Андрей Смирнов
Время чтения: ~16 мин.
Просмотров: 0

Согласование перепланировки нежилого помещения в 2020 году

Обзор документа

Арендодатель просил расторгнуть договор аренды здания, обязать арендатора освободить его и передать по акту. Истец ссылался на то, что ответчик самовольно переоборудовал часть помещений.

В иске отказали. Но кассационная инстанция отменила состоявшиеся судебные акты и удовлетворила требования арендодателя. Она исходила из следующего.

В силу Жилищного кодекса (ЖК) РФ переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в техпаспорт. Переустройство и (или) перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Данные нормы ЖК РФ по аналогии применяются к отношениям собственников нежилых объектов.

Ответчик существенно нарушил условия договора аренды. Ведь он без разрешений компетентных органов произвел не согласованные с арендодателем переустройство и перепланировку помещений.

В силу ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Арендатор, который за свой счет и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. А если речь идет о недвижимости, то требуется также разрешение соответствующих органов публичной власти.

Переоборудование (переустройство) и перепланировка помещений без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях. Апартаменты могут образовываться:

  • при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
  • при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД,  когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
  • при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Если у Вас нет времени читать статью, можете посмотреть ролик нашего руководителя экспертной группы:


Watch this video on YouTube

Нормативные акты

Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
  • СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты).

Простым языком

Сделать апартаменты можно практически в любом нежилом и жилом здании. Для этого можно использовать даже пустующие производственные объекты с большими площадями, если они привлекательны по месту расположения, исходным характеристикам (например, по высоте этажей). Множество требований, которые предусмотрены для жилых помещений, не обязательно соблюдать при продаже апартаментов:

  • нет обязательных норм по обеспечению коммунальными услугами, хотя в этом заинтересован сам собственник или застройщик;
  • не нужно возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, без которых практически невозможно ввести в эксплуатацию МКД;
  • нет жестких требований по расположению помещений в апартаментах, можно свободно делать перепланировку, возводить и перемещать перегородки и стены, объединять разные зоны и площади.

Самый простой вариант – найти нежилое здание с большими помещениями, сделать их раздел под несколько апартаментов на продажу или аренду. Для проведения таких строительных работ необходимо оформить проект перепланировки, провести ремонт, заказать технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре. Сложнее будет пройти согласования для раздела нежилых помещений в существующем МКД, так как проект нужно направлять в МосЖилИнспекцию.

Под апартаменты можно использовать даже нежилые помещения с нестандартными размерами

Что делать в случае отказа?

Даже если собраны все документы (иначе заявление просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение на выдачу разрешения о перепланировке. Причиной отказа часто служит проект перепланировки с нарушениями установленных правил, например, планировалось изменение фасада или воздействие на несущие стены. На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.

Если же было решено демонтировать фасад, то должна быть бумага от службы комитета архитектуры населенного пункта, так как здесь затрагивается образ города или поселка. Лучше всего перед проектом документации проконсультироваться с экспертами, которые проверяют будущее помещение для перепланировки. Не стоит паниковать при отказе, а следует внимательно выслушать позицию комиссии, основательно понять причину.

Далее можно выбрать один из путей решения проблемы:

  1. Выполнение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, скорректировать перепланировочные работы.
  2. Найти руководителя инспекции, поговорить и аргументировать свою точку зрения, мягко обжаловать при уверенности в собственной правоте.
  3. Решать вопрос через суд, обжаловать решение уже на законных основаниях при неудаче с первыми двумя способами.

Как может быть обнаружена незаконная перепланировка

Просто так с проверкой к вам никто не придет, но постоянным шумом и горами габаритного мусора могут заинтересоваться соседи и пожаловаться на стройку. Инспектор нанесет визит при нарушении прав других жильцов. Например, вы переоборудовали жилье на свой вкус и забрали часть общей территории, или затопили проживающих под вами людей из-за расширения ванной комнаты на жилую территорию. В этом случае еще одним возможным последствием становится компенсация соседям.

Также инспекция проводит проверку, когда внутри или снаружи здания появляются трещины. Если обнаружится, что виноваты вы – штраф и обязательство узаконивания или устранения деятельности. Другие частые ситуации, при которых обнаруживается проблема:

  • Продажа. Продавать такую недвижимость можно, но есть один нюанс. Ответственность за переоборудование несет покупатель, поэтому его сложно найти. В связи с этим продавцу часто приходится занижать стоимость. 
  • Ипотека. Такие трудности могут возникнуть при покупке перестроенной квартиры в кредит.

Примеры узаконенных перепланировок квартир.

В завершение данной статьи мы решили привести несколько примеров легализованных перепланировок.

Начнём с Москвы. Ниже приведены согласованные Жилищной инспекцией планы квартиры из проекта перепланировки.

Узаконивание перепланировки квартиры в Москве.

До ремонта.

После ремонта.

Пример узаконенного плана квартиры по техническому заключению о допустимости и безопасности мы уже приводили на картинке в теле статьи. В данном же примере, несмотря на то, что перепланировка была уже выполнена, её удалось узаконить как будто она только планировалась. В результате не пришлось платить штрафа, а также с получением разрешения пришла уверенность в том, что незначительное увеличение кухни за счет жилой комнаты, которое, вообще, запрещено согласно п.24 Постановления Правительства РФ №47, удалось обыграть и соответствующим образом согласовать. При этом не понадобилось предварительно «светить» этот факт в БТИ.

Узаконенная перепланировка квартиры в Москве.

До переустройства.

После переустройства.

В данном случае представлено узаконивание проёма в несущей стене для прохода на кухню, а также расширение мокрых зон на территорию коридора.

Теперь приведём примеры документов об узаконивании перепланировки в Московской области.

На рисунке приведено разрешение на перепланировку и утвержденный план квартиры в Одинцово.

Легализованная перепланировка в Реутове.

На иллюстрации изображено положительное решение суда на оставление перепланировки квартиры, расположенной в городе Реутове, в переустроенном состоянии.

Ещё один пример разрешения на перепланировку и узаконенного плана квартиры, находящейся в Подмосковных Химках.

Оформленная перепланировка в Люберцах.

Мы уже приводили решение суда в Люберцах по перепланировке в теле данной статьи, а здесь приведём пример полученного разрешения на переустройство квартиры:

Документы для оформления

Заявление

Составляется лично собственником. В заявлении указывается общий перечень планируемых изменений, а также описание причин.

Проект

Документ, составляемый владельцем помещения. Проект включает в себя:

  • общее описание будущего помещения – архитектурный этап;
  • схему расположения инженерных сетей – места, где будут проложены электрические провода, системы водоотведения и тепла;
  • расположение входов, окон и внутренних дверей.

Разрешение

Выдается после рассмотрения проекта инспекцией, и содержит в себе:

  • полный перечень изменений, которые были одобрены комиссией;
  • планируемый срок проводимых работ;
  • заметку об обязательном отчете после проведения ремонта;
  • срок действия разрешения – если работы к моменту окончания разрешения так и не были проведены, требуется получать его заново.

Разрешение заверяется подписью и печатью начальника инспекции по надзору.

Акт

Подписывается по окончании ремонтных работ, и должен содержать:

  • подтверждение соответствия проведенных работ плану и оформленному разрешению;
  • гарантию доступа ко всем инженерным сетям;
  • подтверждение правильности проведенных скрытых работ (если были);
  • факт наличия журнала о контроле проведенных работ.

Проверка и подпись акта происходит в присутствии владельца помещения, а также представителей ТСЖ, организации по контролю за состоянием объекта, пожарной службы и строительной организации, проводившей ремонт. Составляется документ в 3 экземплярах: для собственника, для БТИ и для жилищной инспекции.

Техническое заключение

Выдается после тщательного осмотра объекта, и содержит в себе информацию о техническом состоянии конструкции и ее элементов, систем теплоснабжения и электрических систем, о качестве использованных при ремонте и строительстве материалов. Также вносятся сведения о состоянии перекрытий, несущих стен и фундамента. Составляется с целью подтвердить безопасность конструкции при эксплуатации.

Требуется ли регистрация?

Регистрировать перепланировку обязательно. Для этого нужно по завершении с актом завершенной перепланировки обратиться в отдел учета нежилого фонда. Такой, как правило, работает в городской или районной префектуре.

На месте специалист подробно расскажет, как оформить заявление. К нему прикладываются:

  • нотариально заверенные копии учредительных и правоустанавливающих документов;
  • новый поэтажный план БТИ;
  • проект перепланировки;
  • техническое заключение проектной организации;
  • акты проверок (в том числе на смежные помещения);
  • акт завершения перепланировки.

Стоимость в разных регионах отличается. Сроки — до месяца. На основании представленных актов и справок обновят сведения в реестре.

На нашем портале есть много полезной информации о перепланировке, переустройстве и реконструкции нежилых помещений. Советуем вам прочитать о том, как оформить реконструкцию такой недвижимости.

РеФреш

Ведение и успешное развитие любого бизнеса возможно только при наличии профильно оборудованного помещения. К сожалению, найти такое возможно не всегда. И тогда остается только один выход — перепланировка нежилого помещения в соответствии со спецификой предприятия. Узаконивание перепланировки нежилого помещения — эту процедуру нужно соблюсти до начала производства строительно-ремонтных работ.

Любое серьезное изменение, после которого помещение перестает соответствовать своему основному документу – техническому паспорту, принято относить к перепланировке.

Самый сложный и ключевой момент — это узаконивание перепланировки нежилого помещения — оформление проекта перепланировки и согласование планируемых работ в соответствующих государственных инстанциях и получение согласия на перепланировку.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения — процесс сложный и дорогой!

Перепланировка невозможна без получения специального разрешения в соответствующих органах на каждый вид вносимых изменений. Только после этого владелец приступает к строительным работам. Но временные и финансовые затраты того стоят.

Видимо желание сократить время (и деньги) и приводить к тому, что перепланировкой владелец занимается самостоятельно. Но, как говориться, скупой платит дважды. Помещение с несанкционированной перепланировкой не является юридической единицей (его нельзя продать, его так же не возьмут в банк под залог). Обязательные проверки выявят отсутствие необходимых разрешающих документов, что повлечет за собой штрафные санкции и узаконивание уже совершенной перепланировки. В случае признания перепланировки незаконной, владелец должен будет привести ее в соответствие с требованиями СНиП и СаНПиН и оформить новые документы.

Оформление документации на уже совершенную перепланировку

В независимости от объемов произведенной перепланировки, для успешного получения разрешений нужно быть уверенным, в отсутствии нарушений. Если таковых не имеется, собственник обращается в БТИ с заявлением на изготовление нового технического паспорта помещения. После осмотра инженером БТИ и получения технического заключения, что перепланировка возможна, заказывается проект уже осуществленной перепланировки. После согласования документов в государственных инстанциях они предоставляются в городскую жилищную инспекцию. Далее подписывается акт о завершении переустройства и приемке выполненных работ. После чего акт предоставляется в БТИ, вносятся изменения в кадастровый паспорт и на руках собственника уже новые документы с учетом произведенных изменений.

В случае отказа в согласовании, решение можно обжаловать в суде.

В суде собственнику придется доказывать, что его перепланировка не нарушает прав граждан и не несет угрозы жизни и здоровью людей. Ответчиком будет выступать учреждение строительства и архитектуры местной администрации. Если будет доказано, что все нормы были соблюдены, а несущим конструкциям не нанесен ущерб, а значит, жизни людей ничего не угрожает, суд может вынести положительное решение. На основании такого решения в дальнейшем изготавливается новый технический паспорт. В случае отказа, собственник обязан за свой счет вернуть помещению его первоначальный вид.

Наказание за незаконную перепланировку

Самовольная перепланировка нежилого помещения предполагает ответственность:

  • Административную – штрафные санкции;
  • Уголовную – в случае наличия обрушений и человеческих жертв, наказание выносится в соответствии с Уголовным Кодексом РФ.

В большинстве случаев перепланировка нежилых помещений единственный способ изменить функциональность здания под потребности бизнеса. Самовольная перепланировка только на первый взгляд выглядит выигрышно. На самом деле она несет в себе не только дополнительные временные и финансовые затраты на ее узаконивание, но и угрозу жизни и здоровью окружающих людей.

Узаконивание перепланировки нежилых помещений — процесс важный и обязательный! Обращайтесь к настоящим профессионалам в данной области — в компанию Рефреш! Мы гарантируем 100% положительный результат в узаконивании перепланировки Вашего нежилого помещения!

Судебное узаконивание проделанных работ

Зачастую владельцы собственности задумываются об узаконивании произведенных изменений после уплаты штрафа и предъявлении требований суда. В таких случаях процедура представляет собой прохождения других этапов для получения разрешения.

Куда обращаться?

Первое, что требуется — это обратиться в суд с иском о сохранении помещения в измененном виде. Ответчиком в суде в таком случае выступает учреждение строительства и архитектуры муниципалитета. К иску обязательно прикладываются документы для перепланировки. На основе документов и при соблюдении всех норм, судебный орган выносит положительное решение. В таком случае, после следует обратиться в регистрационную палату для изменения данных в техническом паспорте.

Что предоставить?

При обращении в суд с иском потребуется приложить пакет документов, который включает в себя:

  • технические паспорта нежилого помещения до и после перепланировки со штампом «САМОВОЛЬНАЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА»;
  • заключение санэпиднадзора о соблюдении санитарно-гигиенических норм;
  • заключение о техническом состоянии ответственных конструкций;
  • заключение о соблюдении правил пожарной безопасности;
  • документы права на собственность.

Сроки

После обращения истца в суд и предоставлении всех бумаг, слушание дело назначается через 1-2 недели. Если пакет документов был предоставлен полный, и у суда не возникло вопросов по материалам дела, то за 1 – 2 судебных заседания, дело будет рассмотрено.

Цена

Стоимость узаконивания переустройства через суд составляет от 30000 до 100000 рублей, так как она включает не только госпошлину за установленный пакет документов, но и консультации экспертов, оформление сторонних документов и другие дополнительные расходы.

Также некоторые владельцы обращаются за помощью к сторонним юридическим организациям, которая занимается узакониванием процедур, стоимость услуг таких компаний или физических лиц составит от 100000 рублей.

Основания раздела помещений для апартаментов

Основанием для проведения работ в нежилых помещениях является решение собственника. Соответственно, если таких собственников несколько, они все должны дать согласие. Если исходное нежилое помещение под апартаменты расположено в МКД, может потребоваться согласие владельцев смежных квартир или положительное решение собственников дома – если при проведении работ будет затрагиваться общедомовое имущество (например, если необходимо сделать дополнительные выходы на улицу).

Запретов и ограничений на раздел нежилых помещений практически нет. При проектировании и проведении работ нужно соблюдать общие нормы безопасности, СП, СНиП и НПБ. При одновременном изменении параметров здания (реконструкция), на проект нужно получить положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство. Подробнее о разнице в проектировании и согласованиях для перепланировки и реконструкции вы можете узнать на консультации в компании Смарт Вэй.

Через суд

Получение отказа уполномоченного органа в утверждении перепланировки влечет за собой определенные последствия. Собственник должен либо вернуть все в первоначальное состояние либо в судебном порядке узаконить изменения (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Судебный процесс может длиться от 2 до 6 месяцев и его исход не всегда положительный.

Суд может сохранить помещение в измененном состоянии только в том случае, если в результате перепланировки не создана угроза для жизни и здоровья граждан, заключение эксперта подтверждает безопасность произведенных работ.

Чтобы узаконить работы через суд необходимо совершить следующие действия:

  • подготовить все необходимые документы;
  • составить исковое заявление;
  • оплатить государственную пошлину;
  • направить документы в суд;
  • после судебных процессов получить решение и исполнить предписанные судом требования.

Документы

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:

  • техническое экспертное заключение;
  • технический паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется с соблюдением требований законодательства и должно содержать следующую информацию:

  • персональные данные истца (ФИО, контактная информация);
  • сведения об ответчике;
  • информация о нежилом помещении (адрес, реквизиты правоустанавливающих документов);
  • суть произведенных изменений объекта;
  • просьба сохранить объект в измененном виде;
  • список прилагаемых к заявлению документов;
  • дата, подпись истца.

Внимание! Исковое заявление подается в судебный орган по месту нахождения объекта недвижимости.

Положительное решение суда будет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если требования истца не будут удовлетворены, то истец будет обязан вернуть конструкции помещения в первоначальный вид. За незаконную перепланировку на него может быть наложены штрафные санкции.

Цены

Подготовка необходимых для утверждения перепланировки документов требует определенных расходов.

Так, собственнику придется заплатить за следующие документы:

  • техническое заключение экспертной компании – от 10-15 тыс. рублей (в зависимости от площади объекта и масштабов проведенных работ);
  • оформление нотариальной доверенности – 2 тыс. руб. (если собственник является юридическим лицом, и его интересы в суде будет представлять уполномоченное лицо);
  • государственная пошлина при подаче заявления в суд – 300 рублей.

Если истец решит воспользоваться услугами юриста, то сумма расходов увеличиться за счет оплаты его услуг.

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:

  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство голосов.

После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации