольщика содержится информация о том, что у покупателя есть доля в общем доме и участке под новострой, а также другая важная информация. Этот способ приобретения является самым надёжным.

Ипотека переуступки прав является законным вариантом покупки жилья. От предыдущего способа этот отличается тем, что покупка происходит у предыдущего покупателя по договору долевого участия, а не напрямую у застройщика.

Третий вариант можно назвать достаточно надёжным. На руки владельцу выдаётся членская книжка. Регистрация сделки не требуется. Клиент в этом случае просто приобретает землю в жилищном кооперативе. Учёт квартир ведёт строитель, поэтому есть риск, что объект могут реализовать два раза.

Но такие случаи возникают только если пришлось столкнуться с недобросовестными застройщиками. По договору жилищно-строительного кооператива обычно работаю предприниматели, имеющие проблемы с выдачей разрешения на возведение объекта. Они сначала строят дом, после чего занимаются оформлением документации. Так как постройка дома менее затратная по времени, чем оформление документации.

При желании оформить ипотеку на новострой, нужно знать, что такое кредитование имеет ряд определенных требований. По каждому из объектов застройщик проходит в финансовой организации процесс аккредитации.

Каждый банк выдвигает свои требования к уровню надёжности застройщика, кроме того, задаются вопросы по поводу стадии возведения здания. Некоторые организации кредитуют здания при возведении фундаменте, другие требуют закрытие нулевого цикла, а некоторые просят показать возведение первых этажей здания.

Нужно помнить, что для банков оформление ипотек на первичное жилье – всегда большой риск. Это обусловлено тем, что даже несмотря на надёжность застройщика, неизвестно, достроят дом до конца, или же строительство остановиться. Поэтому, чтоб избежать рисков, банки могут потребовать заручиться поручительством, или дополнительным залогом недвижимости.

Виды ипотеки

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования достаточно большой. Среди основных видов ипотеки можно выделить следующее:

  • кредиты на покупку квартир вторичного рынка;
  • займы на участие в долевом строительстве;
  • ипотечные кредиты молодой семье;
  • ссуды на повышение качества жилищных условий.

Существуют и другие программы, но в большинстве своем они являются лишь небольшими модификациями перечисленных выше.

Ипотека на вторичном рынке является наиболее распространенной программой кредитования.

Клиент находит квартиру, которая ему нравится, оформляет кредит, продавец получает деньги, а клиент погашает заем в установленном порядке.

Главной особенностью этого вида ипотеки, как уже отмечалось, является необходимость обязательного заключения страхового договора.

К такому условию клиенту нужно отнестись объективно. Никто не застрахован от того, что после покупки квартиры вдруг не появятся какие-то неизвестные ранее родственники, несовершеннолетние граждане, наследники и прочие лица, имеющие право на владение этой собственностью.

В результате покупатель рискует остаться без крыши над головой и с многомиллионным долгом на десятки лет. Чтобы предотвратить такие ситуации и заключаются договоры страхования.

В случае с ипотекой с долевым участием клиент покупает новую квартиру, что избавляет его от необходимости обязательного страхования, т.к. он является первым владельцем. Главный подводный камень: можно попросту не дождаться, пока объект будет введен в эксплуатацию.

На практике таких ситуаций сотни и тысячи. Ставка по такой программе, как правило, на пару процентов выше. После того как объект будет введен в эксплуатацию и клиент получит документы на квартиру, ему необходимо представить их банку, чтобы уменьшить годовую ставку по ссуде.

В случае с программами для молодых семей тоже все не так просто.

Нужно внимательно изучить условия программы до подачи заявки.

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

И наиболее популярным на сегодняшний день видом ипотечного кредитования являются программы для улучшения жилищных условий. Процесс многоэтапный и гораздо более длительный по сравнению с другими программами.

Для получения такого кредита нужно иметь какую-то недвижимость в качестве залога. Обычно это собственная квартира или дом заемщика либо же вновь приобретаемый объект недвижимости.

Чтобы уменьшить затраты времени, сил и нервов лучше сразу обратиться в хорошее агентство по недвижимости или к кредитному брокеру.

Таким образом, процесс получения ипотеки очень сложный и неоднозначный. Если человек имеет хорошую кредитную историю, приличный доход, стабильную работу, банк предложит ему выгодные условия.

Порядок оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный: в среднем до 1 недели уходит на принятие банком предварительного решения, после чего клиенту дается 2-4 месяца на поиски подходящей квартиры.

С покупкой доли в ипотеку все сложно. Если заемщик уже имеет долю в этом объекте недвижимости, его заявку в большинстве случаев удовлетворят. При желании же купить долю в абсолютно сторонней квартире, на положительное решение рассчитывать не приходится.

Пакет документов для оформления ипотеки в большинстве случаев стандартный, но банки могут вносить свои изменения, так что данный момент лучше дополнительно уточнить по месту.

Существующие виды ипотеки позволяют каждому клиенту подобрать наиболее выгодную программу.

Самыми популярными являются программы для улучшения жилищных условий и покупки квартир на вторичном рынке.

С ссудами для участия в долевом строительстве специалисты рекомендуют не связываться. Молодые нуждающиеся семьи могут рассчитывать на льготы и субсидии от государства. Подробно изучите условия каждой существующей программы и выберите наиболее оптимальный для вас вариант. Удачи вам с покупкой квартиры!

Риски при покупке квартиры по ипотеке

Любая сделка по покупке квартиры потенциально связана с многочисленными рисками. Части можно избежать просто при помощи обычной внимательности. Но многие проблемы сможет увидеть только опытный юрист.

На вторичном рынке

Несмотря на тот факт, что при покупке квартиры на вторичном рынке через Сбербанк, жилье и его продавец будут проверяться не только покупателем, но еще и банком, всегда остается вероятность того, что что-то будет упущено. Кроме того, никто не застрахован от ошибок. Как следствие, если не пользоваться услугами опытного юриста, то могут возникнуть следующие риски:

  • Право постоянного проживания. В квартире может быть прописано какое-то лицо, не являющееся ее владельцем, но имеющее право постоянного проживания. Выписать такого человек невозможно ни при каких условиях.
  • Прописанные несовершеннолетние лица. Как уже было сказано выше, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, их нужно выписать еще до окончания процедуры купли-продажи такого жилья. Кроме того, если несовершеннолетнее лицо является совладельцем квартиры, обязательно потребуется разрешение из органов опеки.
  • Квартира была получена по договору дарения. В такой ситуации даритель может просто отменить свой дар. Для этого нужны некие основания, однако покупатель в результате потеряет новое жилье, что является самым главным.
  • Нет разрешение на сделку от супруга/супруги. Если продавец женат или замужем, то с большой долей вероятности квартира находится в общей совместной собственности (хотя по документам владелец может быть и один). При таком условии, если не будет согласия от второй половинки (нотариально заверенного), сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

В новостройке

С точки зрения безопасности, сложно представить что-то более надежное, чем покупка квартиры в новостройке у застройщика через ипотеку Сбербанка. Тут вероятность проблем, которые преимущественно связаны с предыдущими владельцами или прописанными лицами, сводится к нулю хотя бы потому, что у этого жилья еще вообще не было собственников. Однако это не значит, что никаких рисков нет вообще:

  • Застройщик не имеет разрешения. Не особо распространенная, но самая и опасная проблема. Если у застройщика нет разрешения на возведение дома, в котором продается квартира, вполне вероятно, что это строение придется сносить (и квартира будет потеряна). Кроме того, тут не получится зарегистрироваться, ведь фактически, дома не существует.
  • Квартира не соответствует требованиям. Это уже более распространенный риск. Некоторые застройщики откровенно халатно относятся к своим обязательства. Их квартиры могут быть плохо звукоизолированы, могут течь трубы, искрить проводка и так далее. Заранее проверить все это не всегда бывает возможно. Потому нужно требовать от застройщика хоть каких-то гарантий, чтобы потенциальный ремонт производится за его счет, а не за счет покупателя. Это, разумеется, не исключает тот факт, что застройщик просто откажется что-либо делать, но других вариантов нет вообще.

Нужно очень внимательно изучать рекомендации застройщика, отзывы клиентов и так далее. Должен настораживать тот факт, что до сдан давно, а тут никто не живет и так далее. Не лишним будет при осмотре квартиры пройтись по будущим соседям и поинтересоваться у них, нет ли с их жильем каких-то проблем.

Нет всей информации об окружающей инфраструктуре. Далеко не всегда продавец предоставляет всю информацию о том, как будет выглядеть жилой массив в будущем. Тут, разумеется, рано или поздно появятся магазины и другие блага цивилизации, но значительно лучше, если это все будет запланировано заранее. Кроме того, нужно изучить вопрос о том, не будет ли возводится еще один дом поблизости. Шум от стройки может стать серьезной проблемой, не говоря уже о виде из окон.

Пример: Покупатель приобрел квартиру с отличным видом на реку. Именно из-за этого вида стоимость такого жилья была на 20% выше, чем у точно такой же квартиры, у которой окна выходят во двор. И через некоторое время выясняется, что прямо под окнами будет возводиться еще один точно такой же дом. Мало того, что будет мешать шум и грязь, так еще и вид из окна станет далек от того, за который переплачивал клиент.

Постоянные ремонты. Еще одна проблема заселения в новостройку – постоянные ремонты. Очень часто такое жилье сдается в черновой отделки или близком к ней состоянии. Как следствие, долгое время придется терпеть постоянный шум от ремонта у соседей.

На что придется потратиться при оформлении сделки?

Покупка жилья порой связана со значительными расходами. К ним относятся:

  1. оплата аванса в счет стоимости квартиры. Обычно по условиям ипотечных программ эта сумма составляет 10-15% от стоимости жилья.
  2. Оплата услуг риэлтора. Вознаграждение агента может иметь как фиксированное значение, так и процент (3-5 и более) от стоимость квартиры.
  3. Оплата отчета об оценке о рыночной стоимости недвижимости. Услуги оценщиков начинаются от 3-5 тыс. рублей.
  4. Оплата страховки. Обычно договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора в отношении рисков утраты жизни и здоровья заемщиком, разрушения конструктива квартиры и потери права собственности на объект.
    СПРАВКА: При заключении договора страховой агент передает заемщику график внесения платежей по договору, который рассчитывается в индивидуальном порядке. За первый год действия страховки платеж составляет как минимум 1-3% от стоимости квартиры.
  5. Оплата по договору аренды индивидуальной банковской ячейки, если в сделке для расчетов между сторонами задействована банковская ячейка (по тарифам кредитной организации).
  6. Оплата госпошлины за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В среднем размер платежа составляет 2-3 тыс. рублей. Точную сумму назовет сотрудник госучреждения при приеме пакета документов на регистрацию.

При покупке жилья важно предусмотреть непредвиденные расходы. Например, может потребоваться получение каких-либо дополнительных справок и документов: составление брачного договора, заверение нотариальных согласий

Срочные расходы, связанные со сбором документов на приобретаемое жилье, обычно оплачивает заемщик.

Программа Транскапиталбанка

В этом банке готовы предоставить жилищный кредит под 9,5-12% годовых. Минимальная ставка действует для клиентов данного учреждения. Обязательный первоначальный взнос – 10%. Если внесен аванс от 30%, то подтверждать занятость и доходы нет необходимости.

Выплата кредита осуществляется по аннуитетному графику. Решение по заявке принимается в течение 5 рабочих дней.

Российские банки предлагают своим клиентам довольно выгодные условия по ипотеке на вторичное жилье. Но получить кредит могут только заемщики с безупречной кредитной историей, стабильным источником доходов и официальным местом работы.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Помощник

  • Памятка ипотечного заемщика
  • Интересное об ипотеке

Ипотеку на покупку квартиры предоставляют практически все банки Московского, обслуживающие физических лиц. Прежде чем остановиться на какой-то одной программе, следует внимательно изучить требования, которые предъявляются в разных кредитных учреждениях, и отобрать несколько привлекательных именно для вас.

В случае покупки новостройки в первую очередь стоит обращать внимание на объекты, аккредитованные в одном или нескольких банках. Это означает, что объект залога уже проверен и на рассмотрение заявки уйдет меньше времени

Если же вас не устраивают условия, предложенные данным кредитным учреждением, всегда можно обратиться к другим программам, получив необходимые документы у застройщика.

Условия ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке несколько отличаются от покупки первички, прежде всего, комплектом документов, необходимых для предоставления в банк.

Вне зависимости первичный это рынок или вторичный, стоит помнить, что покупка квартиры по ипотеке — ответственный шаг, прежде чем его сделать, стоит четко понимать свою будущую финансовую нагрузку, что позволит избежать просрочек и штрафных санкций.

Уточнить список документов и изучить предложения банков Московского по ипотеке на покупку квартиры вы можете на сайте Выберу.ру.

Вопросы и ответы

В чем плюсы ипотеки в новостройке?
Основные преимущества покупки квартиры в новостройке по ипотечной программе: низкая стоимость недвижимости, отсутствие каких-либо юридических обязательств на приобретаемой жилплощади, низкая ставка от застройщика по сравнению со ставками на готовое жилье.

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Кому дают льготную ипотеку?
Льготная ипотека выдается для приобретения недвижимости в новостройках. Участвовать в программе могут семьи, с двумя и более детьми. Основное условие — младший ребенок появился после 2018 года.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры? Ипотека в долях

Виды недвижимости Ипотека под залог

Выберите ипотеку

На строительство частного дома Под залог имущества в 2020 году

Социальная ипотечная программа Ипотека по 2 документам

Ипотечное кредитование для коммерческой недвижимости

Нужна ли помощь агентства недвижимости или риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

Процедура купли-продажи квартиры на начальном этапе предполагает поиск продавца квартиры. Искать его можно самостоятельно или же обратиться к специалистам. Первый вариант значительно дешевле, но дольше и сложнее. Второй, как легко догадаться, проще и быстрее, но дороже.

Разница между агентством и риэлтором

Глобальной разницы нет. Агентство недвижимости представляет собой юридическое лицо, оказывающее определенные услуги по поиску покупателей/продавцов и сопровождению сделок. Обычно в агентстве работает несколько риэлторов и множество других специалистов, типа юристов, менеджеров, специалистов call-центра и так далее. В результате каждый делает свою работу, что положительно сказывается на конечном результате.

Если риэлтор работает сам на себя (например, оформив ИП), обычно его услуги стоят значительно дешевле, чем полноценного агентства недвижимости. Это и есть его единственное преимущество. В остальном, один человек просто не способен знать все и грамотно сопровождать сделку выступая в роли юриста.

Риэлторы, как и агентства недвижимости, бывают очень разные. В «самостоятельное плавание» нередко уходя очень крутые специалисты, способные сопровождать всю сделку на высочайшем уровне. С другой стороны, агентства бывают настолько плохие, что лучше вообще к ним не обращаться. Заранее определить уровень оказываемых услуг можно только на основании отзывов других клиентов.

Права и обязанности

Прежде чем подписывать договор с агентством или риэлтором, нужно проверить, какие именно права и обязанности в них указаны. Также не лишним будет проверить цену за услуги. В документе не должно быть никаких двусмысленных фраз или неточных данных.

Пример: Если в договоре есть фраза похожая на такую «Клиент оплачивает услуги агентства на основании тарифных ставок, размещенных на таком-то сайте», есть серьезная вероятность очень сильно переплатить. Компания может в любой момент изменить ставки, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Разумеется, всегда можно попробовать доказать тот факт, что подразумевались ставки на дату подписания договора, но даже за один день можно очень многое изменить и доказать это практически невозможно.

Если агентство или риэлтор предлагают только услуг по поиску продавца, лучше от них отказаться. Дело в том, что именно поиском человек может заняться и сам, а вот сопровождение сделки осилить может только опытный юрист. В идеальном варианте стоит нанимать такого специалиста отдельно, так как те, которые работают в агентствах нередко не имеют должной квалификации или опыта.

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция по снижению процентной ставки

В рекламных материалах банков нередко озвучиваются весьма привлекательные для покупателей первичного жилья процентные ставки. По факту ни оказываются такими далеко не всегда и не для всех заемщиков. В реальности ставка по кредиту может быть на 3-5 пунктов выше той, что была указана в рекламе, а для получения минимального процента нужно оформить множество дополнительных страховок или даже заплатить комиссию за понижение процентной ставки.

Но существует несколько реальных способов добиться более низкой ставки по ипотеке, воспользоваться которыми может каждый:

  • Чем более значительный первоначальный взнос готов внести заемщик, тем ниже банк ему предложит процент по ипотеке;
  • Часто размер процента находится в прямой зависимости от срока, то есть чем длиннее кредит, тем выше ставка;
  • Снизить процентную ставку можно посредством заключения дополнительных договоров страхования, которые станут для банка гарантией возврата средств;
  • Более выгодный процент банки предлагают тем, кто является их зарплатным клиентом или же имеет положительную кредитную историю.

Рассчитывать на более привлекательную процентную ставку можно еще в том случае, если покупать квартиру у застройщика, который аккредитован одним или несколькими банками. Это означает, что кредитная организация провела тщательный анализ строительной компании, удостоверилась в ее благонадежности и поэтому имеет возможность предлагать кредиты на покупку жилья у застройщика на оптимальных условиях. В этом случае сроки рассмотрения заявки на кредит будут заметно меньше, а шансы получить положительный ответ увеличиваются.

Покупка квартиры в новостройке, аккредитованной известным банком, является также дополнительной гарантией для покупателя недвижимости на стадии строительства. Кредитные организации никогда не будут сотрудничать с теми застройщиками, в надежности которых они не уверены, выдавать ссуды на долгострои, некачественное жилье.

Порядок проведения сделки

Обслуживающие менеджеры Сбербанка помогут гражданам разобраться в том, как продать квартиру в ипотеке. Эксперты подбирают подходящие варианты с учетом индивидуальных особенностей сложившейся ситуации. Пошаговая инструкция от работников банка помогает избежать распространенных ошибок.

Шаг первый. Поиск покупателя

Ускорить поиски покупателя поможет рекламное объявление, которое следует опубликовать в востребованных базах недвижимости в интернете, например Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость. Цену недвижимости проставляют сразу со скидкой 11-16%, указав в тексте объявления то, что жилье находится в ипотеке Сбербанка.

Если кредитополучатель не планирует заниматься объявлениями самостоятельно, тогда можно обратиться в риэлторское агентство. Юристы рекомендуют использовать сразу оба варианта, но к поиску риэлтора нужно подходить внимательно, чтобы исключить все риски.

Шаг второй. Предварительный договор

Как только покупатель будет найден, с ним нужно заключить предварительный договор купли-продажи и получить задаток. Документ составляется для того, чтобы можно было подтвердить серьезность намерений одной и второй сторон, а также юридически зафиксировать их обязанности. Граждане должны понимать, что составленный предварительный договор имеет такую же юридическую силу, как и обычный ДКП. В документе должна быть указана следующая информация:

  1. Личные данные продавца/покупателя объекта недвижимости.
  2. Паспортные данные покупателя и продавца.
  3. Дата проведения сделки и подписания обеими сторонами основного договора.

Шаг третий. Расписка

Покупатель ипотечной квартиры обязуется выплатить Сбербанку всю сумму задолженности, которую не успел погасить продавец квадратных метров. Расписка составляется по стандартной схеме.

Какую информацию нужно указать

При внесении задатка должна быть составлена расписка, которая сможет подтвердить факт получения аванса от покупателя. В документе должна быть указана следующая информация:

  1. Личные данные и адреса регистрации контрагентов.
  2. Размер задатка.
  3. Адрес расположения квартиры, которую нужно продать.
  4. Время, дата подписания расписки.

Дополнительно граждане могут заверить расписку о первоначальном взносе за квартиру по ипотеке у нотариуса. После подписания ДКП и получения расписки кредитополучатель должен лично обратиться в оценочную компанию, которая имеет аккредитацию Сбербанка. Официальный отчет об оценке квартиры направляют в финансовую компанию вместе с другими документами, описывающими залоговое имущество. На следующем этапе сделки купли-продажи подписывается соглашение, в соответствии с которым можно продать жилье с использованием заемных средств. После этого остается подготовить пакет документов для регистрации ипотеки в Росреестре.

Шаг четвертый. Снятие обременения

При ипотечном кредитовании квартира, которая была куплена за средства финансовой компании, остается в собственности кредитодателя. До погашения заемщиком всей суммы долга жилплощадь будет числиться в залоге у банка, который выдал заем. После погашения задолженности залогодатель имеет право снять обременения с оформленной в залог недвижимости – погасить регистрационную запись об ипотеке в базе ЕГРП. Собственнику квадратных метров будут выданы новое свидетельство либо официальная выписка из ЕГРП, в которой нет отметки о наличии обременений.

Работники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3 дней с момента погашения ипотечного кредита, чтобы согласовать дальнейшие действия по снятию обременений. В противном случае кредитополучатель может самостоятельно позвонить в Сбербанк либо обратиться в письменном виде, отправив электронное письмо.

Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата

Остаток денежных средств должен находиться в банковской ячейке до тех пор, пока не будет получена закладная от Сбербанка и не снимется обременение. После этого заключается обычный договор купли-продажи и проводится полная оплата. Деньги из банковской ячейки поступают продавцу квартиры.

Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Успешная сделка купли-продажи после заключения договора должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого граждане должны посетить МФЦ с договором купли-продажи, закладной и паспортом. За оказание услуги придется заплатить 2000 руб. После регистрации нужно подождать от 5 до 12 рабочих дней. По истечении этого времени сделка будет официально зарегистрирована в ЕГРН.

После выполнения всех описанных действий апартаменты перейдут в пользование покупателю. Передача жилья чаще всего оформляется путем составления передаточного акта.

Мне нравитсяНе нравится

Способы и варианты покупки квартиры на вторичном рынке

Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.

Покупка квартиры напрямую у собственника

Этот вариант встречается чаще других, т.к. требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.

Покупка квартиры в ипотеку

Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк. Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи. Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты. Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.

Главный недостаток ипотеки – большие переплаты (от 35% до 300% от стоимости жилья). Окончательный размер переплаты зависит от сроков погашения кредита. Чем дольше Заемщик отдает деньги, тем больше он теряет. Дополнительно оплачиваются комиссии банка и обязательное страхование квартиры.

Покупка квартиры на материнский семейный капитал (МСК)

На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок. Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети. По состоянию на 2020 год размер МСК составляет 466 617 рублей.

Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат. Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию. Так что приобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.

Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.

Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости. Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.

После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки. Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.

За счет средств МСК нельзя купить квартиру у близкого родственника. Речь идет про супругов, родителей и детей, бабушек и внуков, дедушек и внуков, братьев и сестер. Этот запрет вытекает из п. 3 ст. 37 ГК РФ, а его нарушение может быть рассмотрено как желание обналичить маткапитал и квалифицировано по статье «Мошенничество». Т.е. мать семейства не сможет купить квартиру у своей мамы (бабушки детей, их близкого родственника), зато сможет купить квартиру у своей тети.
Подробнее: Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации