Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Содержание

Основные сложности при составлении документа касаются:

• размера арендной платы;
• мер ответственности (каждая сторона стремится снизить размер пени для себя);
• допустимого землепользования (например, арендатор хочет возвести постройки на участке, но собственник – против).

В любом соглашении должны быть определённая информация.

Сведения о сторонах

Указываются полные наименования организаций в соответствии с регистрационными документами.

В отношении лиц, подписывающих документ, указывается:

• Ф.И.О.;
• должность;
• на основании какого документа гражданин уполномочен представлять интересы организации (вид, дата и номер).

Предмет договора

В документе нужно указать, какой именно участок передаётся в аренду.

Для этого вписывают:

• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь.

Если предмет аренды не согласован, договор считается незаключённым.

На практике суды признают предмет согласованным, если арендатор и арендодатель подписывают акт приёма-передачи участка или план, на котором есть информация, позволяющая идентифицировать надел. Такие документы являются неотъемлемой частью договора.

Стоимость найма

Цена пользования участком относится к существенным условиям. Стороны устанавливают стоимость в рублях или привязывают её к кадастровой стоимости. Подробный расчёт может прилагаться к соглашению в виде отдельного документа.

В разделе также указывается способ оплаты – перечисление денег на счёт арендатора. Днём поступления денег считается день зачисления средств, а не день списания их со счёта арендатора.

Обычно оплата вносится раз в месяц, но можно установить и другую периодичность. Например, раз в квартал или год. При получении участка в пользование на торгах, обеспечительный депозит засчитывается в качестве 1-го арендного платежа.

Срок найма земли

В разделе указывается, на какой период передаётся участок. Время считается со дня передачи надела по акту приёма-передачи.

О сроках аренды читайте подробнее здесь.

Права и обязанности сторон

Владелец участка должен предоставить землю арендатору землю в пользование в оговоренные сроки. Он имеет право получать плату и проверять, соблюдаются ли правила землепользования.

Арендатор должен:

• вносить плату в размере и в сроки, утверждённые в договоре;
• бережно использовать участок, не нарушая норм земельного, градостроительного и иного законодательства;
• за свой счёт устранять вред, причинённый участку по вине арендатора;
• производить рекультивацию земли;
• не препятствовать контролю за землепользованием со стороны владельца.

Арендатор имеет право:

• пользоваться участком по своему усмотрению, если это не противоречит нормам законодательства и положениям договора;
• использовать пресные воды, расположенные под поверхностью земли;
• производить улучшения за свой счёт;
• получить компенсацию, если аренда прекратиться досрочно из-за изъятия надела для госнужд.

Ответственность сторон

За нарушение норм законодательства или положений соглашения стороны несут материальную ответственность. Крайняя мера – досрочное расторжение договора.

Арендодатель выплачивает компенсацию, если участок передан в пользование с задержкой или возникли обстоятельства, препятствующие его полноценному использованию.

Арендатор несёт ответственность:

• за задержку оплаты;
• за причинение ущерба собственнику или владельцам соседних участков;
• за задержку возврата надела арендодателю после прекращения договора.

1. Скачать бланк договора аренды земли между юридическими лицами
2. Скачать образец договора аренды земли между юридическими лицами

Объекты аренды и ее ограничения

Как и все прочие виды аренды, аренда государственных земель подтверждается заключением договора. Право на долгосрочную аренду на землю может быть предоставлено гражданину как напрямую, так и в ходе аукционных торгов.

Арендаторами могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся резидентами РФ.

Аренда любого вида земли имеет временные ограничения, которые зависят от цели ее использования и местоположения. Однозначного определения долгосрочности в законодательстве не предусмотрено. На практике под этим предполагаются сроки, превышающие 5 лет.

В таблице представлены возможные цели использования, их минимальные и максимальные сроки.

Цель	Минимальный срок	Максимальный срок
Строительство и восстановление зданий и сооружений, за исключением типов зданий, указанных ниже	3 года	10 лет
Строительство линейных объектов (инфраструктура и коммуникации)	Неопределен	49 лет
Строительство индивидуального жилья в пределах населенных пунктов	20 лет	20 лет
Личное подсобное хозяйство	20 лет	20 лет
Ведение дачного хозяйства юридическим лицом	3 года	5 лет
Использование земных недр	Неопределен	Срок, не превышающий срока действия договора использования более чем на два года
Предоставления земли арендатору, имеющему на ней в собственности недвижимость	Неопределен	49 лет
Сельскохозяйственное производство (кроме сенокошения и выпаса животных)	3 года	49 лет

Отдельно стоит упомянуть о возможности выкупа земли.

Договор аренды с правом выкупа будет предполагать наличие как стандартных для аренды условий, так и особых выкупных соглашений, которые оформляются в соответствии с регламентацией отношений купли-продажи, а не аренды.

В таких соглашениях указывается, что при истечении срока договора арендатор получает имущество в свое пользование, если выкупная стоимость была полностью выплачена.

В договоре можно обозначить возможность досрочного выкупа. Также возможно

арендную плату

Выкупная стоимость определяется рыночным и кадастровым методами. Кадастровая оценка предполагает расчет прибыли, которую должна приносить земля при ее использовании с максимальной эффективностью.

Такой метод подсчета стоимости исходит из характеристик земельного участка вне его связи с другими представленными на рынке продуктами, что не может давать полной и адекватной информации о ценности арендуемой земли.

Этот недостаток исправляет рыночная оценка, соотносящая участок с другими участками и учитывающая конкурентные условия.

Есть ли риски

Как и другие виды гражданско-правовых отношений, заключение договора аренды ЗУ несет определенные риски, которые желательно учесть до оформления сделки.

Со стороны арендодателя таковыми могут быть:

• порча имущества или несанкционированная его модернизация;
• нецелевое использование;
• препятствие контролю за состоянием участка на протяжении срока аренды;
• просрочка возврата объекта по истечении срока действия договора;
• просрочка ежемесячных или ежеквартальных платежей;
• уклонение нанимателя от госрегистрации договора, в предусмотренных
• законодательством случаях.

Наниматель, в свою очередь, может столкнуться с такими рисками:

• препятствие полноценному пользованию объектом аренды со стороны наймодателя;
• несанкционированное увеличение ежемесячной или ежеквартальной платы;
• передача объекта в аренду в ненадлежащем состоянии;
• наличие права собственности или пользования участком у третьих лиц, о которых умолчал арендодатель.

Права и обязанности сторон

соответствующим его целевому назначению в прописанный в документе срок

Если этого в силу определенных причин не произошло (например, территория, предназначенная для выращивания урожая, занята стройматериалами или другим имуществом арендатора), наниматель вправе требовать расторжения документа или устранения препятствий для пользования землей с возмещением убытков.

Также наймодатель обязуется поставить арендатора в известность о правах на данный объект третьих лиц (залог, сервитут и т.д.).

Факт сдачи земли в аренду не является основанием для прекращения действия таких прав.

В свою очередь, арендатор обязуется:

• использовать объект только по целевому назначению;
• поддерживать арендованный объект в надлежащем состоянии, при котором он не теряет своей ценности;
• нести предусмотренные договором расходы по содержанию участка (членские взносы, оплата за полив, вывоз мусора и т.п.).

Законом предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей по договору в пределах срока его действия третьим лицам без согласия наймодателя, но с его письменным уведомлением.

Иными словами, арендатор, заключавший договор, может передать участок другому

субаренды

Наниматель может разделить арендное бремя с третьим лицом (на которого также будет распространяться действие договора) без необходимости подписания нового документа. Наконец, наниматель может распорядиться арендными правами как залогом или вкладом в паевой взнос либо уставной капитал.

Как составить договор аренды участка

Арендные взаимоотношения сторон регулируются ст. 606–623 ГК РФ, а также ст. 22, 39.6–39.8 ЗК РФ.

Основные положения арендного договора:

1. Описание сторон сделки. ФИО, данные паспорта – для физического лица.

Для организации – наименование, должность, ФИО и паспортные данные представителя, а также указание документа, на основании которого действует представитель (глава администрации, директор предприятия). Также в конце договора, как правило, прописываются и другие сведения о юридическом лице: адрес, ИНН, ОГРН, БИК, КПП, расчетный счет, телефон, электронный адрес.

1. Предмет договора. Здесь указываются основные характеристики участка: адрес, площадь, назначение. Объект должен быть четко идентифицирован, поэтому необходимо прописать кадастровый номер участка.

В аренду могут предоставляться только те участки, права на которые зарегистрированы, за исключением случая, когда собственник – муниципалитет.

1. Срок. Максимальная продолжительность аренды – 49 лет.

Дата, до которой арендатор вправе использовать земельную площадь, может быть не обозначена в договоре. В этом случае он считается бессрочным. Бессрочный договор имеет свою особенность: любая сторона может расторгнуть соглашение по своему желанию, предупредив второго участника за 3 месяца.

Если арендодателем являются муниципальные власти, при определении продолжительности аренды учитываются положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

1. Стоимость аренды.

Величина арендной платы определяется по соглашению между сторонами. Подробный расчет размера аренды может быть как приведен в договоре, так и отсутствовать. В данном пункте описывается порядок оплаты – ежемесячно, ежеквартально или ежегодно должны быть переведены средства на счет арендодателя. Также здесь обязательно указываются основания, по которым цена договора может измениться.

1. Права и обязанности сторон.

Содержание этого пункта является практически типовым для любого договора аренды. Главные обязательства арендатора: оплачивать арендные платежи в установленный срок и пользоваться участком исключительно в соответствии с его целевым назначением.

Вопрос относительно субаренды решается индивидуально. Арендодатель может запретить субаренду, может внести пункт в договор о возможности перенайма только со своего письменного разрешения. В некоторых случаях собственник участка требует перерасчет арендных платежей в случае передачи объекта в субаренду.

1. Ответственность сторон. Основное назначение этого пункта договора – указать, какие последствия ожидают арендатора в случае неисполнения им обязательств арендного соглашения. Например, неустойка в размере 1% от просроченной суммы за каждый неоплаченный день аренды. Также прописывается размер штрафа за порчу имущества, использование земли не в соответствии с назначением и за любые другие нарушения прав владельца участка.
2. Прекращение договора. В арендном соглашении подробно перечисляются обстоятельства, при наступлении которых арендодатель вправе требовать расторжения сделки: неиспользование участка в течение 6 месяцев, пользование не в соответствии с условиями договора, нарушение плодородного слоя и т. д.

Арендатор также может досрочно прекратить использование участка, однако за это арендодатель требует определенную компенсацию: например, арендную плату за 3 месяца. Условия расторжения арендных взаимоотношений для обеих сторон являются неотъемлемой частью договора.

1. Подписи.

Образец договора аренды земельного участка:

alt: Образец договора аренды земельного участка

Скачать договор аренды земельного участка общая форма (образец/бланк)

Какие земли можно и нельзя сдавать?

Договор аренды — основной документ, определяющий условия пользования земельным участком (далее в тексте — ЗУ) без передачи его в право собственности.

Согласно ему, одна из сторон отдает землю во временное пользование другой стороне с определенной целью:

• организация дачного или фермерского угодья;
• возведение недвижимых объектов;
• развитие производства на землях сельхозназначения.

Важно отметить, что цель аренды ЗУ должна соответствовать нормам использования категории, к которой относится участок.

Например, жилой дом или торговое строение не может быть возведено на участке,

Суть и особенности договора аренды ЗУ зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно его нормам, арендаторами могут выступать как граждане России, так и других государств, а также лица без гражданства.

Доходы с земельного участка в период действия договора (произведенная продукция или выручка от торговли) являются собственностью нанимателя.

Согласно ЗК РФ, сдаче в аренду не подлежат приграничные территории, земли национальных парков или заповедников.

Также нельзя арендовать государственные муниципальные участки, где находятся предприятия и объекты:

• армии РФ;
• ФСБ и ФСИН;
• атомной энергетики или переработки радиоактивных отходов; кладбища.

Заключить договор аренды вправе непосредственный собственник объекта.

Правом заключения договоров аренды участков, находящихся в собственности государства, обладают сотрудники исполнительных органов, ответственных за аренду земли у города. Например, в столице такой орган называется Департаментом земельных ресурсов, в других регионах — свои названия.

Как происходит расторжение контракта?

Расторгнуть арендные отношения ранее установленного срока можно:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке через суд.

1. использование земли не в соответствии с ее назначением;
2. нанесение земельной территории порчи;
3. невыплата арендной платы;
4. невозможность использования земли по назначению.

Если стороны заключают соглашение о расторжении арендного договора, то в суд они не обращаются. При возвращении земли собственнику требуется составить акт приема-передачи, в котором арендодатель должен указать, что не имеет никаких претензий к арендатору.

Также нужно подать заявление вместе с оформленным соглашением в ЕГРН о прекращении действия арендного договора.

Внимание! Если одна из сторон решила разорвать аренду, то она должна направить уведомление об этом другой стороне с указанием причины. При несогласии второй стороны инициатор направляет иск в суд.. Для расторжения аренды требуется предъявления веской причины, иначе суд откажет в расторжении

После вынесения решения о прекращении договора его необходимо зарегистрировать в ЕГРН

Для расторжения аренды требуется предъявления веской причины, иначе суд откажет в расторжении. После вынесения решения о прекращении договора его необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

При оформлении аренды стороны должны составить документ, фиксирующий все существенные условия сделки. Арендный договор требуется поставить на учет в ЕГРН. При необходимости внесения изменений следует к основному документу составить дополнительно соглашение, которое также следует зарегистрировать в государственном реестре.

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

Права и обязанности сторон. 

Арендодатель имеет право: 

• Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению. 
• Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
• Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

• предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
• предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
• если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
• производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

• Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
• Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
• Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

• использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
• вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

• определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
• установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
• определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
• передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
• затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

• исполнение договора:
• ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
• соглашение обеих сторон о расторжении договора;
• исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

Наименование и местонахождение сторон. 

Как правильно составить

Удивительно, но в 2016 году, едино принятый образец заполнения таких договоров до сих пор отсутствует. Правовые акты, на основании которых составляется документ, не отображены ни в одном действующем кодексе законов Российской Федерации.

Однако бланк типового договора уже составлен юристами. Здесь предусмотрены все нюансы, чтобы защитить права сторон. Напоминаем, что приведённый образец не является эталоном, соответственно вы можете составлять договор по своему усмотрению.

Если сделка заключается между физическими лицами, рекомендуем указать следующие пункты:

1. Наименование документа и данные участников заинтересованных лиц.
2. Существенное условие. В нашем случае, это земельный участок, с перечислением характерных особенностей: местоположение, номер кадастрового учёта, группа целевого использования.
3. Сумма ренты и порядок внесения платежей.
4. Срок действия договора. Учтите, что для данных документов действуют установленные временные рамки. Максимально допустимый срок аренды земли, составляет 49 лет. Если временные рамки не оговорены сторонами, документ действителен в течение 5 лет.
5. Обязанности и ответственность сторон. В частности, определяется порядок расторжения договора. Оговариваются условия для расторжения сделки раньше указанного в документе срока, в том числе в одностороннем порядке.

Обратите внимание, что допускается оформление краткосрочной аренды между физическими лицами, на основании устного соглашения. Однако такая форма не способна защитить участников сделки, поэтому практически не используется

Особенности регистрации и заверения

Документ составляется в простом письменном виде и не требует обязательного нотариального заверения. Стороны могут либо разработать его самостоятельно, либо воспользоваться готовыми образцами и шаблонами, которые массово представлены в интернете.

После подготовки и подписания договора его обязательно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Обратиться в этот орган может как собственник участка, так и арендатор (с согласия первого).

При обращении необходимо предоставить такие документы:

1. три подписанных экземпляра документа (один остается в Росреестре, а два других полагаются каждой из сторон);
2. документы, удостоверяющие личность;
3. официальное постановление главы административной единицы о выделении того или иного участка в пользование;
4. квитанцию об оплате госпошлины.

После регистрации договор считается заключенным и вступает в законную силу. Стоит учесть, что в случае окончания срока, на который он был подписан, арендатор не имеет преимущественного права на его повторное заключение. В этом случае ему снова придется в общем порядке проходить процедуру участия в торгах.

Аренда земли у администрации города или поселка — это выгодный способ не только получить землю по низкой стоимости во временное пользование, но и выкупить ее в дальнейшем также за не слишком высокую цену.

Однако в большинстве случаев для заключения договора аренды придется пройти процедуру участия в торгах, поскольку лишь победа на этом мероприятии может быть основанием для подписания данного документа. Оформление договора происходит в соответствии с общими правилами, установленными для подобных сделок в гражданском законодательстве.

Какие сложности могут возникнуть?

Правоотношения, связанные с оборотом земель, всегда достаточно сложные и могут

Так, не всегда правомерным является расторжение договора со стороны арендодателя (например, по каким-то причинам арендодатель решил доверить свой земельный участок другому юридическому лицу, которое предложило большую цену).

В самом процессе расторжения договора нет ничего критичного, так как это положение фиксируется в тексте заключаемого соглашения.

Однако, в том случае, если арендатор не был соответствующим образом извещен о том, что договор будет расторгаться, он имеет полное право обратиться в суд с исковым заявлением о восстановлении своих прав.

Кроме того, еще одним нарушением прав арендатора может стать необоснованное повышение арендной платы со стороны арендодателя также без уведомления (как правило, такое возможно в том случае, если арендодатель хочет нечестным путем получить еще и штраф за просрочку платежей или его неполную уплату арендатором).

Со стороны арендатора при заключении договора также могут быть зафиксированы нарушения условий соглашения.

1. Первым из наиболее распространенных нарушений, не касающихся финансовой стороны, будет переуступка прав аренды (или субаренда) в нарушение условий договора (если в тексте соглашения такой вариант не прописан или прямо запрещен). В этом случае арендодатель не только имеет право расторгнуть договор, но и обратиться в суд для признания заключения соглашения о переуступке прав или субаренде незаконным.
2. Вторым нарушением будет использование земель, несоответствующее изначально заявленной цели (например, участок арендовался для сельского хозяйства, а на нем возводится коттеджный поселок или многоэтажный жилой дом с парковкой).

Здесь вариантов разрешения конфликтной ситуации может быть два. В соответствии с первым вариантом будет перезаключение договора аренды (но с выплатой арендатором неустойки и необходимых штрафов).

При этом, в тексте нового соглашения цель аренды должна быть изменена. Второй вариант — обращение в судебные органы с целью признания договора аренды недействительным и удовлетворения арендатором требования выплаты материального ущерба собственнику участка.

Аренда земель юридическим лицом — очень распространенная ситуация в сфере земельных правоотношений.

Это обусловлено тем, что выкуп участка может оказаться достаточно дорогим делом, а срок его использования арендатором может порой не превышать и года.

В этой ситуации аренда окажется наиболее выигрышным вариантом.

Образец контракта между юридическим и физлицом

Стандартное соглашение содержит следующие данные:

Реквизиты договора (название документа, место составления, дата).
Информация о сторонах сделки: Ф.И.О./наименование организации и её организационно-правовая форма, адрес проживания гражданина/место нахождения компании.
Описание предмета договора: адрес нахождения участка, площадь, кадастровый номер, целевое назначение.
Порядок и условия оплаты использования участка. Нужно определить, как формируется цена, в какие сроки уплачивает, как перечисляются средства. Подробный расчёт может формироваться в отдельном документе.
Период предоставления участка в пользование

Важно определить дату начала аренды. Это может быть день заключения соглашения, дата подписания акта приёма-передачи земли или день осуществления государственной регистрации сделки.
Права и обязанности сторон.
Меры ответственности

При неисполнении условий документа стороны выплачивают неустойку или штраф. В определённых случаях возможно досрочное расторжение соглашения.
Заключительные положения – порядок разрешения споров, условия продления соглашения, порядок урегулирования разногласий, поведение сторон при форс-мажорах и т.д.
Реквизиты и подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с фото образца договора:

Часто подобные соглашения касаются передачи во временное пользование муниципальных участков. В этом случае в разделе «Предмет договора» нужно указать, на каком основании передаётся участок.

Если арендатор определился в результате аукциона, то необходимо указать номер и дату протокола подведения итогов торгов.

В случае, когда имущество передаётся без торгов, нужно указать:

1. Правовое основание заключения сделки (номер статьи ЗК РФ);
2. Дату и номер решения местной администрации, на основании которого выделен участок.

Далее можете скачать бланк и образец договора:

• Скачать бланк договора между физическим и юридическим лицом .
• Скачать образец договора аренды между физлицом и юрлицом