Андрей Смирнов
Время чтения: ~17 мин.
Просмотров: 0

Как составить договор аренды дома между частными лицами

Аренда дома

Главным отличием найма дома от аренды любого иного жилья не в правовых нюансах, а в характере самого найма. В большинстве случаев дома сдаются на короткий срок, например, сезонная аренда жилого дома, такого как загородный, дачный домик или сдача посуточно для проведения какого-нибудь праздничного мероприятия. Дома сдаются как с мебелью, так и без нее.

Согласно пункту 2 статьи 683 Гражданского кодекса соглашение о найме, заключенное на срок до одного года, считается краткосрочным. Договор краткосрочной аренды имеет ряд отличий от обычной. К такому соглашению не применимы нормы, которые расширяют права арендодателя, а именно аренда, заключенная на короткий срок не позволит нанимателю осуществлять следующие действия:

  • вселять жильцов, которые не указаны в соглашении об аренде;
  • заключать самостоятельно сделки по субаренде, это допускается только с разрешения арендодателя;
  • заменять арендатора в соглашении;
  • подать в суд об отсрочке расторжения соглашения и т. п.

Стоит также отметить, что арендатор не сможет, в отличие от арендодателя, расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Его расторжение для нанимателя доступно лишь через суд. Арендодатель же со своей стороны вправе расторгнуть договор в любой момент, направив арендатору письменное уведомление.

Что же касается остального, то других отличий от обычного договора нет. Такое соглашение обязательной регистрации не подлежит, равно, как и не требуется нотариального заверения.

В договоре, заключаемом на длительный срок, необходимо указывать более подробные данные, а также отметить, сдается ли земля под домом вместе с этим домом, или нет.

Документы арендодателя: как не попасть на мошенников

Если наймодателем является физическое лицо, то ему для заключения сделки необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий право владение данным домом и землей (свидетельство или выписку из единого государственного реестра недвижимости);
  • если жилье сдается на длительный срок, то необходимо согласие других собственников (при наличии);
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (чтобы арендодатель не мог переложить свои долги на арендатора);
  • если наймодателем выступает посредник, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от собственника жилья, где должно быть указано, что он разрешает ему осуществлять такие действия с недвижимостью.

В случае, когда арендодателем является юридическое лицо, помимо документа, удостоверяющего его личность, и правовых документов на дом и землю, потребуются учредительные документы и доверенность на эти действия, если арендодатель не является прямым собственником помещения. А также выписка из ЕГРЮЛ.

Нанимателю следует все документы тщательно проверить, чтобы не попасть на мошенников, которые получать деньги и исчезнут.

Образец договора

Чтобы правильно и грамотно составить соглашение, можно воспользоваться представленным образцом договора аренды дома.

Пакет документов, если регистрация необходима. Госпошлина. Сроки

Сдача в найм жилого дома подразумевает под собой получение некоего дохода, а соответственно и уплату налогов. Для этого необходимо зарегистрировать договор в государственном регистрирующем органе. Это можно сделать, подав документы в Росреестр, или через МФЦ. Для этого необходимо собрать соответствующий пакет документов, как со стороны арендодателя, так и со стороны нанимателя, а именно:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • документ, подтверждающий право владения домом (от арендодателя);
  • само договорное соглашение (в 3-х экземплярах);
  • технические документы на дом и на землю (если ЗУ также арендуется);
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (2000 руб. для физ. лиц и 22000 руб. для юр. лиц);
  • заявление (составляется сотрудником регистрирующего органа на основании предоставленных документов);
  • при предоставлении документов представителем необходимо приложить доверенность.

Если арендодателем является юридическое лицо, то необходимо приложить все учредительные документы. Срок регистрации соглашения от 7 до 10 дней, после чего можно будет забрать готовый документ. Как уже говорилось выше, регистрации подлежат договоры, срок действия которых превышает один год.

Как правильно составить?

Если квартира арендуется не через риэлторское агентство, которое само заботится о составлении проекта договора между физическими лицами, то арендатору и арендодателю придется заключить его самостоятельно и сделать это нужно правильно, чтобы обезопасить обе стороны от неприятных ситуаций.

Для того чтобы заключить договор, нужно собрать некоторые документы, а именно:

  • паспорта обеих стороны соглашения;
  • свидетельство о праве на собственность;
  • оплачиваемые квитанции на коммунальные услуги, которые подтвердят арендатору, что у жилплощади нет долгов;
  • согласие всех собственников квартиры, если их несколько, а также согласие всех прописанных там лиц.

ВАЖНО! Если кто-то из собственников не дал согласие на аренду квартиры, то такое соглашение могут посчитать недействительным.

В самом договоре обязательно нужно указывать полные паспортные данные владельцев, номер свидетельства о праве на собственность, а также все существенные условия, о которых говорилось выше. Также обязательно надо поставить на документе подпись всех участников сделки и дату ее заключения.

Кроме того, при составлении договора следует обсудить вопрос о состоянии жилья и порядке проведения ремонта. Обычно в договоре указывается то, что квартиросъемщик должен вернуть квартиру владельцу в том состоянии, в котором он его получил. Поэтому обязательно нужно уточнить в документе то, что может менять арендатор, а также все имеющиеся недостатки помещения.

Обычно обязанности текущего ремонта ложатся на плечи арендатора, так как именно он отвечает за состояние квартиры в период аренды. А вот капитальный ремонт, либо финансовое решение коммунальных вопросов с установкой или заменой счетчиков, заменой труб и прочая является задачей собственника и оплачивать это он должен самостоятельно. Если стороны хотят изменить такой порядок, то они должны указать это в договоре.

Также очень важно обговаривать и указывать в договоре дополнительные нюансы, которые важны для сторон. Например, пункты о возможности или невозможности проживании в квартире других лиц, кроме арендатора, или животных

Также хорошим и далеко не лишним пунктом станет установление порядка прихода в квартиру арендодателя для того, чтобы он мог убедиться в сохранности своего имущества. В таком таком контексте договора приход собственника не будет выглядеть навязчиво и не создаст прецедента.

  • Скачать бланк договора найма квартиры
  • Скачать образец договора найма квартиры

На какой срок можно заключить?

Никаких четких ограничений по срокам заключения такого соглашения не существует. Обычно его заключают на срок менее года от 3 месяцев и до одного года, а потом автоматически продлевают на прежних условиях. Если в договоре не указано, когда истекает срок его действия, то он считается заключенным на 5 лет.

На заметку. Краткосрочные договоры заключаются на срок менее одного года, а долгосрочные на срок от одного года.

Краткосрочное соглашение, в отличие от более длительного, не требует обязательной регистрации в соответствующих органах. Кроме того, в таких договорах обычно не обсуждаются пункты, касающиеся капитального ремонта.

Также при долгосрочном договоре арендатор получает дополнительные права, а именно:

  • продлевать соглашение;
  • сдавать часть жилья в поднаем, если собственник дал свое согласие;
  • вселять в квартиру других жильцов, на срок не более 6 месяцев.

Порядок регистрации после заключения

Для регистрации нужно написать в этот орган заявление и представить необходимые документы, такие как свидетельство о праве собственности на квартиру, оба экземпляра договора аренды, план квартиры, который предоставляет БТИ, и квитанцию по оплате госпошлины, которая для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для должностных 22 000 рублей. Заявку на регистрацию можно оставить как при личном посещении, так и в электронном виде.

Как составить грамотный договор аренды жилого дома

Если у Вас возникла необходимость снимать жилой дом, обязательно нужно оформить с арендодателем договор аренды. Так Вы сможете обезопасить себя от всяких неприятных ситуаций в будущем. Договор можно составить, прибегнув к помощи юристов, можно воспользоваться услугами риелтора, а можно заключить такой договор с хозяином дома самостоятельно. Последний вариант поможет Вам сэкономить денежные средства, так как заключать договор напрямую с хозяином всегда более выгодно, чем делать это через посредников.

Пример договора аренды жилого дома можно увидеть здесь

Чтобы Вы могли самостоятельно заключить договор, мы привели Вам пример такого соглашения. Также хотелось бы дать ещё ряд рекомендаций, чтобы облегчить Вам задачу. Заключая договор, Вам необходимы реквизиты владельца дома, поэтому Вам нужно попросить его предоставить такие документы:

  1. Паспорт.
  2. Документы на право владения жилым домом.
  3. Также могут потребоваться квитанции об оплате коммунальных платежей, чтобы убедиться, что Вам не передают в аренду дом с долгами по коммуналке.
  4. Согласие владельцев дома (в случае, когда владелец не один).

Да, важная деталь такой сделки в том, что для передачи права аренды Вам, хозяин дома должен быть единственным собственником и иметь право распоряжаться имуществом. Если у дома несколько владельцев, Вам нужно будет их письменное согласие (всех владельцев), или же личное присутствие их на сделке. В противном случае, Вы можете попасться в руки мошенников или станете заложником неловкой ситуации. Ведь могу объявиться нежданные «жильцы» и попросить Вас покинуть помещение.

Договор аренды недвижимости, которым является договор аренды жилого дома, подлежит его государственной регистрации в случае, когда он заключен более, чем на 1 год. Если же у арендодателя и арендатора нет желания тратить время и деньги на регистрацию такого договора, его можно подписать сроком действия менее 12 месяцев и продлевать по необходимости.

При составлении договора нужно также учесть, что он может быть краткосрочным — сроком до 12 месяцев, а также долгосрочным – от 1 года до 5 лет. Максимально можно заключить такой договор сроком на 5 лет.

Составляя договор нужно понимать, что приоритетное право расторжения договора аренды жилого дома у его нанимателей, то есть у арендатора. Он имеет право расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Если дом передается арендатору со старым ремонтом и арендатор желает улучшить состояние арендуемой недвижимости, это возможно только после согласования с собственников. Без согласия владельца дома арендатор не имеет права проводить ремонтные работы. Это положение закреплено за таким видом договора по умолчанию. Но можно в условиях составляемого договора сразу прописать, что арендатор имеет право провести ремонт.

Предварительно это обязательно нужно обсудить с хозяином квартиры. Получит согласие на такие действия, стоит прописать такой пункт в договоре, и арендатор может проводить ремонтные работы в доме на свое усмотрение.

Что предусмотреть

Перечислим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание перед тем, как подписать этот документ:

Обязательно проверьте оригиналы документов собственника на дом (имеет ли он вообще право его сдавать).
Заранее обсудите цену арендной платы и порядок расчетов (с какой периодичностью, какими суммами, каким способом — наличкой или на карту, и так далее).
Договоритесь о сроке, на который предоставляется найм.
Обсудите оплату коммунальных расходов.
Обратите внимание на местоположение арендуемого жилья и доступность транспорта.
Проверьте наличие коммуникаций и техническое состояние имущества (исправность бытовой техники, наличие дорогой мебели и др.).

Если дом арендуется с участком

В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования домом передаются права на земельный участок, который занят строением и необходим для его использования.

Иными словами, если дом и земельный участок принадлежат по праву собственности одному лицу, земельный участок следует судьбе жилого помещения, то есть передается во временное владение и пользование.

Если дом арендуется без участка

На практике известны случаи, когда земельный участок не передавался в аренду и наниматель (арендатор) мог пользоваться только той его частью, которая необходима ему для подхода к жилому помещению. Но такие случаи единичны, не совсем типичны для нас и являются исключением из правил, потому что, снимая дом для временного проживания, мы стремимся к тому, чтобы иметь возможность полноценного отдыха, как пассивного, так и активного: выращивать овощи и фрукты, загорать, играть с детьми и так далее.

Структура договора

Как и любой другой договор, договор аренды дома (найма дома) содержит набор обязательных параграфов и пунктов, касающихся основных положений сделки.

К ним относятся:

  • наименование населенного пункта, в котором был заключен договор и также дата его подписания;
  • сведения об участниках договора – арендаторе и арендодателе (наймодателе и нанимателе). Для физических лиц личные данные – это по сути паспортные данные, а для юридических – регистрационные данные;
  • предмет сделки. Потребуется полное описание дома, включая его кадастровые и физические характеристики. К предмету договора будет относиться и земельный участок;
  • условия оплаты. Следует оговорить не только размер ежемесячной оплаты, но и способ перевода денег;
  • обязанности участников договора. Как правило, для арендатора основные обязанности – это бережное отношение к имуществу собственника и аккуратные и своевременные платежи. За арендатором обычно закрепляются обязанности обеспечить нанимателю (арендатору) условия проживания, оговоренные договором.

Не существует шаблона договора, способного охватить все многообразие условий, при которых заключаются договоры аренды (найма) дома, поэтому стороны могут вписывать в шаблон любое другое не противоречащее закону условие, в отношении которого пришли ко взаимному согласию.

Образец договора аренды дома с земельным участком

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ДОМА

Ставрополь, 30.08.2018

Ермолин Геннадий Павлович (далее — Наймодатель) и Антохин Петр Евгеньевич (далее — Наниматель) заключили договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора

1.1 Наймодатель передает Нанимателю в соответствии с актом приема-передачи (приложение 1 к договору) во временное пользование и распоряжение с целью проживания принадлежащий ему жилой дом (кадастровый номер — 26:17:541240:1474) с прилегающим к нему земельным участком, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Тюльпановая, д. 71в.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

1.2 Дом принадлежит Наймодателю на праве собственности (выписка из ЕГРН № 88/004/230/2018-1474 от 25.08.2018).

1.3 Срок действия договора: с 01.09.2018 по 01.09.2019.

1.4 Дом состоит из 4 (четырех) комнат и 3 (трех) подсобных помещений, общая площадь — 117 кв. м.

1.5 При доме имеется земельный участок площадью 210 кв. м.

1.6 Дом сдается для проживания Нанимателя и его семьи из 3 человек:

  • Антохиной Анны Павловны — жены;
  • Антохина Егора Петровича — сына;
  • Антохиной Елены Петровны — дочери.

2. Обязанности Нанимателя

Наниматель обязуется:

2.1 Вносить плату за проживание в размере и с соблюдением сроков, установленных договором.

2.2 Обеспечивать сохранность дома и прилегающих территорий в неизменном состоянии.

2.3 Срочно сообщать Наймодателю о возникновении в доме и на прилегающих территориях аварийных ситуаций (поломок, неисправностей).

Подпишитесь на рассылку

2.4 Компенсировать Наймодателю ущерб, понесенный им в связи с действиями Нанимателя.

3. Обязанности Наймодателя

Наймодатель обязуется:

3.1 Передать Нанимателю дом с соблюдением сроков, установленных договором.

3.2 Устранять неисправности и поломки, возникшие не по вине Нанимателя, самостоятельно и за свой счет.

4. Порядок расчетов

4.1 Плата за наем на весь срок действия договора составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей в месяц.

4.2 Размер платы не может быть изменен в одностороннем порядке. При его изменении по взаимной договоренности сторон заключается дополнительное соглашение, являющееся приложением к настоящему договору.

4.3 Плата передается Наймодателю ежемесячно, не позднее 23-го числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата, наличным или безналичным способом.

5. Реквизиты и подписи сторон

5.1 Наймодатель: Ермолин Геннадий Павлович, паспорт 7507 652417, выдан Центральным отделением УФМС РФ по Ставропольскому краю в г. Ставрополе 21.05.2007, телефон 1 111 111 11 11.

5.2 Наниматель: Антохин Петр Евгеньевич, паспорт 7514 987452, выдан Центральным отделением УФМС РФ по Ставропольскому краю в г. Ставрополе 11.04.2014, телефон 2 222 222 22 22.

(подпись) /Ермолин Г. П./

(подпись) /Антохин П. Е./

Договор найма жилого дома – Вы предприниматель

По закону собственник частного дома, а также земельного участка под ним, волен передать свое имущество в аренду физическому или юридическому лицу в любое время. И такое соглашение между наймодателем и нанимателем будет регулироваться Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству договор на аренду жилого частного дома заключается между его собственником и арендатором, если последний — лицо юридическое. С физическим лицом заключается уже договор найма.

Однако и в том, и в другом случае дом может быть использован исключительно для проживания и ни в каких иных целях более. В таких помещениях запрещены коммерческая, предпринимательская, промышленная и прочая деятельность.

Какой же объект можно считать именно «жилым домом»? Индивидуальный, имеющий жилые комнаты и вспомогательные помещения. Договор аренды или найма на такой объект заключается исключительно в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации. Если, конечно, речь идет о долгосрочном действии договора. Заключенный устно он не будет иметь абсолютно никакой юридической силы.

1. Образец договора найма жилого дома 2. Основные сведения пунктов 3. Вопрос регистрации договора найма

Образец аренды жилого дома

Далее предлагаем посмотреть, как правильно составить договор аренды частного дома с земельным участком:

Шапка;Здесь указывают дату документа и наименования сторон, заключающих сделку (физических или юридических лиц).

Предмет договора;Это основная часть соглашения
Следует максимально точно описать недвижимость, участвующую в сделке (жилой дом, количество комнат, имущество, бытовую технику, приусадебный участок, хозблок и прочее).
Сторонам контракта необходимо проверить состояние техники, мебели и деталей интерьера, затем внести данную информацию в приложение к документу, в случае необходимости.
Арендодателю следует обратить внимание на хорошее техническое состояние объекта, если оно действительно такое

Лицу, снимающему жилье, важно помнить, что в описании какого-либо предмета лучше избегать фраз наподобие «идеального состояния», иначе ему, возможно, придется оплачивать ремонт во время расторжения соглашения.

Обязанности сторон;Перечисляются способы оплаты и прочие обязанности будущего жильца дома.
Рекомендуется предусмотреть способ подтверждения получения денежных средств хозяином, например, расписка или выписка из банка.
Лицу, сдающему дом, в этом пункте можно потребовать ежемесячно посещать объект недвижимости для проверки его общего состояния
Следует перечислить и обязанности арендодателя.
Важно гарантировать арендатору право пользования имуществом без вмешательств со стороны собственника жилья.

Порядок расчетов;Сторонам следует описать размер и срок оплаты.
Рекомендуется указать, что ставка аренды жилого дома окончательна и изменению в течение срока действия договора не подлежит, если это устраивает всех участников документа.

Ответственность сторон;Необходимо обозначить, что стороны несут прямую материальную ответственность за неисполнение или же ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору. В случае нарушения условий, потерпевшая сторона может требовать компенсацию.

Расторжение и продление;Важный пункт договора, сообщающий условия расторжения, а также возможность продления договора аренды.
Собственник жилья, подстраховываясь, часто требует от арендатора заблаговременно предупреждать о желании расторгнуть договор

Таким образом, он сохраняет за собой возможность найти нового партнера в течение периода расторжения соглашения.
Арендатору же следует указать о возможности возврата денег за оплаченный, но не использованный период проживания.

Подписи.Для физических лиц достаточно указать свои паспортные данные и поставить подпись, для юридических — реквизиты организации, печать и подпись.

Скачать бланк (образец) договора аренды жилого дома между физическими лицами

Договор аренды дома с последующим выкупом

Возможность выкупа жилого дома в договорах аренды пока что встречается крайне редко. По сути, в документе достаточно указать информацию о сторонах соглашения, об объекте недвижимости, а также о сумме ее выкупа.

Необходимо внимательно изучить статьи 549-558 ГК РФ – они описывают особенности продажи недвижимости. При несоблюдении данного условия документ не будет иметь юридической силы.

В данном случае рекомендуется обратиться к юристам для грамотного составления договора аренды недвижимости с правом последующего выкупа.

Скачать образец договора аренды дома с последующим выкупом.

Нужно ли регистрировать?

Согласно статье 651 ГК РФ, необходимо регистрировать подобные договорные отношения в случае, если стоит вопрос об аренде на срок более 12 месяцев.

Важно понимать, что в случае спорной ситуации, из-за которой придется обращаться в суд, отсутствие регистрации может сыграть злую шутку как с арендатором, так и арендодателем: суд может признать сделку недействительной. Если одна из сторон является юридическим лицом, не стоит забывать о явном плюсе государственной регистрации договора — возможности списания расходов предприятия на арендную плату

Если одна из сторон является юридическим лицом, не стоит забывать о явном плюсе государственной регистрации договора — возможности списания расходов предприятия на арендную плату.

Дополнительные условия договора аренды жилого дома

  1. Проживающие лица. Если договор заключается с физическим лицом, то необходимо установить условие о том, какие лица будут иметь право проживать в таком доме. Право проживания гарантирует их защиту в спорных ситуациях, а также позволяет получить временную регистрацию в квартире. В отсутствии указания таких лиц в договоре (кроме арендатора, указания которого не требуется, а также его несовершеннолетних детей), арендодатель не будет должен их регистрировать.
  2. Передаваемое имущество. Зачастую жилье передается арендаторам с необходимой для проживания мебелью и оборудованием. С жилым домом может также передаваться уличная мебель, садовый инвентарь и другие вещи, которые редко передаются с квартирами или комнатами. Многие граждане думают, что достаточно указать подобное имущество только в акте приема-передачи дома, но такое имущество нужно описать в договоре. Это предотвратит конфликтную ситуацию в случае, если при заключении договора арендатор ожидал получить дом со всей мебелью или оборудованием, а получил пустой жилой дом или не все имущество, которое рассчитывал получить в аренду вместе с домом.
  3. Ремонт. Арендатор должен производить мелкий текущий ремонт, а собственник жилого дома обеспечивает проведение капитального ремонта. В образце договора аренды жилого дома можно перераспределить такие обязанности сторон.
  4. Улучшения недвижимости. Арендатор может произвести ремонт – такой ремонт будет являться неотделимым улучшением жилого дома, так как арендатор не сможет забрать его с собой после окончания действия договора. Помимо этого, им могут быть построены различные строения и сооружения на участке, которые также являются неотделимыми улучшениями. Закон устанавливает, что такие улучшения остаются в собственности арендодателя, но если были сделаны с его согласия, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости после прекращения аренды. Договором можно установить, что стоимость компенсируется в счет снижения размера арендной платы или вовсе не подлежит возвращению арендатору.
  5. Обеспечительный платеж. Его также часто называют депозитом, а иногда залогом (причем употребление данного термина к данному платежу в корне неверно). Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую арендатор передает другой стороне и из которой может быть компенсирована неуплаченная арендная плата, долги по коммуналке и стоимость поврежденного или утерянного им имущества. Сумма такого платежа обычно составляет стоимость одного или двух месяцев аренды и возвращается после прекращения действия договора – но можно также предусмотреть ее зачет в последний месяц аренды (или в два последних месяца), что, однако, не позволит компенсировать из данной суммы оставленные арендатором долги по оплате коммунальных услуг.
  6. Неустойка. Неустойка представляет собой штраф или пеню за нарушение обязательств по договору аренды жилого дома. Она может предусматриваться за нарушение сроков оплаты, а также за непередачу или невозврат жилого дома в установленные договором сроки.
  7. Иные условия. В договоре можно предусмотреть задаток, обязать арендатора не курить и не держать животных в жилом доме, а также установить иные положения, не противоречащие императивным нормам законодательства.
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации