Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Наниматель жилого помещения

Содержание договора социального найма

По договору социального найма государство или муниципалитет передает гражданину жилое помещение, в котором он может проживать со своей семьей. При этом он должен соблюдать определенные правила жилищного законодательства. Например, делать текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги, а также не делать самовольную перепланировку.

Что обязательно будет в любом договоре найма.

Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган, который представляет интересы собственника жилого помещения. Само жилье входит в государственный или муниципальный жилищный фонд. Наниматель — гражданин, у которого есть право получить жилье по договору соцнайма.

Объект найма. По договору социального найма может предоставляться жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут передаваться в наем. Например, нельзя предоставить в соцнаем комнату, смежную с другой, — это будет считаться неизолированным помещением. Или коридор, пусть даже его площадь больше, чем у комнаты, поскольку это вспомогательное помещение.

Срок найма. Жилье по договору социального найма предоставляется бессрочно.

Плата по договору социального найма. Наймодатель в договоре устанавливает плату за пользование жилым помещением. Плату рассчитывают исходя из стоимости 1 м². Эту стоимость наймодатель может ежегодно изменять и индексировать в одностороннем порядке.

Стоимость каждый наймодатель устанавливает самостоятельно. Например, в Москве один квадратный метр жилья в многоквартирном доме со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом на втором этаже или выше в 2019 году стоит 29,04 Р. А в Рязани наниматели квартиры в многоквартирном жилом доме не старше 30 лет со всеми видами благоустройства заплатят по 9,29 Р за квадратный метр. В результате московская квартира площадью, например, 40 м² будет стоить 1161,6 Р в месяц, а рязанская квартира той же площадью — 371,6 Р.

Права и обязанности нанимателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

  1. Вселять в занимаемое жилое помещение других лиц.
  2. Сдавать жилое помещение в поднаем.
  3. Разрешать другим людям временно проживать в помещении.
  4. Обменивать занимаемое жилье.
  5. Требовать от наймодателя своевременно проводить капитальный ремонт, участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлять коммунальные услуги.

В свою очередь, наниматель обязан:

  1. Использовать жилое помещение по назначению, то есть не устраивать в жилье склад, мастерскую по ремонту обуви или спа-салон, например.
  2. Следить за сохранностью жилого помещения.
  3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
  4. Проводить текущий ремонт жилья.
  5. Своевременно платить за жилое помещение и коммунальные услуги.
  6. Проинформировать наймодателя, если основания и условия, по которым человек получил право на жилье по договору социального найма, изменятся.

Права и обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать, чтобы наниматель своевременно платил за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанностей у наймодателя больше:

  1. Он должен передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Например, в этом помещении не должны быть зарегистрированы другие граждане и на нем не может быть ареста или залога.
  2. Надлежаще содержать и ремонтировать вместе с другими жильцами общее имущество в доме, где находится его жилье.
  3. Проводить капитальный ремонт жилого помещения.
  4. Следить, чтобы наниматель получал все необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.

Это основные права и обязанности нанимателя и наймодателя, но они могут пользоваться и другими правами, а также нести другие обязанности. Например, если наниматель сделает в квартире незаконную перепланировку, наймодатель может потребовать, чтобы он вернул жилье в прежнее состояние, и наниматель будет обязан подчиниться.

Как заключить договор социального найма

Чтобы заключить договор, обращаться можно непосредственно в уполномоченный орган, МФЦ или подавать документы через госуслуги.

Изначально гражданин встает на жилищный учет в местной администрации. На него заводят учетное дело, в котором отображается вся информация о заявителе. Если происходят изменения, например сократился доход, родились дети, изменилось место жительства, их вносят в это дело. Если у гражданина в связи с такими событиями появляются льготы, это тоже учитывается в деле. Но документы очередник должен предоставить сам — это в его интересах. Администрация не будет разыскивать, что поменялось в жизни заявителя.

После того как местные власти будут готовы предоставить гражданину жилье, они вынесут соответствующее решение. И на основании него заключат с гражданином договор социального найма.

Договор соцнайма подписывают наниматель-гражданин и собственник жилья в лице уполномоченного органа. Договор заключается бессрочно.

Основания для оформления. Таким основанием будет решение местных властей, что гражданину готовы предоставить жилье. Решение отправят заявителю по почте.

Иногда впоследствии выясняется, что законных оснований для принятия положительного решения не было. Тогда это решение и заключенный на его основании договор социального найма могут в судебном порядке признать недействительными.

Инструкция по оформлению договора. Для этого нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган. В заявлении потребуется указать способ, как с вами можно связаться и уведомить о готовности договора, — по обычной или электронной почте или по телефону.

Когда договор социального найма будет готов, его необходимо подписать. После подписания вы получите один экземпляр договора. Общий срок подготовки и подписания договора — 60 рабочих дней. Договор оформляют бесплатно.

Документы для заключения договора. В этом случае понадобятся такие документы:

Документы из пунктов 5—7 вы и члены вашей семьи должны подписать при сотруднике МФЦ или того органа, который принимает ваше заявление. Если такой возможности нет, можно сдать нотариально удостоверенные документы.

Жителям Москвы придется дополнительно предоставить справку, если они встали на жилищный учет и поменяли паспорт после 1 января 1991 года. Справка не понадобится, если сведения о замене есть в МФЦ Москвы.

В остальных муниципалитетах могут запросить дополнительно и другие документы. Конкретный перечень нужно узнать в местной администрации.

Часть необходимых документов вы можете подать вместе с заявлением или не подавать — сотрудник уполномоченного органа может сам запросить их в порядке межведомственного информационного взаимодействия: например, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН или документы о праве на социальную поддержку.

Заключение договора, если нет решения о заселении. Если местные власти еще не приняли решение, что готовы предоставить вам жилье, договор заключить нельзя. Потому что именно такое решение будет основанием для подписания договора.

Заключение договора через суд. Если уполномоченный орган отказывается заключать с вами договор и вы считаете, что необоснованно, можно обжаловать такой отказ через суд и в судебном порядке обязать представителя собственника заключить договор. Если выиграете — уполномоченный орган будет обязан подписать с вами договор на основании решения суда. Например, так поступила семья, с которой в Майкопе отказались заключить договор социального найма.

Права по договору найма

Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 899-03-81 (Москва и МО)8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

  • волеизъявление нанимателя;
  • согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

  1. Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
  2. Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
  3. Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
  4. Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

  • срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
  • безвозмездность пользования;
  • вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
  • доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Как заключить социальный контракт

Чтобы получить помощь в рамках социального контракта, гражданам необходимо обратиться в местный центр социальной защиты со следующими документами:

• Паспорта всех членов семьи старше 14-ти лет или иные документы, удостоверяющие личность;• Свидетельства о рождении детей до 14-ти лет;• Справка о составе семьи по месту регистрации;• Справки о заработной плате и других доходах семьи;• Справка о наличии или отсутствии недвижимого имущества в собственности членов семьи;• Справка о наличии или отсутствии транспортных средств в собственности членов семьи;• Справка о предоставлении членам семьи любого вида социальной помощи за последние 3 года;• Письменное согласие на заключение контракта ото всех совершеннолетних членов семьи.

После подачи документов в течение 25 дней органами принимается решение о возможности заключения с семьей социального контракта. При положительном исходе сотрудниками центра социальной защиты разрабатывается индивидуальная программа социальной адаптации для семьи. В ней четко перечисляются все виды и размер социальной поддержки, которая будет предоставлена, а также мероприятия, которые, подписав контракт, члены семьи обязуются исполнять. Для содействия гражданам в реализации мероприятий могут быть подключены органы службы занятости, исполнительной власти и местного самоуправления.

Программа утверждается на основании заявления на заключение социального контракта, заполненной анкеты о материально-бытовом положении семьи, акта его обследования, листа собеседования и самой программы социальной адаптации.

Контракт заключается на срок от 3-х до 12-ти месяцев, окончательная длительность которого обуславливается содержанием программы. В зависимости от результатов, достигнутых в установленный срок, может быть принято решение о продлении социального контракта.

Предположим, Пасечниковы подали необходимые документы и получили одобрение на заключение социального контракта. Одним из вариантов программы может стать развитие личного подсобного хозяйства. Для этого семье предоставят 40 000 руб. на покупку коровы, 10 000 руб. на обустройство сарая и 10 000 руб. на корм животному. Тогда Пасечниковым удастся заработать на продаже домашнего молока.

Или составят альтернативный вариант, когда программой предусмотрено 15 000 руб. на покупку куриц-несушек, 10 000 для сарая и 10 000 на корм птицам. В этом случае Пасечниковы смогут продавать домашние яйца.

На примерах видно, что размер помощи может быть представлен как в максимальном размере (первый случай — 60 000 руб.), так и в меньшем (второй случай — 35 000 руб.). Отчасти это определяется возможностями семьи, отчасти — ограничениями бюджета.

Также существуют причины для досрочного расторжения социального контракта:

• Невыполнение положений контракта без уважительной причины;• Изменение семейного материального положения;• Переезд в другую местность или снятие с учета по месту прописки;• Изменение состава семьи.

Обязанности членов семьи нанимателя жилья

Правовое положение нанимателя и членов его семьи обуславливает и наличие обязанностей, связанных с проживанием в жилом помещении.

К ним относятся:

  • принимать от наймодателя в срок до 10 дней по акту жилое помещение, пригодное для проживания с текущим ремонтом;
  • соблюдать правила пользования помещением жилого назначения;
  • использовать помещение жилого назначения для жилья;
  • поддерживать помещение и находящееся в нем оборудование в надлежащем порядке;
  • содержать жилое помещение в порядке, как и общее имущество многоквартирного дома;
  • производить текущий ремонт помещения;
  • не производить перепланировку без разрешения уполномоченных государством органов;
  • в полном объеме и в своевременном порядке вносить плату за ЖКУ.

Социальный найм носит возмездный характер. По соглашению, заключаемому между участниками правоотношения, наниматель за проживание обязан вносить полную оплату, за исключением отдельных случаев (например, признания семьи малоимущей).


Правовое положение нанимателя и членов его семьи обуславливает и наличие обязанностей связанных с проживанием в жилом помещении

Список обязанностей, предусмотренных ЖК РФ, не носит исчерпывающего характера. В частности, наниматель обязан:

  • покинуть помещение во время капитального ремонта в иное жилье, которое предоставлено наймодателем;
  • своевременно информировать наймодателя об изменении в порядке пользования помещением по основанию социального найма;
  • освободить помещение жилого назначения в определенном законом порядке, сдав его наймодателю по акту в исправном состоянии.

Ответственность нанимателя и членов его семьи

Помимо прав и обязанностей, правовое положение нанимателя и проживающих с ним граждан, порождает ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий по социальному найму. Последствия неисполнения договора нанимателей по своему характеру более суровы, чем, например, к собственникам.

Наниматель — не владелец квартиры, в которой он проживает. Его ответственность предусмотрена ст. 68 ЖК РФ, ст. 7.22 КоАП, ст. 83 ЖК РФ. В случае неисполнения обязательств по договору, например, неоплаты более полугода услуг ЖКХ, наймодатель вправе через суд выселить нанимателя из квартиры.

Незаконная перепланировка помещения, без согласования, влечет наложение штрафа на гражданина, а также требования об устранении нарушений. Выселение нанимателя и членов его семьи из квартиры является крайней мерой воздействия. Граждане по определенным основаниям выселяются без предоставления другого помещения. Это возможно вследствие виновных действий нанимателя и членов его семьи.

Как участникам сделки себя обезопасить?

Наиболее эффективный способ обеспечить правовую безопасность для обеих сторон — составить договор.

ВАЖНО! Если договор найма заключён на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В договоре нужно прописать следующие пункты:

В договоре нужно прописать следующие пункты:

  1. Стороны процесса (паспортные данные).
  2. Предмет договора (предоставляемая в аренду жилплощадь).
  3. Права и обязанности каждой из сторон.
  4. Какая последует ответственность за неисполнение установленных обязанностей.
  5. На какой срок сдаётся помещение (как правило, договор заключается на год, и в случае необходимости — продлевается).
  6. Стоимость аренды, способ оплаты, по каким числам квартирант должен вносить оплату.
  7. На каких условиях может повышаться плата, с какой периодичностью (к примеру, раз в год). Таким образом, для арендатора не станет неожиданностью повышение стоимости, ведь условия были заранее прописаны в договоре.
  8. Что делать, если вдруг возникнут какие-то форс-мажорные обстоятельства.
  9. Указать реквизиты обеих сторон.
  10. Документы, подтверждающие право собственности — хозяин квартиры должен предъявить оригинал и копию, а также вписать данные документа в договор найма.
  11. Оплата коммунальных услуг (в договоре следует отметить, по каким тарифам оплачиваются телефонные звонки, в т.ч. междугородние и международные, интернет, холодная и горячая вода, электроэнергия).
  12. Количество жильцов — необходимо указать, сколько человек будет проживать совместно с арендатором. Иначе, вскоре может обнаружиться, что жильцов проживает намного больше, чем было оговорено. Отдельным пунктом прописать, разрешается ли поднаём квартиры. Имеет ли право квартиросъёмщик заводить домашних животных.
  13. На каких условиях может быть расторгнут договор (например, при отсутствии платы за аренду, порче имущества и др.).
  14. Указать, за какой срок жильцы должны уведомить собственника о выезде из квартиры (например, за месяц до отъезда). Владелец жилья должен придерживаться таких же обязательств в отношении нанимателей.

К договору необходимо приложить опись имущества, находящегося в помещении (мебель, бытовая техника, состояние счётчиков), в каком состоянии находятся предметы. Наниматель также должен быть внимателен и проверить все ли технические приборы в исправном состоянии, нет ли в описи какого-то лишнего предмета, отсутствующего в помещении.

Составление описи выгодно обеим сторонам, поскольку хозяин жилья не сможет обвинить квартиранта в порче того или иного предмета или прибора (если в описи указано не очень хорошее качество, наличие какого-либо изъяна). В свою очередь, арендатор должен будет оплатить стоимость испорченного им предмета (сломанный стол или телевизор), если в описи было указано о надлежащем качестве.

Основные моменты

Иногда в жизни все складывается не так, как хотелось бы, а возможность покупки собственного жилья становится всего лишь мечтой, которая может воплотиться в реальность только через много лет. Тем не менее, выход из сложившейся ситуации существует.

Малоимущие граждане нашей страны могут получить жилье в социальный наем. После этого люди смогут проживать в своей квартире (хотя собственником будет являться государство или муниципалитет) и просто оплачивать коммунальные услуги.

Как правило, жилье в социальный наем предоставляется гражданам бессрочно. Но в договор нужно вписать всех людей, которые считаются родственниками нанимателя. Таков порядок.

Нюансы капремонта

При передаче собственности в общественный найм, владелец квартиры обязан гарантировать гражданину соответствующие условия жизни. Арендатор жилплощади — личность, что подписал контракт найма с органами районной власти и располагающий правом истребовать выполнения капремонта в занимаемом жилье, а так же соответствующего участия в содержании собственности многоквартирного дома. Абсолютно за все траты, исключая коммунальные услуги, отвечает владелец. Отсюда следует вывод об обязанности хозяина дома нести расходы по капитальному ремонту. Далее ответим на вопрос о личности арендатора.

Ответственность нанимателя по договору соцнайма

Санкции за нарушение обязанностей нанимателя социального жилья

Отступления от правил проживания грозит применением законодательных санкций. В зависимости от допущенного нарушения и наступивших последствий возможны административная, гражданская ответственность, а также выселение.

К примеру, если квартиросъемщик упорно избегает оплаты «коммуналки» свыше полугода, ему придется освободить помещение. Муниципалитет предоставит другой вариант проживания, только какого уровня окажется замена.

Если же имущество испорчено или уничтожено, нанимателю грозит выдворение «в никуда». Также абсолютным лишением жилплощади закончатся:

  • систематическое пренебрежение правами жильцов;
  • «нецелевое» использование квартиры.

Права нанимателя жилища по договору социального найма Наниматели социального жилья обладают существенными правами, в том числе не предлагаемые другими типами аренды:

  • оформить постоянную регистрацию на себя и членов своей семьи (после одобрения собственника);
  • бесплатно приватизировать жилую площадь – с 2020 года такая возможность предоставляется бессрочно;
  • разрешить временное проживание третьих лиц (с соблюдением правил пользования жильем и норм миграционного законодательства);
  • сдать жилплощадь в поднаем/субаренду;
  • по согласию собственника возможен обмен жилплощади;
  • квартиросъемщик вправе потребовать от наймодателя техническое обслуживание участков общего пользования, капитальный ремонт здания;
  • при неудовлетворительном качестве коммунальных услуг – предъявлять претензии к муниципалитету, требовать устранения недостатков.
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации