Андрей Смирнов
Время чтения: ~19 мин.
Просмотров: 0

Порядок оценки имущества должника

Удовлетворение требований залоговых кредиторов

При продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества (абз. 7 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве).

Размер средств, которые идут на погашение требований конкурсных кредиторов, определяется в зависимости от процедуры банкротства.

При реализации имущества в ходе финансового оздоровления и внешнего управления размер средств, которые идут на погашение требований конкурсных кредиторов, не ограничен (абз. 7 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве). Все средства подлежат передаче залогодержателю (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2018 N 18АП-17924/2018 по делу N А07-22107/2014).

В ходе конкурсного производства по общему правилу из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

  • 20% от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
  • оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей (п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве).

Если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80% направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

  • 15% от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;
  • оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей (п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве).

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу.
Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу (абз. 1 — 3 п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве).

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования конкурсного кредитора по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди (п. 5 ст. 18.1, абз. 4 п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве).

Залогодержатели по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, во всех процедурах, применяемых в деле о банкротстве. Требования таких залогодержателей удовлетворяются в порядке, предусмотренном ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 138 Закона о банкротстве).

В.Э. Полякова
ООО «ФБК Право»

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  • сравнительный подход;
  • затратный подход;
  • доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.
Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Признание торгов недействительными в связи с установлением в положении о проведении торгов завышенной начальной продажной цены имущества

В соответствии со торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

  • кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
  • на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
  • продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
  • были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
  • были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Допущенные при проведении торгов нарушения порядка их проведения, способные повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей и формирование цены продажи предмета торгов, должны расцениваться как существенные, влияющие на результат торгов и влекущие признание торгов недействительными в соответствии со (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 апреля 2012 г. № 16311/11).

Из указанных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что основанием для признания торгов недействительными применительно к реализации предмета залога может являться ограничение участия в торгах широкого круга лиц в случае установления завышенной цены залогового имущества без учета результатов оценки.

Указанная позиция также находит отражение в судебной практике: «Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции исходил из того, что Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок определения начальной продажной цены имущества на основании отчета оценщика. Судом апелляционной инстанции установлено, что начальная продажная стоимость залогового имущества была определена именно в размере его залоговой стоимости, следовательно, оспариваемые торги проведены в нарушение действующего в рассматриваемый период законодательства без оценки залогового имущества в ходе проведения процедуры конкурсного производства, что привело к неправильному установлению начальной продажной цены предмета залога» (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 декабря 2017 г. № Ф10-4452/2015 по делу № А36-6083/2014).

Поскольку завышение начальной продажной цены способно повлиять на формирование стоимости имущества и ограничение доступа к торгам, торги могут быть признаны недействительными.

Таким образом, несмотря на установление в законодательстве положения об определении начальной продажной цены предмета залога залоговым кредитором, существуют следующие риски при установлении в положении о порядке проведения торгов начальной продажной цены с превышением стоимости, установленной в отчете об оценке:

  • снижение начальной продажной цены до стоимости, предусмотренной в отчете об оценке, в судебном порядке;
  • подача жалоб на конкурсного управляющего в случае его бездействия при утверждении завышенной начальной продажной цены;
  • признание торгов недействительными в связи с влиянием завышенной начальной продажной цены предмета залога на доступ к торгам.

Необходимо обратить внимание, что в соответствии со сложившейся судебной практикой наиболее существенным является первый риск, вместе с тем, иные риски также следует учитывать, поскольку судебная практика постоянно претерпевает изменения

Доходный подход

В основе первого подхода лежит принцип ожидания. Цена товара может быть определена как способность товара приносить финансовую пользу в дальнейшем. Этот подход работает на основании двух методов:

  • Капитализация прибыли.
  • Дисконтирование денежных потоков.

Первый метод основывается на базовом расчете прибыли и идеально подходит для ситуаций, когда темпы роста доходов будут постоянно увеличиваться на одну и ту же сумму в течение длительного временного промежутка.

Формула прибыли рассчитывается следующим образом:

Оценочная стоимость = Величина доходов / Ставка капитализации.

Этот метод будет полезен для определения размеров дохода, необходимого предприятию, а также для расчета ставки капитализации.

Метод будет неэффективен в следующих случаях:

  • Темпы роста прибыли нестабильны.
  • Предмет недвижимости находится в ненадлежащем состоянии (не завершен процесс создания объекта, или он требует срочной реконструкции).
  • Отсутствует необходимая информация об объекте, которая нужна для расчета прибыли и ставки.

Второй метод основывается на приведении величины потоков дохода за различные временные промежутки к стоимости товара на данный момент. Иначе говоря, сумма прибыли сейчас должна быть больше, чем сумма доходов ранее. Для этого есть несколько причин:

  • Риски падения стоимости.
  • Уменьшение покупательской пользы за счет инвестиций.
  • Выгода от суммы на депозите в банке.

Рассчитывается дисконтирование следующим образом:

Коэффициент дисконтирования (= 1) / (1+ ставка дисконтирования) в степени номера периода дисконтирования.

Позиция ВС РФ

КРАТКО Реквизиты решения: Определение ВС РФ от 27 февраля 2017 года № 301-ЭС16-16279Требования заявителя: Включить задолженность должника-банкрота в реестр требований кредиторов с удовлетворением на общих основаниях, а не на специальных, то есть не считать кредитора залогодержателем.Суд решил: Кредитор, обладающий правами залогодержателя в силу ареста имущества должника, не имеет преимуществ перед другими кредиторами в банкротном деле.

ВС РФ не согласился с выводами судов и отменил соответствующие судебные акты (Определение ВС РФ от 27 февраля 2017 года № 301-ЭС16-16279). По его оценке, в них не был учтен ряд важных обстоятельств. В основу позиции Суда легло толкование существа отношений залога.

В первую очередь ВС РФ разъяснил, что направлен на защиту прав кредитора и позволяет ему взыскать арестованную вещь после того, как ее собственником стало другое лицо, которое знало или должно было знать о наложенном судом запрете. Таким образом, пояснил суд, в отношении арестованного имущества действует принцип следования обременения за вещью. Уточняется также, что согласно действующим положениям ГК РФ, сделка об отчуждении арестованного имущества считается действительной, что позволяет ему находиться в обороте ().

По оценке ВС РФ, в данном случае законодатель пусть и приравнял права кредитора к правам залогодержателя, но не указал при этом, что такие отношения являются полноценным залогом.

Кроме того, в нормах ГК РФ о залоге указано, что нормы о возникновении прав залогодержателя действуют, если иное не вытекает из существа отношений залога. ВС РФ подчеркнул, что в делах о банкротстве как раз должно действовать это исключение, ведь это вытекает из-за специфики таких дел.

Права залогодержателя по возникают скорее из процессуальных отношений, в том числе из-за того, что суд принимает обеспечительную меру – накладывает арест. Подчеркивается, что права залогодержателя могут быть реализованы лишь после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования, обеспеченные запретом.

ВС РФ пришел к выводу о том, что названные меры выступают не способом обеспечения исполнения обязательства как такового (залог относится как раз к таким способам), а неким особым механизмом. Такой механизм, как указал Суд, направлен на фактическую реализацию акта госоргана (суда) о взыскании задолженности. Подчеркивается, что указанный порядок действует в рамках общих правил исполнения.

При этом, переходя уже к специфике банкротных дел, ВС РФ пояснил, что закон о банкротстве исключает возможность удовлетворения в индивидуальном порядке требований, подтвержденных судебными решениями. Также он отметил, что данный закон не содержит предписаний о привилегированном положении лица, в пользу которого наложен арест.

Более того, указано, что правоотношения, связанные с банкротством, основаны на принципе равенства кредиторов, требования которых относятся к одной категории выплат (). Подчеркивается, что это не позволяет суду, рассматривающему банкротное дело, вводить различные режимы удовлетворения требований кредиторов, основываясь на формальных критериях и не учитывая материально-правовую природу выплаты.

ВС РФ заключил, что судам следовало отказать обществу «Ц» в признании его залогодержателем для целей включения задолженности в реестр требований кредиторов. Но поскольку они этого не сделали, Суд принял соответствующее решение самостоятельно. 

Оценка залоговой недвижимости

В стране очень многие пользуются кредитами и в качестве залогов для получения более выгодных условий кредитования предоставляют в качестве залогов объекты недвижимости: квартиры, дома, земельные участки с возведенными строениями или под застройку.

Согласно законодательству, при взятии ипотечного кредита и предоставлении дома в качестве залога, обязательно одновременно в качестве залога оформляется и земельный участок, на котором построен дом. Поэтому перед заключением кредитного договора необходимо проводить оценку дома и земельного надела.

Оценка земельного участка для ипотеки выполняется с учетом высокой ликвидности, свободы от обременений и ограничений в использовании. К участку применяется наименьший коэффициент залога (дисконт), который влияет на оценку стоимости. Объектом оценки могут быть участки: под строительство жилья, пром.назначения или коммерческого назначения, рекреационные с базами отдыха.

Оценка стоимости участка с жилым домом зависит от назначения земельных участков при оценке. Оценивается обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

Обычно цена рыночной стоимости определяется по сравнительному методу. Он предпочтительнее других методов так, как учитывает сведения об аналогичных сделках в месте нахождения оцениваемого объекта недвижимости.

При доходном методе цена определяется с учетом предполагаемой прибыли (сдача в аренду, продажа). При расчете цены рыночной стоимости затратным методом учитываются возможные расходы на восстановление участка, с учетом износа участка и строения. Отчет может быть оформлен на бумажном носителе или в электронном виде. Отчет об оценке должен содержать разделы:

  • сопроводительное письмо;
  • сведения: цель оценки, основные факты, квалификация оценщика;
  • окружение и описание объектов;
  • рекомендации по наиболее эффективному использованию оцениваемых объектов;
  • определение цены участка и постройки;
  • выводы с указанием цены дома, участка и общей цены.

Должны быть указаны документы — основание для сделанных выводов о характеристиках земельного участка. К отчету обязательно должны быть приложены карты, фотографии, зарисовки. Подпись оценщика должна быть заверена его печатью.

Стоимость услуг оценщика зависит:

  • от квалификации и профессионализма оценщика или от самой оценочной организации. Ее популярность, высокий рейтинг на рынке оценочной деятельности свидетельствуют о высоком качестве оказываемых услуг;
  • от индивидуальной характеристики объекта: целевое использование, вид рельефа, застройки;
  • страховая сумма ответственности оценщика;
  • от умения использовать знания, стандарты, составить качественный, достоверный отчет о проведенной работе.

2. Оценка взноса в уставный капитал хозяйственных обществ.

а) Оценка взносов в уставный капитал акционерных обществ, осуществляемых в неденежной форме (п. 3 ст. 34 «Оплата акций и иных эмиссионных ценных бумаг общества при их размещении» Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

б) Оценка взносов в уставный капитал в обществах с ограниченной ответственностью, осуществляемых в неденежной форме (п. 1 ст. 15 «Оплата долей в уставном капитале общества» Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

  • При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

  • Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.

в) Оценка вклада участника хозяйственного общества (п. 6 ст. 66 «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

  • Вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

  • Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке.

г) Оценка вкладов иностранных инвесторов в уставные (складочные капиталы) (ст. 6 «Гарантии использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации» Федерального закона от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»).

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями. В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах. Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации. Судебная практика не на стороне должника: такая недвижимость будет изъята, даже если другого места для проживания у гражданина нет.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях. По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Затратный (имущественный) подход

Этот подход рассчитывает стоимость предприятия со стороны понесенных убытков за время существования предприятия. Подход включает в себя семь методов:

  • Метод накопления активов (рассчитывается стоимость бизнеса без учета задолженностей организации).
  • Метод чистых активов (область применения обычно ограничивается приватизацией либо налогообложением организации).
  • Метод стоимости замещения (оцениваются только материальные активы предприятия).
  • Метод восстановительной стоимости (рассчитываются все затраты, которые будут необходимы для воссоздания аналогичного предприятия).
  • Метод расчета ликвидационной стоимости предприятия (определяется разница между доходами от ликвидации организации и расходами на нее).
  • Метод расчета стоимости компании с ликвидируемым бизнесом (оценка предприятия с ликвидирующимися активами).
  • Метод отраслевых коэффициентов (расчет ориентировочной стоимости предприятия по специальным формулам, выведенным на основе отраслевой статистики).

Такой подход наиболее часто оказывается полезен для начала нового строительства, оценки эффективности купли и продажи недвижимости, страхования и многих подобных целей.

В первую очередь при таком подходе оценивают сумму затрат воспроизводства или замещения, затем из полученной суммы вычитают величину износа (физического, функционального, экономического). В последнюю очередь учитывают стоимость земельного участка и сооружений.

Однако этот подход также имеет свои недостатки.

Во-первых, устаревшие предметы недвижимости крайне редко подвергаются воспроизводству (замещению). Во-вторых, объекты закреплены за земельным участком, поэтому разделить их не представляется возможным.

Оценка имущества предприятия может оказаться ключевым инструментом при необходимости получить крупный инвестиционный кредит. Пользуйтесь им с умом, и результат не заставит себя ждать.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации