Андрей Смирнов
Время чтения: ~14 мин.
Просмотров: 0

Гражданский кодекс

Как заключить договор аренды земельного участка в 2020 году

Ст. 606 ГК РФ регламентирует общие положения об аренде, а ст. 22 ЗК РФ обозначает особенности передачи в аренду, именно ЗУ.

Согласно названным законодательным актам, аренде присущи следующие существенные признаки:

  • Земля передается третьему лицу по приемопередаточному акту, подписанному обеими сторонами ДАЗУ.
  • Устанавливается срок действия аренды ЗУ, с возможностью пролонгации договора после его завершения.
  • Владелец ЗУ получает оплату за пользованием его землей.

Условия соглашения должны быть отображены в письменном договоре. На сегодняшний день существует следующие виды сделок подобного рода:

  1. С физлицами.
  2. С государством.
  3. С юр. лицами.
  4. С арендатором, при передаче арендованной земли в субаренду.
  5. С муниципальными властями.

Особенности оформления ДАЗУ зависят от длительности его действия. Ст. 609 ГК РФ регламентирует, что ДАЗУ заключенный до одного года может быть оформлен в устном виде. Договор аренды, продолжительность действия которого более одного года, должен оформляться только в письменном виде с обязательным регистрированием в Росреестре.

Чтобы сделка по передаче земли в аренду получила юридический статус, требуется строго соблюсти всю процедуру его оформления, предусмотренную законодательными нормами РФ. При этом, заполняя соглашение, необходимо заполнить существенные разделы документа, начиная с отображения:

  1. Названия документа.
  2. Места и даты его составления.
  3. Преамбулы, с обозначением реквизитов участников сделки, в т.ч.:
  • Ф.И.О., если это физлицо, или названия организации.
  • Основания, по которому действует участник соглашения.

Предмет договора

Данный раздел предназначен для отображения в нем предмета соглашения, с обозначением:

  1. Площади ЗУ.
  2. Места его расположения.
  3. Документов, характеризующих ЗУ (кадастровый номер, целевое назначение и прочие данные).
  4. Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности участка Арендодателю.
  5. Алгоритма передачи земли.
  6. Гарантированием того, что ЗУ не обременен и не арестован.

Арендная плата

Раздел об арендных платежах является существенным. Без его заполнения договор не будет признан действительным. Здесь заполняется:

  1. Сумма арендного платежа (цифрами и прописью).
  2. Сроки выплаты арендного платежа.
  3. Условия, при которых размер арендной платы может быть изменен.

Права и обязанности арендатора

В разделе прописываются права и обязанности арендатора, которые должны быть соответствовать настоящим законодательным нормам РФ. При этом, здесь нужно четко обозначить права арендатора по использованию земли и обязанности, которые он обязан соблюдать, не создавая проблем, ни арендодателю, ни соседям по участку.

Права и обязанности арендодателя

Этот раздел аналогичный предыдущему. В нем отображаются права и обязанности Арендодателя, а также меры, которые он вправе применить к арендатору, в случае нарушения последним условий договора.

Ответственность сторон

Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.

Рассмотрение споров

Раздел заполняется с обозначением способов разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками сделки на протяжении пользования землей.

Расторжение договора

Здесь прописываются условия, при которых может быть осуществлено прекращение взаимоотношений между сторонами и порядок возвращения земли в случае разрыва соглашения.

Прочие условия

В данном разделе отмечаются те пункты, которые не обозначены в предыдущих разделах. Здесь можно отобразить:

  1. Срок действия ДАЗУ.
  2. Число экземпляров соглашения, обладающих одинаковой силой.
  3. Также можно перечислить список прилагаемых к соглашению документов и т.д.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Завершается заполнение договора, как и любого подобного документа, отображением юридических адресов участников сделки, их реквизитов, в том числе банковских, и их подписей.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Виды аренды земельного участка

  • Физлица.
  • Юр. лица.
  • От муниципальной власти или от государства.

Также ДАЗУ можно оформить с наличием:

  • Сооружений и жилых построек на земельной делянке.
  • Не имеющим никаких построек.

В первом варианте, может оформляться, либо один договор, где дополнительно отображается право использования зданий, либо два договора: отдельно на ЗУ и отдельно на постройки. Обычно 2 договора составляют, когда условия пользования и сроки предоставления в аренду земли и сооружений – различные.

Кроме этого, вид аренды ЗУ может классифицироваться по сроку действия договора. Арендные отношения могут быть:

  • Краткосрочными. Обычно, в этом варианте – срок действия ДАЗУ составляет от 1-го года до 5-ти лет.
  • Долгосрочным. Срок такого ДАЗУ может составлять до 49 лет. Обычно на такой срок может заключатся ДАЗУ сельскохозяйственного назначения. На больший срок передача земли в аренду законодательством РФ запрещено. При потребности продления ДАЗУ можно перезаключить его на следующий срок.

Отдельно можно выделить ДАЗУ, заключаемые на период менее 1-го года. Такая аренда отличается ограниченными возможностями арендатора. При этом, такой ДАЗУ не требует обязательного регистрирования в Росреестре, как всех остальных соглашений.

(Видео: “АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА”)

Сроки действия ДАЗУ могут устанавливаться самостоятельно, по договоренности сторон. При этом, минимальный срок действия письменного договора аренды, разрешенного законодательством РФ, равен одному году.

Краткосрочная аренда

Краткосрочная аренда земли рассчитана на период от одного года до 5-10 лет. Сроки передачи земли в аренду зависят от категории ЗУ и целевого его назначения. Они прописаны в ст. 39.8 ЗК РФ.

Краткосрочные ДАЗУ можно разделить на 2 основных вида:

  1. Рента для возведения сооружений.
  2. Аренда – без разрешения возведения сооружений.

Рента земли для возведения сооружений предполагает получение ЗУ в аренду с целью осуществления на нем строительных работ или реконструкции расположенных на данном участке зданий.

Срок такой аренды рассчитан на период от 3 до 10 лет и зависит от времени, требуемого для выполнения проектных, изыскательных и строительных работ. Если к сроку завершения действия ДАЗУ, на котором возводятся постройки, строительство не завершено, аренду ЗУ можно продлить без организации торгов. При этом, объект не должен быть принудительно изъят местными властями согласно ст. 235 и 239 ГК РФ.

Без разрешения возведения сооружений подразумевается аренда земли, на которой возведение любых объектов запрещено. Исключением может быть сооружение временных сооружений, сносимых по завершению аренды.

Использовать в атом случае арендованную землю допускается лишь по назначению, прописанному в ДАЗУ. Например, если участок предназначен для сенокошения, то использовать землю для выращивания огородной продукции нельзя. Срок такого вида аренды зависит от цели использования и составляет от 1 года до 5 лет.

Долгосрочная аренда

Для оформления ДАЗУ в долгосрочный период, нужно в первую очередь направить заявление, с обозначением целевого назначения аренды земли.

Договор аренды заключается, обычно, с муниципальными властями для:

  1. Постройки объектов, с целью получения прибыли.
  2. Осуществления предпринимательской деятельности.
  3. Добычи природных ресурсов.
  4. Строительства дорог.
  5. Сооружения коммуникаций.

Земля в долгосрочную аренду предоставляется только при соблюдении условий, регламентированных законодательными нормами РФ. При этом, физлица и организации получают право дальнейшего выкупа ЗУ. При превышении действия ДАЗУ одного года, он непременно регистрируется в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Для заключения долгосрочного ДАЗУ, допускается использовать земли:

  • Сельскохозяйственного назначения.
  • Промышленные земли и участки специального назначения.
  • Населенных пунктов.
  • Лесного и водного фондов.

Оформление государственной земли в аренду допускается на любое время от 5-ти до 49 лет.

Услуга или Аренда

Хостинг – устоявшееся понятие и не имеет четкой формулировки в законодательстве РФ. Наиболее близкое по смыслу понятие можно встретить в пункте 18 статьи 2 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», где указано, что провайдера хостинга — лицо, оказывающее услуги по предоставлению вычислительной мощности для размещения информации в информационной системе, постоянно подключенной к сети «Интернет».

Несмотря на косвенное указание о том, что хостинг – это услуга, законодательство РФ явно не запрещает сдавать вычислительную мощность, постоянно подключенную к сети Интернет в аренду. Вместе с этим, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре на хостинг условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Виртуальный хостинг, виртуальный выделенный сервер, облачный хостинг рекомендуется предоставлять по договору как услугу, поскольку данные виды технической реализации хостинга не имеют явного вещественного представления. Договор на виртуальные виды хостинга, составленный как аренда, может стать причиной спора в суде, в том числе по вопросу о заключенности такого договора.

Выделенный сервер, исходя из коммерческой модели компании, может предоставляться по договору на хостинг как услуга или как аренда. 

Переметом услуги в данном случае может быть предоставление вычислительной мощности на выделенном сервере постоянно подключенном к сети Интернет, что не противоречит пункту 18 статьи 2 Федерального закона от 27.07.2006 N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».  

Предметом договора на хостинг в случае аренды выделенного сервера будет являться непосредственно аренда выделенного сервера.

Суть взаимоотношений сторон

При аренде ЗУ необходимо ориентироваться на нормы:

  • ЗК РФ (ст. ст. 22, 39.6, 46 ЗК РФ).
  • ГК РФ (ст. ст. 607, 620 ГК РФ).

Кроме этого, в данном секторе принято немало прочих нормативных документов. Это могут быть законы и подзаконные акты (например, закон об обороте сельскохозяйственных земель) или Правительственное постановление РФ № 582 от 16.07.2009, определяющее принципы арендных платежей).

По ДАЗУ, согласно (ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ):

  1. Арендодатель возлагает на себя обязательство передать арендатору ЗУ во временное использование за установленную в соглашении плату.
  2. Арендатор обязуется своевременно платить за аренду ЗУ и вернуть его арендодателю при завершении ДАЗУ. Основным признаком такого договора является временный и возмездный характер соглашения.

Изменение арендной платы

Надо иметь ввиду, что Арендодатель намерен периодически повышать арендную плату, исходя из нестабильной экономической ситуации в стране. Арендатор же – при оформлении ДАЗУ хочет закрепить размер арендного платежа на весь период аренды участка.

Поэтому, в договоре необходимо обязательно прописывать условия изменений в договоре, как в плане арендной оплаты, так и других условий договора, которые, обычно сопровождаются составлением дополнительного соглашения, при обоюдном согласии.

Если такого пункта в основном договоре аренды нет, то арендатор вправе не подписывать дополнительное соглашение об изменении условий ДАЗУ. И в этом варианте, арендодателю не поможет даже суд.

Возможно ли признание сдачи имущества возмездной услугой

для целей,
предусмотренных соответствующим

законодательством?

Ст.
779 ГК РФ
фактически не исключает возможности
распространения правил, касающихся
этого договора, и на отношения, вытекающие
из договора аренды имущества.

Таким образом,
вывод суда первой инстанции о совершении
ООО правонарушения — неприменение
контрольно-кассовой машины, — ответственность
за которое предусмотрена статьей
14.5 КоАП
РФ, является правильным, поскольку в
соответствии с п.
1 ст. 2
Федерального закона N 54-ФЗ контрольно-кассовая
техника, включенная в Государственный
реестр, применяется на территории
Российской Федерации в обязательном
порядке всеми организациями и
индивидуальными предпринимателями при
осуществлении ими наличных денежных
расчетов и (или) расчетов с использованием
платежных карт в случаях продажи товаров,
выполнения работ или оказания услуг
<1>.

———————————

<1> Постановление
Федерального арбитражного суда
Дальневосточного округа от 27 октября
2004 года N Ф03-А59/04-2/2507.

Из содержания ст.
606 ГК РФ
следует, что арендодатель предоставляет
принадлежащее ему имущество арендатору
во временное владение и пользование,
получая при этом доход в виде платы за
него. Согласно ст.
779 ГК РФ
по договору возмездного оказания услуг
исполнитель обязуется по заданию
заказчика оказать услуги, а заказчик —
оплатить эти услуги. Данная норма ГК РФ
фактически не исключает возможности
распространения правил, касающихся
договора, и на отношения, вытекающие из
договора аренды имущества. Согласно п.
1 ст. 11
НК РФ институты, понятия и термины
гражданского, семейного и других отраслей
законодательства Российской Федерации,
используемые в Налоговом кодексе,
применяются в том значении, в каком они
используются в этих отраслях
законодательства, если иное не
предусмотрено данным Кодексом. Налоговым
кодексом дано понятие услуги, которой
для целей налогообложения признается
деятельность, результаты которой не
имеют материального выражения, реализуются
и потребляются в процессе осуществления
этой деятельности (п.
5 ст. 38
Кодекса). Кроме того, п.
1 данной статьи
Кодекса предусмотрено, что объектами
налогообложения являются не только
операции по реализации товаров (работ
и услуг) и их стоимость, но и полученный
доход. Действие по предоставлению
земельного участка в аренду не имеет
материального выражения, право на его
использование реализуется в процессе
пользования указанным имуществом.
Соответственно, арендодатель получает
доход от сдачи своего имущества в аренду.
Согласно ст.
236 НК РФ
объектом налогообложения для
налогоплательщиков, производящих
выплаты наемным работникам, признаются
выплаты и иные вознаграждения, начисляемые
работодателями в пользу работников по
всем основаниям, в том числе вознаграждения
по договорам гражданско-правового
характера, предметом которых является
выполнение работ (оказание услуг).
Согласно статье
237 Кодекса
налоговая база налогоплательщиков,
указанных в абзацах
2 — 5
пп. 1 п. 1 ст. 235
Кодекса, определяется как сумма выплат
и иных вознаграждений, предусмотренных
п.
1 ст. 236
Кодекса, начисленных работодателями
за налоговый период в пользу работников.
При определении налоговой базы учитываются
любые выплаты и вознаграждения (за
исключением сумм, указанных в статье
238 НК
РФ), начисленные работодателями работникам
в денежной или натуральной форме или
полученные работниками от работодателей
в виде иной материальной выгоды. Поскольку
работники ООО сдавали свое имущество
в аренду работодателю на возмездной
основе, арендная плата от указанной
деятельности является их доходом и
должна включаться в налогооблагаемую
базу по ЕСН <1>.

———————————

<1> Постановление
Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа от 24.04.2003 N
Ф08-1147/2003-482А.

Вывод о том, что
норма ст.
779 ГК РФ
не исключает возможности распространения
правил, касающихся данного вида договора,
на отношения, вытекающие из договора
аренды имущества, существует также и в
практике ФАС МО и ФАС ЦО <1>.

———————————

<1> Постановления
Федерального арбитражного суда
Московского округа от 21 ноября 2002 г. по
делу N
КА-А40/7730-02,
от 15 декабря 2002 г. по делу N
КА-А41/8010-02;
Постановления Федерального арбитражного
суда Центрального округа от 19 ноября
2002 г. по делу N
А64-1709/02-11,
от 11 ноября 2002 г. по делу N
А54-2246/02-С7.

Форма документа

Закон устанавливает, что арендные отношения облекаются в форму письменного документа. По ст. 609 ГК РФ арендный договор, если он заключен на срок более 12 месяцев, либо его стороной выступает предприятие, компания заключается письменно. Кроме того, если срок аренды указан в тексте, он больше одного года, то сторонам необходимо зарегистрировать соглашение в органах Росреестра. Это требование установлено положениями закона В частности, N122-ФЗ от 1997 года.

Росреестр – это орган государственной власти, в полномочия которого входит регистрация сделок, проводимых с объектами недвижимого имущества. Росреестр имеет сеть подразделений, но загруженность все равно достаточно высокая. Поэтому закон позволяет при регистрации сделок пользоваться другими вариантами. Например, это обращение в МФЦ, регистрация через сайт Госуслуги.ру, использование почтового канала. Каждый из предложенных вариантов имеет свои особенности, но документы, представленные на регистрацию, все равно передаются в Росреестр, так как это единственный орган, наделенный государством соответствующими полномочиями.

Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья содержит нормативное определение договора аренды. Исходя из него можно сделать вывод, что его признаками являются передача имущества во временное владение и (или) пользование от арендодателя арендатору за плату. Как правило пользование и владение имуществом возникают у арендатора одновременно. Однако в некоторых случаях арендатор может пользоваться арендованным имуществом, не владея им.

2. Характерной особенностью арендных отношений является то, что арендатор получает право собственности на результаты использования арендованного имущества, в том числе на плоды, продукцию и доходы, если оно использовалось в соответствии с договором.

Общие положения аренды земельного участка по ГК РФ

При получении в аренду участка арендатор должен быть извещён о возможном наличии прав третьих лиц на имущество. Если этого не было сделано перед заключением соглашения либо эти моменты не упоминаются в документе, то арендатор имеет право расторгнуть заключённую сделку.

Арендная плата может иметь следующие виды:

  • фиксированные периодические платежи;
  • единовременный взнос за весь срок аренды;
  • доля от дохода либо продукции, получаемой от использования земли;
  • в виде обязанности по оказанию каких-либо услуг со стороны арендатора;
  • в форме предоставления какого-либо другого имущества в аренду или собственность;
  • путём наложения обязанностей на арендатора по благоустройству и видоизменению участка и имеющихся на нём сооружений.

Размер арендной платы может меняться на протяжении действия соглашения, если это оговорено в документе. В противном случае такое изменение может вступать в действие только по взаимному согласию, но оно должно производиться не чаще одного раза в течение 12 месяцев.

При ухудшении характеристик земельного участка по сравнению с теми, которые были заявлены на момент подписания соглашения, а также при несоответствии состояния объекта оговорённым условиям арендатор может потребовать снижения величины ренты. В случае, если обо всех недостатках участка арендодатель упомянул заранее, то он снимает с себя ответственность за их наличие.

Если арендатор нарушает сроки оплаты ренты, то владелец земельного участка либо правомочный его пользователь вправе потребовать внести плату заранее, но она не должна превышать величину двух регулярных платежей.

В договоре могут предусматриваться сроки и характер работ, осуществляемых в процессе проведения капитального ремонта строений, расположенных на земельном участке.

В случае, если арендодатель не выполняет обязанности по содержанию участка, оговорённые в договоре, арендатор имеет право затребовать следующие альтернативные варианты покрытия расходов:

  • взыскать затраты на содержание либо ремонт, понесённые арендатором;
  • вычесть стоимость работ из арендной платы;
  • требовать уменьшения арендных платежей.

Если арендодатель не согласен ни с одним из вышеперечисленных вариантов, арендатор вправе потребовать расторжения соглашения с компенсацией всех убытков.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации