Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Договор купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность

Подводные камни и способы мошенничества при реализации недвижимости от собственника

Под видом банкротства подставные компании могут выставлять на торги нежилые площади очень дёшево, по несоразмерно низким ценам. Доверчивые покупатели могут попасть на удочку таких злоумышленников по ряду причин, которые являются серыми схемами. Самые распространённые из них:

  • поддельные документы;
  • подложные доверенности;
  • оформление предварительных ДКП с несколькими покупателями;
  • занижение стоимости в договоре с последующим расторжением.

Обойти такие подводные камни можно только при тщательной проверке всех данных продавца и документации на объект. Аннулировать риски можно:

  • при нотариальном удостоверении ДКП;
  • титульном страховании сделки.

В этом случае появляются дополнительные гарантии. А титульное страхование допускает полное возвращение денег, уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

В случае появления подозрений более уместно обратиться к юристу для разовой консультации. Если покупатель вступил в отношения с мошенниками, то намерение обратиться к юристу за консультацией может стать причиной их моментального исчезновения.

На что обратить внимание?

Существуют важные критерии, на которые требуется обратить внимание и заранее обсудить их:

  1. Коммерческая недвижимость, которая выставлена на продажу, не должна быть в залоге у третьего лица. Пример: гарантия возврата кредита.
  2. Коммерческая недвижимость являлась ранее объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
  3. Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, не должен находиться в аренде. В ином случае, арендатор имеет права на расторжение договоров и снесение объекта. Причем все эти действия арендатор способен совершить в одностороннем порядке.
  4. Необходимо исключить двойную продажу. То есть проверить объект, есть ранее заключенные на него договора и претенденты.
  5. Уточнить планы местных властей. Может быть, они переустраивают район и желают снести здание, в котором расположена коммерческая недвижимость.

После того, как будут проверены все документы, можно оформлять сам договор купли-продажи.

Кроме того, требуется подготовить следующие документы:

  • акт приема-передачи;
  • переоформление всех лицевых счетов;
  • переоформление договоров на оказание услуг;
  • переоформление обслуживающих компаний (подача электричества, вод, интернета и т.д.).

Самое безопасное приобретение коммерческой недвижимости происходит в бизнес- центрах (особенно, в новых, современных), поскольку они вряд ли пойдут на обманные манипуляции, в результате чего риск двойной продажи минимален.

Подводные камни, которые могут постигнуть предпринимателя:

Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо точно знать, нуждается ли объект в дополнительных вложениях. Примером является реконструкция объекта, перепрофилирование, модернизация и т.п.
Законодательство, касающееся нежилой недвижимости постоянно изменяется и является нестабильным. Аналогично изменяются и налоги на коммерческую недвижимость. Угадать о приближении таких изменений довольно сложно, но вполне возможно.
Собственник, продающий коммерческое помещение не всегда содержит все требуемые документы в порядке

Поэтому крайне важно проверить наличие всей документации на объект.
Во время составления договора на оказание коммунальных услуг, необходимо вложить немалые деньги, а также затратить много времени. Во время сбора необходимой информации на приобретение помещения, требуется одновременно постараться решать и проблему оказания коммунальных услуг, что поможет существенно сэкономить время.

Как оформить дачу в собственность , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Как оформить доверенность на дарение земельного участка? Ответ здесь.

Подводные камни и нюансы

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

  • согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
  • отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

  1. На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
  2. Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
  3. Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

  1. ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
  2. Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
  3. Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
  4. Сделка санкционирована руководством организации.

Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

Необходимые документы

Продавец для совершения сделки готовит следующие бумаги:

  • Бланк договора.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Долевой план с экспликацией.
  • Согласие сособственника.
  • График платежей, если продажа будет в кредит.
  • Право подтверждающие документы.
  • Паспорт.

В свою очередь покупатель подготавливает:

  • Паспорт.
  • Трудовая книжка и справка о доходах, другие бумаги, подтверждающие платежеспособность.
  • Выписка из протокола собрания акционеров ООО.
  • Выписка из ЕГРЮЛ (ЕГРИП).
  • Приказ о назначении генерального директора.

Важно! Могут потребоваться также иные документы для подтверждения благонадёжности плательщика, если речь идёт о кредите.

Участники осматривают помещение, договариваются о порядке оплаты, в том числе госпошлин.

Прилагаемая документация

К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:

  1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
  2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
  3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
  4. Положение о полномочиях руководителя.
  5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
  6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
  7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  9. Акт об оценке имущества.
  10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
  • техническую документацию из БТИ;
  • кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
  • кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).

ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.

Покупатель предоставляет приложением к договору:

  • учредительную документацию – для юридических лиц;
  • доверенность – для представителей;
  • кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
  • квитанцию об оплате пошлины.

И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

Особенности

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

  1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
  2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
  3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
  4. Представления учредительной документации.
  5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (). Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Налоги

Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:

  1. покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
  2. компания работает по общей системе налогообложения.

А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.

Если продавец физлицо

В случае, если жилплощадь находилась у владельца в собственности меньше 3 (или 5 после 2016 года) лет, он обязан уплатить налоговый сбор на доходы физических лиц (НДФЛ) после реализации квартиры или дома в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ставка сбора -13 %, при этом с 2016 года эта сумма должна быть не меньше 70% кадастровой стоимости недвижимости (ст. 217 НК РФ).

Если собственник юрлицо

В том случае, когда недвижимость использовалась ранее в предпринимательской деятельности, подоходный налог вычисляется по-другому и зависит от применяемого налогового режима:

  • при использовании УСН «Доходы» – ставка 6% от суммы выручки;
  • при УСН «Доходы минус расходы» – 15% от разницы между суммой продажи и приобретения;
  • с ОСНО нужно уплачивать и 13% налога от суммы, равной доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта (если нет возможности документально подтвердить расходы, то из дохода вычитается профессиональный вычет по ставке 20%) и НДС;
  • при ЕНВД или патентной системе налогообложения порядок уплаты сбора аналогичный.

Вышеуказанные налоговые режимы действуют при реализации коммерческой и нежилой недвижимости. При ликвидации предприятия они не применимы, и продажа происходит с уплатой налога по ставке 13%. Если предметом сделки при продаже юридическим лицом является жилое помещение, продавцом выплачивается только подоходный налог, как и физическим.

Договор купли-продажи это основной документ при передаче прав на недвижимость, а его заключение – самый ответственный момент сделки. Полный пакет документов, находящийся на руках у продавца, не только застрахует от нежелательных последствий, но и сподвигнет покупателя скорее согласится на сделку.

Общая инструкция как составить соглашение:

Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).

После подписания договора необходимо его зафиксировать. Для этого обращаются в Росреестр, сотрудник которого регистрирует факт перехода прав собственности.

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

  • Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
  • Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
  • Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
  • Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Важно! Все суммы, описанные в договоре, указываются как прописью, так и цифрами.

  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа

Предварительный с задатком

  • Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
  • Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
  • Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
  • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Если оформляется договор с задатком, законодательно его необязательно заверять у нотариуса, но это будет дополнительным плюсом для суда.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с задатком

Приобретение вместе с земельным участком

В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

  1. документ, подтверждающий право владения участком;
  2. кадастровые документы на участок;
  3. справку об уплате налога на землю.
  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком

С обременением

Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение. В редких случаях это может быть другое имущество покупателя. В договор должны быть внесены такие пункты:

  • Содержание обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:
    1. данные кадастрового паспорта;
    2. информацию о владельце;
    3. подтверждение факта владения объектом.
  • Снятие обременения при досрочном погашении. Описывается, при каких условиях досрочного погашения полностью снимается обременение.
  • Срок исполнения денежного обязательства. Указываются сроки, после которых обременение вступает в силу. Если залогом было имущество, то оно отойдет обратно продавцу.

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор купли продажи считается заключенным с момента подписания. А значит и действовать начинает в тот же момент или в отрезок времени, указанный в самом договоре.

  • Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения с обременением
  • Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с обременением

Подготовка к подписанию

Купля-продажа недвижимости для каждой из сторон определяется законом как крупная сделка. Для юридических лиц предусмотрен особый порядок заключения такого договора. Крупной сделкой считается та, стоимость которой больше 25% от основных активов организации.

Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.

Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.

В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.

Пакет документов, если продавец физлицо

Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:

  1. документ, подтверждающий личность покупателя;
  2. аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
  3. устав организации;
  4. документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
  5. свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
  6. кадастровый паспорт;
  7. справка по форме 9 из ЖЭКа;
  8. справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.

Пакет документов, если собственник юрлицо

Перечень основных документов в обратной ситуации тот же, но их может оказаться недостаточно. При реализации недвижимости организацией сложности могут возникнуть в связи с тем, что у неё нет бумаг, подтверждающих право собственности.

Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.

Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
  • проектная документация на объект;
  • проектная декларация.

Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:

  1. свидетельство о регистрации и ИНН;
  2. выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации