Андрей Смирнов
Время чтения: ~22 мин.
Просмотров: 0

Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?

Выгода сделки для сторон

Каждая из сторон получает свою выгоду. Собственник рад, что его земельный надел пользуется спросом, поэтому может впоследствии поднять цену, а также ежегодно получает внушительную денежную сумму за то, что его земельным наделом пользуются.

Кроме того, надел, который постоянно находится в использовании, ценится намного выше, нежели чем тот, который пустует годами.

Арендатор получает свою выгоду в том, что получает денежное вознаграждение в виде разницы от суммы заявленной собственником, которую платит субарендатор.

Субарендатор имеет от данной сделки самое меньшее преимущество, однако, допустимое. Он использует земельный надел, который ему приглянулся по назначению, и возможно, даже получает с него выгоду.

Если вы интересуетесь темой аренды ЗУ, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:

  • Как арендовать лесной участок, надел под ИЖС либо земли сельхозназначения?
  • Что такое залог права аренды и что такое переуступка прав?
  • Как получить в аренду ЗУ с правом выкупа и как правильно приватизировать участок?

Особенности сделки субаренды

На практике подобные договора оформляются с местным административным органом, а участок, находящийся в собственности у государства, может передаваться в поднаём для временного использования. Поскольку в этом случае непосредственным собственником является государство, порядок заключения сделки будет регламентироваться статьёй №11-ЗК РФ. Порядок для физических лиц устанавливается положением п.2 и ст.165 Российского Гражданского Кодекса.

В любом случае должны соблюдаться все нормы закона каждым из участников деловых отношений. На основании договорного соглашения устанавливается взаимосвязь с собственником, арендатором и субарендатором.

Каждый из участников сделки наделяется следующими правами и обязанностями:

  • Для арендатора. Использует участок строго по целевому предназначению. Все пункты прописаны в договорном акте. Он может передавать землю в эксплуатацию третьему лицу. Предоставляться может вся территория, либо только её часть.
  • Для субарендатора. Обязуется использовать надел в полном соответствии с составленным договором и целевым предназначением.
  • Для собственника. В одностороннем порядке может отменить действие договора, если выяснится, что земельный участок используется с нарушениями. При выявлении подобных обстоятельств, нарушитель обязан будет возместить убытки, привести надел в надлежащее состояние.

Когда речь заходит о передачи территории в поднаём, которая принадлежит физическому лицу, особых трудностей не возникает. Совсем другое обстоит дело с оформлением договора субаренды для юридических лиц. Любые дальнейшие действия с государственной собственностью допускаются только после аукциона.

Муниципалитет определяет минимальную стоимость аренды и субаренды. Победит в тендере тот, кто сможет предложить больше денег, такие правила торгов. В случае если на участок претендует только 1 гражданин, и других желающих нет, тогда сотрудничество будет налажено именно с ним. Все права, обязанности, сроки использования надела, сумма платежей и иные сведения будут указаны в договоре. Следует внимательно ознакомиться с каждым пунктом, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем. И способ их разрешения не пришлось устанавливать в судебном порядке.

Договор субаренды: основные положения и реквизиты

Договор субаренды по аналогии с основным соглашением заключается в форме письменного документа. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения бумаги, поэтому стороны по собственной инициативе вправе решать вопрос о посещении ими нотариальной конторы.

Содержание соглашения должно быть следующим:

  1. Информация о сторонах правоотношения: арендатор и субарендатор.
  2. Предмет аренды. Это существенное условие договора, предполагающее полное его описание. Сюда включаются такие данные, как кадастровый номер и площадь, адрес, ограничение пользования.
  3. Полномочия сторон соглашения.
  4. Условия сделки, размер и срок оплаты, субаренды.
  5. Последствия, возникающие при невыполнении положений договора.

Положения субаренды не могут противоречить основному соглашению. В противном случае он признается не соответствующим закону. 

Обязательно в договоре указывается срок, на протяжении которого будут действовать отношения между сторонами. Срок начинает отчитываться с момента подписания договора и прекращается не позднее даты завершения основного.

Taking too long?

Reload document | Open in new tab

Документы для заключения субаренды

Каждая сделка сопровождается передачей документов и их анализом. Для того чтобы законно ее провести, нужно собрать пакет документов:

  • договор аренды: это бумага, подтверждающая факт пользования, распоряжения земельным наделом на временной основе;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • если участок обладает особым статусом, то необходимо разрешение от государственных органов;
  • паспорта сторон, планирующих заключить сделку, а также реквизиты ЮЛ;
  • разрешение, выданное от владельца земельным наделом на передачу имущества третьему лицу, то есть субарендатору.

После подготовки и сбора всех необходимых бумаг заключается договор субаренды. Образец можно найти в интернете или воспользоваться услугами юриста. Документ необходимо регистрировать, если правоотношения между сторонами планируются длительными, на срок от 11 месяцев. Для этого в уполномоченный орган подаются следующие документы:

  • основной договор;
  • соглашение о субаренде в 3 экз.;
  • паспорта участников (заверенные копии);
  • кадастровый паспорт на землю;
  • технический паспорт на расположенные на земельном наделе строения;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за оказание услуги.

Документы в регистрирующий орган может быть поданы одним или всеми участниками сделки. В течение одного месяца уполномоченная инстанция должна зарегистрировать субаренду.

Если субаренда заключается на срок, менее 12 месяцев, то регистрация соглашения в Росреестре не требуется.

Передача в субаренду части земли

Субарендатор, заключивший договор по всем правилам, выступает в нем третьей стороной. Помимо него, в сделке принимают участие собственник земли и наниматель имущества. Обычно сдается часть земельного надела, если, например, его площадь позволяет сдать недвижимость в наем. Закон не устанавливает минимальных и максимальных лимитов этого показателя. Стороны по договоренности между собой решают этот вопрос.

Субарендатор обладает одинаковыми с арендатором правами:

  1. Использование земельного надела и находящихся на них построек, если это не противоречит положениям договора.
  2. В дом, который стоит на субарендованном участке, могут быть заселены члены семьи субарендатора.
  3. Предоставление земельного надела третьим лицам.

В обязанности арендатора входит использование земельного надела по назначению, своевременная выплата второй стороне арендной платы. Договор может включать дополнительные обязанности субарендатора, но все они предварительно оговариваются со второй стороной правоотношения.

Права, как и обязанности субарендатора обговариваются с арендатором предварительно. Несмотря на то, что полномочия сторон соглашения не выступают существенными условиями арендной сделки, их необходимо четко зафиксировать. Это избавит стороны в дальнейшем от изнурительных судебных процедур. 

Договор субаренды – это сделка, в которой принимают участие три стороны. Это собственник участка, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости стоит особняком в правоотношениях между сторонами. Договоренность по основным положениям договора должны достичь между собой арендатор и тот, кто пользуется земельным участком.

Права и обязанности субарендатора

Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.

Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

Ограничения права пользования земельным участком

Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.

Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур

Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор

Общие положения

Чтобы не ущемить ничьих прав, в договорном акте должны быть прописаны все условия сотрудничества, а также кадастровые данные на земельный участок сельхозназначения и личные сведения участников. Прописывается ежемесячный платёж за временное использование надела. Он должен эксплуатироваться согласно целевому предназначению.

При этом землепользователь должен не загрязнять экологию и окружающую среду, не использовать химические вещества, чтобы не ухудшить качество плодородного слоя. Сделка проходит в соответствии с правовым полем РФ, все, прописанные пункты должны соответствовать нормативам.

Заранее следует проконсультироваться с компетентным юристом, чтобы защитить свои права в случае возникновения конфликтных ситуаций. Субарендатор должен уяснить права и обязанности арендатора, использовать земельный участок согласно его целевому предназначению. Собственником надела может являться государство, физическое\юридическое лицо, местный административный орган.

Если договор не будет зарегистрирован, возможно, досрочное расторжение сделки и потери собственных средств, которые были вложены в надел. Не следует подписывать его без должного ознакомления с ним. Следует обратиться за консультацией к компетентному юристу, он поможет разобраться в сложных моментах, разъяснит каждый пункт. Предварительно стоит посмотреть образец, как должны составляться подобные договора, и что в них должно прописываться.

Taking too long?

Reload document | Open in new tab

Субаренда земельного участка

Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.

После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:

  • право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
  • право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
  • обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
  • обязанность содержания участка.

Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.

Субаренда земли имеет некоторые риски:

  • Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
  • Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
  • Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
  • Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.

Части

Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.

В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:

  • акт о замере выделенной части надела;
  • кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.

Муниципального

Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.

В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.

Сельхозназначения

Земли сельхозназначения предназначены для:

  • садоводства;
  • животноводства;
  • растениеводства;
  • ведения полевого или приусадебного хозяйства;
  • организации СНТ или ДНТ.

Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.

Под строительство жилого дома

Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.

Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.

Пролонгация сделки

Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:

  1. Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
  2. Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
  3. При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.

Список документов

Для заключения договора субаренды владелец участка и пользователь, который передает свои права третьему лицу, должны представить ряд документов, без которых реализация сделки невозможна.

Собственнику необходимо направить следующее:

  1. Договор аренды.
  2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  3. Выписка из Единого реестра недвижимости.
  4. План или схема, с подробным описанием земельного участка, то есть необходима информация о месте расположения, границах и площади арендуемой территории.
  5. Учредительная документация. В данном случае это будет устав организации.
  6. Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя либо паспорт человека.
  7. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе.
  8. Решение собрания учредителей либо другого уполномоченного органа о назначении руководителя юридического лица.
  9. Доверенность на заключение сделки. Такое правило применимо в случаях, когда интересы собственника представляет уполномоченное должностное лицо либо законный представитель.
  10. Сведения о финансовом балансе организации или индивидуального предпринимателя.
  11. Решение общего собрания учредителей или иного уполномоченного органа о передаче участка в субаренду.
  12. Согласие собственника.

Арендатор должен будет предоставить:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о государственной регистрации в качестве организации или индивидуального предпринимателя, либо паспорт физического лица.
  3. Документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов.
  4. Выписка из Единого реестра юридических лиц.
  5. Решение общего собрания акционеров, учредителей или Совета директоров о назначении руководителя.
  6. Доверенность уполномоченному должностному лицу или законному представителю на совершение сделки.
  7. Сведения о состоянии финансового баланса организации или ИП.
  8. Решение собрания учредителей либо иного органа о передаче участка в субаренду.
  9. Согласие собственника.
  10. Сведения о состоянии земельного участка на момент его передачи в субаренду.

Третье лицо должно представить в данном случае документы, подтверждающие его полномочия. К ним относится устав, доверенность законного представителя, паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве компании или индивидуального предпринимателя.

На практике все стороны представляют копии указанных документов. При этом необходимо заверить их нотариально.

Что такое субаренда земельного участка?

Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе

В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.

Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.

Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.

Что же понимается под и таким термином, как субаренда?

Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.

Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки

Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли

Отличия от аренды

Если вы еще путаетесь с тем, что такое аренда и субаренда земельного участка, вам необходимо выявить различия между двумя этими понятиями. На самом деле, смысл понятия аренды состоит в том, что вам в пользование передается определенное недвижимое имущество, в нашем случае земельный надел, которым вы можете распоряжаться определенное количество времени.

Договоры аренды и субаренды земельного участка имеют отличия. В чём принципиальная разница двух этих терминов? В первую очередь разница в том, сколько субъектов принимает участие в сделке.

В случае аренды в сделке участвуют две стороны: первая является арендатором, то есть тем, кто пользуется недвижимым имуществом, а вторая – арендодатель, то есть лицо, не являющееся собственником. В случае субаренды появляется третье лицо, которое называют субарендатор.

Данное лицо связывается непосредственно с арендатором, и вступает с ним в финансовые отношения. Далее, у данного лица появляются также основания на использование недвижимого имущества.

Также, отличия существуют в сфере финансов.

В случае аренды, арендатор владеет имуществом за определенную плату, которую устанавливает непосредственный собственник (на основании чего рассчитывается эта арендная плата и облагается ли она НДС, читайте тут).

В случае субаренды, владение может происходить по факту оплаты не собственнику, а арендатору от субарендатора, за цену, указанную лицом, временно владеющим недвижимостью.

Конечно, с экономической точки зрения, выгодно все-таки быть арендатором, ведь это лицо не только имеет право использовать данное имущество, а также получает некоторую выгоду от разницы в цене.

Но сегодня практика субаренды широко распространена ввиду того, что недвижимость получила возможность участвовать в гражданском обороте, а значит, именно с ней могут производиться различные сделки в том числе, и найм.

Как оформляется?

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
  3. Регистрация документа в Гос. Реестре.
  4. Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

Важные нюансы:

  • регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
  • договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Необходимые документы

Какие документы требуются для заключения сделки:

  • паспорта участников;
  • первичный договор аренды;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
  • разрешение от владельца в письменном виде;
  • прочая документация на участок;
  • график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.

Может потребоваться и другая документация.

Требуется ли согласие собственника?

Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.
Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.

Заключение договора

Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.

В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.

В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.

Регистрация

Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.

Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.

Как сдать земельный участок в субаренду?

Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

  1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
  2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
  3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор субаренды земельного участка будет составляться далее.
  4. Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.

    Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.

  5. Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
  6. После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.

Порядок уплаты платежей

Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

Оплачивать субарендатор данную сделку может:

  • ежемесячно;
  • раз в квартал;
  • годами;
  • и так далее.

Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.

На какие сроки может быть установлена?

Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды

Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Пролонгация сделки

Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

Это становится очень удобно.

В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.

Договор субаренды земельного участка

Надлежащее оформление процесса передачи прав на данном основании между физическими лицами требует составления соответствующего письменного документа. При отсутствии такового, ответственность за действия лица, допущенного на участок, будут вменяться арендатору. Именно он принял на себя обязанность по сохранности имущественной ценности надела.

Однако зафиксировать факт передачи официально он может только с разрешения собственника. Иногда допускается оформление договора субаренды или переуступки права аренды без разрешения собственника, если в договоре аренды нет прямого указания на запрет пересдачи третьим лицам. Но такое действие может быть признано оспоримым и ничтожным с юридической точки зрения.

Предмет договора

Составляя соглашение в части определения предмета договора, сторонам следует предоставить сведения об арендуемом ЗУ, обязательно указав, что передающая сторона пользуется правом, полученным от собственника на основании зарегистрированного договора аренды. Таким образом, в предмет договора входит не только информация об участке, но и правоустанавливающая основа, допускающая пересдачу ЗУ. Для подтверждения своих правомочий, арендатор осуществляющий поднаём, должен предоставить копию основного договора. А нанимателю следует проверить содержание пунктов, в которых имеются указания на допустимость передачи надела для пользования третьим лицам.

Правила и условия оформления субаренды земельного участка

При пересдаче права пользования следует соблюдать соответствующие условия, продиктованные Земельным и Гражданским кодексами. В их числе:

  • письменное разрешение собственника;
  • использование ЗУ по целевому назначению;
  • соблюдение санитарных и противопожарных норм.

Обозначенные формы передачи объектов предусматривают:

  • возмездный характер;
  • установление сроков пользования;
  • условия продления и расторжения договора аренды;
  • условия возвращения.

Данные положения требуется оговорить заведомо и представить при заключении договора в непротиворечивом, не допускающем интерпретаций, виде. Документ составляется только в письменной форме. Специальных требований к структуре не предъявляется, но целесообразно вкратце и по существу отразить все положения, зафиксированные в основном документе – договоре аренды.

Паспортные данные лиц должны совпадать со сведениями о сторонах, а в качестве передающей стороны может выступать только лицо, участвующее в гражданско-правовых отношениях в роли арендатора. В исключительных случаях – его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Процедура оформления

Порядок проведения данной сделки практически не отличается от ее первоначальной формы, то есть аренды. Она проводится в соответствии с таким примерным алгоритмом:

Подготовка необходимых документов

К ним относятся:

  • паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
  • заключенный ранее договор;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
  • документы о назначении участка;
  • письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
  • график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Особенно это касается ситуаций с государственными участками, для которых требуются специальные разрешения от различных органов.

Составление и подписание договора

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

Регистрация договора

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

  • три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
  • должным образом заверенные копии паспортов участников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на участок.

Конкретный перечень документов лучше уточнить непосредственно в том регистрационном органе, куда они будут подаваться.

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

Страхование квартиры от пожара и затопления позволит сделать ущерб минимальным.

Планируете арендовать землю с правом последующего выкупа у государства? Здесь есть пошаговая инструкция.

Правильная процедура оформления дарственной на земельный участок описана в нашей статье.  

Возможно ли заключение сделки без разрешения собственника

Из каждого правила есть исключения. А значит, что первичный арендатор может заключать подобные акты без предварительного уведомления собственника. Это не относится к тому случаю, когда вместе с наделом, передаётся во временное использование в части подключения электричества, на нём находятся строительные объекты. И еще, передаваемый участок должен находиться в собственности у государства, а срок действия договора установлен на 5 лет. Необходимо предварительно послать уведомительное письмо собственнику. Он должен на него отреагировать в течение одного месяца. Если ничего не произойдёт (ответ не будет получен), арендатор может передать землю в поднаём.

Договор аренды носит временный характер. Участки могут представляться в субаренду, находящиеся в собственности у физических лиц и муниципального органа. Срок поднайма должен соответствовать периоду, установленного для первичного арендатора. Надел должен использоваться согласно целевому предназначению, в противном случае, сотрудничество будет прекращено в одностороннем порядке. А это крайне невыгодно как для первичного, так и вторичного арендатора.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации