Андрей Смирнов
Время чтения: ~18 мин.
Просмотров: 0

Самые популярные схемы мошенничества при продаже квартиры

Что нужно знать чтобы не обманули при покупке квартиры?

Каждый гражданин радуется во время приобретения собственной квартиры. Однако его могут обмануть продавец или риелтор. Хотите этого избежать? Изучите всевозможные схемы махинаций

Уделите особое внимание документам и состоянию текущей квартиры. Она должна соответствовать заданным требованиям

Помимо этого, обратите внимание, если:

  • Есть задолженность по коммунальным платежам;
  • Нет ли арестов, разного рода обременений на иное лицо.

Как не быть обманутым при покупке квартиры на вторичном рынке?

Хотите приобрести недвижимость на вторичном рынке и не знаете, как не попасться на уловки мошенников? Многочисленные схемы со всевозможными уловками активно используются сегодня. Поговорим о самых популярных методов.

Одна из хитростей — указание в договоре меньше положенной суммы. Решились на этот метод экономии? Учтите, что если какие-либо обязанности не будут соблюдены, вы можете обратиться в суд. Он обяжет вернуть денежные средства, указанные в договоре, а не те, которые были реально оплачены за недвижимость.

Особое внимание уделите стоимости. Вы должны знать, какая примерная цена такой квартиры в вашем регионе

Подобную информацию можно получить, проведя самостоятельный анализ по объявлениям, которые предоставляются в интернете.

Квартира неплохая, но стоимость слишком низкая? Не видитесь на бесплатный сыр в мышеловке. Конечно же, достаточно редко, но все-таки попадается весьма неплохой вариант, когда владелец не знает рыночной стоимости или ему срочно нужны деньги.

Но часто в ход идут мошеннические действия. К примеру, оформление договора купли-продажи, используя в этот момент поддельные бумаги. Поэтому перед приобретением нужно оценивать эти бумаги максимально грамотно.

Как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку?

Чтобы что-нибудь подписать, для начала возьмите совет у специалистов. Не вносите денежные средства в качестве задатка. До создания официального договора рекомендуется для начала создать письменное личное соглашение с продавцом. Этот документ не входит в список обязательных для последующей регистрации в Реестре.

В текущем соглашении, как правило, указывается:

  • Лицо, которое подписало договор со стороны продавца. Если речь идет о строительной организации, то подписывать договор должен соответствующий представитель. В письменном виде должны быть подтверждены все указанные полномочия;
  • Является ли ваша недвижимость залоговой или нет. Не находится ли она под эмбарго, не препятствует ли проведению какой-либо сделки согласно внутреннему регламенту. Подобные моменты должны быть отражены в соответствующих справках. Их можно получить в Реестре своей жилой площади или же заказать у нотариуса.

Коммунальные платежи по сообществу

Нужно обратить внимание, что в этой категории у владельца не будет никаких долгов. Иногда законодательство возлагает определенное погашение по задолженности на покупателя

С продавцом можно зафиксировать не только конечную цену жилья, но и форму по платежу для того, чтобы опционально не вносить никакие денежные средства, которые, как правило, изначально были предусмотрены договором.

Мошенничество с социальной недвижимостью

Данный вид мошенничества распространён в настоящее время при передаче жилья многодетным или малоимущим семьям. Несмотря на то, что передача такой недвижимости может осуществляться только при контроле сделок со стороны органов опеки и попечительства и социальной защиты, в данной сфере сделок сохраняется большой риск мошеннических действий.

Наиболее распространёнными считаются следующие типы мошенничества:

  • Передача многодетным семьям квартир или домов, не предназначенных для проживания, например, в силу расположения за пределами населенных пунктов или вне зоны транспортной доступности. В настоящее время такой механизм мошенничества может быть осуществлён только при взаимодействии с кем-то из сотрудников уполномоченных органов, так как качество приобретаемых квартир проверяется сотрудниками уполномоченных государственных органов.
  • Предоставление жилья, которое построено некачественно. Чаще всего такие преступления совершаются при осуществлении специальных государственных программ. В подавляющем большинстве случаев они квалифицируются как мошеннические действия, совершенные группой лиц по предварительному сговору.
  • Аналогичная схема может быть реализована при обмене по различным социальным программам, например, реновации жилья на новое, более качественное. Однако ввиду тщательного контроля сейчас такой вид мошенничества реализовать сложнее.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Цель кредитно-финансовой организации, которая управляется мошенниками или сотрудничает с мошенниками, – создание иллюзии гарантированного приобретения жилья с привлечением банковских средств. Для этого клиенту якобы предлагаются выгодные условия – минимальный банковский процент, низкий первоначальный взнос и т.д. Однако в действительности «выгода» может превратиться для Покупателя в кабалу.

Чтобы не попасться на уловки аферистов, нужно внимательно изучить всю документацию на квартиру. Необходимо проследить, чтобы в договоре ипотечного кредитования указывалась фиксированная ставка по кредиту. Иногда мелким шрифтом где-то между строк упоминается, что с течением времени ставка по ипотечному кредиту будет возрастать. Это значит, что из года в год Покупатель должен будет платить все больше и больше.

Также понадобится проверить, чтобы в договоре указывались разумные последствия просрочки платежа или последствия внесения средств не в полном объеме. Все это потребуется обстоятельно обсудить с обслуживающим консультантом.

Часто кредитно-финансовые организации используют для обмана клиента психологические уловки. Например, в офисе может быть искусственно создана атмосфера спешки. Или, наоборот, банк может создать условия заискивающей обходительности и чрезмерной заботы. Чтобы отвлечь клиента от изучения документов, мошенники начинают разговаривать с ним на сторонние темы – о семье, о работе, о планах на квартиру и пр. Такие уловки нужно вовремя замечать.

Незаконные действия родственников и знакомых

Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.

Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что А. Савельев при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом: хотел сделать гостиную. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников (друзей Александра) подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили в погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает

Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  • предлагают квартиру по очень низким ценам;
  • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
  • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
  • с вас требуют большую сумму задатка;
  • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
  • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Если вы — покупатель

Бдительным должен быть и тот, кто приобретает недвижимость. Выбирая объект, стоит найти его на публичной кадастровой карте в Интернете. Так можно бесплатно и быстро узнать уровень собственности на объект, его границы и вид разрешенного использования земли. Может оказаться, например, что приглянувшееся вам местечко расположено в подтопляемой зоне или в зоне охраны памятников культурного наследия, а это накладывает определенные ограничения на строительство.

— Надо иметь в виду, что публичная кадастровая карта — сервис справочный. Сведения оттуда достоверны, но не являются официальным документом. Информацию можно получить также на портале Росреестра (www.rosreestr.ru) через бесплатный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», введя кадастровый номер, условный номер либо адрес, — рассказала Елена Перегудова.

Запретить распоряжение без личного присутствия своим строением или участком в Воронеже вы можете хоть с Камчатки

Другой вариант — до совершения сделки получить выписку об объекте из ЕГРН. В документе будут содержаться официальные сведения об объекте недвижимости, подпись должностного лица и печать органа

Это важно не только для покупателей, но и для продавцов, и для тех, кто принимает или передает недвижимость в дар либо в наследство. Нужно быть уверенным, что объект не находится под арестом и не является залоговым имуществом, что на него не наложены ограничения и обременения, что он не изъят для государственных или муниципальных нужд

Может статься, что кто-то другой заявил о правах требования на это имущество через суд или подал возражение в отношении зарегистрированного права. Запрос можно отправить в электронном виде или обычной почтой, передать лично работнику МФЦ или Кадастровой палаты. В выписке будут указаны основные характеристики объекта и данные о правах на него. Документ будет заверен подписью и печатью сотрудника Кадастровой палаты (если вы запросите его по Интернету — будет направлен документ с электронной цифровой подписью).

Если вам продают объект по доверенности, стоит проверить ее через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. Бесплатно в течение пяти минут можно узнать, удостоверял ли нотариус тот документ, который вам предъявляют, и не была ли доверенность затем официально отменена.

Если хозяин долго не появляется в квартире

Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.

Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют, и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Отмечу, что первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.

Понятно, что это чистой воды «уголовщина», но собственнику от этого не легче. И хотя первая же техническая/почерковедческая экспертиза легко докажет подделку паспорта и генеральной доверенности, это станет слабым утешением. Хозяину предстоит ряд судебных заседаний, экспертиз, очных ставок, допросов в полиции, пока ситуация не прояснится окончательно. А спорное имущество будет все время под «арестом». Но еще печальней судьба добросовестного приобретателя недвижимости. Хотя суд и признает его таковым, но денег или объект недвижимости он ему точно не вернет. Придется взыскивать ущерб с мошенников, а это, честно скажу, не всегда реально.

Вариант мошенничества Присвоение предоплаты

Предоплата — законная практика. Это сумма, которую продавец берет у покупателя до сделки, чтобы покупатель не передумал.

Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.

Различия между авансом, задатком и залогом

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.

Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.

Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:

  1. Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
  2. Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
  3. Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2—5 тысяч рублей.

Обычно после перевода денег перестают брать трубку. Наниматель остается без денег и без квартиры.

Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.

Привет от жителя Перу

Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.

По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.

Вам пишут примерно такое сообщение:

Добрый день!

Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.

Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.

Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.

Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.

Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.

Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.

В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.

Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.

Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.

Мошенничество при продаже квартиры в ипотеку

Рынок недвижимости расширяется ежегодно, но не все граждане имеют личные финансы для покупки квартиры, земли или дома. В таком случае приходится уповать на кредитные организации, которые предлагают ипотеку под залог приобретаемого жилья на выгодных условиях.

На сегодняшний день схемы обмана в сфере кредитования встречаются не только со стороны заемщиков, но также и банковских структур. В первом случае мошенничество может быть предупреждено службой безопасности банка только при очевидном нарушении закона. Умелые аферисты ежегодно разрабатывают более изощренные махинации, при которых выявить обман можно только спустя некоторое время. Мошенничество с участием банковских работников встречается редко, но также требует рассмотрения в рамках этой статьи, как пример того, чем может обернуться кредит под залог жилья для порядочных граждан.

Мошенничество в сфере кредитования преследуется по закону и предусматривает наказание до 10 лет лишения свободы.

Мошенничество со стороны займодателя ипотеки

С какой формой обмана можно столкнуться, обратившись в банк за ипотекой? Самые популярные схемы обмана со стороны финансовой организации, которые можно встретить при покупке квартиры:

  • лжефирма-однодневка, берущая в залог приобретаемое жилье, но не выдающая никаких финансов. Это схема старая, но до сих пор работает там, где вместо залога покупатель подписывает договор дарения или продажи недвижимости;
  • сговор с банковским служащим по заполнению анкеты на ипотеку;
  • повышение процентной ставки в процессе погашения кредита при отсутствии такого условия в договоре кредитования;
  • предоплата за жилье, которая не входит в общую стоимость квартиры или учитывается частично. Обман может быть со стороны отдельного работника банка или по обоюдному сговору группой лиц;
  • продажа ветхого жилья по сговору с оценщиком банковской структуры как элитного, где в прибыли оказывается работник банка (процент от сделки) и продавец;
  • услуги риэлторов по сбору документов на ипотеку за процент от общей суммы, где все бумаги являются фальшивыми, а при обнаружении подлога покупатель несет ответственность и теряет все финансы, включая выплату аферистам-риэлторам.

Банковские работники тщательно проверяют на честность каждого своего клиента, а также стараются максимально снизить риски в случае неплатежеспособности заемщика. Для таких целей в договоре могут быть прописаны определенные условия по страховым случаям, что следует внимательно изучить перед подписанием. Например, передача жилья в собственность кредитной организации в случае просрочек и невыполнения требований по досрочному погашению всего долга, что выполнить практически невозможно.

Со стороны заемщика или продавца

Актуальные варианты обмана при ипотечном кредитовании: продажа жилья с обременением, наследники, временно отсутствующие лица, несовершеннолетние дети и прочее. Сделка будет признана недействительной, банк несет убытки, заемщик теряет жилье и часть уплаченных денег, включая страховку (сумма большая). Выгода только у продавца, который может скрываться от преследования долгое время или возмещать убытки несколько лет.

Также мошенничество при покупке/продаже квартиры в ипотеку имеет несколько вариантов:

  • обналичивание материнского капитала путем сговора между родственниками. Продажа осуществляется только на бумаге, а на деле все собственники проживают по прежним адресам и получают реальные деньги на расчетный счет;
  • сокрытие информации о доходах, месте работы и стаже. Данные предоставляются самими заемщиками или через услуги организаций, которые могут быть в сговоре с банковскими структурами или использовать поддельные документы самостоятельно за определенную плату;
  • кредит на несуществующее жилье или фиктивного заемщика (по договору и фальшивым документам). В такой схеме задействуется несколько человек, в том числе сотрудник банка, оценщик и регистратор;
  • невыплата ипотеки с перепродажей залогового имущества третьим лицам.

В любом случае следует понимать ответственность за незаконно полученный займ, а также вытекающие последствия – от запрета на кредитование в любых организациях до лишения лицензии ЦБ и тюремного заключения.

Способ 7. Зачем подделывать документы, когда можно подделать человека

Этот способ отличается от всех остальных тем, что тут нет ни одного поддельного документа, а вот останется в итоге без квартиры и денег продавец или покупатель сможет решить только суд, так как обмануты будут обе стороны, но доказать свою правду будет весьма сложно.

Мошенники создают сайт фиктивного агентства и выбирают себе первую жертву: продавца, который внешне похож на одного из аферистов (назовем его А1) и хочет срочно продать квартиру, но самому этим заниматься некогда.

Дальше назначается встреча. Аферист (пусть будет А2) под видом риелтора втирается в доверие к продавцу, узнает, почему квартира продается срочно, исподволь выясняет, когда человек будет максимально занят. Одновременно с этим объясняет, что рынок недвижимости не то, что стоит, а буквально лежит, но обещает помочь сделать все в лучшем виде, может показать списки «потенциальных клиентов».

Например, продавцу нужно срочно продать квартиру, так как она выходит замуж и переезжает к мужу, скажем, в Питер. Логично, что в этой ситуации девушка будет разрываться между двумя городами, мошенникам остается выбрать день, когда жертва очень занята, а вечером уезжает и назначить срочную встречу. На ней А2 сообщает, что нашел очень выгодного покупателя, но документы надо начать оформлять сегодня, под таким предлогом берет до вечера оригинал документов на квартиру и паспорт, обязуясь до отъезда вернуть их. В качестве подтверждения всей серьезности намерений покупателя может даже передать аванс в несколько десятков тысяч.

С паспортом и документом на право собственности мошенники, подогнавшие внешность А1 под точное совпадение с фотографией в паспорте идут к нотариусу и оформляют генеральную доверенность на А2, представляя его родственником. Документы возвращаются хозяину, а с генеральной доверенностью с квартирой можно делать все, что угодно.

Даже самый дотошный покупатель, может как угодно тщательно проверить все документы: они подлинные, доверенность тоже настоящая, нотариальная контора реальная, все чисто. Вот только после продажи, аферисты будут отдыхать на островах, а жертвам предстоит много времени и денег потратить на суды и юристов.

Как не попасть в такую ситуацию: никогда не отдавайте свои документы, особенно паспорт, малознакомым людям, а лучше вообще никому не давайте, требуйте присутствия владельца собственности при заключении договора, оформляйте все сделки через проверенные риэлтерские агентства.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации