Андрей Смирнов
Время чтения: ~23 мин.
Просмотров: 0

Взаимозачет квартир на новостройки и недвижимость на вторичном рынке в 2020 году

Что и как дают?

Субсидия — 30% стоимости квартиры. Фото: twitter.com

Это целевые деньги от государства на покупку жилья — субсидия. Она не связана с ипотекой, банками и детьми. Она связана только с семьёй и возрастом супругов.

Выплаты регулирует Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 № 1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

Деньги на неё выделяет федеральный бюджет, а не местный. Пока программа действует до 2025 года. В текущим, 2020 году, на реализацию выделено более 232 млрд рублей. 

Правила

  • Пользовательское соглашение
  • Политика конфедициальности
  • Правила размещения объявлений

Ипотека под залог жилья

Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.

Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).

На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.

Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).

Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:

  • максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
  • процентную ставку и порядок погашения;
  • имеющиеся ограничения и штрафы;
  • варианты страховки;
  • наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.

Важно помнить, что имеются ограничения по возрасту для тех, кто желает получить ипотечный кредит – претендент должен быть не моложе 21 года и не старше 60 лет (некоторые банки подняли планку до 75 лет, но с дополнительными условиями). Чтобы увеличить запрашиваемую сумму, потребуется поручитель (как вариант – созаемщик)

Поскольку находящиеся в браке лица при взятии кредита автоматически становятся созаемщиками, кредитные организации чаще одобряют заявки, поступившие от семей (при условии, что супруги имеют постоянную работу)

Чтобы увеличить запрашиваемую сумму, потребуется поручитель (как вариант – созаемщик). Поскольку находящиеся в браке лица при взятии кредита автоматически становятся созаемщиками, кредитные организации чаще одобряют заявки, поступившие от семей (при условии, что супруги имеют постоянную работу).

На финансирование могут рассчитывать граждане, у которых общий рабочий стаж за последние несколько лет составляет не менее 1 года. Для подтверждения платежеспособности необходимо предоставить справку 2-НДФЛ о размере основного дохода (требуется хотя бы 6 месяцев непрерывного стажа). При наличии дополнительного дохода предоставляется справка 3-НДФЛ. Банк может потребовать погашения всех имеющихся на момент обращения кредитов.

Последовательность действий при приобретении жилья в ипотеку:

  • обращение в банк, обсуждение деталей с кредитным специалистом;
  • предоставление всех запрашиваемых документов (помимо справки о доходах требуются паспорт, свидетельства о браке/рождении детей, страховое свидетельство);
  • ожидание одобрения заявки (2-5 дней);
  • оформление договора на ипотеку;
  • подписание соглашения с застройщиком;
  • перечисление банком средств на указанный счет;
  • регистрация прав собственности и заселение в новую квартиру после завершения строительства;
  • выплата кредита до полного погашения;
  • снятие обременения.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Некоторые категории граждан (молодые семьи, военнослужащие) имеют возможность воспользоваться государственной программой. Социальная ипотека подразумевает пониженную ставку или предоставление субсидии на часть стоимости объекта.

Риски при сделке

Прежде чем продавать жильё по взаимозачёту, нужно удостовериться, что строительная фирма надёжна и организована добросовестными учредителями.

Также опасений не должна вызывать риэлтерская компания, выступающая представителем или партнёром застройщика. В случае недобросовестных намерений или халатности учредителей компаний, их клиента могут ждать следующие риски:

  • стоимость квартиры в новостройке может возрасти;
  • в возведённом здании могут быть уменьшены площади совместного пользования;
  • могут быть качественно ухудшены жилые помещения или совместно используемые площади;
  • сроки возведения дома могут затянуться.

Самый существенный риск заключается в опасности нарваться на мошенников, которые изымут у граждан квартиры, а затем заморозят строительство и намеренно обанкротятся. Иногда мошенники действуют через подставные фирмы, учредителей которых обнаружить невозможно. Поэтому вся документация должна проверяться как можно более тщательно.

В интернете можно найти всю информацию об учредителях компании. Если они стояли во главе обанкротившихся фирм, это обстоятельство может настораживать.

Стать банкротом может даже добросовестный, но не имеющий опыта руководитель строительства. Особенно, если у него имеются ошибки в оформлении документации. Например, при наличии пакета документов на строительство и отсутствии бумаг на оформление земли в собственность или в аренду у муниципалитета, строительство будет заморожено до подготовки нужных договоров. А если это невозможно по тем или иным причинам – строительство будет прекращено.

Чтобы подстраховаться на случай форс-мажора, следует обратить внимание на рекомендации банков. Если застройщик их имеет, это означает, что его кредиторы в нём уверены и дают дают гарантию безопасности

Если это гарантия от крупного банка – обращаться к такому застройщику безопасно.

При возникновении ситуации, связанной с риском, банк выплатит клиентам застройщика сумму денег, указанную в ДДУ и подтверждённую платёжными документами. Но так как проданное жильё оценивалось ниже рыночной стоимости (иногда на 20-30%), то вернётся только сумма, внесённая по взаимозачёту, а купить на эти деньги равноценную квартиру не удастся.

При консультации с застройщиком или его представителем нужно уточнить все тонкости и нюансы своих прав и его ответственности. Нужно подробно расспросить о своих гарантиях в случае непредвиденных обстоятельств и замораживания строительства.

По взаимозачёту можно продать старую недвижимость, чтобы вложить эти деньги в новое жильё. Для того чтобы такая сделка произошла без сбоев, нужно внимательно проверить застройщика и пакет его документации. Следует учесть все плюсы и минусы такой сделки и свести к минимуму имеющиеся риски.

Налоги

Если квартира покупается в зачет имеющегося вторичного жилья, то на протяжении короткого периода времени осуществляется сразу 2 сделки:

  • продажа одного объекта;
  • приобретение другого.

Нужно ли в этой ситуации платить налоги? Этот вопрос регламентируется ст.220 НК РФ.

Если квартира находилась в собственности свыше 5 лет, то НДФЛ платить не придется. Встречная покупка жилплощади при этом позволит воспользоваться имущественным вычетом – будет возвращен налог с 2 млн. руб. (260 тыс. руб.).

Если срок владения менее 5 лет, то НДФЛ заплатить придется. 13% взимается со стоимости жилья, уменьшенной на 1 млн. руб. (налоговый вычет предоставляется не только покупателям, но и продавцам). Вместо 1 млн. руб. можно вычесть фактические затраты на приобретение объекта (требуется документально их подтвердить). Вложение денег в недвижимость, как и в первом случае, дает право на возврат налога – это подтверждается письмом Минфина № 03-04-05/3648.

Сумма, указанная в ДКП, теперь сравнивается с 70% кадастровой стоимости – при расчете налога учитывается цифра, которая окажется больше.

На налоговые вычеты могут рассчитывать только плательщики НДФЛ. Если человек работает без оформления или вовсе не получает дохода, то налог он не платит, а значит и на его возврат рассчитывать не может. Не смогут вернуть 260 тыс. руб. и те, кто ранее успел получить предоставленную государством компенсацию после покупки жилья, оплаты лечения/обучения.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Если после 2014 г. компенсация была получена менее чем на 260 тыс. руб., то оставшейся частью можно воспользоваться при текущей покупке. Те, кто получал ее до 2014 г., не смогут использовать «остаток» – в тот период действовали другие законодательные нормы, не позволяющие делить вычет, поэтому считается, что лимит полностью исчерпан.

Какие документы должны быть у застройщика?

Чтобы не прогадать и не стать жертвой «серой схемы» недобросовестных учредителей, нужно проверить пакет документации, который имеется в наличии. Для возведения новостройки должны быть оформлены:

  • проектная декларация;
  • лицензия на строительство;
  • аудиторское заключение о разрешении проведения строительных работ;
  • разрешение на строительство;
  • документы землю в зоне застройки (аренда или собственность);
  • гарантии банка.

Так же он должен показать проект ДДУ, с текстом которого следует ознакомиться, а также – проект застройки с планом квартир. Нужно обязательно сверить технические параметры квартиры, которая планируется к приобретению с теми сведениями, которые внесены в ДДУ. В случае расхождения сведений актуальными будут положения договора.

Желательно, чтобы у застройщика были фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами жильцов. В имеющемся пакете документации следует проверить:

  • указанный срок действительности лицензии;
  • удостоверение документов отделом по архитектуре и строительству;
  • их удостоверение департаментом по строительству.

При отсутствии необходимых документов, у застройщика может возникнуть конфликт с администрацией, в силу чего строительство может быть заморожено или прекращено.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы осуществить бартер старого жилья на новостройку, две стороны договора предоставляют следующие документы:

  • документ, который свидетельствует о паве собственности;
  • копии паспортов и оригинал;
  • разрешения от собственников на продажу;
  • разрешение от супругов на продажу;
  • техническая документация;
  • свидетельство об оплате пошлины (налога);
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ;
  • договор, подписанный в двухстороннем порядке.

С каждого документа снимается копия.

Документы от сторон соединяются воедино и подаются в отделение Федерального государственного реестра. В этой службе бумаги тщательно изучаются на предмет соответствия действительности и если к собственникам — сторонам договора нет вопросов – выдается свидетельство о праве собственности и той и другой стороне.

Процесс приобретения в зачёт имеющегося жилья

Каждый способ предусматривает некоторые различия в алгоритме пошаговых действий и имеет определённую специфику, связанную с обстоятельствами, сопутствующими передаче старого жилья. Базовые правила сделки, при этом, остаются идентичными в обоих случаях.

В частности, остаток по сделке в том и ином варианте проведения взаимозачёта, доплачивается:

  • из личных сбережений;
  • оформляется в рассрочку;
  • оформляется в ипотеку.

Из способа доплаты могут проистекать дополнительные нюансы сделки.

При взаимозачёте может использоваться не только квартира клиента, но и другая, принадлежащая ему недвижимость.

Если выбирается вариант с оформлением брони, то вся процедура будет состоять из следующих, основных шагов:

  1. Оценка старого имущества.
  2. Бронирование квартиры в новостройке.
  3. Продажа имеющегося объекта, с учётом всех этапов: поиск покупателей, организация просмотров, проверка пакета документации.
  4. Сопровождение расчёта покупателя с продавцом, с перечислением денег на счёт.

Эти процедуру выполняет риэлтерская компания, сотрудничающая с застройщиком, или сам застройщик. Клиенту остаётся только заключить с компанией соответствующий договор услуг.

Взаимозачёт по брони может оформляться на самых ранних этапах возведения новостройки. Соответственно, стоимость строящегося объекта самая низкая, допускающая существенную экономию. Чем больше готовность строящегося объекта, тем ниже риски и выше стоимость жилья.

Поэтому многие строительные компании, зарекомендовавшие себя с положительной стороны, завершают оформление брони на планирующиеся квартиры уже на стадии котлована. Чтобы сохранить бронь, нередко приходится снижать стоимость продаваемой квартиры.

При оформлении одномоментной купли-продажи старого и нового жилья, ситуация складывается несколько иначе и происходит по следующему сценарию:

  1. Оценка и осмотр квартиры представителем застройщика.
  2. Предложение на приобретение квартиры.
  3. Одновременное оформление и заключение договора купли-продажи (ДКП) старой квартиры и договор долевого участия (ДДУ) или переуступки на новую квартиру.

Договор долевого участия может заключать только застройщик, риэлтерская фирма может заключить договор цессии.

В этом случае все этапы продажи вторички аннулируются, так как сам застройщик является покупателем старого жилья, и стороны сразу приступают к оформлению договора. После того как удалось продать квартиру застройщику, придётся ждать завершения строительства. В этом случае владелец права приобретения квартиры в новостройке, может:

  • переехать в другое помещение (если оно имеется);
  • съехать на съёмное жилье или пожить у родственников;
  • оформить договор ссуды или аренды проданной квартиры.

Вариант места проживания выбирается по усмотрению сторон, исходя из возможностей покупателя и условий компании.

Если вы хотите обменять старую квартиру на новостройку, то вам подойдёт схема «трейд-ин» или взаиморасчет. Подробности читайте ниже.

Трейд-ин- это схема, в которой застройщик выкупает у собственника квартиру на собственные средства. При этом вторичное жильё обычно оценивается на 10-20% ниже рыночной стоимости. После того, как застройщик становится собственником квартиры, он уже может реализовать её самостоятельно. Собственник же взамен может приобрести на вырученные деньги жилье в новостройке застройщика. Однако, следует отметить важный момент: если денег, вырученных от продажи старой квартиры, будет не хватать на приобретение новой, то недостающую часть вам придётся доплатить из собственного кармана.

Естественно, такая схема имеет ряд неудобств, и по этой причине в России бешеной популярностью не пользуется. С одной стороны, застройщику невыгодно покупать вторичные квартиры и тем самым брать на баланс ещё один объект, который является источником издержек: содержание, перепродажа, налоги. А собственнику вторичного жилья кажется несправедливо заниженной.

Поэтому на российском рынке более популярна так называемая система взаиморасчета. Если коротко, то владелец квартиры сначала реализует своё жильё с помощью одной компании по адекватной стоимости, а на полученные деньги уже приобретает квартиру в новостройке. При этом есть возможность сначала забронировать жильё в новостройке, а уже потом начать продажу своей старой квартиры.

Схемы «трейд-ин» отличаются от схемы взаиморасчета скоростью сделки. Во первом случае сделка совершается в самые короткие сроки, поскольку нет необходимости в поиске покупателя, а в схеме задействовано всего две стороны. Во втором случае, естественно, скорость совершения сделки существенно снижается: на поиски компании, реализующей жильё, потом на поиски покупателя, на оформление сделки, и, наконец, на покупку долгожданного жилья в новостройке. Зато во втором случае старая квартира уходит по более высокой цене, и есть возможность грамотно вложить вырученные средства.

Вполне логично будет здесь задаться вопросом: если продать старую квартиру, а взамен приобрести новую, то чем процесс взаиморасчета отличается от обычной альтернативной сделки? Здесь есть ряд нюансов: под «трейд-ин» сделкой понимается конкретно сделка, связанная с покупкой жилья именно в новостройке, причем, что характерно, при выставлении на продажу старого жилья, клиент уже точно знает, какое хочет приобрести взамен, и часто уже заранее бронирует конкретно выбранную жилплощадь. Кроме того, в первую очередь происходит продажа квартиры клиента, а уже потом — оплата прав на новостройку. В общепринятой альтернативной схеме принято совершать данные операции одновременно.

По данным экспертов, схема «трейд-ин» и схема взаиморасчета в условиях современного российского рынка недвижимости будет использоваться всё чаще, поскольку является хорошим способом дополнительного извлечения средств на покупку жилья в новостройке. Более того, учитывая нестабильную ситуацию на рынке труда и всё уменьшающиеся шансы как получить, так и выплатить ипотеку, «трейд-ин» для многих собственников станет настоящим выходом из сложившейся ситуации, и реальным способом улучшения жилищных условий.

Будьте внимательны: «трейд-ин» в чистом виде, то есть, с выкупом старой квартиры застройщиком, является способом сильно сбить цену на ваше старое жильё. За него обычно дают не более 70% от рыночной стоимости. Кроме того, у застройщиков есть ряд требований, предъявляемых к приобретаемому жилью, которые также необходимо соблюсти, чтобы сделка состоялась. В частности, квартира обязательно должна быть свободна как юридически, так и физически. Доли и коммунальные комнаты в «трейд-ин» не используются.

У системы взаиморасчета также имеются свои недостатки. В частности, животрепещущим является вопрос о том, где же проживать собственнику в период между продажей старой квартиры и получением новой? Также, важным моментом может стать участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то в сделку могут вмешаться органы опеки и сорвать её.

Стоит также учитывать тот факт, что срок бронирования квартиры в новостройке для схемы взаиморасчета может быть ограничен. Чаще всего застройщик соглашается зарезервировать жильё на две-три недели, но никак не дольше. Соответственно, продажа старого жилья потребует срочности, что дополнительно вынуждает собственника соглащаться на более низкую цену.

Сообщить об опечатке

Что лучше продать?

Означает ли это, что любую «вторичку» надо быстрее продавать ради покупки новостройки? «Говорить о массовом явлении по отношению ко всем сегментам и округам вряд ли правильно. Дело в том, что при оценке недвижимости мы рассматриваем ликвидность объекта, которая складывается не только из статуса «первички» или «вторички», — отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Например, нелогично сравнивать панельную новостройку и монолит из нулевых, так же как сталинские высотки и проекты бизнес-класса, возведенные в двухтысячных годах. В связи с этим еще рано говорить об удешевлении всей старой недвижимости».

Некорректно утверждать даже то, что в «отстающих» окажется весь старый жилой фонд. Проседать в цене будет в первую очередь неликвид, а он может быть в любых сегментах. «Я бы сказал, что, вне зависимости от классов, наименее ликвидными сейчас являются нестандартные квартиры – например, с необычными планировками или ремонтом, сделанным «под себя», исключительно с учетом личных пожеланий собственника. Однако для того чтобы реализовать эту жилплощадь, необходимо найти покупателя, которому понравится такой нестандартный объект, а это очень непросто, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». — Также в категории малоликвидных лотов попадают иногда квартиры, расположенные на первых или вторых этажах (например, над рестораном или магазином)».

«Меньшим спросом пользуются квартиры больших площадей, а также объекты, расположенные в районах с «бесконечной стройкой» и плохой экологией, которая связана со строительством новых дорожных развязок», — считает Юлия Дымова.

Кроме того, в зоне риска, по мнению Дмитрия Таганова, как раз достаточно престижная, но устаревающая «вторичка» – например, квартиры в сталинских домах: «Если их стоимость и будет увеличиваться вслед за ценовыми показателями по рынку в целом, то гораздо медленнее, чем цены на новое жилье. Или, скажем, старые дореволюционные особняки, которые в 1990-е и начале 2000-х годов пользовались у обеспеченных покупателей повышенным спросом. Сейчас такие объекты практически никому не нужны, по крайней мере без реконструкции, и они могут на годы застрять в продаже. Тем более что в столице появилось немало элитных проектов, и даже при равной стоимости покупатели, не сомневаясь, отдадут предпочтение новостройкам. Здесь, во-первых, более удобные планировки – в отличие от так называемой коридорно-кабинетной системы в «сталинках», которая себя уже изжила (большие коридоры и маленькие комнаты). Сейчас, наоборот, покупатели чаще всего выбирают планировки формата опен-спейс, когда при сокращении площади коридоров квартиры получают больше квадратных метров» (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

При оценке перспектив конкретной вторичной квартиры стоит также учитывать район и конкурентное окружение в нем. Если в локации появляется много современного качественного жилья, старая «вторичка» на этом фоне начинает заметно проигрывать. Как раз это произошло в примере из начала статьи. Схожим случаем поделилась Елена Мищенко: «В 2014 г. у нас была сделка по продаже трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в панельном доме серии П44Т в районе Отрадное в 20 минутах пешком от метро (начала нулевых годов застройки). Мы смогли ее продать за 16,5 млн, и на тот момент нам казалось, что можно продать дороже. За 13 млн клиенту приобрели также трехкомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована и машино-место в подземном паркинге. Дома заявлены были класса комфорт+ и располагались прямо около метро «Ботанический сад». У клиента, как несложно посчитать, остались деньги на ремонт и мебель, так как новостройка сдавалась без отделки. Сегодня проданная квартира в Отрадном не стоит и 14 млн. Падение связано с активной застройкой района монолитными домами, интерес к панелям стремительно падает. А квартира клиента в новом ЖК на сегодня оценивается в 20 млн плюс машино-место в 2,5 млн».

Кому это нужно

Схема трейд-ин подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.

По словам опрошенных нами застройщиков, трейд-ин часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади. Также программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками и в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.

Но нередко трейд-ин прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.

Но, как уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, схема трейд-ин все же больше подходит людям, которые хотят реализовать не единственное жилье. В этом случае сделка имеет шанс состояться. «В остальных ситуациях для покупателя и застройщика гораздо выгоднее прибегнуть к другим способам приобретения недвижимости, среди которых самый удобный – ипотека. В данном случае покупатель получает минимальную цену на новую квартиру с учетом всех скидок, а застройщик – единовременную оплату», – говорит эксперт. По его словам, при срочной продаже квартиры дисконт (потери) могут составить 10% от среднерыночной цены. В большинстве случаев продавцы не готовы на такую уступку.

Что такое трейд-ин

Классический трейд-ин на практике выглядит следующим образом. Клиент выбирает квартиру в понравившейся новостройке и договаривается о ее предварительном бронировании. После этого риэлторское агентство – партнер строительной компании – дает заключение о рыночной стоимости имеющегося жилья клиента. Если цена устроила – с агентством подписывается договор на реализацию. И одновременно заключается договор с застройщиком на приобретение новой квартиры.

На продажу «квартиры в зачет» отводят от трех до шести месяцев – здесь все зависит от того, сколько застройщик готов ждать. Ну а вырученные в результате деньги идут на оплату покупки.

Плюсов и минусов в этой схеме немало. Привлекательный момент – за время продажи старого жилья новостройка в цене не подрастет. Более того, многие застройщики обещают заморозить и все действующие на тот момент скидки. «В нашей компании на реализацию имеющейся квартиры клиенту предоставляется четыре месяца. Это достаточный срок для того, чтобы опытный агент реализовал жилье по выгодной цене. На это время фиксируется стоимость забронированной квартиры, а также все акции и скидки. К примеру, сейчас у нас основная акция – это „паркинг в подарок“», – рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Скидка может зависеть и от скорости реализации старого жилья. «По условиям нашей программы trade-in клиенту предоставляется возможность внести основной платеж в течение шести месяцев от даты заключения договора на новую квартиру. Стоимость недвижимости на этот период фиксируется. Если сделка пройдет быстрее, то при выплате всей суммы в течение трех месяцев стоимость жилья будет как при единовременной оплате, то есть с учетом скидки», – комментирует коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева.

Некоторые застройщики вначале предлагают раскошелиться. «В нашей компании клиент вносит первоначальный взнос, а это 15–20% от базовой стоимости квартиры, и ему предоставляется рассрочка на те месяцы, в течение которых происходит продажа его прежней недвижимости», – рассказывает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. Конечная стоимость приобретения зависит от срока второго платежа: скидка от базовой цены составит 11%, если договор оформляется на 180 дней, и 9% при выплате второго платежа через 365 дней.

В любом случае у покупателя остается свобода выбора – если передумал продавать свое жилье или риэлторы не сумели реализовать квартиру в установленный срок, все денежные средства клиента вернутся.

Особенности программы «квартира в зачет»

Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.

В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.

Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.

Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.

Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.

Одновременно клиент развивает отношения с компанией-застройщиком: стороны подписывают договор о бронировании выбранной квартиры по фиксированной цене. Стоимость приобретаемого объекта, как правило, на 10-15% выше, чем при ипотеке или стопроцентной оплате. Но, если сделка заключена на ранней стадии строительства, цена квадратного метра оказывается близкой к минимальной в данном ЖК.

Услуга trade-in – взаимозачета старой недвижимости при покупке новой – уже давно стала привычной для российского рынка.

По оценке специалистов компании «Метриум Групп», на сегодняшний день в Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются до 10% клиентов. Эксперты проанализировали рынок массового жилья в столице и на присоединенных территориях, и выяснили, в каких проектах покупатели могут обменять свое старое жилье на новое.

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании «Метриум Групп», услуга trade-in сегодня представлена далеко не во всех проектах на первичном рынке. В массовом сегменте в «старой» Москве данная опция доступна в 18 новостройках, что составляет чуть более половины от всех реализуемых проектов. В Новой Москве доля несколько ниже – примерно 42% (15 жилых комплексов).

«Реализуемые на первичном рынке проекты можно разделить на две группы:

  • те, где застройщик продает квартиры самостоятельно через собственный отдел продаж,

  • и те, где эту функцию выполняет профессиональное агентство недвижимости,

— поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В первом варианте девелоперы крайне редко предоставляют услугу trade-in, потому что продажа квартир на вторичном рынке не является для них профильным бизнесом и сопряжена с лишними издержками. Если же реализацию квартир в новостройке ведет агентство-партнер, то опция взаимозачета доступна почти в 100% случаев».

Новая Москва

В Троицком и Новомосковском административных округах Москвы сегодня реализуется 15 новостроек с опцией trade-in.

  • Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в Эко-районе «Борисоглебское» — от 50 тыс. рублей.

  • На второй позиции расположился ЖК «Легенда» с показателем 53,8 тыс. рублей за кв. м.

  • Замыкает тройку лидеров жилой комплекс «Прима-Парк» — от 58,5 тыс. рублей за «квадрат».

«Старая» Москва

В старых границах Москвы услугой trade-in можно воспользоваться в 18 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса.

  • Ценовой минимум отмечен в жилом комплексе «Некрасовка» — от 85 тыс. рублей за кв. м.

  • На втором месте с небольшим отставанием идет микрорайон «Северный» — от 86,5 тыс. рублей за «квадрат».

Стоит отметить, что оба проекта возводятся в столичных районах, расположенных за пределами МКАД. Внутри Московской кольцевой автодороги цены на порядок выше.

Тройка лидеров выглядит следующим образом:

  • ЖК «Город» (от 105,5 тыс. руб./кв. м),

  • ЖК «Терлецкий парк» (от 118,8 тыс. руб./кв. м)

  • и ЖК SREDA (от 121,3 тыс. руб./кв. м).
  • По минимальной стоимости квартир лидерство принадлежит микрорайону «Северный» — от 3,39 млн рублей.

  • На второй строчке расположился ЖК SREDA с показателем 3,57 млн рублей.

  • И «бронза» за самую низкую стоимость квартиры среди проектов с опцией trade-in досталась ЖК «Петр I» — от 3,64 млн рублей.

«Услуга trade-in при покупке жилья в новостройке – это возможность превратить сложный и нервный процесс продажи одной квартиры и покупки другой в максимально комфортное мероприятие, — резюмирует Мария Литинецкая. – При этом нужно понимать, что trade-in подходит далеко не всем. К примеру, если до ввода в эксплуатацию новостройки нужно ждать еще 1,5-2 года, а старая недвижимость будет продана уже сейчас, то до момента получения ключей от нового жилья необходимо будет снимать квартиру. При длительном сроке ожидания расходы на аренду могут нивелировать выгоду от приобретения нового жилья на раннем этапе. Оптимальным вариантом для trade-in является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или за два-три месяца до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В Новой Москве такая возможность сегодня предусмотрена в 2/3 проектов.

К примеру, в микрорайоне Южный жилого комплекса «Новые Ватутинки» продаются квартиры в уже сданных домах, а квартале Центральный получение РВЭ запланировано до конца текущего года. В старых границах Москвы проектов, которые уже сданы или получат разрешение в этом году значительно меньше – только треть. Среди них такие новостройки, как многофункциональные комплексы «Водный» и «Фили Град».

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации