Правила и норматив на содержание общего имущества многоквартирного дома по постановлению 491

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом.

Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов, которые входят в собственность всех жителей дома.

Здесь закон остается на стороне жильцов, и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности.

В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом, либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

• Написать обращение в УК, изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
• Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК;
• Представить доказательства неисполнения обязанностей;
• Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию, написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства.

После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений. Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд.

Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф.

Также он может отстранить компанию от дел.

Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Прежде чем подавать претензию в контролирующие или судебные органы, попробуйте написать жалобу непосредственно в офис управляющей компании. Как правило, большинство вопросов разрешается на этом этапе. Если результата не последует, или он вас не устраивает – обратитесь в надзорные органы, не забыв приложить свое заявление в УК и ее ответ: ГЖН (Государственная жилищная инспекция); Роспотребнадзор; Прокуратура.

ВАЖНО: подготовьте все заявления в двух экземплярах – для органа, куда подаете жалобу и для себя с отметкой о принятии.

В обращении подробно опишите нарушение и приложите документальные доказательства (фотографии, результаты экспертизы, акты и т.п.)

Обратите внимание, что при подаче письменного заявления вы должны получить ответ в течение 30 дней.. Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия

Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

Выстроенная коммуникация жильцов с управляющей компанией снижает риски обращения потребителей с жалобами в вышестоящие инстанции. Для поддержания контактов с потребителями есть удобный инструмент — мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет. Подробнее о возможностях приложения вы можете прочитать здесь.

13 способов противостоять росту цен на услуги ЖКХ Управляющая компания ЖКХ — что это такое? Как формируются тарифы ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Управлять — одно, обслуживать — другое

Одной из столичных управляющих компании является ТОО «Астана ЖилСервис», которая называет своей основной обязанностью содержание и благоустройство жилого комплекса, своевременность оказания услуг и порядок.

«На самом деле, это очень трудоемкий процесс, и он требует максимальной отдачи, — отмечает руководитель компании «Астана ЖилСервис» Рустам Айтжанов, — одним из таких процессов является начало и конец отопительного сезона, занимающий длительную подготовку. Все остальное осуществляется ежедневно: поддержание чистоты, обслуживание инженерных сетей. Компанией производится своевременная замена оборудования, незамедлительно устраняются какие-либо аварийные ситуации».

Данная управляющая компания насчитывает в своем штате порядка 100 сотрудников, состоящих как из административно-управленческого персонала, так и производственного персонала. По словам Рустама Айтжанова, компания практикует привлечение специалистов на праве аутсорсинга в различные сферы строительства.

«Согласно Постановлению Правительства РК №1421 от 1 декабря 2011 года (в декабре прошлого года были внесены изменения) осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной деятельностью запрещается, — информирует Виктор Сыздыков. — Это означает, что он не должен одновременно управлять и держать в своем штате сантехников, дворников и т.д.».

По его словам, функции управления и функции технического обслуживания многоквартирного дома на сегодняшний день законодательно разделены. «Однако никто не хочет этого делать, потому что все хотят собирать деньги, делать сами работу, оценивать, контролировать и сами ее оплачивать, — говорит правозащитник. — Мы превратили и КСК, и управляющие компании в локальных монополистов».

По его словам, в законе четко прописано, что такое «орган управления», и что собой представляет «сервисная  организация», что такое «содержание дома». Как правило, содержание дома должно осуществляться сервисной компанией на основании договора с органом управления объектом кондоминиума. В первую очередь управляющая компания должна провести тендер, выбрать сервисную компанию в соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях». «Она ставит свои условия перед сервисной компанией, которая, к примеру, должна обслуживать многоквартирный дом с общей площадью 50 тысяч квадратных метров, с каждого кв.м идет 30 тенге, — говорит Виктор Сыздыков, — Работники сервисной компании должны каждое утро подметать во дворе, наводить чистоту в подъездах, в общем, обслуживать этот дом».

Управляющая компания при этом оплачивает за конкретный фактический объем, который будет представлен в акте выполненных работ. По словам общественного деятеля, этот список будет как раз таки отчетным и бухгалтерским, предназначенным для оплаты услуг сервисной компании.

Порядок привлечения к ответственности

Для привлечение УК к ответственности за невыполнение своих обязанностей необходимо выполнить следующие действия:

1. Собрать доказательства невыполнения обязанностей.
2. Направить претензию руководству УК и получить уведомление о принятии.
3. При отсутствии реакции со стороны УК направить жалобу в жилищную инспекцию и прокуратуру.
4. При отказе УК возмещать причиненный ущерб направлять исковое заявление в суд.

К доказательствам могут относиться акты обследования о неисправностях, а также фотографии и показания свидетелей

Важно учесть, что направление коллективной жалобы ускорит ее рассмотрение.. Заявление в орган жилищного надзора должно содержать следующие сведения:

Заявление в орган жилищного надзора должно содержать следующие сведения:

• наименование органа обращения;
• ФИО и адреса заявителей;
• описание проблемы;
• требования заявителей;
• дата и подписи.

Образец документа: бланк жалобы на УК в жилищную инспекцию можно скачать здесь.

При описании проблемы нужно изложить в хронологическом порядке появление  первых признаков неисправности, принятые меры (обращение в ремонтную службу, к руководству УК), а также реакцию сотрудников УК на обращение.

В качестве требования нужно указать привлечение УК к административной ответственности, а также возмещение причиненного ущерба и устранение неисправностей общедомового оборудования.

Обращение в жилищную инспекцию в большинстве случаев достаточно для устранения неисправностей сотрудниками УК. Чтобы грамотно составить жалобу, необходимо внимательно изучить коллективный договор с УК и особенности местного жилищного законодательства, а также прикрепить к тексту максимальное количество доказательств изложенных фактов.

Обязанности по управлению многоквартирным домом

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов.

Должна ли УК менять лампочки в подъезде?

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.

Отсюда простой вывод — перегоревшие электролампочки должна заменять управляющая компания. Законодательно это подтверждается Письмом Минрегионразвития от 18.06.2007 г. и статьей 161 ЖК РФ.

Должна ли убирать подъезд?

В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.

Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.

Обязана ли вести и предоставлять данные из реестра собственников?

Был введен ФЗ от 31.12.2017 № 485, согласно этому документу были изменены некоторые положения в ЖК РФ. Новой стала обязанность управляющей организации проводить работу с реестром владельцев помещений многоквартирного дома. Об этом гласит 3 пункт 1 статьи этого закона.

Реестр собственников – составленная база, в которой управляющая компания ведёт учёт всех владельцев как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

В статье 45 Жилищного Кодекса РФ добавили третью часть, в которой написаны требования к содержанию реестра. В ней прописываются данные, которые помогут определить собственников жилья в многоквартирном доме, а именно:

• ФИО, если владельцем является физическое лицо, для юрлица пишется полное наименование, а также государственный номер регистрации.
• Сведения о размерах долей, которые принадлежат по праву общей собственности в многоквартирном доме.
• Номер жилья.

Согласно части 3.1 ст. 45 ЖК РФ, обязанностью управляющей компании является предоставление данных из реестра, тому, кто инициирует общее собрание собственников по заявлению в ГИС ЖКХ или письменному заявлению в течение 5 дней. В таком случае согласие остальных владельцев на предоставление реестра с персональными данными для сбора и проведения ОСС не нужно.

Устранение аварий

В обязанности аварийных служб входит устранение любых возникающих неполадок в работе технического оборудования дома. Координация устранения аварий – обязанность диспетчерских служб УК.

Любые поломки и проблемы должны быть устранены в сроки определённые нормативами. Предельно допустимые сроки устранения каждого вида неисправностей и аварий регламентируются Правилами и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170.

К аварийным ситуациям относятся:

1. Прорывы и протечки труб водоснабжения.
2. Засоры систем водоотведения.
3. Нарушение работы электрооборудования.
4. Засоры мусоропроводов и водостоков.
5. Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.

Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Как управлять?

Правила работы:

1. Каждая управляющая компания должна осуществлять свою деятельность, имея соответствующую лицензию.
2. У человека, который желает открыть УК, должна отсутствовать судимость.
3. Будущий директор УК должен иметь квалифицированный аттестат.
4. Соблюдать стандарты раскрытия информации.
5. УК обязана работать, соблюдая нормы действующего законодательства.

Основные заботы:

1. Иметь в штате квалифицированных работников.
2. Вести переговоры с поставщиками ресурсов. Заключать с ними договора и исполнять их условия.
3. Проводить собрания с жильцами МКД.
4. Собирать и контролировать внесение платы с собственников квартир.
5. Организовывать и проводить технические и строительные работы.
6. Хранить все сведения о доме.

Кто управляет организацией? УК управляет генеральный директор – физическое лицо, назначенное на данную должность. В штате управляющей организации должны быть плотники, дворники, сантехники, электрики, а также диспетчеры круглосуточной службы поддержки.

О том, как управлять УК в сфере ЖКХ, читайте здесь.

Устав

Если управляющая компания открыта с образованием юридического лица, то она должна иметь устав, в котором прописываются права и обязанности, функции, правовой статус организации, сумму уставного капитала и т. д. Этот документ имеет юридическую силу.

Устав заверяется всеми участниками создаваемой УК на общем собрании, что фиксируется в протоколе или в решении о создании ООО, если его создает один учредитель. В этом случае заверять у нотариуса устав при регистрации ООО не требуется.

Передача МКД от застройщика

Передача новостройки от застройщика управленцам производится на основании акта приёма-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, сводного акта, а также договора передачи управления.

Договора с собственниками

После выбора управляющей компании собственники жилья обязаны заключить с ней договор, в котором прописаны все важные условия, касающиеся обслуживания дома.

Формирование тарифов

Перечень тарифов жители утверждают на общем собрании. УК предлагает, а собственники принимают решения. Тарифы по содержанию дома рассчитываются УК на основании стоимости материалов, зарплаты персонала, накладных расходов и других затрат. К стоимости определённой услуги и работы УК добавляет определённый процент за свою работу.

Управляющая компания не вправе повышать тарифы самостоятельно. Такое решение может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений с участием представителей УК.

О формировании тарифов УК читайте тут.

Акты выполненных работ, приема-передачи и другие документы

Деятельность УК начинается с оформления договора с собственниками. По акту приёма-передачи МКД компании доверяются все технические коммуникации дома, а также помещения общего пользования. Акт о выполнении работы подтверждает объём произведённого ремонта и осуществления других работ по факту.

Об актах от УК в сфере ЖКХ подробно рассказано в следующей статье.

Способы борьбы с нарушителями и должниками

К способам борьбы с нарушителями относятся:

1. Выдача предписания. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно составляется при нарушениях общественного порядка и иных неудобств.
2. Подача иска в суд за неуплату коммунальных услуг.

Подача электроэнергии может быть приостановлена, если сумма задолженности превышает сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Перед отключением света исполнитель обязан уведомить потребителя. О том, имеет ли УК право отключать электроэнергию за долги, мы писали тут.

Детали работы

На какие деньги должен проводиться ремонт в подъезде?

Юрист Нуржан Урынбаев:

— Как правило, при эксплуатации объекта кондоминиума ремонт может быть текущим или капитальным. Текущий ремонт обычно осуществляется за счет средств, уплачиваемых собственниками каждый месяц. Владельцы квартир для накопления средств на капитальный ремонт жилого дома обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на общем собрании. Данная сумма не должна быть меньше размера 0,02-кратного МРП в расчете на один квадратный метр площади квартиры.  Данное положение закреплено в пункте 8 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях»

Важно знать, что денежные средства, накопленные на сберегательном счете, могут расходоваться только по решению общего собрания, где присутствует большинство собственников квартир

Кто должен платить за ремонт крыши, жильцы верхних этажей, или же все собственники квартир?

Председатель правления республиканского союза «Общественный защитник» Виктор Сыздыков:

— Крыша для всех жильцов одна, поэтому ее ремонт осуществляется за счет взносов всех собственников квартир. У нас в законе говорится о накопительном фонде, куда собственники должны вносить определенную сумму (не менее 0,02 МРП) каждый месяц. Однако мало кто это делает. Очень часто ко мне приходят и жалуются, что, к примеру, лифт поменяли за 270 тыс. тенге на целевые средства, и это не в рамках Программы модернизации ЖКХ. А ведь все должно быть подтверждено официальной документацией.

Директор управляющей компании «Астана ЖилСервис» Рустам Айтжанов:

— Кровля, естественно, является общедомовой конструкцией, и нести расходы по ее ремонту жильцам только верхних этажей абсурдно. Все расходы по содержанию жилого дома обязаны нести собственники, в равных долях. Расходы по содержанию контролируются сервисным управлением, т.е. нами.

Обслуживают ли управляющие компании квартиры, помимо общедомового имущества? Кто обязан платить за спил дерева, загораживающего окна?

Директор управляющей компании «Астана ЖилСервис» Рустам Айтжанов:

— У жильцов есть возможность пользования нашими услугами и индивидуально. В основном это либо сантехнические, либо электрические услуги. Наша компания сотрудничает со многими клининговыми компаниями, которые обслуживают как общее имущество жильцов, так и личное. Что касается второго вопроса, в настоящее время нами планируется в каждом жилом доме открытие так называемого резервного фонда, иными словами, накопительного фонда. В данный фонд ежемесячно будет начислена определенная, оплаченная жильцами сумма. Мы направим ее в дальнейшем на затраты по содержанию жилого комплекса, и как раз таки на те самые непредвиденные обстоятельства, которые возникают довольно часто.

О том, почему было принято решение о реформе ЖКХ, смотрите в данном видео.

Тамилла Серик, информационная служба kn.kz

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества. Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме

Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:

• обеспечение безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. Иными словами, сотрудники организации должны своевременно выявлять и устранять источники опасности для жильцов, а также предпринимать превентивные меры для снижения вероятности их появления;
• сохранение архитектуры здания. Это работы по поддержанию технического состояния здания. Направлены они на недопущение разрушения дома, а также отдаление по времени необходимости капитального ремонта или сноса дома. Однако проводимые мероприятия не исключают в полном объеме нормальный износ конструкций;
• мониторинг состояния общедомового имущества. А также своевременное выявление и устранение возникающих дефектов;
• подготовку здания к отопительному сезону, а также к возможному возникновению чрезвычайной ситуации;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии сетей, по которым поставляются такие коммунальные услуги, как электричество, отопление, водоснабжение, газ;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии системы водостоков, ливневок, канализации. К примеру, ежесезонная чистка стоков на крыше здания для недопущения затопления;
• контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
• организацию мест для сбора мусора, а также контроль за его своевременным вывозом. Управляющая компания может осуществлять вывоз бытовых отходов как своими силами, так и посредством заключения договоров со сторонними организациями, к примеру, городскими службами. В последнем случае она обязана следить за надлежащим исполнением обязанностей подрядчиками, а также производить с ними необходимые денежные расчеты;
• поддержание нормального санитарного состояния здания. Это, к примеру, организация уборки в подъездах и контроль за ее проведением, качеством;
• обеспечение контроля за нормальным состоянием приборов учета потребления коммунальных услуг.

Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:

• организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
• организация хранения технической документации на здание;
• проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
• услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
• информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
• организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.

Должностная инструкция и порядок ее составления и изменения

Должность директора подразумевает наличие должностной инструкции, в которой прописываются основные функции, права и обязанности, условия, график работы, иерархия подчинения, меры ответственности и социальные гарантии. Документ является частью устава организации. Соответственно, должностные обязанности директора должны быть разработаны еще при создании компании. Подписывается инструкция со стороны будущего директора и того лица, которое нанимает или назначает его.

Внесение изменений в инструкцию оформляется внутренним приказом по стандартным правилам делопроизводства.

Все права, обязанности и функции директора управляющей компании определяются спецификой сферы ЖКХ. На общих основаниях директор может быть принят на работу или уволен с нее по правилам трудового законодательства.