Андрей Смирнов
Время чтения: ~17 мин.
Просмотров: 0

Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Преимущества и недостатки договора дарения с правом проживания

Для дарителя

Преимущества

  1. Даритель избавляет своих родственников от последующих хлопот при оформлении ими наследства.
  2. Преимущество в финансовом плане – даритель больше не обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги за всё своё жилое помещение, он не будет оплачивать налог на имущество, нести иные расходы на ремонт своей квартиры. Все эти платежи и расходы лягут на нового собственника.

Недостатки

Однако существует для дарителя и масса рисков:

  • Новый собственник вправе подаренное ему имущество продать, подарить, произвести его отчуждение любым другим способом. Новые же собственники могут предпринять попытки выселить дарителя из купленной ими квартиры. Судебная практика по данному вопросу в настоящее время крайне неоднородна. Некоторые суды встают на сторону дарителя и сохраняют за ним право проживать в квартире. Суды в других регионах занимают позицию, что новые собственники в первоначальной сделке дарения не участвовали, не брали на себя обязательств по предоставлению права проживания постороннего для них человека, поэтому право проживания прекращают. В этой ситуации даритель может оказаться на улице.
  • Кроме того, новые собственники могут просто создавать дарителю невыносимые условия проживания, подселяя в квартиру каких-либо асоциальных личностей.
  • Законом не предусмотрено государственная регистрация, а значит и защита, обременения жилого помещения пожизненным проживанием прежнего собственника. Запретить в договоре отчуждать жилое помещение до смерти лица, которое её дарит нельзя.

Для сохранения одаряемым своего права проживать в подаренном имуществе, необходимо, чтобы во всех последующих договорах было прописано такое право. Однако на практике такое условие трудноосуществимо. Проконтролировать договоры, заключаемые другими лицами, невозможно.

Для одаряемого

Преимущества

  1. При получении квартиры в дар, а не в порядке наследования, одаряемый экономит свои время и деньги.
  2. После смерти прежнего собственника, ему нет необходимости ждать положенные законом шесть месяцев, чтобы, скажем, продать квартиру. Распорядиться жилплощадью он сможет сразу же, не обращаясь к нотариусу.
  3. Распорядиться подаренным имуществом можно и до смерти дарителя.

Недостатки

  • Подаренная квартира обременена проживающим в ней дарителем.
  • В квартире может проживать только даритель, однако основные расходы, как собственник, будет нести одаряемый.
  • Если возникнет желание прожать квартиру с проживающим в ней дарителем, сделать это будет гораздо сложнее. Не все потенциальные покупатели захотят приобрести имущество с проживающим в ней посторонним гражданином. Очевидно, что рыночная стоимость такой недвижимости будет ниже.

Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?

Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:

  1. Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
    • копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
    • образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
    • справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
    • справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
    • паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.

    Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.

    Если лицо, которое изъявило желание подарить имущество является не единственным владельцем, то необходимо, чтобы его действия с квартирой одобрил каждый совладелец. Согласие от других жильцов должно быть только в письменной форме и обязательно заверено с помощью нотариуса.

    Подробнее о том, как происходит дарение доли квартиры, мы рассказываем в отдельном материале.

  2. Оформить договор дарения. Для осуществления этого действия в первую очередь нужно обратиться к нотариусу, поскольку у него имеется доступ к государственному реестру (в каких случаях можно оформить дарственную без нотариуса и как это правильно сделать, читайте здесь).

    После проверки квартиры должностным лицом перед проведением сделки и собранного пакета документов, можно переходить к внесению данных в государственный реестр о лице, передающего в дар квартиру. При этом даритель должен составить заявление содержащие не только данные о себе, но и информацию об имуществе, которое он хочет подарить (о том, как составить такое заявление, а также какие еще документы могут понадобиться, читайте тут).

    Затем нотариус приступает к оформлению карточки о приеме заявления. После чего даритель обязан внести плату за внесение сведений в государственный реестр.

    Также нужно заплатить пошлину государственного характера. Данная плата взымается не только за регистрацию договора в качестве сделки, но и за регистрацию перехода прав собственности к новой стороне. Ее размер, установленный Налоговым кодексом, колеблется в пределах от 2000 рублей (для физических лиц) до 22 000 рублей (для юридических лиц).

    Более подробно вопрос о том, во сколько может обойтись оформление дарственной с учетом стоимости нотариального заверения и регистрации договора, мы рассматривали в специальном материале.

    И только после всего этого нотариусом оформляется дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя при условии, если на недвижимость не возложен арест, не имеется запрет отчуждения и не взята ипотека (возможно ли оформление дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке или залоге у банка, читайте в отдельной статье).

  3. Зарегистрировать оформленную должным образом дарственную в Росреестре. После этого договор дарения считается заключенным.
  4. Получить документ, свидетельствующий о праве владения квартирой нового лица. При этом данные о новом владельце нужно внести в государственный реестр.

Обратите внимание на то, что договор считается корректно составленным только при помощи нотариуса, не отходя от формы действующего образца, и должен быть заключен без малейших исправлений и помарок, а также иметь подписи всех сторон и точное наименование объекта недвижимости, который является предметом сделки и его основные характеристики.

Cкачать бланк и образец договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя.

После окончания процедуры оформления договора и регистрации данного документа в управлении федеральной регистрационной службы начинают начисляться налоги. Оплату должен производить одаряемый. При заключении сделки о дарении, необходимо уплачивать налог подоходного типа, размер которого устанавливается в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.

Срок осуществления процесса дарения и его регистрация должен занимать не больше 10 суток. В некоторых случаях (например когда имеются совладельцы) Регистрационная Плата не успевает зарегистрировать сделку за это время. Тогда уточнить точные сроки можно с помощью телефонного звонка в регистрационные органы. Информация о новом собственнике имущества вносится в реестр за одни сутки, после чего владелец получает свидетельство о своих правах на имущество также за этот срок.

Потенциальные сожители

Кроме владельцев, которые указаны в домовой книге, проживать в квартире могут такие категории граждан:

  1. Лица, связанные с владельцами кровными узами, которые были прописаны ранее, но не наделены правами распоряжения недвижимостью (отказ от приватизации).
  2. Права пользования имеются у граждан, которые отказались от завещаемого недвижимого имущества.
  3. Иждивенцы, наделенные правом пожизненного проживания без права собственности, которые заключали с владельцем соответствующее соглашение.
  4. Граждане, с которыми владельцем были заключены договора по найму или безвозмездному использованию.

Некоторые из представленных категорий сохраняют возможность проживания даже после перехода прав владения покупателю. Если продавец не был прописан в объекте недвижимости, то после подписания сделки проживать на территории он не может.

В тех случаях, когда бывшим хозяином была оформлена прописка, возможность проживания вносится в условия сделки, с которыми клиент знакомится перед ее заключением.

Родственники, у которых на момент продажи жилплощади сохраняется прописка, должны будут обратиться в федеральные органы с целью снятия регистрации. Если этого не последует, новый владелец правомерен оформить иск на имя родственников бывшего хозяина, за которыми закреплены права пользования недвижимостью. Как правило, суд принимает сторону истца.

В некоторых случаях могут возникнуть сложности с временно выписанными членами семьи бывшего хозяина. К таким лицам относятся военнослужащие, тяжело больные, а также заключенные. Если их выписка осуществлялась через суд, то граждане могут подать заявление на восстановление прав пользования, но только при наличии соответствующих документов, свидетельствующих о причине временной выписки.

Как определить список сожителей при покупке

Когда недвижимость подготавливается к совершению сделки или уже была приобретена, зарегистрированные лица, которые правомерны проживать в квартире, занесены в домовую книгу. Все данные не только указаны в документе, но и внесены в федеральный реестр.

Из домовой книги можно заказать выписку:

  • стандартную;
  • расширенную (архивную).

Стандартная выписка

Этот документ позволяет получить информацию обо всех прописанных жильцах в квартире, которые в любой момент могут воспользоваться своим правом пользования, в то время, как архивный тип выписки дает возможность ознакомиться со списком всех жильцов, прописанных со времени появления недвижимости и ее регистрации в соответствующих органах.

Чтобы получить документ, владелец обращается в жилищное управление.

Как правило, выписка требуется с продавца. Если перед оформлением сделки у покупателя появляются сомнения, то рекомендуется заказать получение документа вместе с хозяином. Так клиент обезопасит себя от возникновения неприятностей в будущем.

Расширенная выписка

Подробные данные обо всех жильцах и владельцах квартиры содержатся в расширенной (архивной) выписке. Этот тип свидетельства предпочтительнее стандартного варианта по той причине, что содержит информацию о лицах, которые были сняты с регистрации временно, и могут вернуться на прежнее место жительства.

Если временно выписанных лиц нет, то можно смело проводить сделку купли-продажи. Если же таковые или жители с присвоенным статусом без вести пропавших обнаруживаются — рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Имущество с залогом: что делать?

Формально, к квартире может применяться залог. Но это никаким образом не влияет на право оформлять дарственную. Но, здесь существуют некоторые нюансы, которые в первую очередь предусматривают получение разрешения в официальной форме на то, чтобы распоряжаться жильем. Оно получается у того лица или фирмы, в пользу которой был оформлен залог.

Все залоги оформляются в пользу банковских учреждений. Именно поэтому вам нужно будет туда явиться и потребовать снять обременение.

При этом, есть два варианта решения проблемы:
  1. Вы предлагаете другой объект в пользу продавца.
  2. Вы переоформляется все права и обязанности на человека, которому подарите в дальнейшем имущество.

Решение банковского учреждения, при этом, не будет зависеть никак не от человека, который дарит, не от одаряемого гражданина. Вам имеют полноценное право дать отрицательный ответ в банковском учреждении без указания какой-либо причины.

ВНИМАНИЕ !!! Когда же вам не удалось договориться с банковским учреждением, то можно приступить к процедуре оформления документа с обещанием того, что через время вы подарите имущество человеку. Но, он начнет свое реальное действие только после того, как вы полностью погасите долг перед банком

При этом, залог аннулируется, а собственник может исполнить свои обещания и переоформить право собственности.

Понятие обременения

Под обременением понимается любое ограничение возможности владения или распоряжения, возникающее как на основании текста заключённого договора (в нашем случае – дарения), так и не указываемое в нём, но обусловленное законодательством и вступившее в силу на основании судебного акта. К примеру, если не была завершена выплата ипотеки, то одаряемый обязан продолжать выплаты, пока не погасит её, кроме того, будут действовать также и все связанные с ипотекой ограничения на отчуждение имущества, выступающее залогом – это типичный пример обременения.

Таким образом, суть обременения в том, что не являющиеся собственниками жилья лица получают определённые права на него, что ограничивает права владельца. Важная особенность обременений состоит также в том, что ими могут не только ограничиваться права собственника (в рассмотренном нами примере с ипотекой это ограничение возможности проведения сделок по отчуждению залога без согласия банка), но и накладываться определённые обязанности на него (в том же примере – выплатить остаток долга).

Другое дело, что впоследствии его можно будет опротестовать на том основании, что получатель не знал об обременении – но это иногда оказывается сложным и долгим процессом, а потому лучше все подобные моменты уточнять заранее, и хорошо себе представлять, что идёт «в комплекте» с подарком.

Проверить, есть ли на недвижимости обременение, можно двумя способами:

  • с помощью специализированных компаний, занимающихся сделками с недвижимостью – этот вариант более надёжен, поскольку проверкой займутся профессионалы, но только если вы выберете добросовестное агентство;
  • провести проверку лично – необходимо запросить выписку из ЕГРН, ведь в ней, в числе прочих сведений, указываются и все обременения.

Инструкция по оформлению

Как говорилось выше, процедура оформления ни чем не отличается от стандартной.

  1. Сначала владелец должен принять решение о том, что он хочет передать имущество.
  2. Затем нужно согласовать со второй стороной все нюансы.
  3. После чего собрать документы, написать текст договора и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Оформляться договор может самостоятельно или у нотариуса. Закон не запрещает использовать обычный рукописный вариант, заверенный только подписями сторон.

Куда обратиться?

Для заключения договора дарения можно обратиться к нотариусу или юристу. В этом случае необходимо будет заплатить за его услуги по тарифу, указанному в компании. Расценки могут сильно отличаться. Обычно, стоимость оформления не превышает 1000 рублей.

Также не запрещено использовать рукописный вариант. Бланк можно скачать в интернете. Никаких специальных требований нет. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, все данные должны быть верными.

Справка. После заполнения договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно собрать пакет документов и подать их в компетентный орган. После чего, в течение 10 дней получить свидетельство о праве собственности.

Так выглядит свидетельство о праве собственности:

Какие документы понадобятся?

Подготовить нужно два пакета документов: для составления договора и для регистрации права собственности.

В первом случае нужны:

  1. Паспорта участников.
  2. Документ, подтверждающий право собственности.
  3. Согласия третьих лиц (если собственниками являются несколько человек или в квартире проживают несовершеннолетние).
  4. Доверенности (если от лица сторон выступают третьи лица).
  5. Кадастровый паспорт (из БТИ).

Для регистрации права собственности понадобятся все вышеперечисленные документы и несколько других:

  • Технический паспорт.
  • Справка об отсутствии налоговой задолженности.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Выписка из домовой книги (о составе семьи).
  • Справка о кадастровой стоимости жилья (нужна, если одаряемый не является родственником владельцу).
  • Заявления на передачу и прием имущества.

Все документы можно получить в день обращения.

Как составить?

Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.

В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки. Почерк должен быть разборчивым.

Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.

Регистрация

Договор не подлежит обязательному заверению и регистрации. После его заполнения нужно обратиться в регистрационную палату или ближайший Росреестр для регистрации права собственности.

Для этого нужно собрать пакет документов и прийти на прием к специалисту. Заранее можно записаться по телефону. Специалист проверит документы, примет их к рассмотрению и выдаст бланк. В нем будет указан список принятых документов: количество оригиналов и копий. В течение 10 дней будет зарегистрировано право владения.

Госпошлина и другие расходы

За самостоятельное оформление договора платить не придется. Если заполнять будет нотариус, то платить придется за его услуги. Стоимость зависит от города и конкретной конторы. Обычно не превышает 1000 рублей.

В Росреестре придется заплатить обязательную госпошлину в 2000 рублей. Также некоторые документы могут быть платными. Например, справка о кадастровой стоимости из БТИ. Если ранее не проводилась оценка жилья, то ее оформление будет стоить около 1500 рублей. Минимальная сумма, которую придется заплатить – 2000 рублей.

Так выглядит справка о кадастровой стоимости недвижимости:

Налоги и сроки

Налог на имущество будет взиматься с одаряемого в случае, если он не является близким родственников владельцу. Сумма составляет 13% от кадастровой стоимости жилья. Чтобы рассчитать налог, нужна справка о кадастровой стоимости. Она необходима только в случае, если сделка происходит между дальними родственниками или чужими людьми.

В остальных случаях налог не взимается.

Сбор документов и оформление договора можно совершить в один день. Оформление в Росреестре не должно занять больше 10 дней.

Оформление сделки

Оформление дарственной с пожизненным проживанием происходит в момент присутствия всех участников сделки. Регистратор или нотариус разъясняют права, обязанности и последствия, а также удостоверяются в волеизъявлении сторон.

Процедур оформления и регистрации прописаны в статье №574 ГК России. Приведем основные этапы:

  1. подготовка документации;
  2. формирование текста документа;
  3. прохождение регистрации в Россреестре;
  4. получение новым владельцев сертификата на собственность.

Во время подготовительного этапа, следует удостовериться, что жертвователь является единственным собственником жилья. При долевом участии собственник может распоряжаться только своей частью дома. В ином случае, необходимо получить согласие совладельцев недвижимости и завизировать его в нотариальной организации. То же самое касается, если имущество является совместным у супругов.

Для оформления и регистрации сделки понадобиться предъявить следующую документацию:

  • Паспорта, ИНН, СНИЛС и другие документы для обоих сторон.
  • Дарственная в количестве 3-х экз. при самостоятельном оформлении. Если договора подписывается у нотариуса, то 4-и экземпляра.
  • Взять из БТИ выписку о стоимости имущественного объекта.
  • Получить справку в управляющей организацией о количестве прописанных жильцов.
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • При наличии совладельцев или если квартира обще нажитая с супругом(ой)– заверенное в нотариате согласие.
  • Документация, подтверждающая права на имущество + квитанции об уплате коммунальных услуг.
  • Чек в оригинале и его копия об уплате государственной пошлины.
  • При наличии представителя от стороны сделки – доверенность, с указанием, что является предметом дарения и кому оно предназначается.

Обратите внимание, что соглашение должно включать в себя обязательные данные:

  • когда заключалась сделка;
  • где подписывалась дарственная;
  • реквизиты участников дарения;
  • детальное описание объекта недвижимости;
  • сведения об отсутствии обременения, задолженности по платежам за коммунальные услуги, ипотечное кредитование и другое.

Также обязательным является указание на то, что жертвователь дает согласие на дарение собственности, при этом находиться в полном здравии и светлом уме. По той причине, что речь идет о пожизненном проживании в подаренной квартире, то данный пункт должен быть прописан отдельно. Помимо этого документ должен содержать перечень условий неимущественного характера.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Возможно ли дарение арестованной квартиры

Арест или запрет на распоряжение имуществом накладывается в следующих случаях:

  • за долги;
  • в качестве обеспечительной меры при рассмотрении судебного дела в отношении недвижимости.

Данное обременение содержится в реестре прав на недвижимость. Ни подарить, ни каким-либо иным образом распорядиться арестованной квартирой не получиться. Переход права по такой дарственной просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Сначала необходимо снять аресты (заплатить долг, дождаться окончания суда), а уже после квартиру можно будет подарить на общих основаниях.

И несколько слов в заключение. Как мы видим, даже обремененные квартиры могут выступать предметом дарения. Но в отличие об «свободного» жилья, при оформлении такой дарственной необходимо в ряде случаев соблюсти определенный порядок (запросить согласие), и дополнить стандартный договор условием о наличии обременения. 

Правовые нюансы

Практика, при которой в дарственной прописывается возможность пожизненного проживания бывшего собственника в подаренной квартире, имеет ряд нюансов. Однозначное мнение среди юристов по данному вопросу отсутствует. Однако в целом судебная практика подтверждает законность таких дополнений к договору.

Первая неоднозначность связана с тем, что согласно ст. 572 ГК, дарение – это безвозмездная передача имущества. Любое выражение благодарности получателя в материальной форме может служить основанием для опротестования договора и признания его недействительным. Поэтому с точки зрения закона необходимо определить, является ли разрешение дарителю и дальше проживать в квартире безвозмездным со стороны нового владельца.

Сегодня юристы трактуют эти моменты так: дальнейшее проживание дарителя в квартире не подразумевает со стороны одаряемого оказание каких-либо услуг или денежных затрат. В связи с этим положение о безвозмездности сделки не нарушается. Помимо этого, заключенная сделка не создает нового права для дарителя, поскольку он и до нее имел возможность проживать в своей квартире. Таким образом, возможность человека проживать в подаренной квартире в дальнейшем является разновидностью обременения.

Юристы отмечают, что даже если в дарственной не указана возможность дальнейшего проживания бывшего владельца, но при этом он является близким родственником нового собственника и квартира его единственное жилье, выселить его будет весьма проблематично.

Второй спорный момент при включении в договор пункта о пожизненном проживании дарителя в квартире связан с правами второй стороны сделки. Проблемы могут возникнуть, если одаряемый решит воспользоваться своим правом собственника и совершить любые действия с квартирой – продать ее, подарить другому человеку или сдать в аренду.

В этом случае велика вероятность, что новые собственники не захотят видеть в своей квартире одного из бывших владельцев, и его право на пожизненное проживание окажется под вопросом. Это может послужить основанием как признания сделки недействительной, так и в отказе дарителю проживать в квартире в случае передачи права собственности на нее третьим лицам, если те выскажут такое желание.

Судебная практика по таким делам неоднозначна: есть примеры как принятия решений в пользу дарителя, так и в пользу одариваемого или третьих лиц, которым он на законных основаниях передал право собственности. Кроме того, известны случаи, когда наличие в договоре пункта о пожизненном проживании бывшего владельца в подаренной квартире становилось причиной отказа в приеме документов органами государственной, несмотря на то, что напрямую закон этого не запрещает.

Поэтому если человек сомневается в планах одариваемого относительно недвижимости, юристы рекомендуют дарить либо долю в ней, либо заключать другой вид договора: ренты или пожизненного содержания с иждивением. Это избавит стороны от недоразумений и судебных тяжб в будущем.

Если собственник непременно хочет составить дарственную с правом проживания, в нее можно включить пункт о том, что это право сохраняется даже после перехода недвижимости в собственность третьих лиц.

Также одариваемого можно обязать сообщать при совершении любых сделок с квартирой о существующем обременении в виде права пожизненного проживания дарителя, чтобы это не стало сюрпризом для новых владельцев. Точность формулировок лучше согласовать с профессионалами, чтобы у суда не было оснований признать документ недействительным.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации