Андрей Смирнов
Время чтения: ~15 мин.
Просмотров: 0

Что такое бессрочная аренда земельного участка, как оформить ее в законное владение?

Что это такое

Земельные угодья — ценный природный ресурс, стоимость которого достаточно высока,

Пользование государственной землей на протяжении 49 лет – вид аренды, называемой долгосрочной. Предоставить могут только тот кусок, который уже зарегистрирован в ГКН. Сначала нужно определиться с родом занятий, для которого и нужны сотки.

Подбирать участок следует с соответствующей целевому назначению категорией земель.

Документы нужны такие:

  • заявление;
  • кадастровый паспорт (заказать в кадастровой палате);
  • схема расположения выбранного куска поверхности;
  • копия паспорта.

Получив добро от местных властей, можно подписывать договор долгосрочной аренды, в котором должны быть оговорены все основные моменты:

  • срок;
  • площадь;
  • характер использования;
  • размер арендной платы;
  • сроки внесения платы, периодичность и способ передачи средств, и пр.

К составлению и подписанию этого важнейшего документа нужно подойти очень ответственно: слишком многое поставлено на кон.

Инструкция по заключению бессрочного договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Безвозмездное пользование помещением в отличие от аренды не подразумевает внесения платы.

Тем не менее заключение этого договора все равно необходимо, потому что между сторонами все равно будут некоторые финансовые обязательства, о которых и нужно заявлять документально.

Что такое бессрочный договор аренды?

Договор аренды – это сделка гражданско-правового характера, в которой арендодатель обязуется передать в пользование арендатору определенное имущество, за что последний обязан платить ему денежные средства.

Одними из существенных условий такого договора являются его предмет и срок действия. В зависимости от предмета и будут различаться сроки аренды, регламентированные действующими нормами законодательства.

Договор аренды на неопределенный срок может быть заключён только в отношении определенной группы предметов соглашения. Бессрочный арендный договор имеет особые преимущества, но предполагает и наличие специфических рисков, которые следует учитывать перед заключением подобной сделки.

Срок аренды и виды договоров

Срок аренды – это временный промежуток действия договора, в течение которого каждая из сторон обязана исполнить свои обязательства: арендодатель – передать имущество в пользование, арендатор – уплатить денежные средства.

Срок действия договора аренды определяется на основании обоюдного соглашения, но в рамках действующего законодательства.

Начинается действие договора с начала суток, а заканчивается с их окончанием в 24:00 часа. Возможно ли заключение договора аренды на неопределенный срок? Возможно, это прямо упоминается в ст. 610 ГК РФ «Срок договора аренды».

По сути статьи очевидно, что все договоры аренды можно разделить на две категории:

  • срочные (краткосрочные или долгосрочные);
  • бессрочные или заключённые на неопределенный срок.

Если в договоре не зафиксирован срок аренды, он по умолчанию считается бессрочным. Законодательство может устанавливать предельные или максимальные сроки действия договора для отдельных видов аренды или отдельных категорий имущества.

Краткосрочными договорами считаются соглашения, заключённые сроком до 1 года. Они не подлежат государственной регистрации. Долгосрочные соглашения часто перерастают в бессрочные, в которых арендатор получает право оформления имущества в свою собственность.

Договор аренды, который заключён на срок, превышающий предельные значения, считается заключённым на срок, являющийся предельным.

Государственная регистрация договора

Один из главных вопросов, интересующих потенциальные стороны договора, — это вопрос о том, надо ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения или квартиры. Ведь все соглашения с имуществом должны проходить государственную регистрацию в Росреестре.

Договор аренды, заключённый на неопределенный срок, может не регистрироваться в Росреестре. При этом ФЗ о государственной регистрации № 122 предусмотрены случаи, когда бессрочный договор аренды все же может быть зарегистрирован.

К ним относятся:

  1. Две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установил конечный срок прекращения своих отношений. Тогда в документе нужно указать, что продолжительность сотрудничества не имеет срока.
  2. Когда обе стороны имеют заинтересованность в том, чтобы договор действовал на протяжении долгого времени – 10, 20 или 30 лет. В таком договоре вторая сторона должна быть предупреждена о намерении расторгнуть договор за определенный промежуток времени.

Именно из-за отсутствия требования об обязательной регистрации такого соглашения договоры бессрочной аренды пользуются большим спросом среди населения. Однако, многие из участников таких сделок не оценивают всевозможные потенциальные риски.

В чем плюсы и минусы бессрочной аренды?

Договор аренды на неопределенный срок имеет свои преимущества и недостатки. Очевидно, что главным преимуществом является возможность не регистрации соглашения.

Однако регистрация в этом случае выступала бы дополнительной гарантией защиты прав каждой из сторон. Нет регистрации – есть потенциальные риски несоблюдения или прямого нарушения условий договора.

Чтобы не возникало каких-либо споров в отношении передаваемого имущества, сторонам желательно дополнительно заключать акт приема-передачи имущества.

Если такой документ не заключается, в договоре бессрочной аренды нужно указать, что сам арендный договор является актом приёма-передачи.

Поэтому за исполнением срочного арендного договора нужно внимательно следить обеим сторонам, чтобы не пропустить момент его прекращения и не допустить его пролонгации на неопределенное время.

Как защитить права сторон бессрочной аренды?

Для каждой из сторон соглашения применяются свои специальные способы защиты.

Если арендатор после уведомления продолжает пользоваться имуществом, арендодатель вправе защитить свои права следующими способами:

  • требовать оплаты срока аренды как неосновательное обогащение;
  • требовать освободить занимаемую им площадь.

Арендатор в свою очередь может защищать свои права через суд. Если на стороне арендодателя выступают государственные структуры, отстаивать свои права придётся в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Через суд также можно требовать признание договора бессрочной аренды действующим. Ссылаться на это можно при условии нарушения процедуры расторжения договора другой стороной.

Договор аренды на неопределенный срок отличается от обычного арендного соглашения тем, что в нем отсутствует упоминание о временном промежутке действия договора.

Соглашение о бессрочной аренде не подлежит государственной регистрации, может быть продлено по инициативе сторон или расторгнуто по установленной законодательством процедуре.

Письмо Минфина России от 9 августа 2018 г. № 02-07-07/56267 “Особенности отражения объектов учета аренды по договорам, заключенным на неопределенный срок”

16 августа 2018

Министерство финансов Российской Федерации в целях обеспечения единого подхода при отражении в бухгалтерском (бюджетном) учете объектов учета аренды, возникающих по договорам, заключенным на неопределенный срок, сообщает.

Согласно положениям федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2016 № 258н (далее — СГС «Аренда»), объекты учета аренды классифицируются для целей бухгалтерского учета в зависимости от предполагаемого срока использования имущества по отношению к оставшемуся сроку полезного использования передаваемого объекта, величины арендных платежей по отношению к справедливой стоимости объекта учета аренды и соблюдения иных условий, предусмотренных пунктами 12-14 СГС «Аренда», либо объектами учета операционной аренды, либо объектами учета неоперационной (финансовой) аренды.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и в любое время может быть расторгнут.

Согласно статье 6 Бюджетного кодекса Российской Федерации обоснование бюджетных ассигнований является документом, характеризующим бюджетные ассигнования в очередном финансовом году (очередном финансовом году и плановом периоде).

При этом к бюджетным ассигнованиям относятся ассигнования, в том числе на оказание государственных (муниципальных) услуг (выполнение работ), включая ассигнования на закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд (далее — ассигнования на обеспечение выполнения функций).

С учетом положений Бюджетного кодекса Российской Федерации, каждый участник бюджетного процесса формирует обоснование бюджетных ассигнований, в том числе ассигнований на обеспечение выполнения функций, предусматривая расходы по содержанию имущества на очередной финансовый год и плановый период (далее — бюджетный цикл).

Пунктом 77 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Концептуальные основы», утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2016 № 256н, предусмотрено применение при ведении бухгалтерского учета принципа допущения непрерывности деятельности, которое означает, что субъект учета (субъект отчетности) будет продолжать свою деятельность, выполнять свои полномочия (функции) и обязательства не менее четырех лет начиная с года, за который была сформирована последняя бухгалтерская (финансовая) отчетность (далее — обозримое будущее) и у его собственника (учредителя) отсутствуют намерения и (или) необходимость ликвидировать субъект учета (субъект отчетности) или прекратить его деятельность в обозримом будущем.

Таким образом, в случае если договор аренды либо договор безвозмездного пользования имуществом заключен на неопределенный срок, а обоснованиями бюджетных ассигнований предусмотрены расходы на содержание такого имущества для использования его субъектом учета в целях обеспечения выполняемых им функций на весь период бюджетного цикла (3 года), то возникающие объекты учета для целей бухгалтерского учета следует классифицировать в качестве объектов операционной аренды, принимая во внимание период бюджетного цикла 3 года и руководствуясь принципом непрерывности деятельности субъекта учета

 
 
A.M. Лавров

Длительные сроки эксплуатации земель

Каждый арендодатель при решении вопросов с приобретением земельных участков преследует сознательно поставленные цели.

С точки зрения выгоды эксплуатация на максимально возможный период является экономически целесообразной.

Таким образом, каждый получатель надела из числа граждан заинтересован в максимально сроке пользования.

Это создает запас, необходимый для эксплуатирования по назначению и организации перевода объекта недвижимости в собственность.

Максимальный срок аренды не является единым параметром для всех случаев взаимодействия с местными администрациями. Законодатель разграничивает сферы отношений, предоставляя распорядителям муниципальных территорий возможность для проверки пользователей и цели разрешенного использования.

Максимально возможные сроки, установленные действующим законодательством в зависимости от целевого назначения:

  1. 12 месяцев для рекультивации, проведения поисковых, разведывательных работ, государственных нужд.
  2. 36 месяцев на завершение ранее начатого строительства юридическим и физическим лицам. В содержании ЗК есть ссылка на такие мероприятия, как проведение сенокоса, выпас животных и ведение личного подсобного хозяйства.
  3. От 36 до 120 месяцев отводится на возведение зданий, выполнение их модернизации (реконструкции).
  4. На период от 36 месяцев до 49 лет разрешается вести сельскохозяйственную деятельность на выделенной территории.
  5. 20 лет под ИЖС и ЛПХ.
  6. Диапазон сроков, ограниченный 49 годами, действует для случаев, когда на администрацию выходят с заявлениями на представление в аренду земель для капитальных сооружений.

Нюансы составления соглашения

При составлении проектов соглашений следует руководствоваться нормами Земельного Кодекса.

Поскольку договоры в отношении землепользования относятся к самым продолжительным, этот критерий существенно повышает риски.

Следует учитывать не только актуальную практику, но и прогнозные изменения в условиях реформирования.

Выход на сделку должен сопровождаться проверкой правоустанавливающих документов, удостоверения реального собственника, который выступает арендодателем. В данном случае опираются не только на законные акты, но и практику Высшего Арбитражного Суда. Часто бывает так, что земля находится в ведении нескольких владельцев.

Второй момент – регистрация договоров в едином государственном реестре. Это дополнительный повод проверить двустороннюю документацию и официально узаконить свои права.

С момента изменения в выписке ЕГРН начинается не только отсчет действия соглашения, но и время для оформления надела собственность.

Для минимизации рисков со стороны эксплуататора следует тщательно отработать раздел случаев расторжения договора по нецелевому использованию. В этом параграфе арендодатели часто указывают лишне пункты, согласно которым сделка может быть аннулирована через 10 или 15 лет.

Расторжение бессрочного договора аренды

Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).

При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить временный характер арендных отношений его существенной составляющей — права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).

***

Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений. Сторонам представлется право самостоятельно выбрать тот или иной вид аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации. Дополнительная информация по теме — в статьях «Договор аренды квартиры — образец» и «Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)».

Особенности аренды

В ст. 39.8 ЗК РФ перечислены особенности долгосрочной аренды. К ним относятся:

  • условие предоставления свободного доступа людей к воде, если участок примыкает к берегу водоема;
  • применение приоритетного права (без торгов) для лиц, являющихся владельцами зданий и строений, возведенных на этой земле;
  • заключение договора с победителем аукциона или с единственным заявителем;
  • заключение договора без торгов, при условии имеющегося соглашения о развитии застроенной территории в будущем;
  • продление срока аренды возможно только на условиях участия в торгах.

Арендная плата за максимальный срок аренды земельного участка может быть предусмотрена не только в виде обычных денежных взносов, а и в других формах:

  • сельскохозяйственной продукцией;
  • оказанием услуг;
  • передачи во владение какой-то вещи, предмета;
  • зачета за аренду затрат, понесенных арендатором при улучшении качеств земель.

Долгосрочная аренда земельного участка может стать шансом для покупки ставшего родным надела, с последующим оформлением права собственности.

Как составить cоглашение?

Официально установленной формы договора аренды не существует, поэтому составляется он в свободной форме, но с учетом необходимости раскрыть в нем следующую информацию:

  • права и обязанности;
  • данные участников сделки;
  • данные объекта сделки.

ВАЖНО! В п.3 ст.607 ГК РФ указывается, что документ должен содержать в себе исчерпывающую информацию об имуществе, которое передается в пользование арендатору. В противном случае, договор не считается действительным.

Основные пункты

Заголовок «Договор аренды нежилого помещения».
Дата заключения, город.
Информация о сторонах правоотношений.Пример: » ООО «Ромашка» именуемое в дальнейшем Арендодатель в лице Петрова Н.И., действующего на основании Устава с одной стороны, и «ИП Сергеев Алексей Ильич» именуемый в дальнейшем Арендатор в лице Сергеева А.И., заключили настоящий договор о нижеследуещем».

Раздел «Предмет договора». Здесь должна быть представлена полная информация об объекте, который передается Арендатору:общая площадь;
адрес местонахождения, этажность, номер помещения;
кадастровый номер здания;
кадастровый номер помещения;
цель использования, например, «Розничная торговля бытовой техникой»;
приложение в виде выписки из ЕГРН об отсутствии обременения права собственности.

В разделе «Срок договора» должен быть указан неопределенный срок, а также условия предварительного уведомления о прекращении действия договора по желанию одной из сторон.Пример: «Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от исполнения обязательств, предупредив об этом другую Сторону за 3 месяца».

Раздел «Права и обязанности сторон» включает описание всех обязанностей и прав арендатора и арендодателя.Права и обязанности арендодателя:подготовка имущества к передаче;
составление акта приема-передачи недвижимости;
страхование имущества;
проведение капитального ремонта;
проверка целостности и исправности имущества.
Права и обязанности арендатора:
своевременное внесение оплаты за пользование имуществом;
проверка целостности и исправности помещения при получении;
использование имущества в соответствии с условиями договора.

Раздел «Размер, сроки и порядок внесения арендной платы» устанавливает сумму ежемесячной оплаты, расчетный период, способы передачи средств.Пример: «Арендная плата устанавливается в размере 70 тысяч рублей за расчетный период – месяц, и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг

Арендная плата вносится не позднее 10 дней после истечения расчетного периода (1 месяца)» .

ВАЖНО! Обязательно оформляется график платежей, который содержит в себе дату внесения платежа, расчетный период, подписи сторон.

Раздел «Возврат имущества арендодателю» содержит информацию об обязанности Арендатора обеспечить возврат имущества в том же состоянии, какое было на момент его получения. Кроме того, тут может быть указано право Арендодателя потребовать оплаты за задержку и просрочку возврата помещения.
«Ответственность сторон»

В этом разделе указываются размеры штрафных санкций, которые может понести сторона, нарушившая условия договора.Пример: «Задержка очередной оплаты Арендатором дает Арендодателю право требовать неустойку в размере 15% от размера оплаты».

«Расторжение договора» прописывает порядок расторжения, необходимость оформления соглашения о расторжении.
Список приложений:копии кадастрового паспорта помещения;
копия свидетельства о праве собственности на помещение;
копия доверенности на заключение договора аренды;
акт приема-передачи нежилого помещения.
график платежей.

Реквизиты участников:Юридический и фактический адрес.
Наименование организации.
ФИО представителя юридического лица или ФЛ.
ОГРН, ИНН, КПП, Р/с, БИК, ОКПО.
Подписи сторон.

Дата подписания, штампы.

  • Скачать бланк бессрочного договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец бессрочного договора аренды нежилого помещения

Максимальное время действия наема

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

Классификация договоров:

  • Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
  • Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
  • Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

На длительный промежуток

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Договор, на срок более 1 года, непрошедший государственную регистрацию, считается недействительным. Если от этой процедуры уклоняется одна из сторон, другая имеет право подать на неё в суд.

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

Стороны

В заключении договора аренды принимают участие две стороны: арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя такого объекта может выступать непосредственно собственник, но также это могут быть иные лица – физические или юридические, имеющие правомочия от собственника имущества.

Чаще всего, такие отношения оформляется между двумя юридическими лицами (или одна из сторон является таковой). Поэтому, рекомендуется избегать аббревиатуры (ООО, ОАО) и прописывать полное наименование организации или предприятия с указанием фамилии, имени, отчество гражданина, выступающего от имени этой организации и документа, на основании которого он действует (Устав, приказ, доверенность).

Регистрация и продление

Многие сделки, в которых участвует недвижимость, требует обязательной регистрации в органах Росреестра.

Данное условие действительно для договора аренды, заключаемого на срок от одного года и более. Это связано с тем, что наличие договора о сдаваемом в аренду нежилого помещения, обременяет правами арендатора, что и отражается в госреестре.

Для регистрации сделки необходимо подать документы:

  • паспорта;
  • документы о праве собственности (арендодатель);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • составленный в 3 экземплярах договор аренды (для каждого участника и в Росреестр).

Чтобы обойти регистрацию, можно воспользоваться заключением бессрочного договора или на срок 11 месяцев. В договоре можно оговорить отдельным пунктом об автоматическом продлении с сохранением всех условий и сроков. Но, лучшим вариантом, будет заключение дополнительного соглашения к действующему договору через 11 месяцев.

В каких случаях возможно заключение договора без конечного срока действия

Федеральным законом №122 указываются следующие случаи, в каких осуществляется регистрация договора аренды на неопределенный срок:

  •  Если две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установили конечный срок прекращения деловых отношений. При таком варианте в документе указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока,
  •  Когда стороны (сдающий в аренду владелец и принимающий в пользование) имеют заинтересованность в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время. Обычно в таких договорах прописывают срок около 3 месяцев (в соответствии с требованиями законодательных актов).

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации