Андрей Смирнов
Время чтения: ~22 мин.
Просмотров: 0

Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру

Комбинации сделок

Отличия в договоре мены

Отличия в списке собранных документов

Отличие в процедуре обмена

При обмене дома на дом

Стандартный договор мены с указанием объектов, их характеристиками и описаниями, взятыми из свидетельства собственности.
От уже описанного пакета документов этот будет отличаться взаимным отсутствием документов на землю.
Если участки не приватизированы, это могут сделать новые владельцы уже после совершения сделки.
При обмене дома с земельным участком на земельный участок

В договоре обязательно указываются и описываются объекты мены, сумма доплаты одной из сторон.
Вторая сторона, предлагающая только земельный участок, все равно должна пригласить независимого оценщика и предоставить документ о межевании.
О сумме доплаты (если она нужна) следует договориться до момента составления договора.
При обмене участка с домом на квартиру

В договоре обязательно описывается не только характеристика дома, но и участка.
Стандартный пакет документов, который уже был описан в статье. Прилагается документ о межевании земли.
Нюансы и спорные моменты описаны в статье.
При обмене дома на землю

Характеристика дома без участка и надворных построек, характеристика участка для обмена.
Если в первом случае земля не в собственности, то документы на нее получить не удастся

Второй участник сделки должен подать только документ на землю (собственник).
Важно чтобы в доме не остались прописаны родственники. Обмен на пустой участок может быть осуществим, если всем домочадцам (особенно детям) есть куда переехать на время строительства нового дома.
При обмене дома в отдалении

В договоре прописывается местоположение дома, точные характеристики.
Прикрепить заверенный итог независимого оценщика.
Нет принципиальных отличий

Стороны должны договориться о размере оплате и должна ли она быть.
При обмене дома на спецтехнику

Прописываются объекты мены, обязательно подробное описание.
Одна сторона передает все документы на спецтехнику, права собственности переписываются на нового владельца (организацию).
У будущего владельца спецтехники должно быть разрешение на управление, спецтехника не должна быть на балансе предприятия, на нее должна быть сделана лицензия.

На нашем сайте можно ознакомиться и с другими полезными публикациями, посвященными проведению сделок мены с такой недвижимостью, как:

  • жилые помещения, на время отпуска;
  • квартиры, в том числе и находящиеся в разных городах;
  • земельные участки, а также правила составления договоров в таких случаях;
  • ЗУ и прочее имущество на автомобиль.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

  1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
  2. Средства участников не уменьшит инфляция.
  3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
  4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
  5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
  6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
  7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
  8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

То есть, такая сделка выгодна, когда собственники недвижимости приобрели ее более трех лет назад.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

  1. Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях.

    Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

    Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

    Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

  2. Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
  3. Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
  4. Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.

Поэтому в большинстве случаев владельцы недвижимости предпочитают соглашения купли-продажи.

Другие

При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

Если родственная связь будет потеряна до регистрации собственности, полученной в дар (например, супруги разведутся, усыновитель откажется от усыновления), 13% НДФЛ оплатит одаряемый.

Что собой представляет договор

В рамках ст.567 ГК РФ меной является передача во владение другой стороне товара либо же недвижимости в обмен на аналогичный предмет собственности в порядке определенном условиями договора. Основными признаками договора мены выступают:

  1. Возмездность, учитывая, что обе стороны получают в личное владение имущество.
  2. Взаимность, так как обе стороны в процессе выполнения сделки наделяются правом, как передавать имущество, так и требовать передачу аналогичного предмета.

В силу ч.2 ст.567 ГК РФ к сделкам, в основе которых лежит обмен, применяются требования, предусмотренные для оформления правоотношений при купле-продаже. Однако в отличие от продажи при обмене жилых помещений обе стороны выступают одновременно как покупателем, так и продавцом.

Исходя из норм ст.568 ГК РФ договор мены имеет несколько видов, которые напрямую зависят от стоимости предмета договора и его качественных характеристик. В частности, мена может быть:

  • равноценной, при которой жилые помещения по стоимости и по условиям благоустройства практически одинаковы;
  • неравноценной, то есть в случае разной стоимости жилых помещений.

Если цена жилища одинакова, стороны всего лишь оформляют процесс перехода права собственности. Однако в случае разницы в стоимости, договор мены в обязательном порядке включает в себя условие о доплате во исполнение ч.2 ст.568 ГК РФ.

Как можно уменьшить налог

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Риски сделки при обмене

Поиск подходящего для обмена варианта частного дома может затянуться на долгое время, так как не много желающих найдется для переезда в небольшую квартиру после просторного дома.
Проведение оценочной стоимости объектов лучше доверить профессионалам, так как зачастую при самостоятельной оценке цена может быть крайне завышена, а вы даже не поймете этого.
Собственник квартиры при выборе дома должен обращать внимание на особенности частного дома (время постройки, местность, район, площадь, инфраструктура и коммуникации). Не лишним будет получить информацию по объекту от соседей и правоохранительных структур, обслуживающих данный административный участок.
Еще один риск связан с юридической чистотой сделки, т.е

необходимо убедиться в том, что дом не обременен третьими лицами, не находится под арестом и не является спорным объектом между наследниками.

На практике довольно часто встречаются случаи, когда выход собственника квартиры на нужный вариант происходит через целую цепочку сделок, а не напрямую, поэтому в данном случае рекомендуется пользоваться услугами риэлтерских компаний.

Пошаговая инструкция при обмене

Формально обмен недвижимости независимо от ее типа не имеет существенных различий. Правда, больше всего времени тратится на стадию поиска подходящего варианта.

Если разбить всю деятельность по обмену недвижимостью, то можно выделить следующие шаги:
  1. Экспертная оценка стоимости квартиры.

Данный шаг позволяет оценить имеющуюся собственность и выяснить на какой дом можно рассчитывать с учетом цены квартиры и имеющихся личных сбережений, которые собственник готов потратить на обмен. Если такую оценку не проводить, то есть вероятность, что стоимость имеющегося в собственности объекта будет занижена.

  1. Поиск дома для организации обмена.

Его можно осуществлять самостоятельно, а можно прибегнуть к помощи риэлтерских контор. Вероятность найти подходящий объект во втором варианте значительно увеличивается, так как самостоятельный поиск отнимает много времени и сил, а зачастую времени на постоянный мониторинг рекламных объявлений просто нет. Возможно, у владельца квартиры есть какие-то предпочтения по месту расположения недвижимости, этажности, площади, количеству хозяйственных построек или комнат внутри дома. Тогда эти пожелания следует указывать риелтору, который будет искать подходящий под ваши запросы дом.

  1. Юридическая проверка документации и предварительное составление договора мены.

Когда объект, подходящий под требования клиента обнаружен, сценарий дальнейших событий может развиваться несколькими путями. Самый простой, когда обе стороны довольны подобранным результатом и остается только договориться о доплате. Но, наиболее часто встречаются ситуации, когда необходимо авансировать будущую сделку и параллельно искать дополнительные варианты для кругового обмена либо же искать покупателя для своей квартиры. Как только недвижимость для обмена обнаружена, следует подготовить предварительный договор мены. Его форма проста и не имеет особых отличий от стандартного договора. На этом же этапе проверяется документация объектов, участвующих в сделке на предмет чистоты и отсутствия проблем.

  1. Подписание сторонами договора, регистрация сделки.

Именно этот этап в конечном итоге регистрирует сделки и, соответственно, влечет наступление юридических последствий. С момента регистрации сделки бывший владелец квартиры становится собственником дома и наоборот.

Документы для организации обмена

ВАЖНО !!! Для более быстрой организации сделки пакет необходимой документации следует подготовить заранее

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок

Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Снимать жилье у местных жителей

Я постоянно пользуюсь Airbnb, когда путешествую. Это самый крупный сервис, отличная альтернатива отелям и хостелам. При этом вы получаете возможность познакомиться с местными жителями и посмотреть страну изнутри, как если бы жили у кого-то по каучсерфингу или работали волонтером на ферме. Только за деньги и с большим комфортом и приватностью.

Снять квартиру на Airbnb обычно дешевле, чем номер в отеле. В Италии, куда я часто езжу, комнаты в популярных туристических городах вроде Вероны или Милана стоят от 700—1000 Р, квартиры — от 1500—2000 Р.

Если вы, как и я, работаете удаленно и путешествуете больше, то снимать квартиру на длительный срок еще выгоднее. В небольших городах и деревнях они стоят от 400—500 € (27 760—34 700 Р) в месяц. Именно столько стоили квартиры, которые я находил на сервисе в Финляндии и в Доломитовых Альпах. За длительное бронирование дают скидки.

Airbnb — не единственный сервис. У него есть менее популярные аналоги, которые, как правило, специализируются на какой-то одной нише:

  1. Vrbo — более старый сервис, чем Airbnb.
  2. The Plum Guide — всего 12 городов, каждая квартира проходит жесткий отбор по дизайну и качеству удобств.
  3. Homestay — квартиру придется делить с хозяином, но жилье стоит дешевле.
  4. Innclusive — только мгновенное бронирование.
  5. Kid and Coe — жилье для путешествующих с детьми.
  6. Vacasa — только дома.
  7. Boutique Homes — только красивые и дорогие дома и квартиры.
  8. FlipKey — Airbnb от «Трипэдвайзора».

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Полезная информация:

03.03.2020
Планы строительства 3 млн. кв. м. коммерческой недвижимости вдоль ЦКАД — утверждены

Глава деп. развития новых территорий Владимир Жидкин Москвы сообщил, что на территориях, прилегающих к ЦКАД (Центральной кольцевой автодороге)…

15.08.2019
Плюсы и минусы кредита под залог недвижимости.

Пользователи выбирают займ под залог квартиры, когда деньги нужны срочно, а собирать бумаги, искать поручителей нет времени, желания. Кредит под залог…

13.08.2019
Как продать квартиру выгодно

Если вы не знаете, как выгодно продать квартиру, советы, приведённые ниже, помогут вам разобраться в этом вопросе

Очень важно, чтобы вы сами …. Все статьи

Все статьи

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС

При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи

В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Случаи отказа

Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

Предлагаем ознакомиться Выписать человека из квартиры, если не проживает и не платит

В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

  • судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
  • неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
  • отказ органов опеки и попечительства.

Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов, либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки.

Варианты домов

Когда стали изучать рынок, выяснили, что есть несколько вариантов частных домов.

Двухэтажные коттеджи или дома с коттеджным уровнем комфорта. Это здания из кирпича или газобетона площадью от 100 м² и с участками от 10 соток. В таких домах часто есть газ, своя котельная, устроены теплые полы. Но стоимость коттеджей превышает 5 млн рублей. Нам это было не по карману.

Каркасно-щитовые дома. Большинство домов такого типа, которые мы смотрели, либо оказывались недостроенными, либо имели проблемы с документами.

Например, в одном из них не было окон, электропроводки и отопления. А на другой дом хозяйка еще не оформила право собственности. Она обещала сделать это за полгода, если мы согласимся на покупку, но при таких условиях ипотеку нам бы не выдали. Здания этого типа стоили дороже трехкомнатной квартиры — от 3 до 4 млн рублей, — а самые приличные приближались по цене к коттеджам.

Обычные дома, которые построены по типу деревенских. Это одноэтажные здания с электрическим или печным отоплением на ленточном или свайном фундаменте. Площадь участка минимальная — 6 соток. Стоимость — 2—3 млн.

Такие «каркасники» можно купить в пределах 10 км от Череповца. Смущает, что этот дом предлагают поменять на двух- или трехкомнатную квартиру в городе. Значит, владельца что-то не устроило в деревенской жизниЭтот коттедж стоит недорого относительно своих собратьев, потому что из коммуникаций здесь только электричество. Когда подведут газ, цена вырастетНекоторые экстремалы круглый год живут в каркасно-щитовых домах на территории садовых товариществ, но я не уверен, жизнь это или выживание

За два месяца мы нашли то, что хотели: одноэтажный деревянный дом из бруса за 2 850 000 Р. Он находится в небольшом районе индивидуальной застройки в черте города. Раньше там давали участки по шесть соток льготникам и участникам боевых действий, большинство из них с тех пор многократно перепроданы.

Формально наш дом находится в черте города, но фактически мы живем на отшибе, дальше нас только местное кладбище. Если что — мертвецы не беспокоятЭто наш дом. В этом районе почти все дома двухэтажные, наш — редкое исключение. Дом стоил 2 850 000 Р

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.

Нюансы

Это не самая простая сделка, так как работа осуществляется сразу с двумя объектами. Поэтому лучше, если будет приглашен профессиональный риэлтор. Он запросит все документы, необходимые для проверки чистоты сделки

Если вы решите действовать самостоятельно, важно внимательно изучать представленные документы

Важно запросить документы не только на дом, но и на землю. С 2018 года у каждого участка должен быть межевой план

Если его не будет, сделку провести не получится. Также изучите вид разрешенного использования земельного участка. Лучше, если это будет земля под индивидуальное жилищное строительство. 

Особое внимание нужно уделить не только тем, кто на данный момент прописан в квартире и доме. Необходимо запросить архивную выписку из домовой книги

В ней указываются те, кто когда-либо был прописан в жилом помещении. Если кого-то выписали без достаточных оснований, лучше подобрать другой объект. В противном случае возможны судебные разбирательства, в результате которых придется восстановить в правах выписанного человека.

В некоторых случаях составляется сложные договора обмена. Если квартира меняется на два дома, необходимо внимательно рассмотреть документы по двум объектам. Все документы проверяются на чистоту сделки, после чего подаются на регистрацию в Росреестр. Там происходит регистрация нового собственника по объекту недвижимости.

Таким образом, обмен квартиры на жилой дом – это не самая простая процедура. Если подобрать подходящий вариант и тщательно проверить документы, у вас не возникнет проблем с новым жильем.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации