Андрей Смирнов
Время чтения: ~17 мин.
Просмотров: 0

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно оформить

Структура соглашения

Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.

Структура предварительного ДКП:

  • персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
  • адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
  • документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
  • цена недвижимости (окончательно согласованная);
  • порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
  • порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
  • дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
  • личные подписи и реквизиты сторон.

Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

В пункте, где фиксируется цена сделки, должна быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

На что следует обратить пристальное внимание при покупке?

Для покупателя самое главное — не потерять 5-10% стоимости квартиры, переданных в виде аванса или задатка, если сделка сорвется по вине банка . Поэтому этот пункт нужно четко изложить в предварительном соглашении. Если банк отказывает в выдаче кредита, то деньги должны быть возвращены покупателю в 100% размере. Важным пунктом также являются сроки будущей сделки, в частности сроки зачисления кредитных средств. Они должны быть реальными и согласованными с банком-кредитором.

Если покупателю отказали в выдаче кредита, то в ПДКП должна быть предусмотрена возможность повторного обращения после устранения недостатков в документах или в другой банк

Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то важно также обсудить и прописать в договоре возможный срыв сделки из-за отказа Пенсионного фонда предоставить средства

Продавцу важно, чтобы сроки передачи денег за квартиру не затягивались. Стоит прописать все сроки выполнения договоренностей, способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон

Продавец не должен страдать в случае, если банк затянет вопрос с передачей кредитных средств. Поэтому нужно предусмотреть возможность досрочного расторжения сделки при неоплате в положенные сроки.

Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?

Ленинский пр- т.от 13 млн руб

Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать

Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Предлагаем ознакомиться: Рефинансирование ипотеки в Москве, лучшее рефинансирование ипотечного кредита

Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент

Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.

Условия расторжения

Возможность расторжения предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.

В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением судебных инстанций.

Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.

Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:

  • В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении;
  • В документе также должен быть определен период, в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
  • В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки;
  • Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.

Важно: Предварительная договоренность представляет собой обычный документ и не подразумевает выплаты каких-либо денежных взносов, а только обязывает участников сделки выполнить подготовительные мероприятия за оговоренные сроки, чтобы иметь возможность заключить главную сделку в ближайшее время. Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению

Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности

Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.

Следует различать четко аванс и задаток. Главное отличие — продавец в случае расторжения сделки в одностороннем порядке имеет право оставить задаток себе, аванс же подлежит возврату.

Что можно оговорить в предварительном соглашении

Промежуточная сделка помогает зафиксировать волеизъявление и обязательство ее участников на оформление окончательного соглашения в будущем.

Участники пишут в оглавлении, что договор является предварительным. В названии упоминается, какая форма договоренности будет основной. Например, аренды, дарения, мены и т.д. Участники именуются как арендодатель и арендатор, даритель и одаряемый, например.

В документе отражаются следующие пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • цена будущего контракта;
  • порядок оплаты;
  • права и обязанности участников;
  • порядок распределения расходов между сторонами;
  • срок заключения основного соглашения;
  • ответственность в случае неисполнения;
  • реквизиты сторон.

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

Внимание

Вот рекомендации:

  • Без паники! Все будет хорошо…
  • Обзваниваете всех риэлторов, которые выставляют вашу жилье и говорите им, что квартира продана (или не будет продаваться), и чтобы ее сняли с продажи.
  • Выдерживаете небольшую временную паузу (объявления риэлторов должны пропасть из рекламы).
  • Выбираете по своим критериям одного надежного риэлтора. Ну, например, дающего вам эти полезные советы)) Подписываете с ним договор и занимаетесь своими делами. А вашей продажей занимается один заинтересованный в результате профессионал.

Таким образом, исключаются все приведенные выше негативные моменты.

Ответственность за нарушение предварительного договора

Ответственность за несоблюдение временных обязательств возможна в случае игнорирования требования подписать основной контракт.

В случае отказа участника заключить главный контракт, другая сторона в шестимесячный срок может предъявить претензию о понуждении подписать договор. Также взыскиваются убытки, возникшие по причине того, что документ не был завизирован.

Закон не запрещает включать в предварительную сделку положения о неустойке за то, что основное обязательство не выполнено. Это мера дополнительной ответственности, которая обеспечивает выполнение обязательства.

Документы для скачивания (бесплатно)

Предварительный договор (образец)

Существенные и обязательные моменты

На протяжении подготовки документа следует прийти к консенсусу по всем существенным условиям будущей договоренности:

  • предмет;
  • названы законодателем в качестве обязательных для сделок конкретного вида;
  • по которым один из участников просит прийти к консенсусу.

При описании предмета делается указания на подписание в будущем основного контракта. Требуется максимально конкретно перечислить нужную информацию, чтобы идентифицировать товар, услуги или работу.

Также следует назвать цену контракта. Если участники сделки не укажут сумму, это не будет расцениваться как отсутствие согласия по данному условию. В такой ситуации исполнение конечного контракта будет реализовано по стоимости, которая назначается за аналогичные работу, услуги или товары.

Для некоторых категорий контрактов ГК РФ предусмотрел обязательные условия, которые определяются как существенные. Без них сделка будет признана недействительной. Например, для договора розничной купли-продажи необходимо называть цену, поставки – срок доставки товара, продажи квартиры – список лиц, за которыми сохраняется право проживания после продажи покупателю.

Условия, по которым один из контрагентов просит достичь согласования, называются случайными. Это не означает, что они не относятся к существенным. Договор не будет признан заключенным, если участники не пришли к консенсусу по важным для них моментам.

В качестве моментов, по которым достигается консенсус, можно предусмотреть:

  • способ обеспечения;
  • порядок направления предложений для заключения основного соглашения.

В обязательном порядке называется конкретная дата или период оформления главной сделки. Если стороны этого не сделали, то по общему правилу, требуется заключить соглашение до истечения годичного периода от даты подписания временного документа, ст. 429 ГК РФ.

Составление предварительного соглашения не означает передачи права собственности, появления обязательства выполнить работы или оказать услуги. Он предполагает только взаимное обещание участников оформить конечный контракт. Будущую договоренность требуется завизировать на условиях, принятых в ходе подготовки предварительного пакета бумаг.

В качестве условия не рекомендуется предусматривать право стороны на односторонний отказ от совершения будущей сделки. Смысл документа заключается в том, чтобы гарантировать подписание основного документа.

Требования

Ст. 429 ГК РФ указывает общие правила оформления таких договоров:

  1. Во-первых, соглашение должно иметь письменную форму. Об этом говорится и в ст. 380 ГК РФ.
  2. Во-вторых, документ должен быть наполнен определенным содержанием. Указывается следующая информация:
  • Дата и место составления договора.
  • Сведения о сторонах. Паспортные данные – при заключении договора между физическими лицами. Данные об учредительных документах, о постановке на учет в органах ФНС, о руководителе организации, доверенном лице и так далее для юр. лиц (есть таковы имеются).
  • Сведения о предмете договора. Нужно полностью описать транспортное средство, в том числе указать техническую информацию, которая содержится в ПТС и СТС, прописать номер, дату и орган выдачи паспорта транспортного средства и свидетельства о регистрации.
  • Информация о полной стоимости авто и размере задатка.
  • Сведения о том, в какой срок должно быть исполнено обязательство.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи автомобиля с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи автомобиля с задатком

Варианты формулировки пунктов договора:

Продавец продолжает пользоваться машиной.
Покупателя вписывают в страховку, передают ему документы и он получает возможность управлять автомобилем

Но, внимание, в этом случае нужно будет детально обсудить риски. Желательно, чтобы покупатель сообщил о желании взять на себя ответственность за повреждения, гибель ТС и вред, причиненный третьим лицам, в результате использования авто.

Можно ли самостоятельно составить?

ГК РФ разрешает оформлять такие сделки в простой письменной форме без привлечения к участию в деле нотариуса

Если же есть желание обратиться к вышеуказанному должностному лицу, то можно это сделать. Решение вопроса обойдется подороже, зато будет гарантия, что документ оформляется в соответствии со всеми требованиями законодательства.

Если предварительный договор оформляется у нотариуса, то основной уже нельзя будет заключить в простой письменной форме. Хотя варианты есть: договор задатка можно будет уничтожить, оформить все так, будто его и не было. Вариант, впрочем, имеет определенные риски. Нужно будет подстраховываться написанием расписки, которая станет доказательством того, что часть денег за машину уже уплачена.

Существенные условия

Обязательные условия договора таковы:

Кроме того, важен будет и срок исполнения обязательства. Ведь если одна из сторон его не соблюдет, то к ней можно будет применить меры ответственности.

Срок заключения

  1. Покупатель нашел понравившуюся ему машину в конце июня. Он знает, что 10 августа ему выплатят зарплату. В крайнем случае – 15-го. И у него хватит денег на то, чтобы приобрести авто. Соответственно, предварительный договор можно заключить до 20 августа – с небольшим запасом.
  2. Продавец согласился отремонтировать авто за свой счет. В автосервисе 1 августа ему сообщили, что все работы будут окончены через месяц. Соответственно, предварительный договор продажи и покупки автомобиля можно заключить с 5-10 сентября.

Споры между партнерами и судебная практика

В судебном практике не так много споров, касающихся с промежуточных сделок.

Можно выделить категории дел по:

  • предмету;
  • форме;
  • существенным условиям;
  • сроку подписания основного контракта;
  • общим положениям об обязательствах, применительно и к временным отношениям;
  • задатку;
  • обеспечительным платежам.

О предмете договоренностей

В подготовительном соглашении оговаривается товар, работа или услуги в качестве составляющей предмета. Однако это не является обременением прав, так как обязательства сторон будут закреплены в окончательном документе. Поэтому участники не могут подать исковое заявление о признании права на товар или о понуждении оказать услуги (выполнить работу).

Согласно мнению ФАС СЗО (постановление от 28.03.2008 № А21-2865/2007) лица, которые завизировали временный документ, имеют только одно обязательство – подписать в будущем основной контракт. Появление прав на имущество, которое станет предметом главных отношений, противоречит назначению предварительного соглашения.

По форме сделки

Во время реализации положения об оформлении предварительной сделки возникают сомнения, нуждается ли она в государственной регистрации.

ВАС РФ в своем письме от 16.02.2001 № 59 разъясняет, что требования к государственной регистрации договора не считаются условием, предъявляемым к форме документа. Следовательно, промежуточное соглашение регистрировать не нужно.

О существенных условиях

Несмотря на то, что участники согласовывают существенные условия главного контракта во временном, это два самостоятельных документа. Следовательно, если промежуточная сделка не исполняется, это не приведет к недействительности конечного договора (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).

О сроке заключения основного договора

В ходе разрешения споров судья исследует вопрос истечения срока подписания основного контракта, оговоренного во временном документе. Если он не указан, берется предусмотренный законом годичный срок.

Окончание сроков применяется как правомерный повод для отказа в удовлетворении требований (Постановление ФАС СЗО от 07.04.2010 по делу № А56-18435/2009).

По общим положениям об обязательствах

Согласно предписаниям статьи 408 ГК РФ добросовестное выполнение прекращает обязательство. Оно применимо и к предварительным договорам. Если участники соблюли условия и подписали окончательный контракт, обязанности сторон по предварительному прекращаются. Следовательно, они не имеют возможность заявить о претензиях, вытекающих из временного соглашения (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).

О задатке как способе гарантирования исполнения обязательств

Вопрос использования задатка для обеспечения выполнения предварительного обязательства считается спорным. С одной стороны ГК РФ не запрещает это делать. С другой – данный документ составляется в организационных целях и не влечет за собой имущественных и денежных обязательств. Поэтому, аванс использоваться не может. С некоторых пор судебная практика пошла по второму пути. Судьи приходят к выводам, что промежуточное соглашение не включает в себя денежных обязательств, поэтому такой вид обеспечения выполнения сделки использоваться не может (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).

О прочих обеспечительных платежах

На практике по временному договору аренды недвижимого имущества арендатор платит арендодателю обеспечительный платеж. При его подписании деньги учитываются в оплату аренды.

Если главный контракт не завизирован, то арендатор подает в судебную инстанцию иск о возврате денег. Судьи удовлетворяют требования, так как нет правомерного повода для удержания арендодателем денежных средств. Также можно взыскать неустойку за необоснованное получение платежа (Постановление ФАС СЗО от 15.12.2009 по делу № А56-52307/2008).

Таким образом, предварительное соглашение – очень удобный инструмент в ситуациях, когда на сборы документов для заключения сделки требуется время, человек вступает в наследство, нужно собрать деньги для покупки и т.д.

Вместе с тем, если один из участников передумает подписывать основополагающий контракт, вопрос придется решать в судебной инстанции. Судьба аванса зачастую неоднозначна. Суд может признать недействительными пункты временного соглашения в этой части. Поэтому рекомендуется заключать отдельную бумагу о задатке.

Мнение практикующего юриста в отношении предварительных договоренностей и анализ нормативной базы по данной теме можно послушать в ролике ниже.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа купли-продажи комнаты в коммунальной квартире купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога к договору купли-продажи квартиры к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность аренды индивидуального банковского сейфаДругие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ ). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых,  гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В  записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением ();
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ().

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Обязательные пункты

Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.

При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

  1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
  2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
  3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
  4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
  5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
  6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).
  • Скачать бланк типового договора с риэлтором на продажу квартиры
  • Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации