Андрей Смирнов
Время чтения: ~12 мин.
Просмотров: 0

Налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости

Способы расчета

В соответствии с правительственными постановлениями № 582 (16.07.2009г.) и №1120 (30.10.2014г.) возможны несколько способов установления платы за аренду участка земли:

  • в соответствии с аукционом;
  • по кадастровой стоимости;
  • по рыночной стоимости.

При наличии договора об аренде, заключенного в результате торгов, плата за аренду берется по результатам этих торгов.

Кадастровая стоимость

Для каждого участка земли, зафиксированного в государственном кадастровом реестре, имеется кадастровая стоимость. Эта стоимость определяется экспертами с учетом различных факторов, которые могут изменяться.

В частности при оценке кадастровой стоимости учитываются следующие факторы территории:

  • границы участка и его площадь;
  • рельеф;
  • наличие вблизи водоемов и лесов или болота;
  • коммуникации на участке, а также наличие водопровода, газа и электричества;
  • близость дорог и легкость транспортировки грузов.

При предоставлении участка в аренду без торгов его арендная плата может быть определена и рассчитана с учетом кадастровой стоимости по формуле:

  • Ап=Кс×К1, где:
  • Ап – арендная плата;
  • Кс — кадастровая стоимость;
  • К1 — коэффициент, зависящий от целей, для которых будет использован данный участок.

Величина коэффициента К1 может иметь следующие значения:

  • 0,01% — для случая льготной аренды;
  • 0,6% — для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства;
  • 1,5%- для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений;
  • 2% — если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Пример 1.

Гражданин решил открыть кафе на территории города. Для этого он взял в аренду участок у областного правительства.

Кадастровая стоимость участка равна 300000 рублей. При аренде участка земли для таких целей в соответствии с законом действует коэффициент К1=1,5%.

Арендная плата за участок в год составит: Ап=300000×0,015=4500 руб.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость определяет земельный участок по его качеству и расположению и учитывает возможный доход, который может принести этот участок за определенный отрезок времени.

Эта величина должна ежегодно определяться административными органами.

При этом местная администрация имеет право уточнять границы зон земель

Чаще всего нормативная стоимость используется при передаче земли в собственность, дарении, использовании земли в виде залога, при изъятии земли для государственных нужд.

Для расчета арендной платы нормативная стоимость используется в том случае, когда отсутствуют данные по кадастровой стоимости участка.

Пример 2.

Бизнесмен в октябре 2013 года взял в аренду участок для того, чтобы построить там ресторан. Срок годовой платы за аренду был не позже 1.02.14 года. В Росреестре не оказалось кадастровой стоимости участка. Из комитета по земельным ресурсам была получена справка о нормативной стоимости участка. Эта стоимость была равна 2000000 руб. Коэффициент К1=1,5%. Плата за аренду (2 месяца) составила: Ап=2000000×0,015×(2/12)=5000 руб.

Рыночная стоимость

Иногда рыночная стоимость близка к кадастровой. Но на рыночную стоимость действует большое количество различных факторов, которые не учитываются в кадастровой стоимости.

Такие факторы, как спрос и предложение или экономическая и политическая стабильности в стране. Значительно может изменяться рыночная стоимость участков в городской зоне.

Там наряду с объективными факторами большое значение имеют и субъективные факторы.

Такие как «престижность» района с точки зрения наличия парков и водоемов или расположения там домов «для богатых».

В соответствии с законом при расчетах арендной платы за участки, на которых расположено незавершенное строительство, и в некоторых других случаях используется рыночная стоимость участка.

Расчет производится в соответствии со следующей формулой:

  • Ап=Рс×Кс,
  • где:
  • Ап – арендная плата;
  • Рс — рыночная стоимость;
  • Кс – ключевая ставка Банка России.

Пример 3.

Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года. Оценка рыночной стоимости земли проводилась в конце 2015 года и составила 100000 рублей. Договор был заключен в конце 2015 года. Ключевая ставка в конце 2015 года составила 11%.

За 6 месяцев должна быть заплачена арендная плата: Ап=100000×0,11×(6/12)=5500 руб.

Виды стоимости земли

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.

Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.

В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это такой вид стоимости земли, который используется в подавляющем большинстве сделок с данным видом ресурса.

Устанавливается эта стоимость либо самим владельцем земельного участка, либо специально нанятыми для проведения оценки организациями.

Именно по этому экономическому показателю и осуществляется купля-продажа участка либо исчисление тех средств, которые следует зачесть в уставный капитал той или иной организации.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

Подробнее о принципах оценки земельных участков

1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:

  • полезности объекта недвижимости — заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
  • замещения, который  основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта. 
  • ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.

2. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы:

  • остаточной продуктивности земли, который говорит о том, что владелец земельного участка может получить чистый доход от его использования только после оплаты стоимости всех производственных факторов;
  • возрастающего и уменьшающего дохода, предусматривающий случаи, при которых денежные и трудовые вложения в земельный участок увеличивает его стоимость только до определенной величины. Таким образом, возможно наступление случая при котором финансовые затраты на улучшения превысят стоимость объекта недвижимости;
  • предельной продуктивности (принцип вклада), основан на том, что владелец может сделать дополнительный денежный вклад в объект владения и при этом может максимизировать свой доход при минимизации затрат на обустройство. Обычно этот принцип оценки земельного участка используется при решении строительства на нем капитальных объектов;
  • экономического размера участка земли. С его помощью можно определить количество земли для того, чтобы обеспечить максимально удобные условия для обеспечения  землепользования в соответствии конъюнктурой рынка в данном месте;
  • сбалансированности, который предусматривает существование оптимальной величины и соотношения между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость участка земли;
  • наконец, принцип экономического разделения может применяться тогда, когда свои права на участок можно реализовать в виде разных интересов, реализация которых (возможно, в разные отрезки и промежутки времени и разными частями), дает возможность собственнику увеличить общую стоимость своего недвижимого имущества.

3. Аспекты оценки, связанные с рыночной средой, состоят из следующих принципов:

  • зависимости, который подразумевает, что цена объекта недвижимости подвержена рыночному влиянию стоимости окружающих его объектов, и, свою очередь, оказывает влияние на стоимость других объектов в округе;
  • соответствия. Он основывается на ожидаемом соответствии архитектурного стиля, уровня удобств, инфраструктуры вновь появляющихся объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка;
  • спроса и предложения, основанный на зависимости объекта недвижимости от спроса и предложения на него на рынке;
  • конкуренции, заключается в том, что повышение уровня рыночного спроса влечет за собой рост уровня прибыли, которая, в свою очередь, создает дополнительную конкуренцию, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
  • и наконец, принцип изменения основан на постоянном изменении величины полезности объектов недвижимости на данном земельном участке.

4. Виды и принципы оценки земельных участков, связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости – это, своего рода, синтез принципов всех остальных трех групп, рассмотренных выше. Такой подход дает возможность найти наилучший и наиболее доходный вариант для собственника и именно его использовать для оценки. Оценщику ничего не мешает применить к конкретному объекту недвижимости сразу несколько принципов оценки.

Дополнительные материалы по теме

  • Методики оценки земель
  • Цели оценки земельных участков
  • Особенности оценки земельных участков

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость земельного участка — показатель, определяющий то количество денежных средств, которое можно выручить от его реализации. На основании рыночной стоимости участка рассчитываются сведения о том, каков должен быть размер арендной платы на конкретный участок, а также о том, какую сумму денежных средств придётся заплатить, если в отношении конкретного земельного участка установлен сервитут (плата налагается на того, в интересах кого сервитут был установлен).

Проведение оценки должно происходить на конкретную календарную дату, так как этот показатель может постоянно изменяться.

Рыночная стоимость, как уже говорилось выше, может быть установлена собственником земельного участка по собственному мнению, а также на основании специально проведённых оценочных мероприятий. Проведение последних регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Этот нормативный акт регулирует порядок проведения мероприятий, направленных на установление стоимости конкретного земельного участка, расшифровывает перечень необходимых действий для установления стоимости такого участка и документов, которые должны быть использованы при проведении такой оценки.

Что влияет на стоимость участка

Стоимость участка земель сельхозназначения отличается от других в сторону увеличения, так как на ее формирование оказывает влияние большое количество значимых факторов, а именно:

  • Качество почв, в том числе их разновидность (чем плодороднее почвы, тем выше стоимость, кроме того, оказывает влияние также и однородность или неоднородность почв на территории конкретного участка).
  • Виды сельхозкультур, которые планируется и можно взращивать на конкретном земельном участке (чем количество видов больше, тем лучше).
  • Выбор параметров для осуществления допустимого севооборота конкретного участка (если возможность чередования есть, стоимость участка существенно возрастает).
  • Количество урожая, которое возможно получить с конкретного земельного участка.
  • Торговая стоимость каждого вида сельскохозяйственных культур, которые можно вырастить на этом участке.
  • Уровень затрат, которые должен понести тот или иной собственник земельного участка при осуществлении его эксплуатации.
  • Уровень затрат на осуществление мероприятий, направленных на поддержание плодородного состояния такого участка.
  • Максимальная прибыль, которую можно получить от эксплуатации участка в один финансовый или календарный год.
  • Транспортная и инженерно-коммуникационная доступность.
  • Наличие возможных обременений на участке.
  • Наличие или необходимость проведения мероприятий, направленных на установление положения границ участка.
  • Территориальное расположение участка в рамках одного муниципального или кадастрового районов и т.д.

Виды подходов и методов оценки

Для определения размера рыночной стоимости того или иного земельного участка существуют следующие методы:

  • Сравнительный, в рамках которого определяются все факторы, влияющие на итоговое образование цены участка, и сравниваются итоговые значения с теми, которые влияют на стоимость конкретного земельного надела.
  • Доходный, на основании которого можно получить информацию о том, какой объем прибыли может принести тот или иной участок при различных формах эксплуатации.
  • Затратный, который позволяет определить общий размер затрат на эксплуатацию того или иного земельного участка.

В рамках каждого конкретного подхода есть также и свои внутренние методы, характерные для каждого из них.

Сравнительный подход

Данный подход используется в тех случаях, когда у специалистов-оценщиков есть информация о том, каким образом происходили продажи тех или иных земельных участков, а также сведения о средних ценах на такие участки.

При использовании сравнительного подхода оказывают существенное влияние на образование цены следующие факторы:

  • площадь участка, в том числе полезная, которую можно задействовать по прямому назначению (другое название – фактическая);
  • форма целевого назначения земельного участка и разрешенный вид использования конкретного участка;
  • развитость инфраструктуры и наличие коммуникаций (если наличие последних оказывает серьезное влияние на состояние земельного участка);
  • геологические и природные особенности участка.

Исходя из перечисленных особенностей и складывается примерная стоимость участка, которая в последующем корректируется в зависимости от того, какова средняя стоимость участков вокруг оцениваемого.

Доходный подход

Данный метод оценки стоимости конкретного земельного участка относится, в первую очередь, к тем случаям, когда потенциальный покупатель такого участка рассматривает вариант приобретения конкретного надела с целью последующего получения прибыли от его эксплуатации различными способами и методами.

В рамках доходного подхода один из вариантов расчетов называется методом предполагаемого использования, на основании которого происходит анализ всех возможных затрат на использование конкретного земельного участка, а также возможных вариантов получения прибыли при условии, что участок будет эксплуатироваться каким-то одним из возможных способов.

Затратный подход

Данный подход нашел свое ключевое использование в тех случаях, когда речь идет об оценке тех вложений, которые придется вложить в тот или иной земельный участок (кроме приобретения) до момента начала получения итоговой прибыли от его эксплуатации.

Затратный метод по своей сути является самым сложным, так как при его проведении для подготовки той финансовой базы, которую потребуется проанализировать, сначала придется провести комплекс экспертиз, направленных на установление фактического состояния земельного участка.

Проведение оценки того или иного земельного участка, направленное на установление его рыночной стоимости, является необходимым мероприятием, в рамках которого осуществляется установление тех объемов финансовых средств, которые можно выручить от реализации конкретного участка, а также тех, которые придется потратить на оформление конкретного участка, а также на получение прибыли от его эксплуатации, в том числе, если сначала участок придется подготовить к такой эксплуатации.

Виды земельных участков

Если отталкиваться от правовой точки зрения, то земельным участком называют объект права

Это происходит на основе документов, которые были выданы собственнику госорганами по землеустройству и земельным ресурсам.

Обязательно нужно знать где приватизировать земельный участок.

Хоть недра и не относят к земельному участку, но Федеральный Закон в статье 19 говорит о том, владелец или собственник может официально добывать полезные ископаемые на своем участке.

Видов земельного участка официально зарегистрировано семь. В них входят:

  • земли лесного фонда,
  • участки сельхозназначения,
  • земли поселений,
  • промышленные земли,
  • земли запаса,
  • земельные охраняемые территории,
  • земли водного фонда.
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации