Андрей Смирнов
Время чтения: ~23 мин.
Просмотров: 0

Аренда ип с расчетным счетом

Способы налогообложения

УСН

Упрощенная система налогообложения выгодна для представителей малого бизнеса и подходит для различных категорий деятельности. Данная система налогообложения наиболее распространена среди начинающих частных предпринимателей. Ее основная выгода заключается в том, что вместо трёх общих налогов ИП будут платить всего лишь один налог. Он перечисляется один раз в 3 месяца, то есть квартал, а сдавать отчет в Налоговую инспекцию нужно всего лишь раз в год.

Выбрав такую систему, нужно определиться с объектом вашего налогообложения. Это могут быть доходы или доходы минус расходы. Налоговая ставка по доходам составляет от 1 до 6%, тогда как налоговая ставка по второму показателю может доходить до 15%. Всё зависит от региона и вида вашей деятельности.

Упрощенная система налогообложения удобна тем, что разобраться со всей отчетностью и составить необходимые бумаги можно даже без привлечения бухгалтерии.

Налоговый патент

Налоговый патент также относится к упрощенной системе налогообложения. Примечателен тем, что нет сложной процедуры отчётности, а также ведения учёта. Практически единственный режим, в котором налоговая декларация не сдаётся, расчет налога производится только в случае оплаты патента.

Суть такого режима состоит в получении патента, который дает право на осуществление определенной деятельности. Патент выдается на строго отведённый срок, по факту его истечения оформляется новый.

Плюсами данного способа налогообложения является сравнительно невысокая стоимость данного патента, возможность выбрать срок действия, приобретения сразу нескольких патентов, а также отсутствие налоговой отчётности. Вряд ли человек, который сдает в аренду недвижимость будет держать своего штатного бухгалтера для того, чтобы тот составлял документацию для сдачи в Налоговую инспекцию. Налоговый патент освобождает вас от подобной необходимости.

К числу разрешенных видов деятельности по патентной системе как раз относится сдача недвижимости в аренду и получение прибыли за неё. Поэтому очень часто лица, регистрирующие себя в качестве индивидуальных предпринимателей, прибегают к такому способу оплаты налогов.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, зарегистрировавшимся как ИП, или юридическим лицом, например, ООО.

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Это могут быть:

  • Общий налоговый режим;
  • Упрощенный налоговый режим.

Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО

При общем налоговом режиме ИП обязаны платить такой же налог, как и физические лица – то есть 13%.

При общем налоговом режиме предприниматель обязан вести Книгу учета доходов и расходов, предоставлять годовую отчетность в налоговую не позднее 30 апреля по форме 3-НДФЛ. При этом режиме оплачивается НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

Объект «доходы минус расходы». Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Правила процедуры

Составление договора

  • Паспортные данные участников сделки.
  • Сведение о квартире.
  • Срок договора.
  • Размер оплаты жилья, порядок ее осуществления.
  • Сумма залога, если имеется.
  • Данные будущих жильцов.
  • Порядок осуществления текущего и капитального ремонта.

Справка. Договор составляется в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя. Оба участника сделки должны поставить подпись в договоре при обоюдном присутствии.

  • Скачать бланк договора найма квартиры
  • Скачать образец договора найма квартиры

Необходимые документы

  • Паспорта участников сделки.
  • Договор аренды.
  • Выписка из Росреестра.
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы на квартиру.
  • Справка об отсутствии задолженностей.
  • Акт приема-передачи квартиры.

Как заключить договор?

Договор аренды включает в себя данные квартиры: ее адрес, площадь, количество комнат. В описи имущества указывается состояние квартиры на момент передачи и наличие бытовой техники и мебели

Важно прописать порядок внесения оплаты за квартиру и ее размер во избежание конфликтных ситуаций и недопонимания. Хорошим стимулом для нанимателя бережно относиться к чужому имуществу послужит залог, который будет ему возвращен при соблюдении условий договора

Договор, заключенный более чем на один календарный год, считается длительным. В законодательстве строго не оговорены сроки, на которые необходимо заключать соглашение для сдачи квартиры юридическим лицам. Для аренды физическому лицу такой срок не должен превышать пяти лет со дня подписания. Также предусмотрена возможность продлить или перезаключить договор при обоюдном согласии сторон.

Уплата налогов

Для обеспечения законности сдачи квартиры в аренду требуется платить налог с дохода от сделки. Его размер для всех без исключения физических лиц составляет 13 %. Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены поблажки в виде 6 % налога, но госслужащим на это рассчитывать не приходится. Собственник квартиры должен самостоятельно подать соответствующую налоговую декларацию (3-НДФЛ) и оплатить налог до 15 июля следующего года.

Внимание! Важно помнить, что уплата налогов – это не ваше желание, а обязанность. При несистематичности процесса государственный служащий в полной мере имеет право на сдачу собственной квартиры в аренду. Важно соблюсти предписанные законом действия в виде составления договора и уплаты налогов

Искать способы обойти процедуру уплаты налогов госслужащему не следует, так как за ним следят более тщательно, нежели за рядовыми гражданами. Да и наказание будет назначено соразмерно занимаемой должности

Важно соблюсти предписанные законом действия в виде составления договора и уплаты налогов. Искать способы обойти процедуру уплаты налогов госслужащему не следует, так как за ним следят более тщательно, нежели за рядовыми гражданами

Да и наказание будет назначено соразмерно занимаемой должности

При несистематичности процесса государственный служащий в полной мере имеет право на сдачу собственной квартиры в аренду

Важно соблюсти предписанные законом действия в виде составления договора и уплаты налогов. Искать способы обойти процедуру уплаты налогов госслужащему не следует, так как за ним следят более тщательно, нежели за рядовыми гражданами

Да и наказание будет назначено соразмерно занимаемой должности.

Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?

Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.

ОСНО

При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:

  • НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
  • НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
  • Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

Образец расчета с учетом НДС

  1. НДФЛ.

    Платежи по уведомлению ИФНС:

    • до 15 июля – 10.000 руб.;
    • до 15 октября – 12.000 руб.;
    • до 15 января – 11.000 руб.;
    • до 15 июля – 45.110 руб.

    Расчет налога:

    Сумма налога = (Доход – Налоговые вычеты – Авансовые платежи) * Ставка.

    (500.000 – 120.000 – 33.000) * 13 % = 45.110 руб.

    Итого сумма за год – 78.110 руб.

  2. НДС.

    Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

    (500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб.

  3. Налог на имущество.

    12.000 рублей (на основании уведомления).

    Общая сумма налогов: 78.110 + 65.000 + 12.000 = 155.110 руб.

    • «+» системы – возможность максимального применения налоговых вычетов, удобство при работе с организациями – плательщиками НДС;
    • «-» системы – необходимость ведения большого количества регистров, высокая налоговая нагрузка.

УСН

Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев:

  1. вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
  2. численность работников не должна превышать 100 человек;
  3. доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.

Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Ставка единого налога – 6 %.

Пример

Сумма налога = (Доход * 6 %).

500.000 * 6 % = 30.000 руб.

  • «+» системы – оптимальная сумма уплачиваемых налогов, отсутствие необходимости ведения полноценного бухгалтерского учета, менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
  • «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета.

ЕНВД

Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения, основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.

Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.

Пример

ЕНВД = 3 * (Базовая доходность * Физический показатель * К1 * К2 * 15%).

3 * (6.000 * 10 * 1,798 * 0,8*15 %) = 38.836,80 руб. в квартал.

Годовая сумма налога – 155.347,20 руб.

  • «+» системы – менее жесткий контроль со стороны ИФНС;
  • «-» системы – организации – плательщики НДС могут отказываться от сотрудничества ввиду невозможности получения налогового вычета, сумма налога не зависит от реально полученных доходов.

Исходя из анализа данных, полученных при расчетах, однозначно можно сделать вывод в пользу УСН, но для принятия окончательного решения необходимо учесть все факторы в каждом конкретном случае.

Ответственность индивидуального предпринимателя за неуплату налога

В случае, если арендодатель уклоняется и намеренно не уплачивает налоги, то ему грозит штраф:

  1. За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
  2. За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

При значительном нарушении в отношении исполнения требований налогообложения (размер неуплаты от 600 тыс. руб. для физических лиц и от 2 млн. руб. для юридических лиц) степень наказания определяется в соответствии с Уголовным кодексом РФ, ст.198, .

В данном случае к нарушителю могут быть применены следующие меры:

  1. Штрафные санкции.
  2. Заключение на определённый срок.
  3. Принудительные работы.
  4. Арест.

Рекомендуется серьёзно относится к вопросу об уплате налога, соблюдению сроков подачи налоговой декларации при сдаче нежилого помещения в аренду, так как это влечёт за собой серьёзные последствия.

Сдача в аренду нежилого помещения по патенту в системе УСН и ПСН несомненно является одним из самых прибыльных и удобных бизнес-стартов среди ИП. При грамотном соблюдении всех условий ведения бизнеса, а также при благоприятных условиях можно достичь значительных успехов в выбранной сфере деятельности.

Страховые взносы для ИП на патенте в 2020 году

ИП на ПСН являются плательщикам страховых взносов за себя по обязательному пенсионному и медицинскому страхованию.

Если граждан зарегистрировался в качестве ИП в течение 2020 года либо был снят с учета в ЕГРИП до истечения налогового периода (календарного года), то размер страховых взносов для предпринимателя рассчитывается пропорционально периоду пребывания на учете в ЕГРИП:

СтрВзнИП на ПСН= (ФиксВзносОПС + ФиксВзносОМС) / 12 мес. * ПериодИП,

где ФиксВзносОПС – фиксированный взнос на обязательное пенсионное страхование (ОПС);ФиксВзносОМС – фиксированный взнос на обязательное медицинское страхование (ОМС);ПериодИП – период деятельности ИП (пребывание на учете в ЕГРИП) в календарных месяцах.

Предприниматели на патенте, чей доход по итогам 2020 года превысил 300.000 руб., также уплачивают дополнительный взнос в размере 1% от разницы между фактическим доходом и установленной величиной 300.000 руб.

ИП на ПСН, имеющие наемный работников, помимо взносов за себя, также выплачивает суммы по обязательному страхованию сотрудников, рассчитывая размеры платежей согласно тарифам ст. 426 НК РФ.

Таблица с консолидированной информацией о суммах страховых взносов, уплачиваемых ИП на патенте в 2020 году за себя и за работников – ниже.

Виды обязательного страхования ИП на патентеОПС (обязательное пенсионное страхование)ОМС (обязательное медицинское страхование)ОСС (обязательное социальное страхование)
Страховые взносы ИП на ПСН за себяРазмер страховых взносов в 2020 году29.354 руб.6.884 руб.Оплата взносов в ФСС для ИП на ПСН не предусмотрена
Срок уплатыДо 31.12.2020 годаДо 31.12.2020 года
ОтчетностьОтчетность по страховым взносам для ИП на ПСН не предусмотрена
Страховые взносы ИП на ПСН за работниковРазмер страховых взносов в 2020 годуБазовый тариф – 22% от суммы дохода, выплачиваемой работникам. Дополнительный тариф – 10% при превышении предельной величины налогообложения 1.150.000 руб.Тариф – 5,1% от суммы дохода, выплачиваемой работникам. Дополнительный тариф и предельная величина налогообложения не предусмотренаБазовый тариф – 2,9% от суммы дохода, выплачиваемой работникам. Дополнительный тариф – 0% при превышении предельной величины налогообложения 865.000 руб.
Срок уплатыЕжемесячно до 15-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (календарным месяцем)
Отчетность
  • Расчет по страховым взносам РСВ в ФНС – ежеквартально до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом ⇒ РСВ (бланк);
  • форма 4-ФСС в орган ФСС – ежеквартально до 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом ⇒  4-ФСС;
  • форма СЗВ-М в орган ПФР – ежемесячно до 15-го числа месяца, следующего за отчетным месяцем ⇒   Форма СЗВ-М;
  • форма СЗВ-Стаж в орган ПФР – ежегодно. За 2020 год – до 01.03.2020 ⇒ СЗВ-Стаж

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы

Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;

при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

Подбор оптимального варианта

Рассчитаем оптимальный для предпринимателя, не имеющего работников, вариант системы налогообложения для Московской области. Предположим, что он имеет помещение в городском округе Котельники площадью 140 кв. м.

Объект входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которого налог на имущество взимается исходя из кадастровой стоимости, примем её равной 15 млн. руб. Стоимость аренды такого объекта – 150 тыс. руб. в месяц, расходы на содержание – 50 тыс. руб., включая НДС 18%.

ОСНО

Годовой доход при сдаче объекта в аренду составит 1 800 000 руб., в том числе НДС 274 576 руб. 27 коп. Сумма расходов будет равняться 600 000 руб. при размере входящего НДС 91 525 руб. 42 коп.

Чтобы рассчитать НДС, подлежащий уплате, необходимо найти разность между НДС в общем доходе и входящим: 274 576,20 руб. – 91 525,42 = 183 050 руб. 85 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 600 000 – 300 000) руб. * 1% = 41 385 руб.

НДФЛ: ((1 800 000 – 274 576,27) руб. – (600 000 – 91 525,42) руб.) * 13% – 41 385 руб. = 90 818 руб. 39 коп.

Общая налоговая нагрузка составит 615 254 руб. 24 коп., но, если предприниматель получил освобождение от уплаты НДС, то всего 432 203 руб. 39 коп.

УСН

15%

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: (1 800 000 – 600 000) руб. * 15% – 50 385 руб. = 132 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 480 000 руб.

6%

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: 1 800 000 руб. * 6% – 50 385 руб. = 60 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 408 000 руб.

ПСН

Для расчета страховых взносов при ПСН учитывается потенциально возможный к получению годовой доход. Для Московской области в отношении объектов нежилого фонда общей площадью от 70 до 150 кв.м он определен в размере 959 733 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (969 733 – 300 000) руб. * 1% = 38 782 руб. 33 коп.

Налог по ПСН: 959 733 руб. * 6% = 57 583 руб. 98 коп.

Общая налоговая нагрузка – 96 366 руб. 31 коп.

ЕНВД

Для расчета страховых взносов при ЕНВД учитывается вмененный доход.

Налоговым кодексом установлена базовая доходность от сдачи в аренду торгового объекта свыше 5 кв. м из расчета 1 200 руб. в месяц за 1 кв. м. Коэффициент К1 на 2018 год установлен в размере 1,868, коэффициент К2 для городского круга Котельники – 1.

Расчетная доходность за 1 год нашего объекта составит:1 200 руб. * 140 кв.м. * 12 мес. * 1,868 * 1 = 3 765 888 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (3 765 888 – 300 000) руб. * 1% = 67 043 руб. 88 коп.

Налог по ЕНВД: 3 765 888 руб. * 15% – 67 043 руб. 88 коп. = 497 839 руб. 32 коп.

Общая налоговая нагрузка в данном случае составит 864 883 руб. 20 коп.

Чиновники и другие госслужащие

По закону лица, состоящие на госслужбе (чиновники, судьи, сотрудники налоговых структур и полиции, прокуроры), не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью (п. 3.1 ст. 17 Федерального закона № 79-ФЗ от 27.07.2004 «О государственной гражданской службе Российской Федерации». В то же время, согласно письму Министерства РФ по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года «О сдаче помещений в аренду (наем)», сдача физическим лицом в аренду жилого помещения не является предпринимательской деятельностью.

«То есть гражданскому служащему сдавать жилье можно, если сделка не имеет признаков предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. При сдаче жилья физическое лицо уплачивает НДФЛ, и эта деятельность не является предпринимательской деятельностью», — поясняет Попова.

На эти документы ссылается Верховный суд в Постановлении № 51-АД11-7 от 10.01.2012 по делу гражданки, привлеченной к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, приводит пример Попова. Гражданка сдавала принадлежащую ей квартиру посуточно и по часам в период с 1 марта 2011 года по 11 мая 2011 года.

Таким образом, сдача жилого помещения внаем физлицами не имеет экономических признаков и предпринимательской деятельностью не является. При этом не имеет значения ни систематичность деятельности, ни количество объектов, поскольку физическое лицо реализует свое право на распоряжение личным имуществом, поясняет юрист.

Госслужащий может сдавать жилье в аренду, но зарегистрироваться в качестве ИП госслужащие не могут. Регистрация ИП позволяет снизить ставку НДФЛ до 6%. Также есть ограничения в Жилищном кодексе, которые запрещают сдавать квартиру под гостиницу, промышленное производство и миссионерскую деятельность.

Прослушать новость

Разумеется, арендодатели не стремятся регистрировать на себя ИП, поскольку предпринимательство налагает дополнительные обязательства и расходы.

Но налоговая служба не всегда соглашается с тем, что это необязательно, и привлекает к ответственности. Попробуем разобраться, когда же все-таки при сдаче жилья нужно оформить ИП.

В законе содержится достаточно общее определение предпринимательской деятельности: это деятельность самостоятельная, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от реализации товаров, оказания услуг, выполнения работ или пользования имуществом.

Согласитесь, что под это определение можно подвести любую сдачу жилья на возмездной основе.

Например, бабушка сдала комнату студенту на полгода: она самостоятельно нашла арендатора, сдала ему в пользование свое имущество, ежемесячно на протяжении всего срока аренды будет получать арендную плату (т.е. систематический доход).

При этом нельзя сказать, что она не рискует: никто не гарантирует, что студент не испортит комнату, не прольет соседей, не откажется платить и т.д.

Получается, что как ни крути, а бабушке придется идти в налоговую и регистрироваться в качестве ИП.

И возьмем другую ситуацию: гражданин целенаправленно скупает квартиры, делает в них ремонт и затем пускает в них жильцов за плату – на короткий или длительный срок.

У него есть договоры с агентствами недвижимости, которые поставляют ему клиентов, и больше никакой другой работой он не занимается. Он так же, как и бабушка, должен оформить ИП.

Выходит, что хотя характер их деятельности и соответственно, уровень доходности намного отличаются, к ним предъявляются одинаковые требования.

Учитывая это, высшие суды в свое время постановили:

— нельзя считать предпринимательской деятельность по сдаче в аренду недвижимости, если гражданин получил ее по наследству, в дар или приобрел для личных нужд, но ввиду временной ненадобности предоставил ее в пользование жильцам за плату (постановление Верховного суда от 18 ноября 2004 г. № 23).

Поэтому главным критерием для решения вопроса о регистрации арендодателя в качестве ИП является цель приобретения недвижимости: если для личных нужд (для проживания семьи, например), то временная сдача квартиры в аренду не признается предпринимательством.

Аренда нежилых помещений редко вписывается в этот признак, поэтому в таких случаях гражданам следует все же оформить ИП.

Сама налоговая служба сформулировала следующие признаки предпринимательской деятельности по сдаче жилья в аренду (письмо от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125):

— недвижимость приобретается с целью извлечения из нее прибыли,

— собственник ведет учет сделок по сдаче в аренду (т.е. они заключаются и перезаключаются систематически),

— сделки, совершенные собственником в отдельно взятый период, взаимосвязаны между собой (например, заключен договор с агентством недвижимости, затем – с арендатором и т.п.),

— у собственника сложились устойчивые связи с контрагентами (наработана своя клиентская база).

Таким образом, опираясь на практику ФНС, можно сделать вывод, что при сдаче жилья в аренду необходимо оформить ИП, если:

— у собственника есть несколько жилых помещений, которые он постоянно сдает в возмездное пользование и получает с этого свой основной доход,

— собственник сдает помещения в аренду юридическим лицам.

Что указано в законе?

Согласно гражданскому кодексу РФ, необходимо обязательно оформить договор найма – это актуально и для передачи помещения другому лицу во владение, но и для аренды на определенный срок.

ВАЖНО! Если арендатор в соответствии с договором найма будет проживать в одной квартире с ее собственником, их права и обязанности фактически будут равны (с некоторыми ограничениями)

Что грозит за незаконную сдачу жилья?

Существует 2 вида ответственности, которая грозит за незаконную сдачу жилья в аренду – административная и уголовная. Разграничение осуществляется в зависимости от суммы налога, который собственник не уплатил.

Уголовная ответственность

Сумма неуплаченных налогов превышает 600 тыс. рублей (за 3 финансовых года), а также если эта сумма превышает 10% от подлежащих уплате налогов.

Имеют ли эти лица право использовать для подобной цели служебное жильё?

  1. Сдать в аренду служебное жилье по закону нельзя. Для этого необходимо перевести его в разряд личной собственности. По статистике это довольно трудоемкий процесс, так как добровольно расставаться с жильем предприятия не намерены. Приватизация служебного жилья становится возможной при переходе квартиры в статус муниципальной собственности с согласия собственника.
  2. Далее требуется подать заявление в МФЦ, предоставить пакет документов и подписать договор между администрацией города и проживающими в квартире людьми.
  3. Завершающим этапом будет оформление квартиры в Росреестре. После этого квартира полностью переходит в личное имущество, и распоряжаться ей можно как угодно на правах собственника. Ограничения для госслужащих такие же, как и в вышеописанных случаях.

Налог при продаже сдаваемой ИП квартиры

Налог на доход от продажи квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности, можно не платить, если она принадлежит вам больше пяти лет. А если квартира была получена в наследство, в дар от близкого родственника, после приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или это единственное ваше жилое имущество, то срок — три года.

Налогооблагаемую стоимость квартиры можно уменьшить на ту сумму, за которую вы ее купили. Уменьшить налог не получится, если вы уже учитывали расходы на покупку квартиры по УСН «Доходы минус расходы».

С 2020 года, если вы унаследовали или получили в подарок квартиру и продаете ее до истечения трехлетнего срока, налогооблагаемую стоимость квартиры можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

То есть если продавать квартиру дешевле или по той же цене, в любом случае можно избежать уплаты налога.

В случае со сдачей квартиры все проще. Если есть ИП с подходящим ОКВЭД, значит, платить налоги и отчитываться за доходы от аренды нужно как ИП. Если у ИП нет нужного ОКВЭД, платить надо 13% НДФЛ, как и без ИП. В регионах, где действует налог на профессиональный доход, самозанятый может платить 4%, если у нанимателя — физического лица нет статуса ИП.

С нежилыми помещениями проблем больше. Мы рассказывали про Николая из Тюмени, которого после продажи нежилого помещения на первом этаже жилого дома заставили доплатить в бюджет 720 тысяч рублей налога.

Ситуация Дениса из Ростовской области разрешилась успешнее и больше похожа на вашу. Денис как ИП продавал мебель, а как физлицо сдавал помещение, в котором совсем другие люди занимались предпринимательской деятельностью. Спустя несколько лет судебных разбирательств Денису удалось доказать, что он не должен платить налог с той суммы, за которую продал помещение.

Договор

Для составления договора по аренде нежилых помещений нужно учитывать несколько важных нюансов описанных ниже.

Кто составляет?

Чтобы договор был составлен правильно, и к нему не имела никаких претензий сторона, с которой заключают подобное соглашение или же налоговая служба, стоит обратиться за помощью к юристу. Договор аренды можно и приобрести за небольшую плату воспользовавшись сайтами юридических онлайн услуг.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения могут быть как юридические, так и физические лица, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Арендодателям необязательно регистрироваться как ИП в том случае, если договор аренды заключается не на длительный срок с постоянным доходом.

На какой срок лучше заключить?

Договор стоит заключать не более чем на три года, так как могут появиться другие вопросы по аренде или же изменения в законодательстве.

Но, тем не менее, договор может быть заключен на: неопределенный срок, срок больше года и на срок менее одного года.

По закону, если договор заключается на срок более трех лет, то он должен быть подписан нотариусом.

Пункты документа

Договор аренды нежилых помещений аналогичен аренде жилых помещений, но все же имеет пункты, которые должны быть обязательно:

  • Адрес здания, где будет арендоваться помещение.
  • Точный адрес арендуемого места (этаж, номер комнаты и т.п.).
  • Площадь нежилого помещения.
  • Для чего будет использоваться это помещение (например, офис или склад).
  • Цена аренды, в каком порядке выплачивается и периодичность.
  • Срок действия договора (соответственно и аренды).

Существенные условия

В существенные условия договора аренды входят:

  1. Объект аренды (что входит в аренду и стоимость всего имущества, учитывая индексацию).
  2. Срок аренды (соотв. и договора аренды).
  3. Цена за аренду учитывая индексацию.
  4. В каком порядке использование амортизационных отчислений и восстановление имущества с условиями возврата.
  5. Обязательства сторон и их выполнение.
  6. Возможные последствия невыполнения условий: неустойки (штраф, пеня), гарантии, задаток и поручительства.
  7. Порядок контроля за состоянием всего арендуемого имущества вместе с помещением.
  8. Ответственность обеих сторон.
  9. Страховка арендуемого имущества.
  10. Пожарная безопасность.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с ИП
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения с ИП

Нужно ли регистрировать?

Согласно п.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ договор аренды нежилого помещения заключенный на срок более одного года регистрировать обязательно. Если договор подписывается нотариусом, то информация о нем автоматически попадает в государственную базу данных, поэтому регистрация в этом случае необходима.

Расторжение

Ни в коем случае нельзя путать расторжение договора с прекращением, ведь расторжение договора – это прекращение его действия раньше срока, на который он заключался. Расторгнуть договор можно как в одностороннем порядке, так и при соглашении двух сторон. Также расторжение возможно через судебный процесс.

В первом случае это сделать намного сложнее, так как в самом договоре должен быть прописан пункт о возможном одностороннем расторжении. Чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию нужно подписать дополнительное соглашение. Так договор аренды утратит свою силу.

В случае если договор зарегистрирован, нужно зарегистрировать дополнительное соглашение о его расторжении для того чтобы он был снят в Едином государственном реестре.

Каково налогообложение?

Прежде чем заняться предпринимательской деятельностью, стоит зарегистрироваться как ИП, ведь тогда не возникнет никаких вопросов у налоговой службы, да и процент налога будет в два раза меньше.

Ссылаясь на статьи Налогового Законодательства, процентная ставка дохода физического лица составляет 13% от итоговой суммы. А это значит, что как законопослушный гражданин физическое лицо должно самостоятельно уплачивать налог в размере 13%. У лица зарегистрированного как Индивидуальный предприниматель эта плата составляет 6%.

Конечно, прежде чем сдавать в аренду нежилое помещение стоит зарегистрировать себя как ИП, так как могут возникнуть трудности с получением подобного дохода, такие как:

  • Штрафы за незарегистрированную предпринимательскую деятельность.
  • Увеличенный налог.
  • Вопросы у другой стороны договора и т.д.

Казалось бы, такой простой процесс аренды недвижимого имущества, но в нем все же есть некоторые подводные камни. Чтобы быть в курсе всех изменений в условиях получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, нужно регулярно изучать изменения в законодательстве и советоваться с юристом. Поэтому будьте всегда начеку!

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации