Андрей Смирнов
Время чтения: ~14 мин.
Просмотров: 1

Ипотека на комнату

Условия кредитования и требования к заемщикам

Условия, на которых выдается кредит для покупки комнаты в коммунальной квартире, в целом дублируют условия кредитования заемщиков в рамках программы готовое жилье, что предполагает следующие особенности ипотеки:

  1. Кредитный лимит варьируется в пределах от 300000 рублей до 85 % стоимости объекта недвижимости;
  2. Величина первоначального взноса составляет не менее 15 % от рыночной цены жилого помещения;
  3. Период кредитования не превышает 30 лет;
  4. Приобретаемая комната при оформлении кредита в обязательном порядке передается в залог;
  5. Ипотечная ставка стартует с отметки в 8,6 %;
  6. Кредит предоставляется только в валюте РФ;
  7. Обязательное оформление договора страхования на предмет залога в течение всего срока кредитования.

Требования к заемщику, предъявляемые в рамках кредитования для покупки готового жилья, стандартные и включают следующие обязательные позиции:

  • наличие гражданства РФ;
  • наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ (предпочтительнее в том регионе, где планируется покупка жилья);
  • возраст клиента на дату оформления ипотеки не менее 21 года и на дату погашения кредита не более 75 лет;
  • наличие официального места работы на момент подачи заявки и оформления кредита;
  • наличие стажа не менее 6 месяцев по текущему месту трудоустройства и 1 года в последние 5 лет;
  • желательно иметь безупречную кредитную историю.

Оформление ипотеки

После выбора банковского учреждения, которое готово предоставить ипотеку для приобретения части жилья в коммунальной квартире,  потенциальному заемщику необходимо подать заявление-анкету.

После одобрения кандидатуры клиента и утверждения выдачи ипотечного кредита, заёмщик подбирает комнату и предоставляет все необходимые документы на эту недвижимость.

Банк проводит оценку за счёт заёмщика. Если под залог планируется отдать не только приобретаемое жильё, но и уже имеющуюся собственность, то осуществляется и ее оценка профессиональным оценщиком.

Кроме стандартного набора документов, понадобится письменное согласие всех собственников квартиры и отказ кого-то из них на первоочередное право выкупа комнаты, заверенное нотариально.

Если банк утверждает недвижимость как пригодную для покупки, то специалистами подготавливается ипотечный договор, который подписывается в отделении банка всеми созаемщиками лично.

После этого деньги переводятся на открытый счёт клиента или продавца для совершения сделки купли-продажи, оформление которой завершается после государственной регистрации и наложения обременения банка на недвижимость.

Интересное видео:

Необходимые документы

Для оформления ипотеки в любом банковском учреждении понадобится следующий пакет документов, которые лучше собрать заранее:

  • Заполненное заявление заёмщика;
  • Копия всех страниц паспорта;
  • Справка о доходах установленного образца;
  • Документ о согласии супруга или супруги на совместную покупку;
  • Подписи всех совладельцев на документах, которые подтверждают разрешение на право выкупа части квартиры;
  • Другие документы, подтверждающие льготы, если заёмщик имеет на них право (копию военного билета для военнослужащих, сертификат на право использования средств материнского капитала, пенсионное удостоверение и т.д.).

Порядок оформления ипотечного займа на комнату

Гражданину, желающему получить ипотеку на приобретение комнаты, для оформления ипотечного договора следует подать в банк соответствующее заявление-анкету. И если руководство банка его одобрит, нужно собрать требующийся пакет документов на приобретаемую комнату.

В первую очередь, надо предоставить стандартные данные о жилой площади. После этого понадобится получить согласие всех собственников квартиры, и данная бумага потребует заверения у нотариуса. Документ означает отказ кого-либо из собственников комнаты от преимущественного права ее покупки в пользу гражданина, который получает ипотечный кредит.

После одобрения кредитором собранных юридических данных по комнате, начинается процедура независимой оценки предмета, выступающего залогом. В качестве залога может быть как приобретаемая жилая недвижимость, так и собственность, которая уже принадлежит заемщику. В ходе оценки специалисты должны удостовериться, что площадь подходит для проживания.

Специалисты будут руководствоваться следующими основными критериями:

  1. Наличие отопительной системы в рабочем состоянии.
  2. Если опираться на нормативы допустимых значений, то площадь приобретаемой комнаты должна составлять не менее 12 кв.м. Этот показатель будет учитываться в том случае, если у покупателя не имеется иного официального жилья.
  3. Если жилая площадь, в которой находится приобретаемая недвижимость, признана аварийной, то покупать ее запрещено.
  4. Подключенное электричество и исправная проводка.

Оценка будет иметь непосредственную связь с суммой ипотечного кредита, и следующим этапом станет страхование ипотеки. Когда упомянутые процессы будут завершены, банк выдает ипотеку.

Залогополучатель после этого имеет право заняться оформлением покупки, а сделку необходимо на государственном уровне зарегистрировать. После этого гражданин получит свидетельство о собственности на недвижимое имущество.

Требования к приобретаемой комнате

В данных обстоятельствах Сбербанк предъявляет особые требования к помещению, то есть к той комнате, которую намеревается купить заемщик.

И вот в чем они состоят:

  1. Помещение должно быть жилым, что предполагает соответствие объекта санитарным и жилищным нормативам (обязательно наличие электричества, отопления и иных характерных для данного типа недвижимости коммуникаций);
  2. У собственника жилого помещения не должно быть долгов по налогу на недвижимость и коммунальным платежам;
  3. Приобретаемая комната должна находиться в доме, износ которого составляет не более 50 %;
  4. Комната не должна иметь обременений, в том числе прописанных в ней лиц, например, несовершеннолетних граждан или граждан, которых по закону нельзя снять с регистрационного учета.

Это основные, но далеко не единственные требования, предъявляемые к кредитуемому объекту недвижимости.

Так, в соответствии с политикой банка потенциальный клиент вправе оформить ипотечный кредит в следующих случаях:

  • если заемщик намеревается купить отдельную комнату в составе коммунальной квартиры;
  • если заемщик планирует выкуп комнаты в составе квартиры, которая принадлежит ему на праве собственности.

Во втором случае заемщику, кроме приобретаемой комнаты, придется передать в залог кредитору всю квартиру целиком. При этом для оформления сделки потребуется согласие других владельцев жилого помещения, если таковых несколько.

Помимо этого, Сбербанк может предъявить требование относительно расположения приобретаемой комнаты, согласно которого объект должен находиться в здании, имеющем коридорную систему планировки, или отказать в одобрении кредита, если приобретаемая комната расположена в общежитии.

Таким образом, купить комнату за счет средств Сбербанка вполне реально, однако, прежде желательно проконсультироваться относительно соответствия приобретаемого помещения требованиям, установленным кредитной организацией.

Возможно будет интересно!
Ипотека для зарплатных клиентов Сбербанка в 2020 году

Этапы оформления комнаты в ипотеку

Помимо вышеперечисленных документов, потенциальный заемщик должен также заблаговременно побеспокоиться о бумагах, требуемых при оформлении классической ипотеки, то есть, иметь при себе паспорт, справку о доходах, копию трудовой книжки, ИНН и так далее. В офисе банковской организации кредитный менеджер предложит соискателю заполнить соответствующую заявку, к которой также может потребоваться приложить документы об образовании, семейном положении, свидетельство рождения ребенка и так далее. Более точный список зависит от конкретного банка и может отличаться в зависимости от политики финансового учреждения. Уточнить список документов, необходимых для оформления ипотеки на комнату желательно заранее у банковского консультанта.

Как заполнить заявление?

В анкете-заявлении заемщику нужно указать сведения:

  • о себе и своей работе;
  • о величине доходов и расходов каждый месяц;
  • о близких членах семьи;
  • об имеющемся имуществе, которое может стать залоговым (квартира, дом, дача, транспортное средство);
  • цели кредита, сумма, срок, готовность внести первоначальный взнос.

Заявление лучше заполнить в отделении банка в присутствии кредитного менеджера, так как в этом случае всегда можно получить информацию по правилам заполнения бланка.

На заметку. В анкете необходимо указывать только достоверные данные.

Вся информация заявителя тщательно проверяется на соответствие реальному положению дел и финансового состояния заемщика.

  • Скачать бланк заявления-анкеты на ипотеку
  • Скачать образец заявления-анкеты на ипотеку

На нашем интернет портале можно прочитать об ипотеке для госслужащих, а также об ипотечном кредитовании на покупку дома, дачи, жилья за границей, доли в квартире, участка под ИЖС и о программах банков.

Где выгоднее брать?

Выгодней всего оформлять кредит в банке, который предлагает ставки до 10% годовых. К ним относятся, в частности:

  • Сбербанк.
  • ВТБ 24.
  • Зенит.
  • Глобэкс банк.
  • Бинбанк.
  • Открытие.
  • Дельтакредит и многие другие кредиторы.

Срок кредитования обычно предлагается не менее 30 лет.

Если сбережений недостаточно, то может подойти кредитная программа с самым низким первоначальным взносом (10-15% стоимости комнаты). Например:

  • Сбербанк.
  • ВТБ 24.
  • Открытие.
  • ДельтаКредит.

Эти банки выдают кредиты в основном на покупку последней комнаты в квартире.

Если не удалось найти программу на покупку комнаты, то можно воспользоваться кредитом под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае в залог передается не покупаемая комната, а другой объект. Самые выгодные ставки по залоговым займам от 11-12% годовых в рублях. Но срок кредитования короче – до 20 лет. Первоначальный взнос по таким кредитам и вовсе не требуется.

Программы кредитования под залог имеющейся недвижимости искать не придется. Их предлагают все лидеры рынка ипотеки. В силу отсутствия первоначального взноса такие кредиты могут оказаться даже выгодней обычного ипотечного кредитования, особенно, если заемщик будет гасить заем с опережением графика и сможет быстро выплатить долг перед банком.

Внимание! Самая выгодная ипотека с возможностью досрочного погашения. В этом случае можно уменьшить размер итоговой переплаты, которая в случае с комнатой может не перекрыть расходы заемщика в случае падения цен на рынке.. Кредиты на покупку комнаты (отдельной или последней оставшейся в квартире) обойдется от 8,6 до 12% годовых на срок до 30 лет

Банки очень строго рассматривают такие заявки, и если комната окажется в старом доме или в плохом состоянии, то неизбежен отказ в кредитовании. Невозможна покупка комната и без нотариально заверенного отказа соседей от права приоритетной покупки

Кредиты на покупку комнаты (отдельной или последней оставшейся в квартире) обойдется от 8,6 до 12% годовых на срок до 30 лет. Банки очень строго рассматривают такие заявки, и если комната окажется в старом доме или в плохом состоянии, то неизбежен отказ в кредитовании. Невозможна покупка комната и без нотариально заверенного отказа соседей от права приоритетной покупки.

Можно ли купить и продать жилье в коммунальной квартире?

Согласно п.1, ст.5 ФЗ №102 «Об ипотеке», комната может быть предметом ипотечного кредитования. Однако ее оформление в кредит сопряжено с рядом трудностей. Первая – это позиция банка. Не все кредиторы готовы предоставить ссуду на покупку такого жилья, так как заключение данной сделки – это риск для банка. Комната в коммуналке или в общежитии имеет небольшую ликвидную стоимость.

Если заемщик перестанет выплачивать долг, то комната переходит в собственность банка, а продать ее, чтобы вернуть выданные в кредит деньги, будет крайне сложно. В связи с этими возможными рисками банки ужесточают требования и условия кредитования.

Сложность оформления ипотеки на комнату, находящуюся в общежитии или коммуналке, связана с еще и с тем, что заемщику и продавцу придется собрать письменные отказы от приобретения с владельцев комнат по соседству. В п.6 ст. 42 Жилищного Кодекса говорится, что собственники соседних помещений имеют преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Обратите внимание! Если хозяин комнаты хочет продать свое жилье, то обязан сначала предложить его соседям.

Если никто из них не захочет приобретать жилплощадь, то каждый должен подписать отказ от своего права. Эти письменные отказы должны быть приложены к документам заемщика.

Еще одна особенность: кредитополучателю придется предоставить банку под залог иное жилье, находящееся в его собственности. Приобретаемую комнату в залог оформить не получится. Таким образом, желающему взять ипотеку, предстоит достаточно трудоемкая подготовка:

  • сбор документов;
  • поиск подходящей недвижимости;
  • сбор письменных отказов от соседей;
  • оформление имущества в залог.

Проблем с ипотекой не возникнет только в том случае, если человек хочет купить комнату в квартире, где остальная жилплощадь принадлежит ему. В этом случае процедура оформления ничем не будет отличаться от процесса получения ипотеки на квартиру. В залог оформляется вся квартира, никакого дополнительного имущественного обеспечения не потребуется.

Требования

К заемщику

При оформлении ипотеки банки, дающие кредит, предъявляют к клиенту стандартные требования:

  • возраст от 21 до 65 лет;
  • наличие гражданства РФ и прописки на территории оформления кредита;
  • трудовой стаж – от 6 месяцев на текущем месте, общий стаж за 5 лет – не менее 12 месяцев;
  • наличие постоянного дохода и места работы.

К помещению

При выборе жилплощади заемщику следует ориентироваться на требования, предъявляемые банками к комнатам:

  • Площадь не должна быть менее 12 кв.м.
  • Жилье должно располагаться в регионе оформления кредита.
  • По назначению квартира, в которой находится комната, должна быть жилой. Статус помещения можно узнать по правоустанавливающим документам.
  • Наличие санузла и кухни в квартире.
  • Наличие водопровода, электричества, отопления.
  • Жилье не должно быть ветхим и находиться в аварийном состоянии.
  • Процент износа – не более 55%.
  • Не допускаются деревянные перекрытия.
  • Ипотека возможна только на жилье вторичного рынка (об ипотеке на вторичное жилье мы рассказывали тут).

Отдельное требование банки предъявляют к документам на недвижимость.

Важно! Жилплощадь должна иметь только одного собственника.

Сложности при оформлении могут возникнуть в том случае, если в комнате было прописано много человек. Перед тем, как приобрести такой объект, покупатель и банк должны убедиться, что жилплощадь свободна от притязаний третьих лиц.

Нередко встречаются случаи, когда на купленную комнату через какое-то время начинают претендовать бывшие жильцы, выписанные в связи с отбыванием наказания в колонии, или люди, считающиеся без вести пропавшими.

Заемщику потребуется взять в паспортном столе управляющей компании справку о всех зарегистрированных ранее жильцах. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Преимущества и недостатки

Кажется, что лучше приобрести полноценную квартиру в ипотеку вместо комнаты, однако для некоторых это единственная возможность остаться в городе или найти жильё после развода.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования такой недвижимости отображены в таблице:

Преимущества Недостатки
Высокая доступность из-за низких цен. Всегда нужно учитывать факт близкого соседства с другими людьми.
Хорошая возможность выкупить последнюю комнату у соседей для владения большой коммунальной квартирой единолично. Ликвидность такой недвижимости часто ставится под сомнение баками и не всегда выдерживает процедуру оценки.
Недолгий срок выплат в случае небольшой суммы ипотеки. Приобретение усложняется необходимостью сбора подписей у других зарегистрированных лиц.
Необходимо учитывать свою платёжеспособность, чтобы у банка не появилось повода изъять объект залога.

Банковские организации, которые дают такой ипотечный кредит

Кредиты на покупку комнаты готовы дать десятки банков, их условия кредитования отличаются только ставками, лимитом кредитования и размером первоначального взноса. В качестве залога принимаются только ликвидные комнаты, например, последняя оставшаяся в многокомнатной квартире или в коммуналке в центре или другом престижном месте.

Программы кредитования покупки комнаты чаще всего предлагают банки первой двадцатки, которые специализируются на активной работе с физическими лицами.

Условия кредитования в Топ-10 российских банках, дающих ипотеку для покупки комнаты:

Название банка Название программы Комната в коммунальной квартире (отметить дает/не дает) Комната в общежитии (отметить дает/не дает) Условия (ставки, сроки, суммы, размер первого взноса) Требования банка к заемщику Требования банка к недвижимости
ВТБ 24 Вторичное жилье да нет
  • ставка от 9,1%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос минимум 10%.
  • возраст заемщика от 18-21 года;
  • предельный возраст 65-75 лет;
  • гражданство РФ;
  • наличие военного билета у мужчин до 27 лет;
  • регистрация в стране (постоянная или временная);
  • наличие постоянного источника дохода;
  • хорошая кредитная история;
  • трудовой стаж не менее года;
  • наличие первоначального взноса на счету (не менее 10% стоимости комнаты);
  • нотариально заверенное согласие супруга (и) на сделку.
  • наличие всех правоустанавливающих и технических документов на комнату, включая техплан с экспликацией и расширенную выписку из ЕГРН;
  • помещение должно быть жилым и пригодным для проживания;
  • наличие санузла, а также всех коммуникаций;
  • площадь комнаты должна быть минимум 12 кв. м (минимальная норма на человека);
  • возраст дома, где расположена комната не более 50 лет;
  • отсутствие обременений;
  • без долгов по коммунальным услугам;
  • отсутствие деревянных перекрытий, стен;
  • наличие у продавца отказа соседей от права приоритетной покупки (заверяется нотариально);
  • отсутствие зарегистрированных несовершеннолетних.
ДельтаКредит Комната или доля да нет
  • ставка от 9,75%;
  • срок 25 лет;
  • первоначальный взнос минимум 10%.
Тинькофф банк Отдельная/последняя доля/комната на вторичном рынке да нет
  • ставка от 8%;
  • срок 25 лет;
  • первоначальный взнос 40%.
Открытие Квартира да нет
  • ставка от 8,75%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 10%.
Сбербанк Приобретение готового жилья да нет
  • ставка от 8,6%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 15%.
Зенит Комната на вторичном рынке да нет
  • ставка от 9,9%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 20%.
СКБ-банк Ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке да нет
  • ставка от 12%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 20%.
Бинбанк Ипотека на вторичное жилье да нет
  • ставка от 9%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 20%.
Глобэкс Готовое жилье да нет
  • ставка от 9,5%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 20%.
Газпромбанк Последняя доля да нет
  • ставка от 11,2%;
  • срок 30 лет;
  • первоначальный взнос 20%.

Величина переплаты по ипотеке на покупку комнаты

Переплата по ипотеке – это денежный сбор, взимаемый кредитором за пользование предоставленными заемщику средствами. Итоговая величина вознаграждения складывается из сумм начисленных на тело кредита процентов. При этом в большинстве случаев тип приобретаемой недвижимости на величину ипотечной ставки не влияет, однако, размер переплаты может варьироваться в зависимости от условий кредитования конкретного заемщика и выбранной им программы.

Тем не менее, несмотря на сравнительно невысокий процент, величина ставки и как следствие переплаты по кредиту окажется больше, если заемщик:

  • застрахует только недвижимость и откажется от личной страховки (+ 1 %);
  • внесет первоначальный взнос менее величины, установленной кредитором (+ 0,2-0,3 %);
  • не является зарплатным клиентом Сбербанка (+ 0,5 %);
  • не воспользуется сервисом Дом Клик (+ 0,3 %).

Надо сказать, что ипотека в Сбербанке на покупку готового жилья – это практически неограниченный выбор, так как кредитор не только не запрещает покупать на заемные средства небольшие по площади жилые помещения, но и сохраняет за заемщиком право воспользоваться льготными условиями кредитования, в том числе право оформить ипотеку с привлечением средств материнского капитала.    

Нюансы и рекомендации при оформлении ипотеки на комнату в квартире

Хочется заострить внимание на следующих немаловажных аспектах приобретения квартиры по ипотечному кредиту, среди которых:

  1. В случае, когда собственники не желают подписывать согласие на выдачу ипотечного кредита покупателю комнаты, есть еще одни выход решения проблемы – оформить потребительский кредит. Данный вариант не без отрицательных моментов. К примеру, итоговая сумма потребительского кредита, который оформляется без поручителя, будет незначительной, и пользоваться ей вы сможете по завышенной процентной ставке. Вдобавок, потребительский кредит выдается на небольшой срок.
  2. Перед приобретением нужно убедиться, что у продавца комнаты имеются право устанавливающие бумаги и документы о государственной регистрации права собственности.
  3. Возможность рассмотрения практичного и экономного варианта приобретения комнаты в квартире, являющейся коммунальной. Данная процедура оформляется многими финансово-кредитными учреждениями без дополнительных требований.

Подведем итоги: если у вас нет денежных средств на получение кредитных средств на покупку квартиры, вы можете оформить ипотеку на комнату в квартире, которая является полноценным видом недвижимого имущества. И если вы твердо решили добиться результата, то преодолеть все формальности юридического характера не составит особого труда.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации