Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Земли ижс и лпх в чем разница

Чем отличаются земли для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства?

В таблице рассмотрены основные различия между двумя формами земельных владений.

ОтличияИЖСЛПХ
В законе, регулирующим использованиеИспользование регламентируется Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). Регулирует Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» от 07 июля 2003 года.
В цели использованияЕдинственное целевое назначение – строительство частного домовладения.
  • Выращивание сельскохозяйственной продукции (животноводство, садоводство, огородничество и другое). Также есть возможность организовать переработку сельхозтоваров.
  • Строительство жилого дома (исключение: в случае расположения участка за пределами населённого пункта, на сельскохозяйственных землях, не разрешено возводить жилые постройки).
В ограничениях
  • По размерам надела (для каждого населённого пункта индивидуально).
  • По времени строительства (после получения земли необходимо произвести постройку в течение 3 лет.
  • На участке можно построить только 1 дом, высотой до 3 этажей.
  • На площадь участка (в общем случае, не более 0,5 га, но местная администрация может разрешить расширение).
  • Право возведения жилых и хозяйственных построек зависит от местоположения.
В налоге Облагаются по повышенной ставке. В среднем по Москве и области, земельный налог равен 5000 рублей в год. Если на участке в течение 10 лет не построен дом, то он облагается двойной ставкой налога.Ставка налога намного ниже. Владелец может самостоятельно принимать решения о взносах в пенсионный фонд.
В стоимостиЦена значительно выше, как кадастровая, так и рыночная. Также выше стоимость эксплуатации.Стоимость гораздо меньше. Расходы, связанные с эксплуатацией, также ниже.
В прописке Есть возможность прописки. Единственное исключение – невозможность поставить на учёт дом (из-за несоответствия стандартам). Нет возможности прописаться, если дом построен за границами населённого пункта. В рамках населённого пункта, если же дом построен и введён в эксплуатацию, прописка разрешена.
Иные
  • Наличие необходимых коммуникаций: газо и водоснабжения, канализации.
  • Возможность получения банковского кредита на строительство под залог участка.
  • Нет гарантии подключения к городской инфраструктуре.
  • Банки практически никогда не выдают кредиты под залог такого участка.

ИЖС и ЛПХ: в чем разница?

Назначение участка, указанное в документах на право пользования, непосредственно влияет на возможность эксплуатации. Именно эта характеристика является основным отличием между ИЖС и ЛПХ.

При более детальном юридическом рассмотрении законодательной базы в отношении типа земли можно составить себе представление о том, какой участок необходим.

Что это такое?

Индивидуальное использование земли для строительства частного дома возможно на обоих типах, но в процессе оформления существуют ограничения, которые следует учитывать:

  1. ИЖС, по определению, предназначен для строительства жилья одним гражданином или семьей. Соответственно для оформления строительной документации и сдачи объекта в эксплуатацию препятствий нет.
  2. Выделение из земельного фонда участков ЛПХ, в первую очередь направлено на развитие подсобных хозяйств, обеспечивающих потребности одной семьи в сельскохозяйственной продукции, а строительство к этому виду деятельности отношения не имеет, за исключением возведения хозяйственных построек.

В настоящее время процедура изменения целевого назначения упрощена и имеет декларативный характер.

Лица, имеющие строение на участках ЛПХ, в рамках «дачной амнистии» и путем заявления о постройке имеют право оформить жилой объект в собственность.

Следует учитывать, что использование сельхозугодий для строительства имеет ограничения, и, в первую очередь, они связаны с площадью участка и местоположением.

Основные отличия

Существует несколько принципиальных отличий, которые характеризуют каждый тип земельного участка.

Прежде всего, ЛПХ может располагаться как в населенном пункте, так и за его пределами, что резко меняет возможность его использования:

  • в первом случае на такой земле можно строить хозяйственные и жилые постройки;
  • а во втором нет.

В отличие от ЛПХ, участок под ИЖС имеет единственное целевое назначение – строительство индивидуального домостроения.

Кроме того, такой статус гарантирует подключение к коммуникациям и созданием инфраструктуры, которая включает магазины, школы, библиотеки и другие объекты социального назначения, рассчитанные исходя из норм плотности населения.

Второе немаловажное отличие заключается в праве на налоговый вычет. Эта возможность предусмотрена для собственников в Налоговом Кодексе (НК)

Но помимо этой привилегии, законом предусмотрено, что участок, на котором в течение 10 лет не построено жилье, облагается налогом по двойной учетной ставке. ЛПХ в этом отношении имеет явное преимущество.

И хотя правила одинаковы для всех некоммерческих участков, личное приусадебное хозяйство облагается по более низкой ставке, чем ИЖС.

Последним отличием является возможность прописки. В дом, построенный вне границ населенного пункта на земле со статусом ЛПХ, прописаться нет возможности.

В любом варианте регистрация по месту постройки возможна только после сдачи жилья в эксплуатацию и оформления в государственном реестре.

Что лучше?

Основная разница между двумя типами участков заключается в обязательствах муниципальных или государственных властей по организации инфраструктуры и подведению энергоносителей.

Соответственно ИЖС участки гарантированны, а строительство на землях со статусом ЛПХ ведется на свой страх и риск.

Но из практики, в обоих случаях помощь со стороны властей можно ждать достаточно долго, что практически сводит на нет все существующие различия.

Минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства определяется Земельным кодексом РФ. Можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Узнайте тут.

Что выгоднее?

Участки со статусом ЛПХ внутри населенных пунктов в настоящее время незначительно дешевле, а вне границ эта разница резко увеличивается.

Это обусловлено тем, что за городами и поселками существуют предложения пахотных земель, которые по целевому назначению и по закону не могут быть использованы под строительство.

Как следствие, акт перевода земли в разряд промышленного типа будет аннулирован, а постройки снесены.

Статус ИЖС гарантирует государственный допуск для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилья, построенного в рамках законодательства.

Различия с ДНП

Кроме указанных выше форм, характеризующих направление использования земельных участков, существуют:

  • садовые некоммерческие товарищества (СНТ);
  • дома, построенные на земле под эгидой дачного некоммерческого партнерства (ДНП).

Последний тип отличается от двух вышеупомянутых тем, что построенный объект не подлежит обязательной государственной регистрации, но при этом в нем можно прописаться.

Еще одним отличием является невозможность заложить жилье в кредитном учреждении.

Как заработать на личном подсобном хозяйстве

Заработать на личном подсобном участке сможет даже новичок в сельскохозяйственной деятельности

Однако следует с осторожностью подходить к этому вопросы, ведь налоговые органы при злоупотреблении могут решить, что деятельность на вашем ЛПХ является коммерческой:

  • Разрешено: удовлетворять личные нужды владельца участка и его семьи, продавать излишки товаров.
  • Признаки коммерческой деятельности: большая часть товаров с ЛПХ продается, систематические продажи, сделки с предпринимателями.

Выращивание овощей

Выращивать овощи, ягоды и фрукты можно либо на земле, либо обустроив теплицу. Выбирать рекомендуется востребованные сорта: картошка, помидоры, перец и огурцы, зелень, арбузы, фруктовые деревья и т.д.

Для выращивания культур понадобиться хорошая удобренная почва. Также должны быть подходящие климатические условия, чтобы деятельность приносила доход. Поэтому рекомендуется сначала провести анализ земли, и понять, какие растения характерны для вашей местности.

Для старта понадобятся семена, минеральные и органические добавки, средства от вредителей. Также придется приложить усилия для создания системы орошения и теплицы. Но это понадобиться после расширения хозяйства.

Разведение свиней

Мини-свиноферма – это прибыльная идея, ведь данный товар актуален всегда, люди будут покупать свинину даже в кризис. Из этого сорта мясо можно приготовить множество полуфабрикатов.

Все, что понадобиться для начала – это несколько поросят разного пола. Стоит учитывать климат для того, чтобы подобрать правильную породу. Свинарник должен быть достаточно просторный для растущего поголовья, соответствовать летним и зимним условиям. Также обязательно место для выгула.

Питаются свиньи бюджетным кормом. Некоторые породы даже любят каштаны и скошенную траву. Однако обязательно соблюдение технологии выращивания: жижесборник, дезинфекция раз в месяц, соблюдения температурного режима и поддержание оптимальной влажности.

Мини-птицеферма

Разведение птицы считается одним из самых прибыльных видов деятельности, так как на мелкую птицу (куры) есть постоянный спрос. Пользуются популярностью гуси и индюки.

Стоимость птенцов небольшая, растут они быстро, а в еде и уходе неприхотливы. Закупать птенцов следует поздней весной или в первых числах июня. Чем моложе птица, тем дешевле она стоит. Закупить птенцов можно на специальных птичьих рынках или на любом центральном рынке города. Распространена продажа с рук.

Уход за птенцами. На начальных этапах потребуется только вольер. Птичник можно купить или сделать собственными усилиями. В дальнейшем (через несколько сезонов) рекомендуется купить инкубатор и другое оборудование для выращивания птенцов.

Получить первый товар на продажу можно довольно быстро.

Строительство

Освоение полевых участков в соответствии с законом об ЛПХ должно осуществляться исключительно в сельскохозяйственных целях без права строительства на нем капитальных строений.

Ведение личного подсобного хозяйства

У владельца полевого участка всегда есть выбор, какой сельскохозяйственной деятельностью можно заняться на собственной земле:

  • Фермерство. Выращивание овощей и фруктов для собственного потребления и реализации на рынках.
  • Свиноводство. Обеспечение своей семьи экологически чистым мясом, а также источник дохода от реализации мяса и животных в живом весе.
  • Разведение кур и другой домашней птицы. Производство яиц и диетического мяса является прибыльным видом деятельности — расходы легко окупаются за счет низкого уровня затрат и быстрого получения готовой продукции.
  • Пчеловодство.

Возведение сельскохозяйственных сооружений

Облегчить труд земледельца позволят следующие сооружения:

  • Теплицы. Сооружения для выращивания ранних сортов овощной и ягодной продукции, грибов, саженцев плодовых деревьев и рассады овощей могут возводиться на землях сельхозназначения. При этом конструкция должна носить разборный характер и не иметь фундамента.
  • Колодец. Овощеводство требует регулярного полива. Рытье колодца и устройство различных гидротехнических объектов — способ обеспечить увлажнение почвы.
  • Устройство пруда. Как и колодцы, пруды обеспечивают полив сельхозкультур, а также являются необходимым атрибутом для организации рыбного хозяйства. Для их устройства требуется наличие проекта рекультивации.
  • Сараи для инвентаря и строительных материалов.
  • Место для стоянки и хранения сельскохозяйственных машин и оборудования.
  • Уличный туалет.
  • Бытовка для отдыха людей, место, где люди, занимающиеся ведением хозяйственной деятельности, могут принять пищу и укрыться от непогоды.
  • Навес и загон для скота, сарай и хлев. Вольеры, ямы и клетки — все необходимое для разведения кроликов и овец, свиней и КРС.
  • Собачья будка. Объекты сельскохозяйственного производства требуют охраны, поэтому необходимость постройки сооружения для содержания собаки редко оспаривается.
  • Погреб для производства грибной продукции.

Запрещается строить на сельскохозяйственных землях ЛПХ:

  • жилые дома;
  • бани;
  • гаражи на фундаменте;
  • складские помещения.

Последствия самостроя

При выявлении факта самовольного возведения строений, контролирующие органы вправе выдать предписание о сносе незаконно построенного объекта.

Также, могут установить сроки для надлежащего оформления строительных документов, в случае, когда строительство конкретного объекта на полевом участке ЛПХ не противоречит нормам действующего законодательства.

Юридические аспекты

Сооружения для обеспечения сельхозпроизводства на полевых землях имеют следующие особенности:

  • не подлежат регистрации в органах Росреестра;
  • требуют составления проекта застройки и согласования его с уполномоченными органами;
  • при необходимости проведения работ по благоустройству требуется получение разрешения на их осуществление.

В случае расширения границ населенного пункта, вблизи которого располагается полевой участок, и включении его территории в категорию земель населенных пунктов, у собственника земли появляется реальный шанс поменять ВРИ надела с ЛПХ на ИЖС с открытием широких возможностей для ведения строительных работ.

Как продавать выращенную продукцию

С птиц можно продавать тушки на мясную продукцию, а также перья. Со свиней выгодно делать полуфабрикаты

Для реализации товара в розничных магазинах, рынках или ярмарках придется получить документы от ветеринарной службы, подтверждающие, что ваши животные здоровы.

Чтобы продавать овощи, нужно заранее наладить места сбыта. Это могут быть оптовые продажи (в супермаркет, рестораны и заведения общепита). Можно отправлять товар продавцам на рынке.

Если у вас экологически чистый продукт, то его можно будет продавать прямо с фермы. В таком случае необходимо провести рекламную кампанию (специализированные форумы, социальные сети, собственный сайт и т.д.). Также можно наладить самостоятельные продажи: арендовать ларек и нанять продавца.

Перевод земли: порядок действий и документы

Сейчас много жителей, которые получили земельные участки по наследству либо просто решили сэкономить и приобрели надел за городом, желают оставаться на этой территории, при этом пользуясь преимуществом городских условий. В законодательстве имеется четкая процедура перевода таких земель в ИЖС, следовательно, получение допуска к строительству и прописке.

Поскольку основное условие для процедуры — это местонахождение участка в городской черте, то данный процесс чаще встречается в мегаполисах. Дело в том, что город постоянно растет, и его граница увеличивается в размерах. Часто при этом идет соединение сельской местности и города, туда же подпадают и ЛПХ земли.

Результатом процесса становится строительство малоэтажной недвижимости в черте города. Это особенно удобно, когда в семье имеются подростки, которым необходимо добираться в школу, а родителям на работу.

Судебная практика при этом сталкивалась с ситуациями, когда жители требуют ИЖС перевести в ЛПХ. Это одиночные случаи, но закон не запрещает производить подобные действия. Процедура не особо сложна, и от собственника требуется только написать соответствующее заявление и отправить его в местный орган самоуправления. После чего необходимо дождаться рассмотрения и вынесения вердикта.

В таком процессе главное — сразу понимать, что все решения будут приниматься исключительно из соображений закона, а потому сотрудники аппарата управления будут регламентировать свои действия Земельным кодексом. Перед подачей также желательно сразу определиться с необходимостью таких действий, ведь перевод будет практически безвозвратен. А затраченное время и средства на различные экспертизы, проще потратить на приобретение другой недвижимости.

Если решение принято, то потребуется собрать следующие документы:

  1. Заключение землеустроительной организации: справку о стоимости.
  2. Результат геологической экспертизы: план и т. д.

Как получить земельный надел

Чтобы получить земельный надел, необходимо действовать следующим образом:

  • В администрации населенного пункта подать заявление, где указываются основания, на которых вы владеет участком или хотите его получить (бесплатно или в аренду).
  • В заявлении необходимо укать личные данные, площадь участка, сведения о постройках и культурах.
  • После регистрации земельного участка надо получить паспорт или схему земельного участка.
  • На основании паспорта исполнительный комитет утверждает границы участка и передает земельный надел в собственность или аренду. Для перехода права требуется постановление главы районной администрации.
  • В кадастровой палате надо получить кадастровый номер.
  • Пакет документов направляется в исполнительный комитет для получения подтверждения права собственности.
  • Необходимо зарегистрировать право собственности в регистрационной палате области. Для этого нужно представить свидетельство на участок, акт исполкома и выписку из похозяйственной книги.

В кредит

Если у вас не хватает суммы на покупку или аренду земли, то рекомендуется взять кредит. Также средства будут необходимы для:

  • Обустройства теплицы, необходимой для круглогодичного сбора урожая.
  • Закупки молодняка для разведения поголовья коз, свиней, птиц и т.д.

Получить соответствующий кредит можно в Россельхозбанке, который ориентирован на то, чтобы поддержать малое сельское хозяйства. Есть несколько программ, под которые можно попасть для оформления кредита на выгодных условиях:

  • До 500 тыс. рублей под 15,5% годовых можно получить для строительства коммуникаций.
  • До 700 тыс. рублей под 14% годовых можно взять на развитие ЛПХ. Целевые средства могут быть использованы для ремонта, газификации, закупку животных, кормов, топлива и т.д.
  • Сумма под 13,5% может быть выдана в случае, если клиент уже брал кредит в этом банке и успешно погасил долг.

Есть и другие программы для получения кредита:

  • «Садовод»: проживание в сельской местности, регистрация ИП, образование в сельхоз отрасли, от 3 лет трудового стажа и т.д.
  • Другие банки: возраст 18-65 лет, платежеспособность, имущество под залог; поручительство, выписка из похозяйственного реестра.

Стоит учитывать, что землю можно арендовать сроком до 20 лет и получить в бесплатное пользование до 6 лет.

Земли ЛПХ

Определить границы. В кадастровом центре найти сотрудника, который установит границы участка. Чтобы не ждать бесплатного выезда (около полугода), рекомендуется заплатить 10 тысяч рублей какой-нибудь частной фирме. Границы вашего участка определят, далее идет подготовка, оформление и оповещение заинтересованных лиц, а также установка межевых знаков, площади и оформление плана. После подписывается акт межевания. Построить хоть какое-то строение на данных землях просто не получиться: нужно просить разрешение на строительство ЛПХ у местных властей для прокладывания коммуникационных линий и ведения стройки. Также от типа разрешенного использования участка во многом зависит вид деятельности, который возможно проводить в каждом отдельном случае. Участки ЛПХ могут быть как в городской черте, так и располагаться в сельских поселениях. Их обычно предоставляют гражданам или же отдают в аренду для создания продукции, то есть для ведения определенного типа деятельности.

Разрешенное использование земель в собственности граждан

Среди земельных участков, находящихся в собственности граждан и расположенных в пределах поселений и территорий СХН, одними из наиболее распространенных ВРИ являются – «для ведения личного подсобного хозяйства» (далее – ЛПХ) и «для индивидуального жилищного строительства» (далее – ИЖС).

Участки ЛПХ

Целевая эксплуатация земельных участков с разрешенным использованием «для ведения ЛПХ» предполагает ведение хозяйственной деятельности, прежде всего направленной на производство сельхоз продукции, удовлетворяющей личные потребности владельца (или пользователя) земли и членов его семьи в продуктах питания.

Целевая эксплуатация участков ЛПХ определяется по следующим критериям:

  • Отсутствие наемных работников – вся деятельность осуществляется силами владельца хозяйства и его семьи.
  • Продукция производится исключительно для личного пользования владельца и его семьи.
  • Осуществляемая деятельность не направлена на извлечение прибыли.

Несмотря на вышеозначенный критерий, законодательством не запрещается реализация любых объемов излишков произведенной продукции.

Согласно законодательству, участки ЛПХ могут располагаться на землях, классифицированных как земли СХН или земли поселений. В зависимости от земельной категории, участки ЛПХ, в свою очередь, подразделяются на:

  • Приусадебные участки – это участки, расположенные в границах поселений. Кроме ведения разрешенной сельхоз деятельности на приусадебных участках разрешается строительство и эксплуатация капитальных строений, предназначенных для проживания членов одной семьи, а также сооружение объектов недвижимости вспомогательного назначения.
  • Полевые участки – это участки, расположенные на землях СХН за пределами поселений, целевое использование данных участков предполагает исключительно ведение сельхоз деятельности. Строительство и эксплуатация любых капитальных зданий категорически запрещены, однако разрешается возведение некапитальных построек и сооружений вспомогательного назначения: навесов, амбаров, погребов, и т.д.

Участки ИЖС

Согласно законодательству РФ, участки ИЖС могут располагаться только в пределах населенных пунктов, в границах функциональных зон соответственного назначения. ВРИ участков ИЖС подразумевает строительство и эксплуатацию жилых зданий, рассчитанных на проживание членов одной семьи.

Финансирование строительства осуществляется за счет собственника участка.

Главный критерий целевого использования участка ИЖС (при условии отсутствия построенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости) – ведущееся строительство жилого дома. Согласно законодательству, строительные работы должны быть начаты в течение трех лет со дня регистрации права собственности на участок. Начатые строительные работы определяются по наличию на участке заложенного фундамента будущего здания.

На участках ИЖС запрещено ведение подсобного хозяйства, а также аналогичные виды хозяйственной деятельности.

Что лучше

Кажется, что особой разницы между ЛПХ и ИЖС нет. Данное утверждение справедливо только для территорий, находящихся в городской черте либо на градостроительном плане. Однозначно ответить на вопрос, что лучше, также не выйдет — все ситуации индивидуальны. Кому-то нравится городская суета и технологии, а кому-то по душе разведение садовых культур и домашнего скота. Совмещая эти понятия, люди часто строят малоэтажные здания в городских районах (если на то имеется специальное разрешение).

Выбор может основываться не только на удобствах, но и в связи с материальной выгодой. Приобретение земельного участка в городской черте – дело не из дешевых, а потому иногда проще купить земельный удел за городом. Так, затратив несколько миллионов на приобретение участка и строительство недвижимости в городе, человек может рассчитывать на соизмеримую выгоду при продаже.

В случае если человек желает остепениться и выстроить семейный дом, то проще это сделать на ЛПХ участке. Цены на них однозначно ниже, а при удачном стечении обстоятельств, оформление документов не займет много времени. Экономия в таком случае будет постоянной, ведь загородные дома практически не имеют коммуникаций, оплата ЖКХ и коммуналки отпадает.

Выбор следует делать осознанно, исходя не только из предпочтений, но и дальнейшей целесообразности. К примеру, для молодой семьи, не имеющей собственного автомобиля, проще будет жить в черте города, а вот для состоявшихся граждан подойдет деревенский уют и атмосфера спокойствия.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации