Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2020. все нюансы

Как узаконить

Если владелец квартиры получил предписание о необходимости узаконить совершенную перепланировку или принял это решение самостоятельно необходимо в первую очередь выяснить, подлежит ли самовольное переустройство жилья согласованию или нет.

Если перепланировка квартиры подпадает под запрет на основании указанного в законодательстве перечня инспектор потребует возвращение помещения в первоначальный вид силами собственника жилья.

К заявлению необходимо приложить техническое заключение кадастрового инженера или проектной организации, имеющей соответствующие полномочия. Понадобится также план перепланировки квартиры. Выполнение технического заключения и плана перепланировки возможно в течение 10-14 дней при средней стоимости 18-20 000 руб. в случае, если изменения незначительные и не затрагивают несущие конструкции.

Помимо вышеуказанных документов понадобится дополнительно предоставить:

• свидетельство о праве собственности помещением, жилищный ордер либо муниципальный договор найма жилья;
• технический паспорт;
• согласие жильцов квартиры на официальное оформление перепланировки в документах.

Обращение в БТИ рассматривается в среднем в течение 45 рабочих дней, после чего специальная комиссия на месте исследует вид и технические особенности совершенных изменений, а также возможность их официального признания. На основе экспертизы составляется окончательное заключение.

В случае получения отказа собственник жилья может попробовать обратиться за узакониванием переделок в суд и пытаться любыми возможными способами доказывать соответствие проделанных изменений всем санитарным и строительным нормам. После получения положительного решения суда гражданин сможет внести необходимые изменения в техническую документацию.

Поэтому, чтобы не создавать лишних проблем лучшим решением будет обращение в соответствующие органы за консультацией о возможности совершения перепланировки заблаговременно, до начала ремонтных работ. Это позволит выяснить законность предполагаемых действий и провести перепланировку с наименьшими финансовыми затратами в кратчайшие сроки.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей

В случае проведения соседом незаконной перепланировки имеет смысл лично поговорить с ним об этом. Данное действие сохранит дружеские отношения и исключит возможность ошибочного мнения о законности действий владельца квартиры.

Тем не менее сосед может отказаться от разговора и демонстрации разрешения. Он имеет на это право, но подобное действие может являться поводом для дальнейших разбирательств со стороны интересующейся стороны. Куда можно пожаловаться?

Жилищная инспекция

Подать жалобу может любое заинтересованное лицо или же целый коллектив, что более действенно. Инспекция после уведомления предполагаемого нарушителя о дате, времени и основании посещения производит проверку состояния жилплощади. В случае подтверждения незаконности произведенных действий уполномоченное лицо имеет право выписать штраф и выдать соответствующее предписание. Если же лицо отсутствует (или делает вид своего отсутствия), после двух плановых проверок жилищная инспекция может направить дело в суд и снять с себя ответственность.

Прокуратура

Более сложный и рискованный шаг — в случае недостоверности информации о незаконной перепланировке обращение в этот орган расценивается как клевета. Пожаловаться в прокуратуру можно на личном приеме у прокурора, обращением в секретариат или по почте (заказным письмом).

К жалобе в обязательном порядке прилагается ответ жилищной инспекции, так как предыдущий шаг является обязательным для подачи заявления в прокуратуру. Также должны быть представлены доказательства факта самовольной перепланировки: фото- и видеоматериалы, акт освидетельствования или коллективная жалоба жильцов.

Суд

Жильцы квартир, представители жилищной инспекции и прокуратуры могут подавать в суд иск о данном виде правонарушений. Этот шаг доступен только при доказательстве прохождения всех предыдущих этапов, а также при предоставлении достаточного количества доказательств правонарушения.

В случае подтверждения виновности ответчика суд обязует его вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий плану БТИ, а также возместить все убытки, причиненные в результате своевольной перепланировки жилого помещения.

Возможные правовые последствия

Денежный штраф. Для юридического лица составляет от 500 тыс. до 1 млн. рублей, для физического — 2-5 тыс. руб. При проведении незаконной реконструкции штраф может быть наложен на собственника помещения, застройщика, подрядчика.

Приостановление деятельности компании на срок до 90 суток. Этот срок дается на устранение последствий незаконного проведения работ. Ограничение может быть наложено на все организации, которые имеют отношение к объекту: заказчик, подрядчик, арендаторы и т.п.

Это важно знать: Пожизненная рента квартиры СПБ

Запрет на регистрационные и иные действия с объектом. До устранения последствий собственник здания или помещения не сможет его продать, сдать в аренду, подарить, перерегистрировать. Запрет налагает ограничение на любые сделки с участием строения. Его коммерческое использование становится невозможным.

Запрет эксплуатации. Налагается на установленный судом срок, до устранения внесенных изменений или до их легализации.

Судебное разбирательство. Его последствия зависят от масштабов, допущенных нарушений, конкретных претензий к застройщику или собственнику здания. Суд может обязать ответчика выплатить компенсации истцам, устранить внесенные конструктивные, планировочные и другие изменения, снести объект, отстроить его заново и т.п.

Запрет на проведение работ. Налагается в процессе нелегальной реконструкции, ограничивает проведение строительства, монтажа и т.п. до их согласования.

Чтобы избежать правовых последствий, лучше начинать процедуру согласования заранее. Для этого потребуется разработка проектной документации реконструкции, получение разрешений в надзорных органах, организация приемки работ. Все это — сложные процедуры, но их выполнение гарантирует нормальную эксплуатацию объекта: без ограничений, наложения штрафа, появления эксплуатационных рисков.

Как можно изменить конструкцию полов

Даже такая, казалось бы, простая работа, как смена покрытия пола может оказаться перепланировкой. Если вы меняете старый линолеум на новый линолеум, который вам больше нравится – ничего страшного, это косметический ремонт. Но вот если линолеум вы решите сменить на ламинат – это ремонт с перепланировкой. Даже если вы только въехали в новостройку и никакого напольного покрытия там пока что нет, вам нужно самостоятельно устраивать конструкцию полов – и это, как ни странно, тоже перепланировка.

Чтобы ничего не нарушить при перепланировке, лучше сверяться с постановлением Правительства Москвы №508 в редакции №840.

Вот, например, если кто-то устроил у себя в квартире тёплый пол с подогревом от общедомовой системы отопления – сразу видно, он это постановление не читал. Система отопления рассчитана на определённую площадь, и если вы эту площадь увеличите, где-то будет не хватать тепла – разве это не достаточно грустно звучит, чтобы так не делать?

Но зато тёплые полы, работающие на электричестве, сделать можно. Предоставьте в жилищную инспекцию справку о выделенной мощности, которую вам выдадут в управляющей компании. Она подтвердит, что перегрузку сети вы своим электрическим полом не вызовите. Очень вряд ли, правда, что в новостройке это вообще возможно – такая опасность грозит разве что каким-нибудь хрущёвкам.

Также при устройстве конструкции пола не забудьте о звукоизоляции во всей квартире и о гидроизоляции в ванной. Ваши удобства не должны никому мешать!

Трудности при заключении сделок

Незаконная перепланировка грозит собственникам не только проблемами с жилищной инспекцией, но и при заключении сделок с недвижимостью. Провести сделку по своему желанию и без лишних затрат времени и денег не получится. Продажа квартиры может быть осуществлена, однако стоимость такого жилья будет существенно занижена. Если перепланировка незаконная, то ни один банк ни на каких условиях не выдаст покупателям жилищный кредит на эту квартиру. То есть продажа по ипотеке здесь невозможна.

Но если технические характеристики квартиры были изменены незначительно, то сделка по продаже может быть проведена. Потенциальные покупатели должны в обязательном порядке информироваться обо всех нарушениях, для чего нужно подписать осведомительные документы. При этом новый владелец берет на себя ответственность за возвращение внешнего вида квартиры, что неизбежно ведет к дополнительным тратам. Сумма скидки на квартиры с неузаконенной перепланировкой зависит от характера изменений, но обычно она составляет 15-20%.

Нередко на рынке недвижимости продается жилье, где была проведена незаконная перепланировка. Чем грозит она собственникам? Прежде всего, при выявлении этого факта владельцы обязаны уплатить административный штраф и вернуть прежний вид квартире. Если это не было сделано, квартира может быть продана на публичных торгах вне зависимости от мнения ее владельца.

fb.ru

Нередко граждане в стремлении сделать свою квартиру более комфортной и современной нарушают интересы своих соседей и создают угрозу безопасности для всех жильцов дома.

При проведении ремонтных работ в жилом помещении собственник должен четко знать: какие работы допустимы, какие проекты требуют согласования, а что делать категорически нельзя.

Что делать, чтобы последствия неузаконенной перепланировки вас не коснулись

Законодательно установлена простая и понятная процедура узаконивания действий по перепланировке помещений. Даже если изменения уже произведены, можно попробовать документально узаконить перепланировку.

Алгоритм действий по узакониванию перепланировки выглядит следующим образом:

1. Собственнику помещений или его представителю необходимо обратиться в экспертные службы, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ и выдачу технических заключений. В подобной фирме необходимо получить заключение, что перепланировка, выполненная в жилом помещении, не несет опасности самому помещению, дому в целом и гражданам, в нем проживающим.
2. Необходимо составить и обратиться в суд с заявлением, в котором следует доказать, что узакониванию перепланировки ничего не препятствует. Здесь и понадобится экспертное заключение.
3. На основании судебного решения получить новый технический паспорт.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что узаконивание уже произведенной перепланировки жилых помещений возможно только в судебном порядке.

Узаконивание перепланировки через суд может длиться долгое время, поэтому гораздо проще перед проведением работ получить разрешение на них и на перепланировку в целом. После чего на основании этих разрешений в течение 45 дней выдается новый технический паспорт.

Для получения разрешения на перепланировку в контролирующие органы необходимо представить следующие документы:

• заявление;
• документы, подтверждающие право собственности или иные правоустанавливающие документы;
• письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в помещении, которое будет подвержено перепланировке;
• поэтажный план из БТИ;
• проект перепланировки.

Материалы для скачивания:

Образец согласия на перепланировку

Образец заявления на перепланировку квартиры

Образец проекта перепланировки

Важные моменты

Когда инспектор выдаёт распоряжение о том, что нужно вернуть помещению былой вид, на практике это не всегда реально. Ведь, если были произведены изменения в несущих стенах, то новый ремонт собственными силами становится небезопасным. В этих случаях, нужно обращаться в специальные строительные фирмы, в которых есть сотрудники, разбирающиеся в жилищных вопросах. Они помогут составить отдельный план реконструкции на эту квартиру, с учётом нагрузки и технических параметров помещения. Такая процедура будет стоить немалых денег, а все расходы обязан взять на себя хозяин квартиры.

При покупке квартиры с торга, новому хозяину даётся срок для узаконивания перепланировки либо возврата помещения в тот вид, который указан техническим паспортом на квартиру.

Октябрь 2017 года. Верховным Судом было вынесено решение в пользу людей, которые купили квартиру с незаконной перепланировкой, но не знали об этом. До этого Закон не защищал их интересы в суде, ведь считалось, что при покупке квартиры, они сами закрыли глаза на несогласованные изменения, а, следовательно, должны понести за это наказание. Но принятое решение даёт возможность новым владельцам отстоять свои права. На его основании, жилищная инспекция не вправе требовать от нового хозяина ответа за незаконные действия, совершённые предыдущим владельцем недвижимости (если тот не поставил его в известность об этом). Ответственность должен понести тот, кто это сделал.

Новый хозяин имеет право потребовать с предыдущего владельца компенсацию за расходы, связанные с возвратом в былое состояние или согласование проекта с госорганами.

У человека, сделавшего несогласованную перепланировку, возникнут серьёзные проблемы, если он захочет совершить юридические операции со своей недвижимостью. К таким операциям относят:

• приватизация квартиры;
• продажа;
• обмен;
• передача по наследству;
• подарок недвижимости другому лицу.

При совершении этих процедур, обязательно нужен технический паспорт, сделанный на днях. Но ни одно БТИ не скроет факт незаконной перепланировки. Красными линиями будет обозначена реальная планировка помещения, поэтому любая проверка сразу выявит отличия между первоначальным и нынешним планом. Госорганы никогда не выдадут документ, разрешающий проведение юридической операции, при наличии такого фактора.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

• Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
• Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

• Чрезмерная требовательность покупателей.
• Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

• Назначение объекта.
• Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
• Расположение оконных и дверных проемов.
• Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
• Структура жилого здания.
• Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

Возможные проблемы

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровом

техническом паспорте

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

Избавиться от такого имущества бывает непросто

В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру; Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта

Поскольку кадастровый паспорт и техинформация БТИ не требуются для регистрации сделок с недвижимым имуществом, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются и покупаются.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

• Согласовать перепланировку;
• Заплатить штраф;
• Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
• Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Таким образом, выполненная когда-то собственником жилья перепланировка с целью улучшения потребительских свойств квартиры превращается в сплошной недостаток.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

• Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
• Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Выполненные незаконные строительные работы могут стать не только основанием для требования скидки со стороны продавца, но и реальным препятствием для совершения сделок с привлечением заемного капитала.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:

• Перепланировка должна относится к разрешенной;
• Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

• Штраф;
• Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
• Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

• Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
• Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

Как правило, выезды осуществляются ежегодно, а к нарушителям применяются санкции.

При приватизации

договора социального найма

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке

РАЗРЕШАЕТСЯ:

• расширять жилое пространство за счет коридора, второй кухни при объединении нескольких квартир;
• объединять кухню с жилой комнатой при условии расположения мокрой точки в габаритах кухни;
• демонтировать подоконную часть оконного проема при условии сохранения несущей перемычки с дальнейшей установкой витражей / дверей;
• расширять санузлы за счет коридоров и подсобных помещений, исключая кухню и жилые комнаты;
• прорубать дверные проемы и арки в несущих конструкциях при наличии всех расчетов и в виде исключения после укрепления стен;
• изменять системы газификации и водоснабжения, но с помощью соответствующих служб при наличии лицензии;
• укладывать в штробы внутреннюю разводку труб водяного отопления и водоснабжения.

ЗАПРЕЩАЕТСЯ

• размещать жилые помещения в подвальных и цокольных этажах;
• перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 8 кв.м;
• установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната / кухня без естественного освещения или без приборов отопления;
• оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей;
• демонтировать несущие опоры, стены и балки;
• размещать отопительные приборы на стены, смежные с квартирой соседей;
• переносить радиаторы в застекленные лоджии, балконы;
• демонтировать вентиляционные коллекторы;
• замуровывать в стены газовые стояки и разводку;
• увеличение подсобной площади за счет жилой.

НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПОМЕЩЕНИЙ, ПРИ КОТОРОЙ

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
• затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В ЖИЛЫХ ДОМАХ ТИПОВЫХ СЕРИЙ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ

• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
• Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.

Как узаконить, если уже сделано без согласования?

Проведённое переустройство жилья узаконивают через суд. Процедура состоит из нескольких последовательных этапов:

1. Вызов инженера из БТИ и оформление нового техпаспорта с зафиксированными изменениями. В документе ставится штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие конструкции не затронуты, оформляется соответствующее техзаключение.
2. Обращение в Жилинспекцию (отдел архитектуры) — гражданин направляет заявление о согласовании перепланировки совместно с документацией из БТИ. Отказ от согласования выступает основанием для оформления судебного иска.
3. Обращение в суд с заявлением об узаконивании перепланировки со ссылкой на ст. 29 ЖК РФ. К иску прикладывают:
   • отказ в согласовании;
4. прежний и новый техпаспорт;
5. планы квартир соседей сверху и снизу (их можно запросить через проектно-инвентаризационное бюро);
6. выписку из ЕГРН.
7. Проведение судом строительно-технической экспертизы на соответствие жилья утверждённым нормам. По её результатам выдают заключение о допустимости перепланировки. При отсутствии нарушений инспектор формирует акт о выполненной перепланировке.
8. При отрицательном вердикте указывают причины такого решения. Тогда гражданин устраняет нарушения и подает апелляцию. Проведение работ должны подтверждать соответствующие акты (от строительной бригады).
9. При положительном решении суда требуется обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН.

Если перепланировка нарушает целостность несущих конструкций, проведение процедуры узаконивания нецелесообразно. В согласовании будет отказано. Требуется возвращать жилье в исходное состояние. Длительность узаконивания самовольной перепланировки через суд занимает около полугода.

О том, как согласовать перепланировку после того, как она уже выполнена, вы узнаете из этого видео:

Какая перепланировка является незаконной?

Когда говорят о незаконной перепланировке квартиры, то подразумевают, что она проведена без соответствия закрепленным в законе строительным и санитарным нормам, следовательно, ее невозможно согласовать для получения официального разрешения.

Незаконные виды переустройства жилых помещений закреплены в федеральных и региональных нормативных актах, согласно им под запретом находятся:

• изменение расположения коммуникационных систем;
• возведение стен или создание дверных проемов в несущих стенах;
• снос стеновых панелей и объединение прилегающих территорий, делающих помещение непригодным для проживания;
• перепланировка, повлекшая изменение границ помещений, находящихся в ведении государственных структур, отвечающих за безопасность;
• переделки, повлекшие изменение параметров зданий, что проявилось в виде трещин на фасаде или внутридомовых стенах;
• оборудование устройств, способных изменить действительные показания приборов учета;
• любые перестройки вентиляционных выходов;
• создание нагрузки на несущие конструкции, которая превышает законные нормы;
• оборудование отопительных систем на выносных конструкциях зданиях;
• оснащение подогрева пола с использованием общедомовой трубы;
• нарушение строительных норм, которые могут привести к пожару и антисанитарии;
• создание незапланированных ниш путем переделки стеновых конструкций;
• переоборудование электропроводки, противоречащее пожарным и электрическим нормам;
• оборудование приквартирных терасс, расположенных выше второго этажа дома;
• перестройки чердаков и подобных помещений для целей производственного использования;
• перепланировка жилых помещений в домах, признанных аварийными.

Пример незаконной перепланировки

Распространенным примером незаконной перепланировки можно назвать ситуацию, когда проводят расширение помещения санузла за счет захвата части смежного с ним коридора. Если такое изменение проводить с разрешения уполномоченных органов, то потребуется проведение официального согласования, которое будет включать технический анализ возможности переделок и составление проекта. По закону расширение влажных помещений требует прокладки специальных гидроизоляционных материалов, что при самовольной перепланировке практически не учитывают. Последствием таких переделок становятся непредвиденные протечки, приводящие к затоплению соседей с нижних этажей и возмещению им нанесенного ущерба.

Другим ярким примером незаконной перепланировки является объединение балконов или лоджий с жилой комнатой. Если такие изменения не согласовать с жилищной инспекцией, то в последующем добиваться их узаконивания придется только через суд. Дело в том, что на сегодняшний день соединение выносных конструкций с жилыми помещениями законом запрещено, поэтому уполномоченные органы вправе отказать в разрешении, даже если все действия выполнены в соответствии с законными нормами.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.